臺灣新竹地方法院民事小額判決 109年度竹東小字第74號
原 告 宋品毅
被 告 曾明勝
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國109年6月18日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟伍佰伍拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣貳佰玖拾壹元，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬肆仟伍佰
伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國106年8月30日向被告承租門牌號碼新竹縣○
○市○○路○○○巷○號7樓房屋（下稱系爭房屋），租賃
期間自106年11月16日起至107年11月15日止，每月租金
為新臺幣（下同）14,000元，原告並於訂約時交付押租金
28,000元，惟租期屆滿後，雙方未再簽立租約，原告仍繼
續繳納房租承租系爭房屋，然被告卻語帶恐嚇，強制原告
搬遷，惡意違約侵占押金不返還，並要求原告負擔所有系
爭房屋修繕費用。
（二）被告已於109年3月1日收回系爭房屋，被告自應返還押
租金28,000元，然至今仍未返還，並要求需扣抵原告需負
擔之水電等費用及系爭房屋修繕費用，然原告已有繳納部
分水電費用，租賃期間亦正常使用系爭房屋，部分修繕費
用不該由原告負擔等語。並於本院聲明：被告應給付原告
50,000元。
二、被告則以：
（一）原告所述並非事實。原告向伊承租系爭房屋到期日為107
年11月15日，被告於109年3月1日收回系爭房屋，在這
期間內被告多次向原告要回系爭房屋，卻被原告以各種理
由侵占系爭房屋15個月之久；又在這期間，系爭房屋遭受
原告惡意損壞，被告已請原告修繕及繳清應繳費用，然原
告置之不理，因此被告無法與原告結算，並無侵占原告押
金，而被告已繳清所有原告應負擔之費用，包含瓦斯費50
2元、自來水費2,545元及社區管理費2,400元，並請人
修繕清潔，包含廚房管路阻塞檢修更新工材費用3,000元
、更換門鎖及工資費用4,200元、和室門壓克力換新費用
5,000元、廁所門更新費用3,000元、牆面油漆粉刷費用
3,000元及室內居家清潔費用5,000元，總計費用已超出
原告的押金，不足的部分亦請原告補足等語置辯。並於本
院聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、原告主張原告於106年8月30日向被告承租系爭房屋，租賃
期間自106年11月16日起至107年11月15日止，每月租金為
14,000元，原告並於訂約時交付押租金28,000元，惟租期屆
滿後，雙方未再簽立租約，原告仍繼續繳納房租承租系爭房
屋，被告已於109年3月1日收回系爭房屋事實，為兩造所
不爭執，並有房屋租賃契約書、通訊軟體LINE對話截圖等件
為證，堪信原告前開主張為真實。是本件本院應審究者為：
原告是否得向被告請求返還押租金？經查：
（一）按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履
行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他
債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力
。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。又按
押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責。租賃關係已消滅，
承租人倘無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押
租金，自為法之所許（最高法院87年度台上字第1631號、
83年度台上字第2108號裁判意旨參照）。是就承租人債務
不履行並可抵充押租金之有利於出租人事實，即應由出租
人負舉證之責。若出租人舉證不足，且租約期滿，出租人
即負有返還全額押租金之義務。
（二）另按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約
定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人
應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義
務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定
之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更
或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第
1項前段、第2項定有明文。依此規定，承租人應依約定
方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既
在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契
約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。再按出租人應
以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租
賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃
物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔
，民法第423條、第429條第1項定有明文。是以出租人
既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約
定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發
生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費
用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租
人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕
之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之
經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，
是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而
係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在
內。
（三）茲就被告主張原告繳交押租金應扣除原告租賃期間應負擔
之水電、瓦斯、管理費、修繕費及清潔費等相關費用分論
如下：
⒈有關扣除瓦斯費、水費、管理費總計5,447元部分：
依據兩造所簽訂房屋租賃契約書第7條之約定：「租賃期
間，使用房屋所生之相關費用：一、管理費：由承租人負
擔。二、水費：由承租人負擔。三、電費：由承租人負擔
。四、瓦斯費：由承租人負擔。」（見本院卷第15、17頁
），被告抗辯尚有瓦斯費502元、管理費2,400元、水費
2,545元，合計5,447元未予繳納等情，業據提出新竹瓦
斯股份有限公司催繳通知單、華興天下公寓大廈管理委員
會收據、臺灣自來水公司各項費款繳費憑證（見本院卷第
131、133、135頁）為證，原告既未提出繳納證明，對
此亦不爭執，則被告抗辯前開費用應自押租金中扣除等語
，即屬於法有據。
⒉有關和室門壓克力換新費用5,000元、廁所門更新費用3,
000元部分：
依照被告提出所拍攝之現場照片所示（見本院卷第101、
121頁），系爭房屋之和室門及廁所門確有部分破損，且
依該破損外觀之位置及受損程度尚難認屬正常使用所發生
之自然耗損，則被告主張原告未盡善良管理人之注意，致
和室門及廁所門破損，應負損害賠償責任等語，即屬可採
。又被告主張修繕和室門壓克力換新費用5,000元、廁所
門更新費用3,000元部分，業據其提出收據為證（見本院
卷第137頁）。原告主張金額太高等語，然其就此一有利
於己之事實，未舉證以實其說，自無可採。
⒊有關廚房管路阻塞檢修更新工材費用3,000元部分：
被告主張系爭房屋廚房流理台水管阻塞，伊請人來檢查，
說是因為沒有妥善使用導致水管阻塞，但伊當初交給原告
時是好的等情，固據其提出請款單為證（見本院卷第145
頁、第139頁）。然依證人 鄧國樑 於本院證述：卷附請款
單記載廚房管路檢修更新是指流理台底下通排水管及更換
水管。裡面伊以前通的時候就有皂化的硬塊，就像鍋子的
油倒下去會結塊這樣。廚房流理台到原本地板的排水孔，
因為地板排水孔沒有在水槽正下面，位置距離不對，要加
長至原有排水孔，是以平面方式走向，流理台底下高度不
高，如果比較平的話，洗鍋碗如果太多油進入水管容易造
成皂化，比較容易塞住。系爭房屋排水孔是90度彎，我們
的通管機彈簧比較粗無法通，就會拿鐵絲或比較長的硬線
手通，如果不能通更換水管比較快。所以水管阻塞是設計
的問題，使用上沒有注意的話油膩的東西倒太多就會容易
阻塞。有做油水分離的話，比如油倒入餿水桶，會比較好
。如有做油水分離，就不會這麼快造成阻塞，要看個人生
活習慣和飲食習慣，時間上比較難講。如果沒有設計不當
的問題，縱算有做油水分離，還是會皂化等語（見本院卷
第162-164頁）。又廚房水槽除清洗物品外，另食物所生
汁液亦會經由水槽排水管排放，以此長久，排水管產生皂
化現象，實乃正常現象。又依證人前開證述內容，系爭房
屋廚房水管設計不良更易造成皂化現象阻塞水管。被告未
舉證證明原告有異常使用情形，自無從認系爭房屋廚房水
管以需更換之方式修繕，是被告主張原告應賠償該廚房管
路阻塞檢修更新工材之費用3,000元，即非可採。
⒋有關更換門鎖及工資費用4,200元部分：
被告主張系爭房屋大門有2道門，1個是大門、1個是內
門，大門開鎖會卡卡的，內門原本的鎖已經癱下去無法修
，老闆說大門之後可能會無法開關，所以2道門的門鎖都
有更換等情，固亦據其提出收據為證（見本院卷第139頁
）。然前開情形是否為異常使用導致損壞未能舉證以實其
說，故被告此部分抵銷抗辯亦無可採。
⒌有關牆面油漆粉刷費用3,000元部分：
被告主張系爭房屋牆面有多處髒污等情，雖據其提出拍攝
之照片為據（見本院卷第97、99頁），並提出收據為證（
見本院卷第137頁）。然依系爭租賃契約第14條後段約定
「房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（即被告）
負責修理。」（見本院卷第19頁），故被告所稱牆面髒污
之自然耗損，即應由被告負責修復及支付費用，其請求原
告依上開約定負擔此部分費用，尚難採信。況原告承租系
爭房屋2年多，本難苛求牆面油漆仍完好如初，被告實不
得因此即要求原告須負擔油漆費用。是以被告所辯原告應
負擔牆面油漆粉刷費用3,000元，自非可取。
⒎有關清潔費用5,000元部分：
被告主張系爭房屋浴室廚房油污有僱工清潔並支出清潔費
5,000元乙節，固提出收據1紙為憑（見本院卷第137頁
），此至多僅能證明被告有支出此一費用，然尚無從憑此
證明原告就系爭房屋之髒汙處均有違反承租人保管租賃物
義務。而觀之被告所提出需清潔髒汙項目之照片（見本院
卷第113、117、129頁），有抽油煙機排風網之油垢、
浴室霉斑及雜物，尚難認該些污損已超出原告以合理方式
使用該些設備而導致之自然耗損程度，尚難認原告就此等
部分未盡善良管理人注意義務。又被告復未能更舉證此等
污損係出自原告未依其物之性質使用或故意破壞所致，揆
諸前開說明，被告主張原告應賠償此些項目之清潔費損害
，即屬無據。
（四）從而，被告得自應返還之押租金中抵充之部分為：13,447
元（瓦斯費502元＋水費2,545元＋管理費2,400元＋和
室門壓克力更新5,000元＋廁所門更新3,000元＝13,447
元），經抵充後，被告應返還押租金14,553元（28,000元
－13,447元＝14,553元）。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付
14,553元，即屬有據，應予准許。逾此部分之請求，為無理
由，應予駁回。又本件係適用小額訴訟事件為被告部分敗訴
之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假
執行，併依同法第436條之23準用同法第436條第2項，再
準用同法第392條第2項規定，酌情宣告被告預供相當之擔
保金額後得免為假執行，並於判決時確定訴訟費用額如主文
第3項所示之金額。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第
1項、第436條之20，判決如主文。
中華民國109年7月9日
竹東簡易庭法官邱玉汝
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決
送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由（須按他造當事
人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中華民國109年7月9日
書記官陳筱筑