裁判字號：臺灣臺北地方法院89年重訴字第741號民事判決
裁判日期：民國89年12月27日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九度重訴字第七四一號
原告丙○○
戊○○乙○○丁○○共同訴訟代理人 邱六郎 律師複代理人 邱碩松 律師被告甲○○住台北市○○路○段○○○號四樓訴訟代理人 施湘興 律師右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：㈠聲明：
１被告應給付原告新台幣（下同）叁仟陸佰伍拾萬元，及自民國八十五年七月廿七日起至清償日止，按年息百分之計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳述：
１原告丙○○、戊○○、乙○○、丁○○共同提供坐落台北市○○段○○段八
六、八七、一０一、六二二、六一、七六一八─二等七筆土地、面積三七九六平方公尺、持分四分之一之土地，由被告甲○○投資興建地面十五層、地下三層之辦公商業大廈，兩造於七十七年十月十五日訂有合作興建房屋契約書。建築物之分配方法，依合建契約第四條第一項第一款約定：地下一層雙方各得二分之一、第二款約定：地下二、三層用途為停車場，甲（即原告）、乙（即被告）各分得二分之一停車位。嗣雙方於七十七年十月十七日，另成立協議書，改約定地下一樓除公共設施外，全部由甲方取得，地下二、三層停車場部分，除上開約定外，乙方願無償再分配二個停車位予甲方取得。
合建契約第三條第二項載明：「乙方應於本約定簽訂後十天內，向台北市工務局提出開工申請，並由甲方協同辦理營造廠及建照名義變更乙方名義後，再辦開工放樣核准後十五天內開工。其施工期間為自開工日起捌佰個晴雨日曆天為限。」，並約定以取得使用執照為完工，乙方取得使用執照後三個月內，將完工之房屋點交予甲方，否則為違約。查被告應於七十七年十月廿五日申請開工，完工期限為八百日曆天即二年又七十天，據之至遲應在八十年一月廿五日以前完工，但被告卻遲誤一年又九個月，在八十一年十月廿日才取得使用執照。
２八十三年三月二日，合建之房屋應進至辦理第一次產權登記及應點交房屋與
業主管業之階段，惟乙方無法履行上開義務，原告委屈求全，雙方再成立協議，約明：乙方應於取得第一次登記產權日起三十天內，將合建部分甲方應取得之房屋交付甲方管業，同時甲方當將乙方暫寄登記於甲方名下之房屋部分及照合建契約應給乙方之土地等產權移轉予乙方或乙方之指定人，逾期未移交乙方同意每逾壹日賠償甲方壹拾萬元，作為交屋遲延之賠償。但上開協議後乙方仍未依此約定履行，再次違約。雙方復於八十五年三月廿六日，又訂立另一次協議書，約定：原告當先行辦理移轉資料用印手續，並附齊證件與被告，被告則應將原告分得之地下二、四層停車位，及地面層卅六號一樓至九樓全部分，及十樓一部分房屋點交予原告管業。且協議書強調：地主分得之地下一樓部分，因與原告以外其他地主共有，故乙方暫時「點」交持分所有權，然保證應自立協議之日起三個月內，將地下一樓完成分割並完成分割登記，即原告所有之建物與其他共有人明確分開，各自取得持有部分，以便充分使用，被告如未能在上開期間完成分割登記，則每逾一天應給付原告拾萬元懲罰性違約金。
３原告已依上開協議書，將應移轉登記與被告之土地持分，辦妥過戶手續與被
告取得，但被告卻未依約，將原告應得之台北市○○路○段卅四號地下室，辦理分割使原告取得獨立產權，以致長期閑置無法充分使用，損失至鉅，抑且被告亦自認應負責辦理分割，使原告取得獨立產權之義務，為此爰依約先請求自八十五年七月廿七日起至八十六年七月廿六日止，按每日拾萬元之違約金，一年共三百六十五日即為叁仟陸佰伍拾萬元之懲罰性違約金。
４被告指八十五年三月廿六日協議書所載之登記，係指應點交房屋產權登記，並非分割登記，與事實不符：
⑴系爭大樓於八十一年十二月廿日取得使用執照，惟被告未能依約辦妥產權保存登記並點交建物與原告，乃於八十二年二月二日訂立第一次協議書。
⑵八十三年十二月十六日完成產權保存登記，但被告對下室部分，並未能依
約使土地共有人各自取得獨立產權，乃又於八十五年三月廿六日再訂立協議書。
⑶第二次協議之訂立，係在已完成被告所謂建物產權保存登記之後，既已完成保存登記，殊無再協議請求被告在期限內，為保存登記之餘地。
⑷再徵之於第二次協議書約明：「乙方暫時點交甲方分得之面積持分部分。
前開應點交之房屋，乙方同意於簽訂本協議書，且甲方完備前開用印手續及證件起三個月內辦理分割，將房屋產權登記完成」等語。所指「暫時點交」，即係地主依約應得面積，依持分比例暫時點交於原告等，但被告應在三個月內辦理分割，使原告能取得獨立產權及一定之位置，此乃「暫時點交」之真意。
⑸原告依第二次協議之約定，於八十七年五月廿九日，以存證信函，催告被
告履行前開分割義務，被告以郵局第一八九三號存證信函答復原告，亦自認有分割之義務，但稱「仍需全體共有地主共同申請」云云，益足證被告就地下室，依約有為原告辦理分割取得獨立產權之義務。
５被告於八十九年九月十九日庭期，承認八十五年三月廿六日協議書簽名之真
正，但否認印章之真正云云。然經證人 謝魁 奮證稱印章係其蓋用後，被告則稱印章是公司刻的，放在總經理那裡供決行蓋用， 謝魁奮 說是他用印的我沒有意見等語，足證被告前否認印章為其所有，顯無理由。
⑴八十三年三月二日兩造所立協議書，乙方為被告由被告親自簽名及使用私
章，上開私章與八十五年三月廿六日所立協議書之印章，完全相同。⑵訂立上開協議書不久，兩造曾就四至十樓之分配位置及面積，在平面圖上
劃上界址，並附註：「本案Ａ、Ｂ棟四至十四樓梯間併入主建登記，方式如下圖所示，否則乙方願以此為計算標準與甲方分配建物」等語。在上開附圖經被告親自用印，所使用之私章與系爭協議書之私章完全相同。６被告曾坦承就系爭大廈地下一樓由地主分得部分，依系爭協議確有辦理分割，俾各地主分別取得獨立產權之義務：
⑴原告於八十七年六月一日，以郵局第四五四號存證信函，催告被告及三圓
建設股份有限公司（以下簡稱三圓公司），在第一項即載明：「依八十五年三月廿六日協議書約定，貴公司應於本協議訂立三個月內，完成產權登記，否則每逾一日，貴方得支付我方新台幣十萬元為逾期補償金。查本案八德路三段卅四號地下層部分，至今產權仍未清楚獨立交付我方，致令空獲所有權並無實質意義」等，並請求迄至發催告之日止，應給付原告七千九百萬元。
⑵被告接獲右開催告函後，於八十五年六月八日，以郵局第一五三號存證信
函答覆原告，略以：「．．．三十四號地下一層及地下室三七位停車位，其中僅三十四號地下一層現尚為共有型態登記，並於八十五年三月廿六日之協議書內亦有載明。地下一層之登記方式乃依本案地主原申請之建築執照規定辦理。況現欲辦理建物分割，尚須所有共有人配合辦理。然而，共有人又皆為本案地主，本公司亦極力要求其他地主配合，但未有成果，且其中尚有地主繼承事宜待解決。台端等一慣寬大量，對本案地主又深瞭解，應對本公司更可體諒」等語，可證：①被告坦承確與原告間在八十五年三月廿六日簽有協議書，②卅四號地下室，應按地主應分配面積，辦理分割各取得獨立產權，③依前開協議被告有義務負責辦理分割登記，惟推稱已極力請求地主配合，但未有結果，亦尚未完成，請原告體諒，④未否認如果被告未能在立協議書後三個月內，完成產權之分割登記，則每天應給付十萬元違約金與原告。
⑶原告繼於八十七年六月廿九日，發郵局第五一九號存證信函，內容大致與
八十七年六月一日信函相同。被告接函後，於八十七年七月九日，以郵局一八九三號函覆略以：「．．．且欲辦理地下一層之分割，仍需全體共有地主共同申請，依本案產品設計及相關法規，三十四號地下一層可以辦理分割，但亦僅可分割成二戶，其中一戶亦由 貴台端 等四人共有形態。並非本公司沒有誠意辦理，而是其他共有地主未能全數配合．．．」，再度確認其有辦理分割之義務。至於分割成二戶或六戶，應由被告負責提出相關料，並向被告詳為說明，期能有選擇，而非將契約上之義務恝置不理。
７證人 陳德賢 證稱：系爭協議書是在三圓公司簽的，上面的附註是同時簽的，
有看到他們同時簽名蓋章，因為一直沒有辦法交屋，拖了好幾年，所以我們幫他們協調，包括整棟大樓與地下室的全部手續都要完成，見證的時候產權還沒有登記，因為我們都沒有看到等語。準此，益足證兩造簽立系爭協議書之目的，非但在完成產權登記，更包括卅四號地下一層之分割登記。證人謝魁奮亦指證系爭協議書上乙方欄下係由被告簽名，惟所指：「上面的附註在拿回來給甲○○簽字的時候還沒有，後來是原告要求．．．所以我就蓋章了，沒有知會甲○○，事後我忘了有告訴他」云云，則與事實不符。蓋系爭協議書係在三圓公司協調書立及打字，三圓公司之董事長、被告及總經理謝魁奮，均先後或同時在協調現場參與意見，協議之約定事項，三圓公司完成繕打，準備簽字時，原告發現獨未記違約事項，因此要求補具，經打字後貼於後頁當事人欄上方，然後由原告在當事人欄簽名，並在附註之文字旁蓋章，將系爭協議書拿進被告辦公室由被告簽名蓋章；證人謝魁奮既證明當事人欄下被告之名字為被告所簽，私章亦係被告所蓋用，殊不可能獨有附註之文字上被告之私章，由證人謝魁奮蓋用之理；退萬步言之，被告既私章交付謝魁奮當被告之面蓋用，自屬經授權由 謝某 代為用印，殊不影響蓋章效力；抑有進者，兩造間簽立系爭協議書之前，曾於八十三年三月二日訂立協議書，上開協議亦有同樣之約定，益足證違約金之約定，並非臨時決定，乃承襲上一協議而來。證人 陳嘉斌 所證：「簽回來的時候我有看到，打字的時候我也有看過，簽回來的時候就已經有上面的附註了，所以打字的時候我們就照著打」等語，查協調係三圓公司內進行，所謂簽回來，事實上協議包括附註均在三圓公司內經雙方簽字蓋章，至於證人證稱產權登記係指第一次產權登記，沒有包括分割登記云云，完全與協議真意不合。
８被告自認分割是要經過工務局變設計，需要建築師提出申請，而且事先要經
過共有人同意，也要經過消防檢查才能領取使用執照，領取使用執照後要到戶政事務所申請門牌號碼，再由共有人向地政事務所申請分割登記。據此證明卅四號地下一層辦理分割，可能手續上稍為繁複而已，既非不可能，被告卻拒不履行，顯屬故意違約。
㈢證據：提出合作興建房屋契約書一份、七十七年十月十七日協議書一份、八十
三年三月二日協議書一份、八十五年三月廿六日協議書一份、被告一五三一號郵局存證信函一份、建物登記簿謄本六份、南港港三郵局第四五四號存證信函一份、平面圖上附註一份、八十七年七月九日郵局第一八九三號存證信函一份、建物有權第一次登記申請書暨清冊一份、松山地政事務所公告一份為證，並聲請訊問證人陳德賢。
二、被告方面：㈠聲明：
１原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
㈡陳述
１兩造八十五年三月二十六日簽訂之協議書，其本文及附註所載「房屋產權登
記完成」之事項，均係指合建大樓之建物所有權第一次登記（即俗稱保存登記）而言，並非所謂分割登記。
⑴兩造在簽訂前開協議書時，雖已完成合建樓房之建物所有權第一次登記，
惟被告因可分配取得之合建房屋及基地持分均仍在原告等地主名下，為慮及原告倘得知系爭大樓已完成保存登記在 渠等 名下之後，勢必有恃無恐，並藉端毀約不配合移轉產權予被告，以遂其再次需索牟利之目的，則殊為不利，乃不得不隱瞞上述已完成保存登記之事實，以期順利取得所應分配之合建房地產權，避免節外生枝。故而在被告刻意隱瞞之下，原告並不知該大樓已完成保存登記之事實，所以原告係為要求限期完成保存登記之下才訂立該協議書者，而被告亦係基於上述顧慮仍虛與委蛇允諾於簽訂該協議書起三個月內完成系爭大樓產權保存登記，此為簽訂該協議書之實際情形，是該協議書所載「房屋產權登記」仍然是指系爭大樓之保存登記，並非所謂分割登記。
⑵由下列事實，亦可明瞭被告為保障應有合建契約權益，確有隱瞞已保存登記事實之必要：
①本件合建土地之地主即包括原告等人，原先是與太平洋建設股份有限公
司及家合實業有限公司訂立合建契約，並委由 吳政吉 建築師設計完成，而於七十六年五月廿二日取得七十六年建字第四０八號建造執照。
②合建土地地主家族共有四房，彼此相互猜疑牽制，以致前述建商之合建
案，在不堪地主百般刁難阻撓下，不得不於投注鉅資仍毅然忍痛放棄該合建案，以免損失擴大，而是時被告在不知情之下，經人推介失察而以鉅資受讓該合建案。
③被告於七十七年六月十日受讓該合建案之後，即陸續與各房全體地主簽
訂立合建契約，與原告等人亦於七十七年十月十五日訂妥合建契約並交付即期貳仟伍佰萬元保證金支票予原告收受在案。
④豈料，原告等地主訂約後未幾即故態復萌，百般要脅需索，藉詞阻撓，
被告至此發覺事態嚴重，惟既已投注鉅資，為免血本無歸，亦唯有委曲求全，應其所求，而於七十七年十月十七日訂立極不公平之協議條款，將原訂合建契約書第肆項所定被告可分配取得之地下壹層面積二分之一部份，無償分配給原告。此外，被告可分得之地下二、三層全部停車位之二分之一部份，亦須無償讓出兩個停車位給原告。另尚須支付鉅額補償費，以委曲求取原告之配合。
⑤本合建案自始至終均係依前述建造執照興建及分配，以致於保存登記時，建商應分配之房屋及土地均在各地主起造人之名下，毫無保障。
⑶由下列事證並觀諸協議書所載之文義內容，亦可徵所指房屋產權登記乃系爭大樓建物所有權第一次登記而言：
①系爭協議書本文及附註既載明「產權登記」，顯無妄加曲解為所謂「分割登記」之餘地。
②再觀諸協議書全文均無隻字論及房屋（地下一層）分割登記之事。③該協議書所載「．．．今房屋已興建完成取得使用執照．．．。」其描
述合建事宜進行現況中，並未論及「產權登記」之情事，顯見原告所認知當時已進行之現況，僅至「取得使用執照」之程度而已，尚不知實際上已完成之保存登記。
④再由其下段文句接續載明「『俟』以產權登記實際之面積，雙方進行結
算．．．。」等語，即意指等待產權登記完成後，雙方再依所登記之實際面積進行結算，由此可見渠等確不知系爭大樓保存登記業已完成，故而才會不知渠等所應分配房屋之登記面積，而仍待登記後確定實際面積，並進行結算事宜之約定內容，可見本次協議兩造所論及者仍是保存登記，至為顯然。
⑤倘若原告已知系爭合建大樓在簽訂該協議書之前即已於八十三年十二月
十六日完成產權保存登記以論，則「產權登記實際之面積」照登記謄本所載已甚明瞭，何有可能於該協議書記載「『俟』以產權登記實際之面積，雙方進行結算．．．。」之字句。
⑥接續又載「乙方並同意將應分得之北市○○路○段○○○號十樓部份暫
寄甲方（丁○○）名下．．．。」尤可見兩造在前述尚不能依實際登記面積進行結算之下，乃權宜措施仍依起造人名義辦理保存登記，以便日後「等待產權登記完畢並結算後」，再由原告就上開十樓部分依總登記面積之決算結果，將來再過還予被告。
⑦依被告應點交予原告之房屋，除系爭地下壹層部份外，尚有地下二、四層及地面層門牌三十六號一樓至十樓等十戶房屋，按該協議書所載「．
．．乙方得將本案甲方分配地下地貳、肆層停車位計三十七位及地面層三十六號一樓至十樓等十戶點交予甲方管業。．．．前開應點交之房屋，乙方同意於簽訂本協議書且甲方完備前開用印手續及證件起三個月內將房屋產權登記完成，即建物及土地所有權狀完成．．．」之內容，顯已指明尚包括上開十戶等應點交原告房屋之產權登記仍待完成，並完成建物及土地所有權狀之取得。故顯然並非僅指地下壹層而已，否則約明「地下壹層分割登記」即可，乃顯而易見。
⑧何況，分割登記所應衍生之土地增值稅、契稅及登記、測量規費等必要
費用、數額，應由何人負擔或如何分攤之重要事項，均付之闕如，殊違乎常理，且所須具備之分割協議書及契約書，亦不曾論及，原告徒憑空口妄加曲解該協議書所指產權登記係為分割登記云云，實不足採信。
⑨又查系爭地下壹層以共有之型態保存登記，乃依據原告等地主所申請之
建造執照所載起造人分配內容辦理登記。而原告所指就系爭地下一樓建物取得獨立產權之分割登記云云。依土地登記規則第七十六條等相關規定，須經編列獨立門牌及出入口，始得申請分割單獨編列建號，辦理建物所有權登記，而在編列獨立門牌及出入口之前，尚須由建築師提出變更設計之申請，以區隔獨立出入口及空間，且須取得共有人之同意及通過消防設備之檢查，並依據工務局核准變更設計之使用執照，方得申請戶政機關核給門牌，俾供共有人向地政機關申請建物分割登記。惟查：
建造執照及合建大樓之規劃設計，均係原告等地主委由吳政吉建築師所完成。被告受讓合建契約之後，亦係始終依照原告等地主所委吳政吉建築師之設計圖施作合建大樓，而依吳政吉建築師所繪製之系爭地下壹層竣工圖觀之，其所設計之該層出入口僅一處，可見原告始終並未指示吳政吉建築師變更系爭地下壹層之設計。由前述足以顯證在兩造於八十五三月廿六日簽訂該協議之時，全然毫無所謂分割地下壹層之想法，更遑論所謂分割登記之事。否則何以全文均無隻字論及分割登記或委請建築師變更設計及提出申請等相關之配合事項之記載，是原告所指分割登記云云，乃事後始得悉保存登記確實日期之餘，所穿鑿附會之詞，彰彰明甚。
⑩證人陳德賢所證：「見證的時候，產權還沒有登記因為我們都沒有看到
」、證人謝魁奮所證：「．．．因為產權登記我認為已經完成了，賠償已經不存在，所以我就蓋章了．．．協議書中的房屋產權登記，是指第一次所有權登記，不包括分割登記，因為分割登記要其他地主配合，不是兩造可以單方面完成的。」，證人陳嘉斌證稱：「．．．上面的產權登記是指第一次的建物總登記，沒有包括分割登記。」，以及法官問：
「當時是誰提議要簽協議書？」證人謝魁奮及陳嘉斌均分別供陳「因為原告要取得產權登記，所以要簽協議書。是因為其他地主藉故刁難，所以無法辦理產權登記。」、「是因為原告要取得產權登記，所以要簽協議書。」等語，均可證明原告於簽訂前開協議書時確屬不知已完成保存登記之事實，且該協議書係原告為限期完成保存登記之要求而簽訂者。
２系爭協議書所附註之違約罰則條款，並非兩造簽訂該協議之合意範圍，對被
告不生效力。該協議書之附註違約罰則係於被告八十五年三月廿五日簽妥後之翌日始另行附加者，被告並不知情。按證人謝魁奮於證稱「．．．簽協議書的時候我不在場，協議書的條件當初是 林福樹 去談的，談完拿回來我看過以後拿給甲○○簽名的，所以我看過，上面的附註在拿回來給甲○○簽字的時候還沒有，後來是原告要求，因為產權登記我認為已經完成了，賠償已經不存在，所以我就蓋章了，沒有知會甲○○．．．」，足徵被告所陳當時簽訂協議書時僅有簽名並無用印蓋章，且簽名之際該協議書除本文之外，並無附註任何違約罰則之條款等節，確屬實情。
３約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債務人可得享受
之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量標準；當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院五十一年台上字第十九號及四十九年台上字第八０七號均著有判例可資參照）。查：
⑴原告所應分配之合建房屋屋即地面層三十六號一樓至十樓等十戶房屋及地
下一、二、四層部份，均已取得產權及受領占有使用在案，乃原告所不爭執。惟渠等依前開協議所應移付之第十層房屋及地下停車位二十餘位，迄今仍未依約移付予被告，其訴請給付違約金，殊屬無理。
⑵原告所訴求給付違約金之原因僅在於地下壹層未完成獨立產權分割登記云
云，惟該地下壹層其既已依所約特定位置交付原告占有使用迄今，其有無分割對於原告之使用收益之權益，並無妨礙或影響，其自無損害之可言，況其分別共有型態，原告依法仍得自由出售處分其應有部分，亦無不利影響。
⑶再依前述原告所提出之七十七年十月十日協議書第二條所載系爭地下壹層
其中二分之一部分，係被告在原告一再需索之下，為息事寧人而無償讓與原告者，是渠等實已從中一再獲取暴利，其以被告無償讓與之部份，訴求給付違約金，殊乏誠信，亦欠公允。
⑷更何況，已如前述合建大樓始終既依原告所委請建築師之設計及規劃承建
，系爭地下壹層之共有狀態，亦係原告等地主在申請建照之初所如是規劃設計者，被告依照履約興建，顯無違約之可言。且縱使原告所主張不能獨立取得系爭地下室產權云云，亦係伊申領建照之初自己所同意者，假如因而有所損失，亦係伊自己所造成，尤與被告無干，是原告訴請給付違約金，顯無理由甚明。
⑸又該地下壹層部分之價值，充其量亦約佔原告全部分配取得房屋價值尚不
及三十分之一，依前揭判例意旨，除應考量前述兩造損益及被告已依合建本約履行完畢等情之外，尤應衡量原告所主張系爭地下室未分割登記所受損失與依合建契約其所獲利益（總價值）之比率，以資核減違約金數額，始堪相當。
４綜上所述，原告實無理由訴求給付違約金，即退萬步言，依被告均已依合建
契約履行給付完畢，原告僅因地下一層未如所主張分割獨立產權乙端，即訴請給付每日壹拾萬元，亦顯屬過高，殊欠公允。
㈢證據：提出建造執照、放棄書、同意書各一份為證，並聲請訊問證人陳嘉斌、謝魁奮。
理由
一、原告起訴主張：渠等共同提供坐落台北市○○段○○段八六、八七、一０一、六
二二、六一、七六一八─二等七筆土地、面積三七九六平方公尺、持分四分之一之土地，由被告投資興建商業大廈，被告應於七十七年十月廿五日申請開工，完工期限為八百日曆天即二年又七十天，即至遲應在八十年一月廿五日以前完工，但被告卻遲誤一年又九個月，在八十一年十月廿日始取得使用執照。八十三年三月二日，合建之房屋應進至辦理第一次產權登記及應點交房屋與業主管業之階段，惟被告無法履行，雙方協議約明：乙方應於取得第一次登記產權日起三十天內，將合建部分甲方應取得之房屋交付甲方管業，同時甲方當將乙方暫寄登記於甲方名下之房屋部分及照合建契約應給乙方之土地等產權移轉予乙方或乙方之指定人，逾期未移交乙方同意每逾壹日賠償甲方壹拾萬元，作為交屋遲延之賠償。但上開協議後被告仍未依約履行，雙方復於八十五年三月廿六日，再訂協議約定：
原告當先行辦理移轉資料用印手續，並附齊證件與被告，被告則應將原告分得之地下二、四層停車位，及地面層卅六號一樓至九樓全部分，及十樓一部分房屋點交予原告管業。且協議書強調：地主分得之地下一樓部分，因與原告以外其他地主共有，故乙方暫時點交持分所有權，然保證應自立協議之日起三個月內，將地下一樓完成分割並完成分割登記，即原告所有之建物與其他共有人明確分開，各自取得持有部分，以便充分使用，被告如未能在上開期間完成分割登記，則每逾一天應給付原告拾萬元懲罰性違約金。原告已依上開協議，將應移轉登記與被告之土地持分，辦妥過戶手續與被告取得，但被告卻未依約將原告應得之台北市○○路○段卅四號地下室，辦理分割使原告取得獨立產權，以致長期閑置無法充分使用，損失至鉅，為此爰依約先請求自八十五年七月廿七日起至八十六年七月廿六日止，按每日拾萬元計算，共計叁仟陸佰伍拾萬元之懲罰性違約金等語。
二、被告則以：兩造八十五年三月二十六日簽訂之協議書，其本文及附註所載「房屋產權登記完成」之事項，均係指合建大樓之建物所有權第一次登記而言，並非所謂分割登記。又該協議書之附註違約罰則係於被告八十五年三月廿五日簽妥後之翌日始另行附加者，被告並不知情，對被告不生效力。且原告所應分配之合建房屋屋即地面層三十六號一樓至十樓等十戶房屋及地下一、二、四層部份，均已取得產權及受領占有使用在案，乃原告所不爭執，惟渠等依前開協議所應移付之第十層房屋及地下停車位二十餘位，迄今仍未依約移付予被告，其訴請給付違約金，殊屬無理。而該地下壹層其既已依所約特定位置交付原告占有使用迄今，其有無分割對於原告之使用收益之權益，並無妨礙或影響，其自無損害之可言，況其分別共有型態，原告依法仍得自由出售處分其應有部分，亦無不利影響。另該地下壹層部分之價值，充其量亦約佔原告全部分配取得房屋價值尚不及三十分之一，是原告訴請給付每日壹拾萬元，亦顯屬過高，請予酌減等語資為抗辯。
三、經查，原告起訴主 張渠 等提供上開土地與被告合作資興建商業大樓，因被告遲延完工取得使用執照，乃於八十三年三月二日協議被告應於取得第一次登記產權日起三十天內，將合建部分原告應取得之房屋交付原告，同時原告當將被告暫寄登記於原告名下之房屋部分及應給被告之土地等產權移轉予被告或被告之指定人，；但被告未依約履行，雙方復於八十五年三月廿六日，再協議約定：原告當先行辦理移轉資料用印手續，並附齊證件與被告，被告則應將原告分得之地下二、四層停車位，及地面層卅六號一樓至九樓全部分，及十樓一部分房屋點交予原告管業之事實，業據其提出合作興建房屋契約書、七十七年十月十七日協議書、八十三年三月二日協議書、八十五年三月廿六日協議書為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。次查，原告主張被告依八十五年三月廿六日之協議，應自立協議之日起三個月內，將地下一樓完成分割並完成分割登記，如未能在上開期間完成分割登記，則每逾一天應給付原告拾萬元懲罰性違約金，但被告卻未依約將原告應得之台北市○○路○段卅四號地下室，辦理分割使原告取得獨立產權，為此依約先請求自八十五年七月廿七日起至八十六年七月廿六日止，按每日拾萬元共計叁仟陸佰伍拾萬元之懲罰性違約金乙節，則為被告所否認，並以前開情詞置。因此，本件首應審究者，為兩造八十五年三月廿六日協議書附註之違約金條款，是為被告所為，對被告發生效力，及上開協議書所指「房屋產權登記」係指房屋第一次所有權登記，抑或指分割登記而言，茲論斷如下：
㈠被告辯稱系爭協議書上之簽名，固為其所為，惟附註違約金部分，非原協議之
內容，係嗣後所加註，對其不生效力云云。惟查，系爭協議書上之印章經本院肉眼比對，與兩造合作興建房屋契約書、七十七年十月十七日協議書、八十三年三月二日協議書、平面圖上之印章相符，而證人即曾任三圓公司總經理謝魁奮雖到庭證稱附註違約金部分，係被告簽名後所加，而印章係其所蓋，被告並不知情云云。然其同時證稱被告為三圓公司之副董事長，其為總經理，所以有好幾個印章都保管在我言裡，甲○○雖然沒有直接授權給我，但是有關言方面的事情，都是我在處理；公司大小事情，我覺得可以就蓋章決行了，甲○○並沒有過問蓋了幾個章等語（見本院八十九年十月七日言詞辯論筆錄），顯見縱協議書上之印章非被告所為，亦係被告授權證人謝魁奮用印，則本諸代理之法律關係，該協議書之附註違約金約定，自對被告生效，被告辯稱附註違約金部分，對其不生效力云云，尚非可採。
㈡次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九
十八條定有明文。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨參照）。本件兩造所爭執之八十五年三月廿六日協議書所指之「房屋產權登記」究竟係指房屋第一次所有權登記，或係分割登記，首就該協議書之文字觀之：「立協議書人：地主：丙○○等四人（以下簡稱甲方），建方：甲○○（以下簡稱乙方），今就台北市○○區○○段三小段八七地等八筆土地合建案，今房屋已興建完成取得使用執照，按雙方合建契約，有關工程未盡事項，雙方同意乙方以新台幣壹仟柒佰萬元支付甲方，由甲方自行施做，俟以產權登記之實際面積，雙方進行結算，乙方並同意將應分得之北市○○路○段○○號十樓部分暫寄甲方（丁○○）名下，其餘本合建案乙方應分得而存寄甲方名下房屋：北市○○路○段○○號十一樓、十二樓、十三樓等叁層全部及地下叁、肆層停車位計二十七位之權利，甲方當先行辦理移轉資料用印手續，並附齊證件予乙方，另甲方應移轉予乙方之土地持分亦當同時辦理，則乙方得將案甲方分配地下貳、肆層停車位計三十七位及地面層三六號一樓至十樓等十戶點交予甲方管業。餘甲方應分得地下壹層部分，因與其他地主共有之因素，故乙方暫時點交予甲方應分得面積持分部分。前開應點交之房屋，乙方同意於簽訂本協議書且甲方完備前開用印手續及證件起三個月內，將房屋產權登記完成，即建物及土地所有權狀完成之後並行前開結算交付甲方，甲方並退還保證票予乙方。至此，雙方合建及所有以往協議之權利及義務已盡，雙方當不得再有其他異議．．．」，由協議書之文義觀之，合建房屋已取得使用執照，因工程有未盡事項，被告同意支付壹仟柒佰萬元予原告，由原自行施作，俟以產權登記之實際面積，雙方進行結算，兩造並就分配之房屋，協議暫時點交，被告並同意於協議書簽立之日起三個月內，將房屋產權登記完成等情以觀，兩造協議書之「產權登記」，應係指建物第一次所有權登記，至為明確，蓋：⑴兩造協議書之內容，係指全部合建大樓之產權登記，並非指台北市○○路○段卅四號地下一層之紛爭解決，協議書亦未言及卅四號地下一層分割之事宜；⑵先不論被告是否刻意隱瞞產權登記已完成之事實，但由協議書之內容，可知原告當時，應不知已完成產權登記已完成，否則協議書之文字，即不會以「產權登記之實際面積，雙方進行結算」、「移轉資料用印」等語敘述；⑶產權登記與分割登記，為吾人於社會生活上可得明確區分之兩種概念，而兩造自七十七年十月十五日訂立合建契約以來，雙方迭經多次協商，為兩造所俱認，原告非無經驗之人，且關係自身利益至鉅，當不會不明瞭「房屋產權登記」與「分割登記」之意義不同，如協議書所指之產權登記係指分割登記，原告焉有不明確記載之理；⑷辦理分割登記，須全部合建地主之配合，又須變更建築設計，除手續極為繁瑣，難度甚高，被告為從事建築業務之人，豈有不知之理，而違約金以每日拾萬元計算，數額至鉅，被告實不可能輕意應允；⑸有關地下室部分，協議書記載「餘甲方應分得地下壹層部分，因與其他地主共有之因素，故乙方暫時點交予甲方應分得之面積持分部分」，並未有被告應予辦理分割登記之記載，而被告完成產權移轉登記後，亦僅將建物及土地所有權狀完成之後並行前開結算交付原告而已，如被告允諾辦理分割登記，則如何分割、原告取得之部分、稅捐及規費等費用由何造負擔，豈有不記載之理。
㈢再查，原告雖舉三圓公司八十七年六月八日台北長泰路郵局第一五三一號存證
信函，主張被告亦自認有辦理分割之義務云云。惟查，該存證信函載稱：「．．．其中僅卅四號地下一層現尚為共有形態登記，並於八十五年三月廿六號之協議書內亦有載明地下一層之登記方式乃依本案地主原申請之建築執照規定辦理，況現欲辦理建物分割，尚需所有共有人配合辦理。然而！共有人又皆為本案地主，本公司亦極力要求其他地主配合，但未有成果，且其中尚有地主為繼承事宜待解決．．．另有關八十五年三月廿六日協議書之約定，本公司亦已如期完成產權登記，並交付約定之房屋、車位予台等使用，請台端等明鑑。對於卅四號地下一層共有物分割一事，本公司當積極設法繼續辦理．．．」，可見三圓公司一開始即主張系爭協議書對於地一層之登記方式依原建築執照規定辦理，次始稱辦理分割登記之困難，顯見三圓公司係否認依系爭協議書有為原告辦理地下一層分割登記之義務，又被告係三圓公司之副董事長，本件合建案係被告以自己名義代三圓公司所簽訂，為兩造所俱不爭執，三圓公司於上開存證信函之意思表示，應可視為被告之立場。又三圓公司於八十七年七月九日南港港三郵局第四五四號存證信函，亦重申上開信函之義，有該信函在卷可查，原告主張被告於存證信函中自認依系爭協議書有辦理地下一層分割之義務云云，並非可採。
㈣又查，原告主張簽立協議書時，渠等已知悉建物之第一次所有權登記已完成，
是以協議書所指之產權登記，係指分割登記云云，並提出合建建物所有權第一次登記申請書暨清冊、松山地政事務所公告各一份在卷可證。被告則辯稱上開登記申請書暨清冊，係兩造授權代書用印辦理，並不能證明原告於八十三年間時已知道辦妥產權登記等語。查證人即系爭協議書之見證人陳德賢亦證稱見證協議書時，產權尚未登記，因為我們都沒有看到等語（見本院八十九年十月十日七日言詞辯論筆錄），足見協議書簽訂之時，原告並不知悉合建房屋第一次所有權登記已完成，且參諸兩造合建契約有關產權登記部分，均約定原告備齊證件交付被告委託之代書人辦理等情，被告辯稱原告於簽訂系爭協議書時應不知悉已辦妥第一次所有權登記等語，較可採信。雖證人 陳賢德 同時亦證稱系爭協議所指之範圍包含整棟大樓與地下室的全部手續（包括產權移轉與分割登記）等語，然此與協議書記載之文義不符，已如前述，且參與協議之證人謝魁奮及另一證人陳嘉斌均證稱上面的產權登記是指建物第一次所有權登記而言，雖然謝魁奮與陳嘉斌曾任職或現任職三圓公司，證詞可能有所偏頗，但參諸系爭協議書之內容，及被告辯稱隱瞞係為順利取得合建分配之房屋等情，兩相符合，且系爭合建大樓，係由原告先與眾合實業有限公司及太平洋建設股份有限公司合作興建，並由原告等地主十六人擔任起造人，由吳政吉建築師設計，申請建造執照，嗣於七十七年六月十日，由眾合實業有限公司放棄讓與被告，有建造執照、放棄書、同意書在卷可憑，是以辦理分割登記，須全部地主同意，又須辦理原建築設計之變更等手續，非被告方面所能獨完成，被告實不可能冒然答應，而甘受巨額違約之賠償，是以應認證人謝魁奮及陳嘉斌二人之證詞，堪予採信。
四、綜上所述，本件兩造八十五年三月廿六日協議書所指之「房屋產權登記」既應係指房屋第一次所有權登記，被告於簽訂協議書前已完成房屋第一次所有權登記，並已完成上開協議書之其他約定事項，為原告所不否認，雖被告欺瞞原告之行為固屬不該，惟原告依該協議書主張被告未完成台北市○○路○段卅四號地下一層之分割登記，被告應給付八十五年七月廿七日起至八十六年七月廿六日，按每月拾萬元計算共計叁仟陸佰伍拾萬元之違約金，則屬無據，應予駁回。
五、本件原告之訴既為無理由，應予駁回，則其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不予一一論駁，附予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年十二月二十七日
民事第六庭法官劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十二月二十七日
法院書記官王朝枝