臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度橋簡字第196號
原 告 王游鳳英
訴訟代理人 蔡建賢 律師
複訴訟代理 蔡寶慶
被 告 蘇許愛卿
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國106年10月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將如附圖所示編號A、B部分房屋及地基拆除，並將該部
分所坐落之土地騰空返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國105年4月1日自包含被告在內之
共有人買受高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土
地）應有部分，使系爭土地成為原告單獨所有，而被告為坐
落系爭土地上門牌號碼高雄市○○路○○巷○○號未保存登記
建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之事實上
處分權人，系爭房屋無權占有系爭土地，且被告為系爭土地
應有部分之出賣人，負有交付買賣標地物之義務，爰依民法
第767、348、349條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：
如主文第1項所示。
二、被告則以：伊於99年12月6日向訴外人 楊再豐 、楊 王金錠 買
受系爭土地應有部分2/8，買賣標的亦包含系爭房屋，系爭
房屋為楊再豐等共有人之祖先合法興建，非屬無權占有，目
前仍具有經濟價值，依民法第425條之1規定，因系爭房地
先後分別讓予相異之人，應成立推定租賃關係等語，資為抗
辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地之所有權人，被告為系爭房屋之事實
上處分權人，系爭房屋占有系爭土地等事實，有與其所述相
符之土地登記公務用謄本、土地登記申請書在卷可稽（見本
院卷第18~106頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。至原
告主張系爭房屋無權占有系爭土地乙節，則為被告所否認，
則本件應審究者應為：系爭房屋是否無權占有系爭土地？
四、本院之判斷：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租
賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情
形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民
法第425條之1定有明文。上開規定雖以「所有權讓與」
為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而
僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權
，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨
，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權
登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（
最高法院99年度台上字第1723號判決要旨參照）。又民法
第425條之1之立法本旨乃基於房屋不能與土地使用權分
離而存在，為調和房屋與土地分離讓與時之利用關係而設
，是該條所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房
屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之
共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，惟必以該房屋
原所有人建造時經土地其他全體共有人同意者始足稱之。
（最高法院89年度台上字第284號判決意旨參照）。
（二）經查，系爭房屋係由訴外人 王乞食 、王 蔡慎 所興建，依戶
籍登記資料最早可追溯至35年間即已存在，而王乞食、王
蔡慎於35年間死亡後，系爭房屋先由訴外人 王金鑾 繼承，
王金鑾於93、94年間死亡後，再由訴外人楊王金錠繼承，
再由訴外人楊再豐因讓與取得事實上處分權，99年12月6
日楊再豐將系爭房屋與系爭土地應有部分一併賣給被告，
且系爭土地原屬 王蔡慎 娘家財產，系爭房屋興建之初有得
到系爭土地共有人同意，至99年前均未曾有系爭土地之共
有人要求拆遷系爭房屋等情，業據證人楊再豐於本院審理
中證述明確，並有本院依職權調取之王乞食、王蔡慎戶籍
資料在卷可佐（見本院卷第154~156、174~175頁）。又
王金鑾前因繼承取得系爭土地應有部分，俟王金鑾死亡後
，其於系爭土地之應有部分由楊王金錠繼承，嗣楊再豐亦
因贈與取得系爭土地應有部分，並於100年1月13日楊王
金錠、楊再豐因買賣將土地應有部分移轉登記予被告等情
，有系爭土地登記異動索引可參（見本院卷第20頁），堪
認系爭房屋原係起造人得土地所有人同意而興建，而楊再
豐、楊王金錠於99年12月6日將系爭房地出賣予被告時，
系爭房地同屬相同之土地共有人楊再豐，並將系爭房屋之
事實上處分權及系爭土地之應有部分讓與被告，嗣於105
年4月1日被告等人又將系爭土地應有部分讓與原告，致
目前土地與房屋權利歸屬分離。
（三）再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受
讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於
土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件
；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用
有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高
法院102年度台上字第1508號判決意旨參照）。查系爭房
屋現況分為平房未加高處及後側T字型加高處2部分，平
房處與加高處有一分隔牆，其中平房處有一半房屋屋頂已
滅失，地上殘留瓦片，且竹製的樑柱亦有脫落跡象，加高
處除後門外，均須經由平房處進出，加高處目前四周牆壁
及屋頂無缺損，內部分為兩間房間，無相連通之廁所及用
水處，如需用水或使用廁所，均須經由平房處西方外側之
廁所使用等情，有本院現場勘驗筆錄、現場照片在卷足憑
（見本院卷第185~212頁），又系爭房屋後方T字型加高
處為王金鑾於71年左右委託訴外人 許財 、 王振恭 增建，增
建時並無徵求其他土地共有人同意乙節，亦據證人王振恭
於本院審理中證述明確（見本院卷第241頁），足見系爭
房屋於99年間由楊再豐讓與被告時，平房處屋齡至少已有
60餘年，並有塌毀情形，而71年增建之加高處，雖屋齡較
小、四周牆壁及屋頂無缺損，惟並無相連通之廁所及用水
，缺乏基本居住使用之生活機能，參以證人楊再豐於審理
中證稱：系爭房屋於99年間出賣予被告時，即已呈現與現
況相同之屋頂、瓦片掉落、內部塌毀情形，倘僅出賣系爭
房屋而不包含土地，應無何價值等語（見本院卷第156頁
），堪認被告受讓系爭房屋事實上處分權時，系爭房屋已
逾使用年限而無欠缺經濟價值，而無從成立推定租賃關係
，被告抗辯系爭房屋加高處仍可居住使用，有經濟價值等
語，不足為採。
（四）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有
權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文
。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原
告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有
為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被
告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能
證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院99年度台上
字第1169號判決參照）。本件被告既無法舉證證明系爭房
屋有民法第425條之1推定租賃關係之占有本權，系爭房
屋自屬無權占有系爭土地，從而，原告本於系爭土地所有
人地位，請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第2項規定，適用簡易訴訟程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年12月4日
橋頭簡易庭法官張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年12月4日
書記官葉彥伶