裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第1694號民事判決
裁判日期：民國103年12月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第1694號原告 農麗娜
農麗珍 被告 高振玉 訴訟代理人 梁淑芬 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國103年12月22日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）863,000元。㈡願供擔保，請准宣告為假執行。嗣於民國103年11月17日本院行言詞辯論程序時，當庭以言詞將上開第一項聲明之請求金額變更為763,00
0元（見本院卷第47頁反面）。核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告2人與被告原共有桃園縣中壢市○○段○○○○○○○○○○○○號土地及其上建物(門牌號碼：桃園縣中壢市○○○街○○巷○號)(下稱系爭土地及建物)，所有權應有部分分別為原告2人各4分之1；被告為2分之1。被告於10
1年12月間，未依土地法第34條之1之相關規定，以書面通知原告優先承買，即逕將上開系爭土地及建物之應有部分2分之1，以新台幣(下同)100萬元之價格出售予訴外人 黃育傑 ，而黃育傑於103年6月間向原告提起分割共有物之訴，迫使原告以176萬3千元購買系爭土地及建物之應有部分
2分之1。原告因被告未踐行土地法第34條之1之書面通知程序，侵害原告之優先承買權，以致原告受有價差76萬3千元之損害，爰依侵權行為之法律關係，向被告請求損害賠償，並聲明：(一)被告應給付原告新台幣76萬3千元；(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於101年11月初欲出售系爭土地及建部之應有部分時，業經委託仲介人員當面告知原告2人，因原告農麗珍表明無力且無意購買系爭土地及建物，被告遂將系爭土地及建物出售予黃育傑，原告2人既然知悉被告出賣系爭土地及建物應有部分之事，不向被告主張優先購買權，顯然已經放棄優先承購權，既然放棄優先承購權，即無成立損害賠償。另原告2人以176萬3千元向黃育傑購買系爭土地及建物，係原告2人與黃育傑之事，與被告無關等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張原告2人與被告原共有系爭土地及建物，所有權應有部分分別為原告2人各4分之1；被告為2分之1。而被告於101年12月間，未以書面通知原告優先承買，即將系爭土地及建物之應有部分各2分之1，以100萬元之價格出售予黃育傑，而原告2人於103年8月25日，以176萬3千元向黃育傑購買系爭土地及建物之應有部分2分之1等情，有不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地登記第一類謄本等影本在卷可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告出售系爭土地及建物應有部分時，未以書面通知原告行使優先承購權，承購被告就系爭土地及建物之應有部分各2分之1，以致原告事後以高於被告出售予黃育傑之價格向黃育傑買回系爭土地及建物之應有部分各2分之1，因此受有價差76萬3千元之損害，因之請求被告賠償損害，被告則以前詞置辯，是本件應審酌者，為被告未以書面通知原告行使優先承購權，是否對原告構成侵權行為？原告得否依侵權行為之規定，向被告請求賠償？
(一)按「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事
先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，土地法第34條之1第2項、第4項前段定有明文。另按「土地法第三十四條之一第四項規定之共有人優先承購權，屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購，且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得請求損害賠償，而不得仍請求移轉登記由其承購，亦即已不能回復原狀」，最高法院76年度台上字第2350號判決要旨可參；再按「土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。上訴人以二百二十五萬元出售系爭土地應有部分與 莊虎奎 時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否願以同一價格優先承購，即辦理所有權移轉登記，致使被上訴人喪失共同以二百二十五萬元之價格優先承購該應有部分之權利，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任。被上訴人請求上訴人應以金錢賠償其損害，自屬有據」，最高法院76年度台上字第2350號判決要旨可參。依上開規定、判決所示，共有人出賣應有部分時，負有以書面通知他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之義務，俾他共有人得行使優先承購之權利，若未以書面通知，即辦理所有權移轉登記，致他共有人喪失優先承購該應有部分之權利，自應對他共有人負侵權行為損害賠償責任。
(二)被告出售系爭土地及建物之應有部分，依法應以「書面」
通知他共有人優先承購，而被告未踐行此「書面通知」之法定程序，即逕將系爭土地及建物應有部分各2分之1出售予黃育傑，並將其應有部分移轉登記予黃育傑，致原告無從行使其土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，自屬侵害原告之優先承購權，從而原告主張其優先承購權受有損害，請求被告負侵權行為損害賠償責任，即屬可採。
(三)按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以
填補債權人所受損害及所失利益為限」，民法第216條第
1項定有明文。被告出售系爭土地及建物之應有部分，依法應以書面通知他共有人即原告優先承購，被告未踐行此程序，即逕行以100萬元之價格出售予黃育傑，致原告於
103年8月25日以高於100萬元之176萬3千元購回系爭土地及建物之應有部分，顯然受有76萬3千元之價差損害。詳言之，原告如依被告原出售之價格100萬元行使優先承購權，與原告其後購回之價格176萬3千元比較，該價差即為原告所受之損害（計算式：176萬3千元-100萬元=76萬3千元)，從而原告主張以其未能行使優先承購權所購買之價格與事後購回之差價，為其所受之損害，即屬可採。
五、綜上所述，原告主張被告未以書面通知原告行使優先承購權，承購系爭土地及建物之應有部分，而依民法第184條第1項規定，請求被告給付763000元，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年12月30日
民事第三庭法官顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月30日
書記官洪明媚