裁判字號：臺灣苗栗地方法院93年訴字第232號民事判決
裁判日期：民國93年11月30日
裁判案由：返還定金
臺灣苗栗地方法院民事判決九十三年度訴字第二三二號
原告丙○○訴訟代理人乙○○被告 葉睿橙 原名葉當事人間請求返還定金事件，本院於民國九十三年十一月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告所有土地坐落苗栗縣苗栗市○○段第八八八之三、八八九、八九
０、八九一之三地號之土地，各權利範圍均為全部（以下簡稱系爭土地），於民國九十三年三月一日與訴外人甲○○即東海房屋簽訂不動產銷售委託契約書，另於同年月三十一日經被告同意與甲○○即東海房屋簽立上開不動產銷售委託書特約內容，委託銷售價格則改為每坪新台幣（以下同）八萬元整，增值稅由被告負責。嗣原告經由甲○○即東海房屋居間仲介而同意上開特約內容，欲向被告購買系爭土地，並以發票日九十三年四月六日、票據號碼為七三九三九三號，票面金額一百萬元之本票（以下簡稱系爭本票）供作定金之用，並交付予被告所授權之甲○○即東海房屋收訖無訛。又原告多次依甲○○即東海房屋之通知準時出席欲與被告簽立買賣契約，卻因被告無故不到場且未為任何意思表示而無法成立，原告始以存證信函方式通知被告速與原告簽訂不動產買賣契約仍未得，故原告除已取回系爭本票外仍受有損害，故爰依民法第二百四十九條第三款返還定金之法律關係，訴請被告給付原告一百萬元之損害賠償金，及自九十三年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
二、被告則以：被告雖曾於九十三年三月一日與甲○○即東海房屋簽定不動產銷售委託書，然嗣發現甲○○即東海房屋對於前開土地及被告另一筆土地之買賣，仲介過程多有所隱瞞事實並無誠信，遂於同年四月十二日寄發存證信函通知甲○○即東海房屋解除上開不動產銷售委託契約書。況且，甲○○即東海房屋並未告知被告說原告有意購買系爭土地，且被告亦未曾與原告謀面或商談系爭土地買賣事宜，兩造更無簽訂任何契約或收取定金之情事等語置辯，並聲明駁回原告之訴。
三、本件依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執後，兩造同意就本院於九十三年十一月十七日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，是兩造所不爭執之事實如下（見本院九十三年度訴字第二三二號卷第七七頁）：
㈠被告與甲○○即東海房屋間訂有不動產銷售委託契約書，甲○○即東海房屋居間仲介買主。
㈡兩造未曾就系爭土地協商買賣及簽立任何買賣契約書。
㈢原告確有交付系爭本票予甲○○即東海房屋代為收受，惟甲○○並未轉交予被告，系爭本票目前業由原告取回。
四、本件之爭點，在於兩造就系爭土地業已成立不動產買賣預約及系爭本票為立約定金性質？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或
依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。是原告既主張兩造就系爭土地業已成立不動產買賣預約，且上開契約因具有可歸責於受定金之被告事由，致不能履行之情者，則此有利於原告之事實，參諸上述說明，應由原告負舉證之責。
㈡而稱居間者為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第五百六十五條、第一百五十三條第一項分別定有明文。經查：證人甲○○即東海房屋於本院九十三年十一月十七日到院證稱：伊從事不動產仲介業務，為不動產經紀人，本件主要在撮合兩造就買賣標的、價金及付款方式均有所知悉，並均經兩造同意買賣條件下始簽立不動產買賣契約書等語以觀（見同上卷第七五頁），是本件居間人即甲○○之義務，係指受契約當事人雙方之委託，於雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，性質上屬於媒介居間，故居間之階段，僅止於使契約成立而已，居間人並不得代他人以自己或他人名義訂立契約，仍應由兩造相互間有意思表示之合致，另行簽立一份不動產買賣契約書。
㈢次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履
行訂立本約之義務。而當事人訂立之契約，究為本約抑係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意見不明或有爭執時，則應通觀契約全體內容定之，若契約要素已明確合致，其他有關事項亦規定綦詳，已無另行訂定契約之必要時，應即認為本約。經查：被告於九十三年三月三十一日同意將系爭土地委託銷售價格從每坪淨得七萬元即不負擔任何稅金，改為每坪八萬元，增值稅由被告負擔，原告亦於同年四月六日同意被告之要約，並交付系爭本票予甲○○即東海房屋。惟一般不動產買賣契約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及土地之點交、移轉、坐落土地上之地上物是否應拆除，他項權利是否塗銷、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，則兩造均未加約定，故本院審酌上情，認為兩造應僅成立不動產買賣契約之預約。
㈣又稱定金者，係以確保契約之履行為目的，由當事人一方交付於他方之金錢或其
他替代物而言。而定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：①證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。②成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。③違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。④解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。⑤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。本件兩造僅成立不動產買賣預約已如前述，而原告主張交付系爭本票予甲○○即東海房屋，具有立約定金性質，惟系爭本票本質上雖係有價證券，惟其本身之功能為利用信用之工具，非為金錢之其他代替物，況原告亦自陳提出系爭本票雖供作定金之支付，然並無代物清償之約定（見同上卷第七六頁），是與定金之要件不符。況且，系爭本票已由原告取回，原告復未舉證證明受有任何損害，故原告上開主張，不足採取。
五、綜上所述，原告所給付之系爭本票既非為立約定金，且原告迄今復未舉證證明兩造間確已就系爭土地成立不動產買賣契約。從而，原告基於民法第二百四十九條第三款加倍返還定金之規定，請求被告給付一百萬元之賠償金及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十三年十一月三十日
民事庭法官吳振富正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
法院書記官陳玲誼中華民國九十三年十一月三十日