宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡更(一)字第1號
原 告 丙○○
丁○○○
共 同
訴訟代理人 鄭庭壽 律師
被 告 甲○○
乙○○
上 一 人
訴訟代理人 林明輝 律師
共 同
訴訟代理人 許俊仁 律師
複代 理人 周俊智 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國99年10月22日言詞
辯論終結，於同年11月5日下午5時在本院臺北簡易庭第三法庭公
開宣示判決，出席職員如下：
法 官 羅富美
書記官 方蟾苓
通 譯 何曉瀅
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理
由要領，記載如下：
主文：
被告甲○○、乙○○應分別給付原告丙○○、原告丁○○○如附
表所示之金額。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰參拾元由被告甲○○負擔二分之一、餘
由被告乙○○負擔。
本判決得假執行。但被告甲○○、乙○○分別以如附表所示之金
額為原告丙○○、原告丁○○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段四小段445地號基地（
下稱系爭土地）上門牌號碼台北市○○區○○路4段187號地
下層建號2837建物為地下停車場（下稱系爭地下層建物），
系爭地下層建物分31停車位，應有部分2364/100000原為訴
外人 唐相如 所有，惟當時其中編號2號、19號車位分別遭被
告甲○○、乙○○無權占用，經唐相如提起遷讓房屋訴訟（
本院85年度重訴字第1302號，下稱系爭前案），原告丙○○
、丁○○○於民國87年2月23日以買賣原因，分別受讓登記
取得系爭地下層建物應有部分31909/100000、24818/100000
，並經法院准由原告承當訴訟，嗣系爭前案經台灣高等法院
89年度重上字第331號、最高法院92年度台上字第898號判決
被告等人應遷讓返還停車位確定。被告甲○○、乙○○均非
系爭地下層建物之所有權人，卻自87年2月23日起至92年5月
23日止，分別無權占用編號2號、19號車位，受有相當於租
金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害金，為此依不
當得利之法律關係，依該地下室車位出租行情，以每一車位
每月新台幣（下同）7,500元計算，請求被告甲○○、乙○
○給付自90年2月21日起至92年5月21日止共27個月之不當得
利，被告甲○○、乙○○應各給付原告丙○○64,615元、各
給付原告賴 謝玉昭 50,256元等語。並聲明：如主文第1項所
示。
二、被告則以：唐相如於系爭前案曾請求被告等返還不當得利，
經第一審判決被告等應給付自83年7月23日起至87年2月22日
止之不當得利，惟系爭前案訴訟繫屬中原告既承當訴訟，原
告復於94年6月23日系爭前案第二審時撤回關於不當得利之
起訴，依民事訴訟法第263條第2項規定，原告自不得再提起
同一之訴訟。依台北市政府工務局核准之使用執照申請書所
示，系爭大廈為地上11層、地下1層之建物，全部樓層面積
共9,883.79平方公尺，地下1層面積為1,034.87平方公尺，
佔全部樓層總面積之0.1047倍，故地下層建物所佔之土地持
分範圍應為萬分之1,047；又原告丙○○、 賴謝玉昭 就地下
層建物所有持分，分別為10萬分之31,909、10萬分之17,388
，依此計算，需具備之土地權利範圍分別為10萬分之3,341
、10萬分之1,820；惟原告丙○○、賴謝玉昭現有之土地權
利範圍僅2萬分之36、20萬分之205，尚不足10萬分之3,161
、20萬分之3,435。系爭地下層建物既應佔土地權利範圍萬
分之1,047，此部分依系爭土地公告現值每平方公尺396,939
元，全部土地面積980平方公尺計算，則地下層建物所佔土
地權利範圍價值應有40,728,323元，此為系爭地下層建物現
值2,559,700元之15.91倍。又系爭地下層建物共有31個停車
位，每個停車位每月租金以7,500元計算，則地下層建物全
部每月租金應有232,500元；再者，依前述土地價值為建物
價值15.91倍計算，則全部地下層之土地權利範圍每月租金
，亦應以地下層全部建物租金之15.91倍計算，為3,699,075
元。又依地下層土地權利範圍之每月租金3,699,075元，及
前述原告丙○○、賴謝玉昭不足之土地權利範圍為10萬分之
3,161、20萬分之3,435，約佔全部地下層土地權利範圍萬分
之1,047之百分之30、萬分之1,047之0.164計算，就其不足
之土地權利範圍，原告丙○○、賴謝玉昭每月應給付全體土
地共有人相當租金之不當得利金額應分別為1,109,722元、
606,648元（乙○○另稱716915元、504362元）；依登記被
告乙○○名義之土地權利範圍為萬分之178及請求5年相當租
金之不當得利計算，原告丙○○、賴謝玉昭應分別給付被告
乙○○765,665元、538,659元，被告乙○○就此於原告請求
金額範圍內主張抵銷；依被告甲○○以配偶訴外人 于瑞苓 名
義登記所有之土地權利範圍為萬分之231及請求5年相當租金
之不當得利計算，原告丙○○、賴謝玉昭應分別給付被告甲
○○1,538,074元、840,814元，被告甲○○就此於原告請求
金額範圍內主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、茲先就被告辯稱本件起訴違反民事訴訟法第263條第2項規定
云云，論述如下：
原告固自唐相如等人受讓系爭地下層建物應有部分，並於系
爭前案訴訟繫屬中承當訴訟，惟依台灣高等法院89年重上第
331號裁定所示，其承當訴訟範圍僅遷讓房屋部分，不當得
利部分不在承當訴訟之列（見本院卷第38至40頁）；唐相如
雖於94年6月23日系爭前案經最高法院發回台灣高等法院92
年重上更㈠第78號更審時，撤回關於不當得利部分之起訴，
然唐相如於系爭前案起訴請求之不當得利為自83年7月23日
起至返還停車位於唐相如及其他共有人止，惟僅自83年7月
23日起至87年2月22日即受讓前1日止相當於租金之不當得利
部分經第一審為唐相如勝訴判決（其餘遭敗訴判決部分唐相
如雖曾上訴第二審，然以上訴不合法遭裁定駁回），故因更
審時撤回起訴受民事訴訟法第263條第2項一事不再理原則適
用之範圍應以此為限（參見台灣高等法院92年重上更㈠第78
號卷第2宗第54至55頁），該部分與原告本件起訴請求之不
當得利為其等受讓後，被告自90年2月21日起至92年5月21日
止以27個月計算之不當得利，範圍本屬不一，自非同一之訴
訟，應無違反同法第263條第2項規定，被告上開所辯，殊無
可取。
四、次就原告請求被告給付不當得利部分，論述如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。
㈡查系爭地下層建物分31個停車位，被告乙○○、甲○○自87
年2月23日起各占有使用其中編號19號、2號車位，於92年5
月23日遷讓返還系爭車位；原告丙○○、丁○○○於87年2
月23日以買賣原因，分別受讓登記取得系爭地下層建物應有
部分31909/100000、24818/100000之事實，業據兩造陳述綦
詳，並有台北市建物登記第二類謄本可考（見本院85年度重
訴字第1302號卷第2宗第292頁），堪信為真實。且查，被告
均非系爭地下層建物之所有權人，被告復無法證明其對原告
而言係屬有正當權源而使用系爭車位，是被告無權占用系爭
車位之事實，堪予認定。而被告無權占用系爭車位受有利益
，原告因之而受有相當於租金之損害，且被告占用系爭車位
並無法律上之原因，則原告主張被告自90年2月21日起至92
年5月21日止共計27個月，受有不當得利等語，洵屬可取。
又原告主張系爭地下層建物每個車位每月租金為7,500元之
事實，已據其提出訴外人 羅金連 出租予訴外人 周德聖 之車位
租賃契約書為證，另參酌系爭房屋係位居於台北市○○路○
段之精華地段，而以該地區之停車位之供需情形可知，其停
車位出租之行情不論係機械式或平面式，皆顯逾上開原告所
主張之月租金，是原告主張被告就系爭車位每車位每月受有
相當租金7,500元之利益，並依原告應有部分計算，而請求
被告各給付如附表所示之不當得利金額即原告丙○○64,615
元、賴謝玉昭50,256元（計算式：丙○○部分為7,500元×
27×31,909/100,000＝64,615元；原告賴謝玉昭部分為7,50
0元×27×24,818/100,000＝50,256元），洵屬正當，應屬
有據。
五、再就被告主張抵銷部分，論述如下：
被告雖主張：原告丙○○、賴謝玉昭就系爭地下層建物持分
分別為10萬分之31,909、10萬分之17,388，惟所需具備之土
地權利範圍應為10萬分之3,341、10萬分之1,820，而就基地
登記之土地權利範圍僅2萬分之36、20萬分之205，尚不足10
萬分之3,161、20萬分之3,435，就其超出部分，被告亦對原
告享有不當得利之債權，爰依法行使抵銷云云。然此為原告
所否認，依民事訴訟法第277條之規定，自應由被告就原告
因共有系爭地下層建物而對共有之系爭土地獲有不當利益之
事實，負舉證責任。
㈠按98年1月23日總統令修正之799條第4項雖規定：「區分所
有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專
有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，
從其約定。」，但該規定係自公布後6個月施行，於本件自
無適用。而區分所有權人就區分所有建物對其坐落之基地所
有權，應取得若干比例？分配之基準為何？向無法令明文規
定，由全體區分所有權人協議者有之，以房屋價值之比例計
算者亦有之，而由該建物區分所有權人依其所有之建物面積
（即包括主建物、附屬建物及共同使用部分之持分面積）與
該建物之全部樓地板面積比例予以分配，亦無不可，惟該分
配之基準，向無法規或行政命令之明文可資依循，故區分建
物應分擔基地之應有部分，登記上並無一致之依據，此有台
北市大安地政事務所北市92年大地一字第09231213000號函
可參（見本院卷第49至50頁)。且登記當時究竟如何計算分
配，承辦代書 林憲秋 於另案到庭證稱不記得等語（見本院卷
第196至199頁）。參酌系爭前案更審時（92年重上更㈠第78
號），法院曾函請台北市大安地政事務所查明2837建號即系
爭地下層建物及2876建號各應分擔坐落基地持分為何？據該
地政事務所92年大地一字第09231213000號函覆略為：「...
本案因2837及2876建號之所有權人未申請於地籍資料加註其
所有區分建物應分擔之基地持分，依上開內政部及地政處函
釋（即內政部台(85)內地字第8578394號又臺北市政府地政
處北市地一字第84038540號、第0000000000號函）規定，本
所無從查告該二建物應分擔之基地持分。...」等旨（見本
院卷第49至50頁），足見依向來地政事務所之登記實務上而
言，尚無法僅由土地及建物登記簿謄本判定其分配之基準為
何及應分配之持分多寡。被告以土地及建物登記簿謄本為據
，單以原告丙○○、賴謝玉昭現有之土地權利範圍為2萬分
之36、20萬分之205，即自行核算認為尚不足10萬分之3,161
、20萬分之3,435云云，洵屬無稽。
㈡次按建物、土地各為獨立之不動產，建物、土地之所有權原
得由不同之權利主體享有；雖建物不能脫離土地而單獨存在
，祇須建物使用土地有正當權源，建物所有權與土地所有權
，除公寓大廈管理條例第4條第2項明文限制：專有部分不得
與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上
權之應有部分分離而為移轉或設定負擔外，並非不得單獨轉
讓。而公寓大廈管理條例係84年06月28日始公佈施行，公佈
施行前已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之
權利人非屬同一人者，原不受該條項之限制。又「公寓大廈
專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，
於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分須隨同全
部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉
時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約
定為零或全部。」亦據內政部台內地字第8578394號函示
甚明（見本院卷第49至50頁)。查系爭建物於74年1月17日完
成建物所有權第一次登記由建商亞鋼公司、訴外人 林水泉 、
李超然 、 謝翠鶯 等人取得所有權，性質為一般之區分所有建
物，非共同使用部分，原得單獨轉讓，此有台北市大安地政
事務所88年11月8日函可參（見本院85年度重訴字第1302號
卷第2宗第278頁）。嗣亞鋼公司所有之系爭地下層建物應有
部分10萬分之59091經法院查封拍賣由訴外人 張國萬 於75年
11月間取得（見台灣高等法院89年度重上字第331號卷第335
至336頁），其後於83年7月間方由唐相如等人取得所有權，
至87年2月23日由原告丙○○、丁○○○同時自唐相如等人
受讓並登記取得所有權而與其他所有人共有；原告丙○○、
丁○○○自唐相如等人受讓取得系爭建物所有權雖於公寓大
廈管理條例公佈施行後，惟依上揭內政部台內地字第8578
394號函示，既得由當事人自行約定（本件並未約定為零或
全部），而原告丙○○、丁○○○非惟受讓系爭建物應有部
分，甚且連同系爭土地所有權一併受讓（應有部分依序為2
萬分之36、20萬分之205），此有原告與唐相如、張國萬等
人簽立之建物、土地買賣所有權移轉契約書、台北市建物登
記第二類謄本、台北市土地登記第二類謄本在卷可考，則原
告係依約定而取得系爭地下層建物坐落基地之所有權，亦難
謂有何不法之處。再按分別共有之土地，基於共有土地之特
性，除經分管協議約定其管理之範圍外，則不論應有部分之
範圍大小，其權利均存在於該共有土地上、下任一範圍內，
觀之民法第773條、第818條可明。故建物坐落之基地雖由該
建物區分所有權人分別共有，除能證明業經基地共有人全體
協議或另有建物與土地搭配標準之情形外，縱共有人其土地
登記應有部分之比例有所參差不齊，惟共有權利既及於土地
上、下，即難逕以系爭地下建物面積佔總樓層面積之比例，
逆推系爭地下建物使用基地權利範圍之比例；又建物、土地
各為獨立之不動產，建物、土地價值漲跌因素各異，亦難謂
區分所有建物各層（含地下層）之現有價值，與建物坐落基
地公告現值，必按一定比例存在；況系爭土地與同段446-2
地號等土地由訴外人 林陳緞 、 謝三棋 及林水泉等提供基地合
建房屋，當時基地共有人與建商如何約定，尚屬不明，迄無
證據可資佐證。被告遽以系爭地下層建物面積，佔總樓層面
積之比例為萬分之1047，推算認系爭地下層建物使用基地權
利範圍亦為萬分之1047，並認系爭地下層建物現有價值與該
部分使用基地權利範圍現值之比例為1：15.91云云，亦無足
取。
㈢被告未能證明系爭土地共有人全體有何協議或另有建物與土
地搭配之具體標準，難謂原告獲有不當利得。是被告抗辯依
系爭建物面積之比例計算分配系爭土地權利範圍，而原告所
有系爭土地之權利範圍尚有不足，就其超出部分，被告對原
告享有不當得利之債權，並據以抵銷云云，即無所據，不能
准許。本件既無法由土地及建物登記簿謄本判定其分配之基
準為何及分配之持分多寡，且被告自行推認系爭地下建物現
有價值與該部分使用基地權利範圍現值之比例，亦嫌無據；
則被告請求由地政士公會全國聯合會鑑定系爭建物每一停車
位應分擔之基地持分，亦無必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告甲○○、乙○○依不當得利之法律關係，請
求被告分別給付原告丙○○、原告丁○○○如附表所示之金
額，為有理由，應予准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論不生影響，爰不再一一論
述，併予敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合
，爰酌定相當擔保併宣告之。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額
。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官方蟾苓
法官羅富美
計算書：
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費2,430元
合計2,430元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年11月5日
書記官方蟾苓
~F0;
~T48;
附表：
┌───────┬─────────┬───────┬──────────┐
│被告│不當得利數額│原告│被告免為假執行供擔│
││（新台幣）││保數額（新台幣）│
├───────┼─────────┼───────┼──────────┤
│甲○○│ 陸萬肆仟 陸佰壹拾伍│丙○○│陸萬肆仟陸佰壹拾伍元│
││元│││
├───────┼─────────┼───────┼──────────┤
│乙○○│陸萬肆仟陸佰壹拾伍│丙○○│陸萬肆仟陸佰壹拾伍元│
││元│││
├───────┼─────────┼───────┼──────────┤
│甲○○│伍萬零貳佰伍拾陸元│賴謝玉昭│伍萬零貳佰伍拾陸元│
│││││
├───────┼─────────┼───────┼──────────┤
│乙○○│伍萬零貳佰伍拾陸元│賴謝玉昭│伍萬零貳佰伍拾陸元│
│││││
└───────┴─────────┴───────┴──────────┘