臺灣高雄地方法院96年度簡上字第159號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院96年簡上字第159號民事判決

裁判日期：民國96年12月14日

裁判案由：給付酬謝金

臺灣高雄地方法院民事判決96年度簡上字第159號上訴人甲○○訴訟代理人 蔡進清 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 葉銘進 律師上列當事人間請求給付酬謝金事件，上訴人對於民國96年4月11日本院鳳山簡易庭95年度鳳簡字第2637號第一審判決，提起上訴，本院於民國96年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於民國95年6月間，在高雄縣仁武鄉與上訴人即「嘉軒不動產仲介經紀」負責人口頭約定，由上訴人仲介向訴外人 沈玉珍 購買所有坐落高雄縣○○鄉○○○段191-2、191-3及191-4號地號之土地（下稱系爭土地），雙方約定仲介酬金為新臺幣（下同）206,000元。嗣於95年6月27日上訴人偕同被上訴人與沈玉珍簽訂土地買賣定金收據及協議書（下稱買賣訂金協議書），並由被上訴人交付定金150萬元予沈玉珍。詎被上訴人竟未經上訴人同意，於同年7月15日向沈玉珍索還上開土地買賣定金，並拒絕給付仲介報酬，爰依居間之法律關係請求被上訴人給付仲介服務費，求為判決：被上訴人應給付上訴人206,000元等語。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，補充主張：兩造間之買賣契約業已成立，被上訴人與沈玉珍另簽立之補充追加協議書，其真意應指買賣雙方願意事後「解除」原訂買賣契約之意，被上訴人縱因水土保持問題解約，對上訴人已取得之居間報酬給付請求權並無影響，且系爭買賣解約係因被上訴人事後反悔、刻意刁難，地主方與其解約，被上訴人所為顯有違誠信原則，其仍應給付報酬予上訴人等語；並於本院聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人206,000元，及自95年12月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人曾於95年6月間與上訴人約定，由上訴人仲介向訴外人沈玉珍購買系爭土地，並約定仲介酬金206,000元。被上訴人雖已於同年6月26日給付定金150萬元與沈玉珍，惟上開土地因有水土保持之問題，被上訴人乃與沈玉珍協議須俟高雄縣政府就此方面所召開會議之結果，再行決定是否承買上開土地，最後因水土保持問題而無法成交，沈玉珍遂將定金退還被上訴人，系爭土地交易並未完成，被上訴人自無給付酬金與上訴人之義務等語抗辯。並於本院補充：補充追加協議之真意係指買賣契約自始不存在，並非解除契約溯及無效，故系爭買賣契約自始即未成立，且不論撤銷之真意為何，上訴人亦在場同意，自不得請求報酬；又系爭居間契約係存在於公司與被上訴人之間，上訴人以其個人名義提起本件訴訟，為當事人不適格等語置辯。並於本院聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭執事項如下：㈠於95年6月間，被上訴人與「嘉軒不動產仲介經紀」負責人
即上訴人約定，由上訴人仲介向訴外人沈玉珍購買系爭土地，雙方約定仲介酬金為206,000元，且非僅於報告訂約機會即可領取上開報酬，有嘉軒不動產仲介經紀服務費確認單在卷可憑（見原審卷第8頁）。
㈡被上訴人與沈玉珍於95年6月26日簽訂土地買賣定金收據及
協議書時，被上訴人當場交付定金150萬元支票1紙，約定簽約日為95年6月27日。惟被上訴人與沈玉珍未於95年6月
27日另行簽訂系爭土地買賣契約。另被上訴人與沈玉珍於該日定有補充追加協議，嗣於95年7月15日以系爭土地之水土保持問題無法解決為由，由沈玉珍退回上開定金，並載明雙方同意撤銷本買賣，有土地買賣定金收據及協議書、補充追加協議、退還定金字據附卷可稽（見本院卷第34至36頁）。
㈢上開土地買賣定金收據及協議書、補充追加協議及沈玉珍以
支票付款方式退還定金字據等3份文件，除簽名外，均為上訴人委託代書丁○○所書寫。
四、本件兩造之爭點為：㈠系爭土地買賣仲介契約之當事人為嘉軒不動產仲介經紀公司與被上訴人，或上訴人與被上訴人？㈡被上訴人與沈玉珍於95年6月26日簽訂土地買賣定金收據及協議書時，經被上訴人當場交付定金150萬元之支票1紙，並約定簽約日為95年6月27日，被上訴人與沈玉珍是否已就系爭土地成立買賣契約？㈢被上訴人與沈玉珍未於95年6月27日另行簽訂系爭土地買賣契約， 依渠 等所定補充追加協議之性質是否為系爭土地買賣契約所附之解除條件，而得認於條件成就時，有民法第568條第2項之適用？㈣被上訴人與沈玉珍於95年7月15日依補充追加協議之約定，由沈玉珍退回上開定金，並載明雙方同意撤銷本買賣，被上訴人是否即無須給付居間報酬？被上訴人以此拒絕給付居間報酬，是否有違誠信原則，仍應負給付報酬之義務？㈤如被上訴人應給付居間報酬，上訴人請求之報酬數額是否過高而失其公平，應依民法第572條前段之規定予以酌減？茲就前揭爭點，依序析述如下：
㈠系爭土地買賣仲介契約之當事人為嘉軒不動產仲介經紀公司
與被上訴人，或上訴人與被上訴人？⒈按商號係獨資經營，雖無從認為非法人之團體，但該商號與
其主人既屬一體，而起訴狀亦係列其主人為該商號之法定代理人，茲祇改列其主人為當事人，即不生無當事人能力之問題，有最高法院43年台上字第601號判例可資參照。⒉經查，嘉軒不動產仲介經紀係於95年3月24日經高雄縣政府
核准設立登記之獨資商號，負責人為上訴人，有高雄縣政府高縣營合字第09500897號營利事業登記證影本1紙在卷可參（見本院卷第50頁），且系爭土地買賣仲介契約係上訴人以嘉軒不動產仲介經紀負責人之名義與被上訴人簽訂，亦有嘉軒不動產仲介經紀服務費確認單在卷可憑（見原審卷第8頁），揆諸前開判例意旨，獨資商號與其主人既屬一體，則上訴人以嘉軒不動產仲介經紀之名義與被上訴人簽訂系爭土地仲介契約，即係上訴人與被上訴人訂立契約，換言之，系爭土地仲介契約之當事人為上訴人與被上訴人無訛。是被上訴人辯稱上訴人於高雄地方法院檢察署95年度他字第6237號詐欺案件偵查中陳稱：其係嘉軒不動產公司的經理，被上訴人係透過其公司仲介土地買賣等語，而認系爭土地買賣仲介契約之當事人之一為嘉軒不動產仲介經紀公司，而非上訴人，上訴人提起本件訴訟顯並非適格云云，與事實不符，不足採信。
㈡被上訴人與沈玉珍於95年6月26日簽訂土地買賣定金收據及
協議書時，經被上訴人當場交付定金150萬元之支票1紙，並約定簽約日為95年6月27日，被上訴人與沈玉珍是否已就系爭土地成立買賣契約？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」。有最高法院61年台上字第964號判例、70年台上字第1474號判例及85年度台上字第2396號判決意旨可資參照。
⒉上訴人主張被上訴人與沈玉珍之代理人丙○○於95年6月26
日簽訂土地買賣定金收據及協議書，並約定翌日簽約，系爭土地買賣契約即已成立乙情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。經查，被上訴人與丙○○簽訂土地買賣定金收據及協議書時，固就買賣之標的及價金有所約定，並交付150萬元定金予丙○○收執，且約定翌日簽約，然被上訴人與沈玉珍間並未成立系爭土地買賣契約，而係預約等情，業據證人丁○○代書於本院審理中具結證稱：伊與上訴人認識約半年後，幫上訴人辦理系爭委託案件。一開始買賣雙方有同意要買賣土地，但該土地有水土保持的問題，賣方據實告知買方，買方為了此事遲疑不買，印象中伊為了這個案子跑了兩三趟都是為了水土的問題遲疑要不要買。印象中是第1次或第
2次與買賣雙方見面時，賣方就有告知土地有水土保持的問題，第1次見面時，伊有寫系爭土地買賣定金收據及協議書予買賣雙方簽名，伊從事代書工作已有24年，伊認為該土地買賣定金收據及協議書僅係預約，正式合約還要再擬定，因伊在參與的過程中，賣方有水土保持的問題，買方有疑慮，所以才沒有簽正式的契約，伊當天有帶正式的契約去，但是沒有幫買賣雙方簽訂，以代書的立場，當然希望一次簽成，但有疑慮的情況下，伊不敢強迫，且買賣雙方亦不願簽訂正式契約等語甚詳（見本院卷第127、第129至131頁），核與證人丙○○於本院審理中具結證稱：簽下定那份協議書時，伊即告知系爭土地有水土保持問題，伊有跟被上訴人說看伊處理的如何再決定是否要購買，如果不買伊就退定，收定金時確實有約定改日再簽訂正式之契約書，並未簽訂正式契約等語（見本院卷第126至127頁），大致相符，應堪採信。再參以證人丙○○確係於96年6月26日簽訂系爭土地買賣定金收據及協議書前，即因在其妻沈玉珍所有系爭土地上回填營建廢棄物，而於95年6月14日上午9時30分，遭高雄縣政府農業局會同環保局前往系爭土地查報取締，並對丙○○製作詢問筆錄等情，有高雄縣政府檢送之高雄縣政府山坡地違規使用查報取締會勘紀錄在卷可憑。由上可知，丙○○於95年6月26日簽訂系爭土地買賣定金收據及協議書時，確已知悉並告知被上訴人系爭土地因回填營建廢棄物有違反水土保持法之嫌，而被上訴人亦因此問題而有遲疑，丁○○代書方擬定系爭土地買賣定金收據及協議書之預約，待被上訴人就系爭土地之水土問題考慮無疑後再簽訂本約無訛。是縱令被上訴人與丙○○簽訂系爭土地買賣定金收據及協議書時固就價金及標的已有約定，並有定交之授受，然揆諸前揭說明，其等既因土地水土保持問題而無訂立契約之真意，被上訴人與出賣人間雙方之真意僅係簽訂預約，而有另行訂立正式契約之合意，則該土地買賣契約即未成立，是上訴人主張買賣雙方簽立土地買賣定金收據及協議書後，契約業已成立，即屬無據。
⒊按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，民法第568條第1項定有明文。故居間報酬給付時期係採後付主義，以契約因居間人媒介而成立為其報酬給付之要件，亦即如居間人所居間仲介之當事人間契約成立後，居間人得請求居間報酬。而本件被上訴人與出賣人之代理人丙○○所簽訂之土地買賣定金收據及協議書僅屬買賣預約之性質，系爭土地買賣契約尚未成立，業經認定如前，且被上訴人與系爭土地出賣人未於95年6月27日另行簽訂系爭土地買賣契約，為兩造所不爭執，顯見系爭土地買賣契約並未成立，揆諸前開規定，上訴人所居間仲介之當事人間既未成立契約，上訴人無居間報酬請求權，是本件上訴人請求被上訴人應給付居間報酬206,000元，即屬無據，不應准許。至前述爭點㈢、㈣、㈤既均係被上訴人與系爭土地出賣人間已成立系爭土地買賣契約為前提，而本院既以認定被上訴人與系爭土地出賣人間並未成立買賣契約，僅為預約，已如前述，則前述爭點㈢補充追加協議是否為系爭土地買賣契約所附之解除條件，及爭點㈣被上訴人得否以補充追加協議載明雙方同意撤銷本買賣契約，被上訴人即無須給付居間報酬？被上訴人以此拒絕給付居間報酬，是否有違誠信原則，仍應負給付報酬之義務？及爭點㈤被上訴人倘應給付居間報酬，該報酬是否過高？等問題，即毋庸再論述，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人與訴外人沈玉珍間並未就系爭土地成立不動產買賣契約，上訴人顯未完成其仲介之任務，不能要求媒介之報酬。從而，上訴人基於系爭土地仲介契約居間仲介之法律關係，請求被上訴人給付206,000元之報酬金及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為其敗訴之判決，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法地436條1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年12月14日
民事第一庭審判長法官陳嘉惠
法官鄭峻明法官廖純卿正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國96年12月14日
書記官洪嘉慧