臺灣臺北地方法院民事簡易判決
107年度北簡字第756號
原 告 邱朝偉
被 告 朱怡儒
上列當事人間給付租金事件，於中華民國107年3月20日言詞辯論
終結，本院判決如下:
主文
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟貳佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔新臺幣伍佰伍拾伍元。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣參萬壹仟貳佰玖拾參元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各
款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於
民國106年10月30日起訴時聲明：㈠被告應將台北市○○區○
○○路○段○○○號11樓房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還原告。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6萬4,494元。並自106年9月
20日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告3萬8,000元。原告嗣於
106年11月16日具狀 陳明 被告已返還系爭房屋，並變更聲明為
：被告應給付原告10萬5,780元（見本院卷第15至16頁），請
求之基礎事實同一、屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予
准許。
貳、實體方面
原告主張：原告於106年3月1日與被告簽訂房屋租賃契約書，
約定由原告將所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號
11樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期十個月，自106
年3月20日起至106年12月31日止，每月租金1萬9,500元（下稱
系爭租約）。水、電、瓦斯及管理費用均由被告自行負擔。詎
料被告迄今共積欠自106年8月20日起至106年12月19日之租金7
萬8,000元（計算式：19,500元×4＝78,000元）及依系爭契約
第7條請求違約金1個月，共計9萬7,500元，及106年8至11月網
路費用每月990元、管理費用1,080元，共計4月為8,280元，故
被告共積欠原告10萬5,780元，因被告於106年10月底將系爭房
屋點交給原所有權人，並非依約點交給原告，故生其它財物損
失，如點交物品短少、裝修損壞、傢俱損壞、房間整理、垃圾
清除、傢俱搬運等費用，租押金3萬9,000元並未自請求金額內
扣除，並聲明：㈠被告應給付原告10萬5,780元。㈡願供擔保
聲請宣告假執行。
得心證之理由
㈠本件相關事實
⒈原告與訴外人 阮韻芬 簽訂房屋租賃契約，約定原告向阮韻
芬承租台北市○○區○○○路○段○○○號11樓系爭房屋，
租期自105年1月1日起至106年12月31日止，共計2年，每
月租金1萬5,000元。（租賃契約見本院卷第49至50頁）
⒉兩造於106年3月1日簽訂房屋租賃契約書，約定原告將系
爭房屋出租予被告，自106年3月20日起至106年12月31日
止，每月租金1萬9,500元，擔保金3萬9,000元，被告得提
前終止契約，但應賠償原告1個月租金之違約金。（房屋
租賃契約書見本院卷第5至6頁）
⒊原告於106年10月16日以存證信函以被告於106年8月、9月
、10月未再支付租金，請於函到3日內匯齊3個月房屋予原
告，否則即時終止租約，被告於106年10月20日收受存證
信函。（存證信函及回執見本院卷第7至8頁、第55頁）
⒋被告給付租金予原告至106年8月19日，自106年8月20日未
給付租金予原告。
⒌原告於106年11月16日具狀表示：因被告已交還房屋，故
撤回遷讓返還房屋部分訴之聲明。（原告書狀見本院卷第
15至16頁）
⒍原告107年3月14日具狀表示：被告透過管理員，於106年
10月底前直接交還房子房屋所有權人（原告不知詳細時間
，是原所有權人轉告）。（原告書狀見本院卷第47頁）
⒎原告曾以屋主阮韻芬於106年11月間租賃期間內，未經原
告同意，擅將系爭房屋門鎖更換，妨害原告使用屋之權利
，涉犯刑法第304條第1項之強制罪嫌而提起告訴，經臺灣
臺北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）檢察官於106年
12月20日以106年度偵字第27414號處分書為不起訴處分，
理由為：阮韻芬固承認將系爭房屋出租與原告，且後來更
換門鎖等情，惟堅決否認有強制犯嫌，辯稱：阮韻芬與原
告簽訂租賃契約時，因為阮韻芬想隨時賣屋，故約定阮韻
芬要將房屋收回前1個月，要通知原告，原告也同意，之
後於106年5月8日要售屋帶人看房，但聯絡不上原告，後
來原告才以Line告知已轉租別人，阮韻芬就按照合約，寄
掛號信通知原告要將房屋收回，請原告於同年6月9日前將
該屋返還，但原告仍不返還，阮韻芬遂於同年7月27日再
寄送存證信函與原告，表示這樣是侵占，但管理員 向伊 表
示原告拒收該存證信函，且原告根本未居住在該屋內，住
在該處是朱怡儒（即本件被告），阮韻芬經由管理員，於
同年8月3日聯繫到朱怡儒，朱怡儒表示原告宣稱其為屋主
，因為感到害怕，請阮韻芬幫忙換鎖，故阮韻芬於同年8
月6日請鎖匠幫朱怡儒換鎖等語。...阮韻芬更換新門鎖之
後，既未直接或間接對人施強暴脅迫之手段，核與刑法第
304條第1項之構成要件不合。次查，阮韻芬於106年5月10
日寄信通知原告預告終止租賃契約，並以LINE通訊軟體傳
訊息告知原告已發函終止租約，並於同年7月26日以存證
信函通知原告返還該屋，阮韻芬經該屋實際承租人朱怡儒
同意，於同年8月26日更換門鎖等情，有阮韻芬提出之信
函、信封、阮韻芬所發之存證信函、朱怡儒所發之存證信
函等影本以及上開訊息對話紀錄之擷圖附卷可稽，足認阮
韻芬認為其經實際居住之房客同意而更換門鎖，難認其主
觀有何強制之犯意。此外，復查無其他積極證據足認被告
有何上揭犯行，依首揭法條及說明，應認其犯罪嫌疑不足
。（台北地檢署106年度偵字第27414號不起訴處分書見本
院卷第56至57頁）
㈡被告於106年10月31日之前將系爭房屋交還，兩造系爭契約
業於106年10月31日終止。
⒈系爭租約為自106年3月20日起至106年12月31日止之定期
租約。原告於106年11月16日具狀表示：因被告已交還房
屋，故撤回遷讓返還房屋部分訴之聲明（原告書狀見本院
卷第15至16頁），原告又於107年3月14日具狀表示：被告
透過管理員，於106年10月底前直接交還房子房屋所有權
人（原告不知詳細時間，是原所有權人轉告）（原告書狀
見本院卷第47頁），可知被告已於106年10月31日前自系
爭房屋遷出，將房屋交還，兩造系爭契約業於106年10月
31日終止。
⒉至原告於106年10月19日催告被告3日內給付欠租否則終止
契約之存證信函（見本院卷第7至8頁），因被告積欠106
年8月20日起積欠每月1萬9,500元之租金，至被告106年10
月20日收受該存證信函（回執見本院卷第55頁）時止，扣
除押租金3萬9,000元後，並未達2個月之租額，與民法第
440條之規定不符，原告上開存證信函終止為不合法，附
此敘明。
㈢被告應給付原告3萬1,293元。
⒈兩造間系爭租約於106年10月31日終止，被告應給付原告
106年8月20日起至106年10月31日止，共計2月又11日之租
金4萬5,919元〔計算式：（19,500元×2）+（19,500元
/31×11日）＝45,919元〕及管理費2,543元〔計算式：（
1,080元×2）+（1,080元/31×11日）＝2,543元〕。
⒉系爭租約為自106年3月20日起至106年12月31日止之定期
租約，系爭租約第6條最後1項約定（見本院卷第6頁）被
告得提前終止租約，但應賠償原告1個月租金即違約金1萬
9,500元。
⒊系爭契約第6條約定網路電視費990元，則自106年8月20日
起至106年10月31日止，共計2月又11日之網路電視費為
2,331元〔計算式：（990元×2）+（990元/31×11日）＝
2,331元〕，原告請求被告支付2,331元網路電視費部分為
有理由，其餘部分，並無理由。至原告提出之凱擘投份有
限公司106年8月31日統一發票記載買受人密思創意行銷有
限公司106年9月1日起至106年9月30日止CM上網費200M/30
M總計857元、凱擘投份有限公司106年10月12日統一發票
記載買受人密思創意行銷有限公司106年10月1日起至106
年10月31日止CM上網費200M/30M總計857元、新台北有線
電視股份有限公司106年8月31日統一發票記載買受人密思
創意行銷有限公司106年9月1日起至106年9月30日止數位
視訊費合計542元、新台北有線電視股份有限公司106年10
月13日統一發票記載買受人密思創意行銷有限公司106年
10月1日起至106年10月31日止數位視訊費合計542元（見
本院卷第51至54頁），尚難認為被告所使用而應由被告支
付，附此敘明。
⒋按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶
有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號判決意旨參照）。被告承租系爭房屋時，曾交付
原告3萬9,000元供作押租金（見本院卷第5頁），而被告
積欠原告租金4萬5,919元、提前終止契約違約金1萬9,500
元、管理費2,543元、網路電視費2,331元，共計7萬0,293
元（計算式：45,919＋19,500＋2,543＋2,331=70,293）
，又被告已於106年10月31日交還房屋，已如前述，而原
告未再舉證證明被告有何債務不履行情事，則扣除押租後
，被告尚應給付原告3萬1,293元（計算式：70,293-39,00
0=31,293）。從而，原告請求被告給付3萬1,293元部分，
為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
本判決原告勝訴部係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣
告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執
行之聲請為無理由，應併予駁回。
本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國107年4月2日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月2日
書記官翁挺育
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,110元
合計1,110元