臺灣臺南地方法院臺南簡易庭小額民事判決
原 告 丙○○
被 告 收購台南公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於98年12月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：（一）按公寓大廈之營運管理，須靠區分所
有權人所繳管理費為唯一之收入維持。關於管理費之負擔：
大廈建物中之專有部分，應依其所有面積之比例負擔不待言
。共有部分（包括約定專用或共用部分）應由各共有人按其
應有部分（持分面積）之比例負擔，民法第799條之1第1項
、及公寓大廈管理條例第10條第1項各有明文規定。本大廈
管理規約第10條第3項亦明定：管理費之收費標準：每單位
（計有專有、共有專用、共有共用3單位）均以坪數比例計
算。專有建物單位每坪以新臺幣50元計算。可知被告就共有
專用及共有共用兩單位之每坪單價若干漏未規定，已有違誤
。
（二）次按區分所有建物中之專有部分，各有獨立之建號及
固定之位置與面積之存在，而於建物登記上有明確之登載。
其餘共有部分即合併為一建號，各共有人應有部分之權利，
僅以持分若干登記而已（可換算面積），無從表示固定之位
置。尤如停車位係以全體性計畫下所創設，為增加停車數，
多設機械車位。上下層兩車位共用一地面之結果，造成各個
車位之權利均無法登記於固定之位置及正確之面積。為求車
位權利登記之合理公平，凡所有平面車位與機械車位全部作
為全體車位所有人之共有。而就各項不同車位，以其權利價
值之高低估價，平面單位一律登記為應有部分10000分之41
（10.4坪），機械車位一律登記為應有部分10000分之27（
7坪），付予各車位專用權。其經登記，法律上已有絕對效
力，凡權利之行使與義務之負擔（繳納管理費、稅金等）均
須按10.4與7之比例計算，始屬合法、合理、符合公平、比
例原則。（三）管理費之計算方法，既須就專有或共有應有
部分之面積乘以每坪單價而得，惟本大廈規約上，竟就共有
專用之停車位管理費每坪單價漏未規定，究應如何處理？茲
見被告自始已就共有共用部分，合併於專有之建物中一律以
50元之單價計收，迄今未曾發生爭議。鑒於專用之停車位，
管理上須多用電力、維修等費，故管理費之基本單價，本不
能低於50元。但因車位應有權利所登記之面積，多於實占面
積（略有加倍之多），致以其所登記之面積計算管理費已有
多負擔之情形。故似不必加高基本單價，仍按每坪50元之基
本單價計收，似可謂已公平。如經合理加高車位基本單價，
使被告多收管理費，既屬大眾利益，原告並無異言。（四
）再按所謂清潔費係屬於管理工作上所需開支費用中之一項
而已。管理財產中，除有停車位以外尚有多項公共設施，均
需清潔，故必須合併計算，無從僅就停車位單獨以清潔費名
目收費之理。何況清潔費以外尚有電費、水費、維修費、人
事費等，所開支之負擔，均須合併於管理費項目中收取，始
屬單純合理。何況各車位之現址係專用權而非所有權地。管
理費之負擔，仍應依應有之權利面積比例計收，無從單以平
面與機械之區別收之。所收錯誤之清潔費，自應視為管理費
。（五）如上，車位管理費不該以清潔費項目收取，而必按
應有之面積比例以每坪50元之基本單價計收之狀況下，被告
於93年5月2日訂立之管理規約，顯然漏訂車位管理費每坪基
本單價，仍應以每坪50元單價計算。每位停車位每月管理費
定為：平面車位520元、機械車位350元，始屬合理相當。惟
被告不但不以規約所定之坪數比例，更不以基本費率計收管
理費，竟漫無標準下，草率以表面上：機械車位比較多用電
力及維修費為由，將管理費誤以清潔費，對平面車位每月僅
收300元，對機械車位每月高收500元，造成費目錯誤，費額
高低相反，矛盾又不公平，顯然違法並違背大廈既定之收費
原則，亟待糾正。（六）被告對於平面車位每月應收管理費
520元，而竟僅收300元，即每月減收220元，所有53位平面
車位全年減收16萬元，迄今使大廈損失已達百萬元之多。希
望被告能為補救措施，以盡職責。對於機械車位每月應收管
理費250元，竟高收500元，即每月超收150元部分顯係違法
錯誤，無法律上之原因而受利益，致車位所有人受損，應依
民法第179條之規定返還其所得利益。（七）原告丙○○於
93年11月間購置大廈6樓之19套房及機械車位1位。車位部分
於94年5月接受，自該月起按月繳納清潔費500元，迄至98
年6月止，總計繳納50個月份25,000元，扣除應繳額17,500
元，應返還7,500元。（八）財產信託人 蔡怡芳 於94年4月間
購置大廈11樓之12套房及平面車位2位，同時受讓機械車位
14位。但機械車位部分遲至95年6月始分次交接，自接受時
起按月每位繳納清潔費500元，迄至98年6月止總計繳納
248,500元，扣除應繳額173,950元，應返還74,550元。蔡怡
芳已於97年7月15日將在大廈之財產權信託登記為原告甲○
○之所有權，自應由原告行使返還不當得利請求權。並與共
同原告合力，為備行使請求權之前提條件，合依民事訴訟法
第247條之規定先予確認管理費超過應收額部分之請求權不
存在。再因被告對於所有議案須經區分所有權人會議決議通
過始可執行。爰依民法第179條、民事訴訟法第247條之規定
提起本件訴訟。並聲明：１確認被告對區分所有權人應收機
械車位每位每月管理費超過新臺幣350元部分之請求權不存
在。２被告應返還原告丙○○新臺幣7,500元，又應返還原
告甲○○新臺幣74,550元，及各自訴狀送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。３訴訟費用由被告負
擔。
二、被告則以：本件系爭機械停車位係按規約第10條第3項之規
定收費，並無何違法可言等語資為抗辯。並聲明：１原告之
訴駁回。２訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：（本院卷，第34、35頁）
（一）原告丙○○於93年11月間購買收購台南公寓大廈六樓之十
九套房及機械車位一位，迄今已向被告繳交94年5月至98
年6月之機械停車位費用共計25,000元。
（二）訴外人蔡怡芳於94年4月間購買上開大廈十一樓之十二套
房1戶及平面車位二位，同時受讓機械車位十四位。但機
械車位部分自九十五年六月間始分次交接，自接受時起按
月每位繳納清潔費500元，至98年6月止總計繳納248,500
元。蔡怡芳已於97年7月15日將其在上開大廈之財產權信
託登記予原告甲○○。
（三）收購台南公寓大廈住戶規約第10條第3項載明：「收費標
準：每單位以坪數單位計算，住家及店面用單位每坪以新
台幣伍拾元計算。」、第5項載明：「地下室停車場管理
辦法：本大樓停車場之設置為車輛停放使用，但不作保管
之責。因為停放車輛使用並為緊急避難之需，故不得為私
人移作他用。停車場之附屬設施（備）為使停放車輛之需
，故應善加利用，如因使用不當致設施（備）損壞，應照
價賠償。又因附屬設施（備）為特定對象（車輛）所使用
，故其平日所消耗之電源、設備維修、環境清潔等費用，
應為使用者付費，每個平面停車位每月以新台幣參佰元計
算；每個機械停車位每月以新台幣伍佰元計算。」。
(四）原告丙○○前曾對被告起訴請求確認其自民九十四年十二
月份起積欠汽車機械車位每月管理超過新台幣三百元部分
，被告之請求權不存在，經本院九十六年度簡上字第二十
四號判決原告丙○○敗訴確定在案。
（五）以上事實，有繳納明細表（本院98年度 司南 簡調字第262
號卷第10、11頁）、管理服務中心代收費收據（本院98年
度司南簡調字第262號卷第23頁至34頁）、收購台南公寓
大廈住戶規約（本院卷，第18頁）可稽，且為兩造所不爭
，堪信為真實。
四、兩造爭執事項：（本院卷，第35頁）
（一）被告向原告二人收取管理費是否無法律上的原因而受利益
？原告本於不當得利法律關係請求被告返還所收取的停車
費有無理由？
（二）原告起訴請求確認被告對區分所有權人應收機械車位每位
每月管理費超過350元部份請求權不存在，有無理由？
五、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：
（一）被告向原告二人收取管理費是否無法律上的原因而受利益
？原告本於不當得利法律關係請求被告返還所收取的停車
位費用有無理由？
１按民法第一百七十九條前段規定，無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益。復按規約乃公寓大廈區
分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有
權人會議決議之共同遵守事項。公寓大廈管理條例第3條第12
款定有明文。按被告大廈規約第1條、第10條第5項分別載明「
本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶」、「每
個機械停車位每月以新台幣伍佰元計算」。原告既為被告公寓
大廈之住戶，依上開被告大廈規約第1條之規定，其約定效力
自及於原告。是以原告對其所擁有之機械停車位即有依上開規
約第10條第5項之約定每個車位每月以新台幣伍佰元繳交管理
費之責。被告管理委員向原告丙○○收取自94年5月至98年6月
之機械停車位費用共計25,000元。並自94年4月至98年6月止，
向訴外人蔡怡芳收取248,500元之機械停車位費用，乃依據上
開規第10條第5項之約定，即與民法第179條規定無法律上原因
之情形有別。
２、被告既依規約收取原告丙○○及蔡怡芳系爭機械停車位之費
用，並無不當得利之情事，縱令蔡怡芳於97年7月15日將其
在上開大廈之財產權信託登記予原告甲○○，因而原告丙○
○及甲○○本於不當得利法律關係起訴請求被告應分別返還
七千五百元及七萬四千五百五十元之機械停車位費用，於法
不合，不應准許。
（二）原告起訴請求確認被告對區分所有權人應收機械車位每位
每月管理費超過350元部份請求權不存在，有無理由？
⒈「按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存
否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原
告不能提起他訴訟者為限。」民事訴訟法第247條第1、2項
分別定有明文。復按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確
認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原
告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被
告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立
之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利
益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起(
請參見最高法院42年台上字第1031號判例意旨)。又按確認
之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所
謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此
種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院
判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判
決之法律上利益(最高法院52年台上字第1240號判例意旨參
照)。查被告大廈規約第3條第3項約定：下列各目事項，應
經區分所有權人會議決議：（一）規約之訂定或變更。是以
本件大廈之收費標準係經區分所有權人會議通過，訂明於規
約內，原告既為區分所有權人之一，自應依規約所定管理費
收費標準繳納其所有之機械車位之管理費。若欲變更繳費標
準，非由區分所有權人會議通過，以修改規約之方式，不得
為之。
２復按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意
思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類
推適用民法第56條之規定訴請法院撤銷其決議或確認其決議無
效。原告若認為該管理費金額與其車位所占共用建物應有部分
之比例不符，顯失公平應予調整，亦應循區分所有權人會議決
議變更之。若認區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自
應類推適用民法第56條之規定訴請法院撤銷其決議或確認其
決議無效，以為救濟。原告主張被告超收其機械停車位之停車
費，對於原告主觀上認其被超收之停車費部分，除經區分所有
權人議決議變更，並修改規約，否則，無法以確認判決除去，
其逕行起訴請求確認被告對區分所有權人應收機械車位每位每
月管理費超過新臺幣350元部分之請求權不存在云云，即無受
確認判決之法律上利益。況若原告認區分所有權人會議對於收
取機械停車位之收費標準其程序或決議有瑕疵時，亦可類推適
用民法第56條之規定訴請法院撤銷其決議或確認其決議無效之
訴，原告對以系爭機械停車位之收費標準之基礎事實，既得以
提起其他訴訟以為救濟，其提起本件確認之訴，顯與上開民事
訴訟法第247條第2項之規定有違，自非法之所許。
六、綜上所陳，系爭公寓大廈就地下停車位收費標準，既明定於
規約內，該規約復經區分所有權人會議決議所制定，應屬包
括原告在內之全體區分所有權人所共同遵守之事項，被告依
規約之收費標準向原告原告所有之機械停車位之停車費，並
非無法律上原因而受利益之不當得利。而其收費標準在未經
區分所有權人會議決議變更前，尚非被告得逕為調整，就原
告主觀上認被告超收停車位管理費部分，亦非原告本件確認
之訴所得除去。從而，原告起訴請求：１確認被告對區分所
有權人應收機械車位每位每月管理費超過新臺幣350元部分
之請求權不存在。２被告應返還原告丙○○新臺幣7,500元
，又應返還原告甲○○新臺幣74,550元，及各自訴狀送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無
理由，應予駁回。
七、本件為關於請求給付之金錢在100,000元以下之小額訴訟所
為原告敗訴判決，應依民事訴訟法第436條之19第1項規定，
確定訴訟費用額為1,000元，由敗訴之原告負擔。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第436
之23、第436條第2項、第78條、第436條之19，判決如主文
。
中華民國98年12月28日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官孫玉文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提前上訴者，應於判決送達
後20日補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年12月28日
書記官蘇玟心