臺灣屏東地方法院民事判決 106年度潮簡字第437號
原 告 賴坤生
訴訟代理人 王建宏 律師
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 林秀娟
複代理人 林永華
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於107年3月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法
院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告提起
本件訴訟，請求確認原告對中華民國所有，坐落屏東縣○○
鄉○○段○○○○○號及同地段1072-1地號之國有非公用土地，
有承租權，而為被告否認，顯然兩造就原告對系爭土地有無
承租權已發生爭執，如不訴請確認，原告之法律上地位有不
安之狀態存在，揆諸首開說明，本件原告提起本件確認租賃
關係存在之訴以排除此項危險，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
原告主張：原告賴坤生於民國000年0月00日與被告（即財政
部國有財產局台灣南區辦事處，現更名為財政部國有財產署
南區分署）承租中華民國所有由其管理坐落屏東縣○○鄉○
○段○○○○○號及同地段1072-1地號土地，雙方約定租期為自
100年5月1日起至108年12月31日止，租金每月新臺幣（下同
)1,427元（下稱系爭租約），詎料被告於104年12月2日派員
前往系爭土地勘查，發現同段1069號土地上原告原所有之「
禮義巷3號」未保存登記房屋（下稱系爭房屋）已滅失，認
為依國有基地租賃契約書其他約定事項第16點約定：「出租
之國有基地上私有建築改良物滅失時，出租機關應終止租約
。但承租人於建築改良物滅失時起於三個月內申請增建、改
建、修建或新建，且依規定取得土地使用權同意書，並自建
築主管機關同意建築之日起九個月內內興工建築者，不在此
限」，以系爭建物已滅失，又遲於106年4月11日申請核發土
地使用同意書，已逾三個月申請期限為由，終止系爭租約。
系爭房屋嗣於104年間12月初遭訴外人興震億建設有限公司
（下稱興震億公司）無端拆除，經原告向本院提起105年度
潮簡字第303號返還土地民事訴訟（下稱系爭前案訴訟)，並
於訴訟中提出鑑界，並經本院判決原告勝訴確定。因系爭房
屋係坐落同段1069號地號上，並非原告承租之同地段1072及
1072-1地號土地上，興震億公司屬有權合法拆除，此部分之
事實被告亦知悉，是本件滅失之系爭房屋本非租賃土地即
1072、1072-1之範圍內，不適用國有基地契約書其他約定事
項第16點之規定，被告終止租賃契約並非合法。原告與興震
億公司在前案訴訟期間，被告於104年12月2日派員前往系爭
土地勘查，發現同段1069號土地上系爭房屋已滅失，並認為
應於滅失時三個月內申請增建、改建、修建或新建，原告於
接獲被告104年12月25日台財南屏三字第10433053280號函文
後，曾以電話連繫被告之承辦人 林志坤 陳述上開與興震億公
司正在訴訟中，需待法院確定承租範圍後再申請新建等情；
並經林志坤口頭允諾原告所請延長新建建物期限，直至本案
於106年2月間終局確定判決後，原告欲申請新建建物之際，
被告竟以原告申請新建建物逾期為由駁回所請，並以系爭房
屋滅失為由終止租賃契約，被告實無權逕行終止系爭租約，
則系爭租賃契約自屬存在。聲明求為判決：確認兩造間自
100年5月1日起至108年12月31日止，就屏東縣○○鄉○○段
○○○○○號及同地段1072-1地號之租賃關係存在。
被告則以：原告於88年間送件申租屏東縣○○鄉○○段○○○○
○○○○○○○○號2筆國有非公用土地時，坐落1072地號土地上
之地上物為磚造平房、畜舍、牆內果樹、椰子等，坐落1072
-1地號土地上之地上物為鐵皮屋、牆內果樹、椰子等，及原
告所有坐落同段1069地號土地上屏東縣○○鄉○○巷0號房
屋（主體建物），因上開地上物係屬原告所有系爭房屋之「
併同主體建築改良物居住、使用場所或附屬設施之類地上物
」，如無主體建築物（即系爭禮義巷3號建物），按財政部
國有財產署發布之國有非公用不動產租賃作業注意事項（下
稱注意事項）第7點規定：「（第1項）依國產法第四十二條
第一項第二款規定出租之國有基地範圍，以主體建築改良物
及併同主體建築改良物居住、使用之場所或附屬設施實際使
用之範圍為限。（第2項）前項主體建築改良物之認定，除
需具有頂蓋、樑柱或牆壁外，尚須定著於土地上或地面下，
且有供人使用之事實。」依上開規定送件申租者其所有之地
上物須有「主體建築改良物」始能辦理申租，如僅有併同主
體建築改良物居住、使用場所或附屬設施之類地上物而無主
體建築改良物時則不得申租。上開坐落1072地號等2筆國有
土地上之其他地上物即失所附麗，無法以該建物之併同使用
範圍送件申租。原告所有系爭房屋於104年間12月初為興震
億公司拆除。被告於104年12月2日派員前往系爭土地勘查，
發現系爭土地上地上物為圍牆內果樹、拆除剩餘磚造牆面、
碎石地等，同段1069號土地上系爭房屋已滅失，嗣被告以
104年12月25日台財產南屏三字第10433053280號函通知原告
應於系爭房屋滅失時三個月內申請增建、改建或新建，且依
規定取得土地使用權同意書，並自建築主管機關同意建築之
日起九個月內興工建築者，該函於104年12月30日為原告收
受，被告再於106年5月1日以台財產南屏三字第10607032330
號函，終止系爭租約，系爭租約既經合法終止，原告請求確
認系爭租約存在並無理由，且原告所云得被告機關承辦人同
意云云，核與系爭租賃契約第6條第16項但書規定不符，且
原告未以書面申請，僅謂以電話聯絡承辦人得以口頭同意，
承辦人亦無權限以機關名義同意原告延緩辦理期限等語置辯
，答辯聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項（見本院卷第69頁反面至70頁，本院保留
增刪修改權限）：
㈠門牌號碼屏東縣○○鄉○○巷0號房屋（稅籍編號：0000
0000000，下稱系爭房屋）係由訴外人 賴榮雄 辦理稅籍登
記，現登載之納稅義務人亦為賴榮雄。又系爭房屋之總面
積為44.2平方公尺等情，有卷附房屋稅課稅明細表、稅籍
登記表、及平面圖等件為證（見本院卷第15-17頁）。
㈡原告於88年8月20日向被告申租屏東縣○○鄉○○段○○○○
○○○○○○○○號2筆國有土地，經被告於89年3月24日勘查
，1072地號土地之地上物狀況為：磚造平房、畜舍、牆內
果樹、椰子，建物面積則約為24平方公尺；1072-1地號土
地之地上物狀況為鐵皮屋、牆內果樹、椰子，建物面積則
約為15平方公尺。兩造於89年間訂定（89）國基租字第92
號國有基地租賃契約（下稱系爭租約），約定租期為91年
1月1日起至100年12月31日止。原告復於100年4月13
日向被告續租上開2筆國有土地，約定租期為100年5月
1日起至108年12月31日止，並特約約定：「㈠本案不送
勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃規定者，機關
即終止租賃關係；㈡本租約1072、1072-1地號土地上鐵皮
屋、畜舍、牆內果樹及椰子自82年7月21日前即併同毗鄰
之禮義巷3號門牌主體建物使用，若有不實，承租人願負
法律責任，無條件同意出租機關依法處理，絕無異議。」
等情，有前引國有基地租賃契約書、土地勘清查表列印（
勘清查後）、勘查成果圖等件（見本院卷第25、32-35頁
），在卷可憑。
㈢系爭房屋坐落於訴外人興震億建設有限公司（下稱興震億
公司）所有之屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地，而於
104年12月初遭興震億公司拆除。經被告於104年12月2
日勘查後，認1069地號土地上之系爭房屋已滅失，而以
104年12月25日台財產南屏三字第10433053280號函通知
原告應依系爭租約第16條規定，於系爭房屋滅失時起三個
月內申請增建、改建、修建或新建，且依規定取得土地使
用權同意書，並自建築主管機關同意建築之日起九個月內
興工建築者。而該函於104年12月30日為原告收受。
㈣原告於系爭房屋滅失三個月後（即106年4月11日）始申
請核發土地使用權同意書，遭被告以系爭房屋已滅失為由
，依系爭租約第16條規定於106年5月3日終止系爭租約
。
㈤原告以其向被告承租之系爭1072、1072-1地號土地遭興震
億公司占用，爰依民法第962條規定，於104年12月15日
對興震億公司起訴，經本院以105年度潮簡字第303號民
事判決判命興震億公司返還其占用系爭1072、1072-1地號
之0.01平方公尺土地，並將其上之洗石子地板拆除確定（
106年2月2日確定）等情，有判決書及確定證明書可憑
，並經本院依職權調取該民事事件卷宗核閱無訛。
本件爭點（見本院卷第70頁，本院保留增刪修改權限）：
被告依兩造間所訂（89）國基租字第92號國有基地租賃契約
第5條第16點規定，終止系爭租約是否合法？原告請求確認
系爭租約存在，是否有據？茲述如下：
㈠系爭租約之主體建物為坐落於同段1069地號土地上之系爭
房屋，系爭土地上地上物為附屬建物
⒈原告於88年間送件申租1072、1072-1地號2筆國有土地
時，經被告於89年3月24日勘查認為，坐落1072地號土
地上物為磚造平房、畜舍、牆內果樹、椰子等，坐落
1072-1地號土地上之地上物為鐵皮屋、牆內果樹、椰
子等，均非編有門牌號碼之主體建物，而屬注意事項第
7點第3項所稱之「主體建築改良物居住、供用之場所或
附屬設施」，並以原告所有坐落同段1069地號土地上之
系爭房屋為「主體建築改良物」，兩造於90年10月26日
訂立（八九）國基租字第九二號租約，承租系爭土地，
租期自91年1月1日起至100年12月31日，嗣於100年4月
13日再續約（八九）國基租字第九二號租約，租期自
100年5月1日起至108年12月31日，系爭租約六特約事項
㈠本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃
規定者，機關即終止租賃關係，㈡本租約1072、1072-1
地號土地上鐵皮屋、畜舍、牆內果樹及椰子自82年7月
21日前即併同毗鄰之禮義巷3號門牌主體建物使用，若
有不實，承租人願負法律責任，此有卷附國有基地租賃
契約、國有非公用不動產租賃作業注事項、土地勘查表
、現場略圖等為證（院卷第25-35頁），足徵系爭房屋
為系爭租約之主體建築改良物，故本件應有系爭租約其
他約定事項第16點之適用。
⒉從而原告主張系爭房屋非坐落於系爭土地上，即無上開
系爭租約其他約定事項第16點之適用云云，核與系爭租
約規定不符，即非可取。
㈡系爭房屋滅失後，原告未依系爭租約約定內容辦理相關事
項，被告終止租約並無違法
系爭租約第5條第16點規定「出租之國有基地上私有建築
改良物滅失時，出租機關應終止租約，但承租人於建築改
良物滅失時起三個月內申請增建、改建或新建，且依規定
取得土地使用權同意書，並自建築主管機關同意建築之日
起九個月內興工建築者，不在此限」，是依上開契約約定
，建築改良物滅失時出租機關原則上應終止租約，於承租
人依同條但書約定辦理相關手續後，依契約條文之反面解
釋，出租機關例外得不受該條文本文規定限制應終止租約
，惟出租機關仍得於審查承租人是否依該條但書規定辦理
後，再判斷應否終止租約。按當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定
有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得
拘泥於所用之辭句，民法第98條亦規定甚明。而解釋契約
，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字
，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即
不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院亦著有17年上第
1118號判例可資參照。原告主張系爭房屋未坐落租賃之系
爭土地內，不適用系爭租約第5條第16點之規定，被告終
止租賃契約並非合法云云，為被告所否認，並前詞置辯，
本件是否有系爭租約其他約定事項第16點之規定適用，自
有加以釐清之必要。經查：
⒈原告主張系爭房屋非坐落於系爭土地上，即無上開系爭
租約其他約定事項第16點之適用云云，核與系爭租約規
定不符，業如前述，原告主張即非可取。
2.財政部國有財產署發布之國有非公用不動產租賃作業注
意事項第7點規定：「（第1項）依國產法第四十二條第
一項第二款規定出租之國有基地範圍，以主體建築改良
物及併同主體建築改良物居住、使用之場所或附屬設施
實際使用之範圍為限。（第2項）前項主體建築改良物
之認定，除需具有頂蓋、樑柱或牆壁外，尚須定著於土
地上或地面下，且有供人使用之事實。」，依上開規定
送件申租者其所有之地上物須有「主體建築改良物」始
能辦理申租，如僅有併同主體建築改良物居住、使用場
所或附屬設施之類地上物而無主體建築改良物時則不得
申租，此有被告提出國有非公用不動產租賃作業注意事
項在卷可憑(院卷第26頁反面），而原告於88年間向被
告申請承租系爭土地，原告於88年間送件申租1072、
1072-1地號2筆國有土地時，系爭房屋為主體建築改良
物，而坐落1072地號土地上物為磚造平房、畜舍、牆內
果樹、椰子等，坐落1072-1地號土地上為鐵皮屋、牆內
果樹、椰子等為系爭房屋之「使用、居住場所或附屬設
施」，業如前述，如無主體建築物（即系爭房屋），上
開坐落1072地號等2筆國有土地上之其他地上物即失所
附麗，無法以該建物之併同使用範圍送件申租，其理自
明，原告所有系爭房屋於104年12月初為興震億公司拆
除。嗣被告於104年12月2日派員前往系爭土地勘查，發
現系爭土地上地上物為圍牆內果樹、拆除剩餘磚造牆面
、碎石地等，同段1069號土地上系爭房屋已滅失，嗣被
告以104年12月25日台財產南屏三字第10433053280號函
通知原告應於系爭房屋滅失時三個月內申請增建、改建
或新建，且依規定取得土地使用權同意書，並自建築主
管機關同意建築之日起九個月內興工建築者，該函於
104年12月30日為原告收受。
⒊雖原告於106年4月11日以系爭房屋因鄰地建築房屋而遭
拆除，今重新搭建鐵皮屋為由，向被告申請系爭土地土
地使用權同意書，經被告於106年5月1日以台財產南屏
三字第10607032330號函，以被告於104年12月2日派員
前往系爭土地勘查，發現系爭土地上地上物為圍牆內果
樹、拆除剩餘磚造牆面、碎石地等，同段1069號土地上
系爭房屋已滅失，嗣被告以104年12月25日台財產南屏
三字第10433053280號函通知原告應於系爭房屋滅失時
三個月內申請增建、改建或新建，且依規定取得土地使
用權同意書，並自建築主管機關同意建築之日起九個月
內興工建築者，惟原告遲至106年4月11日申請，已逾租
約約定，以本函終止系爭租約，並不同意核發土地使用
權同意書，該函於106年5月3日為原告收受，被告依系
爭租約第5條第16點終止系爭租約即屬合法。是系爭租
約因被告終止契約之意思表示到達而合法終止。
4.雖原告主張：原告於接獲被告上開終止租約函文後，曾
以電話連繫被告之承辦人林志坤陳述上開與興震億公司
正在訴訟中，需待法院確定承租範圍後再申請新建等情
；經林志坤（當時承辦人）口頭允諾原告所請延長新建
建物期限云云，惟為被告否認，況依上開規定，承辦人
亦無同意延展期限之權限，且原告迄未能提出系爭房屋
合法使用之1069地號土地之同意書，顯已違反系爭租約
其他約定事項第5條第16點規定，縱認林志坤有此同意
權限，惟原告係與被告締約，特別是事涉租賃契約效力
存續之重要問題，原告自應以書面先向被告申請同意延
緩辦理，並以被告正式函文所載內容為準，亦即同意原
告延緩辦理與否一律應以被告機關名義且以書面方式所
為之意思表示始為合法，自無可能僅以電話聯繫業務承
辦人獲其口頭同意即可，是原告主張顯無可取，應予駁
回。
綜上所述，原告確已違反系爭租約第5條第16點規定，則原
告以104年12月25日台財產南屏三字第10433053280號函終止
租約，於法有據。從而，系爭租約既經被告合法終止，兩造
租賃關係因而歸於消滅而不存在。是原告起訴請求確認兩造
間自100年5月1日起至108年12月31日止，就屏東縣○○鄉○
○段○○○○○號及同地段1072-1地號之租賃關係存在，即屬無
據，為無理由，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳
予論駁之必要，併此敘明。
訴訟費用之負擔：民事訴訟法前段第78條。
中華民國107年3月26日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法官李芳南
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月26日
書記官粘嫦珠