臺灣苗栗地方法院93年度訴字第265號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院93年訴字第265號民事判決

裁判日期：民國93年11月30日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣苗栗地方法院民事判決九十三年度訴字第二六五號
原告甲○○○○○訴訟代理人 徐明珠
乙○○被告 葉睿橙 原名當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國九十三年十一月十七日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告所有土地坐落苗栗縣苗栗市○○段第八八八之三、八八九、八九
０、八九一之三地號之土地，各權利範圍均為全部（以下簡稱系爭土地），於民國九十三年三月一日與原告簽訂不動產銷售委託契約書，嗣於同年月三十一日兩造另簽立上開不動產銷售委託書特約內容，委託銷售價格則改為每坪新台幣（以下同）八萬元整，增值稅由被告負責。嗣原告仲介訴外人 楊得勝 同意以上開特約內容價購，並依前開契約第七條第六款約定代收楊得勝於九十三年四月六日所簽發、票據號碼為七三九三九三號、票面金額一百萬元之本票（以下簡稱系爭本票）供作定金之用。又原告多次通知被告前來與楊得勝簽訂買賣契約，被告均無故缺席，不履行合約至為明顯。是本件不動產買賣契約既已成立，原告已完成被告所委託銷售之服務，被告應依上開契約第五條之約定，按系爭土地實際成交總額百分之四給付原告服務酬勞，惟被告迄今仍未給付，爰依居間契約之法律關係請求被告應給付原告六十五萬元之報酬金及自九十三年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之六計算之遲延利息。
二、被告則以：兩造雖於九十三年三月一日簽立不動產銷售委託書，然嗣後發現原告對於系爭土地及被告另一筆土地之買賣，仲介過程多有所隱瞞事實並無誠信，遂於同年四月十二日寄發存證信函通知原告解除上開不動產銷售委託契約書，原告並未履行契約義務。況且，原告並未告知楊得勝有意購買系爭土地，且被告亦未曾與楊得勝謀面或商談系爭土地買賣事宜，更無簽訂任何買賣契約或收取定金之情事等語置辯，並聲明駁回原告之訴。
三、本件依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造同意就本院於九十三年十一月十七日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，是兩造所不爭執之事實如下（見本院九十三年度訴字第二六五號卷第八一頁）：
㈠兩造間訂有不動產銷售委託契約書，原告居間仲介買主。
㈡被告與楊得勝未曾就系爭土地協商買賣及簽立任何買賣契約書。
㈢楊得勝確有交付系爭本票予原告代為收受，惟原告並未轉交予被告。
四、本件之爭點，在於原告是否已履行仲介義務且被告與楊得勝間就系爭土地業已成立不動產買賣契約，茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或
依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條第一項定有明文。故居間報酬給付時期係採後付主義，以契約因居間人報告或媒介而成立為其報酬給付之要件，亦即如居間人所居間仲介之當事人間契約成立後，既已成立不動產買賣契約，故可依兩造所簽立不動產銷售委託契約書第五條約定，請求實際成交價之百分之四之居間報酬，則此有利於原告之事實，參諸上述說明，應由原告負舉證之責。
㈡次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履
行訂立本約之義務。而當事人訂立之契約，究為本約抑係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意見不明或有爭執時，則應通觀契約全體內容定之，若契約要素已明確合致，其他有關事項亦規定綦詳，已無另行訂定契約之必要時，應即認為本約。經查：被告於九十三年三月三十一日同意將系爭土地委託銷售價格從每坪淨得七萬元即不負擔任何稅金，改為每坪八萬元，增值稅由被告負擔為條件仍委由原告出售，楊得勝亦於同年四月六日同意被告之要約，並交付系爭本票予原告。惟一般不動產買賣契約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及土地之點交、移轉、坐落土地上之地上物是否應拆除，他項權利應如何塗銷、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，則被告與楊得勝均未加約定，故本院審酌上情，認為被告與楊得勝應僅就系爭土地成立不動產買賣契約之預約。
㈢又被告與楊得勝既從未謀面或聯繫商談系爭土地買賣契約內容，為兩造所不爭執
之事實，則被告與楊得勝既無就系爭不動產成立買賣本約，即與兩造所簽立之不動產銷售委託契約書第五條約定：受託人（即原告）收取之服務報酬為「實際成交」價額之百分之四不符，參諸上述說明，原告前開主張並不足取。
五、綜上所述，原告迄今仍未舉證證明被告與楊得勝間確已就系爭土地成立不動產買賣契約。從而，原告基於不動產銷售委託契約居間仲介之法律關係，請求被告給付六十五萬元之報酬金，及自九十三年五月二十七日起至清償日止按年息百分之六計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十三年十一月三十日
民事庭法官吳振富正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十一月三十日
法院書記官陳玲誼