臺灣臺北地方法院小額民事判決 105年度北小字第3152號
原 告 蘇雍昇
被 告 群智不動產有限公司台灣房屋大直特許加盟店
法定代理人 卓偉程
訴訟代理人 陳泰源
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國106年1月
25日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法
第262條第1項前段定有明文。原告起訴時請求被告及陳泰
源應連帶給付原告新臺幣（下同）10萬元；嗣於民國106年
1月25日本院言詞辯論期日表示：我要起訴的是群智不動產
有限公司台灣房屋大直特許加盟店等語（卷第55頁），係屬
撤回陳泰源部分之起訴，核與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：原告前於民國105年6月7日委託被告 仲介 買受
門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號4樓房屋暨坐落土地（
下稱系爭房地），約定承購總價款為2,200萬元，承辦人為
被告員工陳泰源，原告當場簽訂不動產買賣意願書（下稱系
爭契約）並交付斡旋金10萬元。嗣陳泰源於105年6月8日
上午告知原告出賣人拒絕以系爭契約約定之承購總價款出售
系爭房地，則系爭契約應已失效，被告自應將斡旋金返還原
告。原告雖曾於105年6月8日下午以LINE訊息通知陳泰源
願再加價20萬元購買系爭房地，然兩造並未另行簽定書面契
約，原告亦未同意將已交付之斡旋金轉為定金，被告不得以
原告第2次要約作為交付10萬元予賣方之依據。被告明知原
告未同意將已交付之斡旋金轉為定金，任意將原告所交付10
萬元交付賣方，致原告受有10萬元之損害，原告得依民法第
544條規定請求被告給付10萬元損害賠償，爰依不當得利、
委任關係損害賠償請求權，請求被告給付10萬元，並聲明：
被告應給付原告10萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息。
三、被告則以：兩造於105年6月7日簽立系爭契約，原告欲以
總價2,200萬元承購系爭房地並交付斡旋金10萬元，因賣方
不同意原告所出價金，原告於105年6月8日通知被告員工
陳泰源表示願加價20萬，即以總價2,220萬元承買系爭房地
，嗣陳泰源於105年6月9日通知原告表示賣方同意該承購
總價，陳泰源並於105年6月10日通知原告賣方已確定簽收
，斡旋金10萬元已正式轉為訂金並交付予賣方，同時亦約定
買賣雙方於105年6月16日在被告營業地址簽訂不動產買賣
契約。詎原告嗣竟拒絕簽訂不動產買賣契約，並要求賣方降
價至2,100萬元，經賣方同意以總價2,180萬降價售出，並
由被告折讓買方服務費10萬元，共計降價50萬元，惟原告仍
拒絕履約。依系爭契約第4條第1項約定本件交易斡旋有效
期間至105年6月12日24時止，若賣方於期間內接受買方之
承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意
前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，於斡旋有效期間賣方
隨時可能同意買方之承購總價款及付款條件，經被告多次通
知原告出面簽訂不動產買賣契約書，原告均置之不理，被告
乃依系爭契約第6條前段之約定，由賣方沒收原告所交付已
轉為定金之10萬元，被告並無受有不當得利，原告違約不願
承買系爭房地，被告依約處理後續違約事宜，亦無違反民法
第544條規定與系爭契約之約定等語，資為抗辯，並聲明：
㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。
次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求
權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原
因而受利益，致其受有損害（最高法院99年臺上字第2019號
判決意旨參照）。主張不當得利請求權存在之當事人，對於
不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係
無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因
其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給
付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應
舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最
高法院99年臺上字第2019號判決意旨參照）。不當得利所稱
之「無法律上之原因」，係指欠缺給付目的而言。如給付係
為一定目的而對他人之財產有所增益，此種給付目的通常係
基於當事人間之合意，在客觀上即為給付行為之原因。是當
事人間之給付若本於其等間之合意而為之，即難謂其給付為
無法律上之原因（最高法院98年臺上字第1913號判決意旨參
照）。按買方（即原告）為表示購買之誠意，同意於簽訂本
不動產買賣意願書同時支付受託人（即被告）10萬元，系爭
契約第3條定有明文。查訴外人 朱元中 委託被告代理銷售系
爭房地，因買方事由致無法簽立買賣契約，定金10萬元確已
由朱元中收訖之情，有105年6月20日朱元中簽立之台灣房
屋收受沒定確認書（卷第37頁）為憑，足見被告辯稱原告所
交付10萬元斡旋金業經轉為定金而經賣方沒收，洵屬有據，
原告交付10萬元予被告之給付原因既係表示購買之誠意，嗣
因轉為定金後原告反悔不買而經賣方沒收，揆諸前揭說明，
即難謂原告給付為無法律上之原因，且該10萬元業經朱元中
收訖，亦難認被告受有何等利益，是原告依不當得利之法律
關係請求被告返還10萬元，核屬無據。
㈡至原告雖主張未同意將已交付之斡旋金轉為定金，被告不得
任意將原告所交付10萬元交付賣方云云。惟按斡旋有效期間
至105年6月12日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購
總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條
斡旋金即轉為購屋定金之一部份，此據即為定金收據，系爭
契約第4條第1項前段（卷第36頁）定有明文。查原告於
105年6月8日14時56分通知陳泰源表示：願加20萬元，以
2,220萬斡旋，並同意陳泰源將該段話轉給屋主知道等語，
嗣陳泰源於105年6月9日22時16分通知原告表示：屋主同
意等語，陳泰源並於105年6月10日19時47分通知原告表示
：屋主到公司確定簽收，10萬元「斡旋金」已正式轉為「訂
金」，恭喜您，待屋主收齊另外兩位兄弟的證件後，即可約
時間碰面簽約等語，原告則回覆以可約週六早上等情，此有
原告與陳泰源間LINE對話紀錄（卷第44-45頁）、經買賣雙
方簽章之系爭契約（卷第36頁）為憑，足見於系爭房地買賣
斡旋有效期間內買賣雙方確已就承買總價款為2,220萬元為
意思表示合致，依系爭契約第4條第1項前段約定買賣契約
即成立生效，斡旋金即轉為購屋定金之一部份，是原告主張
未同意將斡旋金轉為定金云云，核與上開原告與陳泰源間之
LINE對話紀錄內容不符，殊難採憑。
㈢又原告雖主張任意將原告所交付10萬元交付賣方，致原告受
有損害，原告得依民法第544條之規定請求被告負損害賠償
責任云云。惟按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責
於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還
，民法第249條第2款定有明文。又斡旋金轉為定金後如買
方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約
時，定金由賣方沒收，系爭契約第6條前段定有明文。本件
原告陳稱無法簽訂買賣契約之原因係其於105年6月13日向
系爭房地管理中心詢問房屋現況，經管理員告知與系爭房地
同棟建物103號曾有人自社區頂樓跳樓至社區中庭之非自然
死亡事件等語（卷第59頁），足見原告係於買賣雙方就承買
總價款意思表示合致而斡旋金轉為購屋定金後，始反悔不願
承買系爭房地，從而，被告依上開規定將已轉為定金之10萬
元由賣方沒收，洵屬有據，原告上開主張，尚難採憑。
五、綜上，原告依民法第179條、第544條法律關係，請求被告
給付10萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年2月8日
臺北簡易庭
法官姚水文
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月8日
書記官高秋芬