臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度店簡字第109號
原 告 黃慶國
訴訟代理人 李雷傑
被 告 杜許麗梅
曾 許麗美
高嘉甫
許勝 男
許月枝
胡 許月子
前列六人共同
訴訟代理人 詹德柱 律師
複代理人 王子平 律師
被 告 許勝葉
李許信子
上列當事人間103年度店簡字第109號分割共有物事件，於中華民
國103年8月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地、面稱四十九點
二一平方公尺及坐落其上同段3730建號即門牌號碼新北市○○區
○○街○○○號建物、面積六十一點九八平方公尺，准以原物分割
，分割方案如附表二所示。
被告 許勝男 應給付原告新台幣捌拾捌萬零玖佰柒拾陸元。
訴訟費用新臺幣肆仟叄佰壹佰元由被告負擔叄仟捌佰叄拾壹元，
餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告許勝葉、李許信子經合法通知，未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地(面稱49,
21平方公尺，下稱系爭土地)及其上同段3730建號即門牌號
碼新北市○○區○○街○○○號建物（下稱系爭建物，與系爭
土地以下合稱系爭不動產），為兩造共有，目前所有共有
人皆無法共同使用系爭不動產，為使系爭不動產做最佳利用
，以發揮最大經濟效用，應就系爭不動產為變價分割，爰依
民法第823、824條規定起訴請求，並聲明：請求判決將系爭
不動產為變價分割。
三、被告除許勝葉、李許信子未到庭，亦未為聲明及答辯外，餘
以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、系爭不動產於日據時期原為被告之祖父 許榮灶 所有，許榮灶
死後，由三子 許六成 （下稱大房）、 許金朝 （下稱二房）、
許生地 （下稱三房）繼承。系爭不動產原協議由三房子女於
深坑老街開設店舖使用，嗣於民國（下同）101年新北市○
○○鄉○○○○○街進行騎牌樓整建工程後，被告即協議整
建後房地分為三部分，其中1/3交由三房即被告高嘉甫開設
店舖，另2/3由大房代表即被告許勝男、二房代表即被告杜
許麗梅於101年10月間共同出租予訴外人 詹秀容 。
㈡、原告之前前手 黃許文瓊 於上開分管協議後，為規避土地法關
於共有人得行使優先承買權之相關規定，與訴外人李雷傑於
102年7月17日協議以贈與登記名義進行交易，嗣後訴外人李
雷傑再以同樣方式，於102年11月4日移轉登記予原告。
㈢、系爭不動產共有人於101年10月前已達成分管協議，則原告
之前手李雷傑及原告即應受該分管協議之拘束。且系爭不動
產為一獨立且完整之建物，使用上難以分割為更小單位，無
法以原物分割方式為分割，且已出租他人使用，就現況而言
，至少於租賃期間中已有因使用目的不能分割之情事，本件
原告請求分割，於法不合。
㈣、被告不同意原告所主張之變價分割方案，希望依原先分管協
議維持共有關係，以保有祖先基業，並依深坑老街開設店面
方式，繼續使用，被告願以現金補償之方式，由大房之共有
人買受原告之應有部分，此方式亦可減少共有人，讓共有人
均為原所有人許榮灶之子孫。
四、得心證之理由：
㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
不在此限。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物
為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之
一部分仍維持共有。」民法第823條第1項、第824條第3項、
第4項分別定有明文。又又分割共有物，究以原物分割或變
價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之
拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用
及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全
體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困
難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，
如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償
之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768
號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
㈡、查系爭不動產為兩造共有，為雙方所不爭執，並有土地、建
物登記謄本在卷可稽(見本院卷第14至16頁)，每人之應有部
分如附表一所示，則原告基於共有人地位依法請求分割共有
物，於法有據，自應准許。
㈢、至於分割方法，原告主張變價分割系爭不動產，被告則主張
保留共有現狀，雙方不能協議。經審酌系爭不動產位於新北
市○○區○○○街上，為兩造所不爭執，並有相片佐證(見
本院卷第55、136至138頁)，而系爭土地坐落地段屬歷史風
貌特定專用區，有土地使用分區證明書可考(見本院卷第146
頁)，系爭建物則屬深坑老街之一家店面，其中三分之一店
面由被告高嘉甫營業，另三分之二則出租予訴外人詹秀容營
業，有前開相片及房屋租賃契約書可稽(見本院卷第51至54
頁)，堪信系爭不動產仍在營業使用中，而被告杜許麗梅、
曾許麗美 、高嘉甫、許勝男、許月枝、 胡許月子 (下稱被告
六人)均同意維持共有現狀，並由被告許勝男購買原告之應
有部分，業經被告六人陳明於卷(見本院卷第35、48、173頁
)，鑑於系爭土地僅49.21㎡相當於14.886坪、系爭建物僅61
.98㎡相當於18.749坪，共有人含原告共有九人，如逕予細
分，每人所得無多(詳如附表一所示)，且利用價值分散而價
值貶損外，亦無法整體利用系爭不動產，基於被告六人均同
意維持共有，並由被告許勝男價購原告之應有部分，並維持
現況繼續管理、使用、收益，而被告許勝葉、李許信子則未
具狀表示意見，考諸被告六人就系爭土地之應有部分總合為
75/96(杜許麗梅7/32、曾許麗美7/32、高嘉甫2/16、許勝男
7/96、許月枝7/96、胡許月子7/96)，系爭建物之應有部分
總合為15/18(杜許麗梅1/6、曾許麗美1/6、高嘉甫1/3、許
勝男1/18、許月枝1/18、胡許月子1/18)，無論土地、建物
該被告六人之應有部分均占系爭不動產四分之三以上，考量
系爭不動產之坐落、面積、交通、歷史文化價值、祖產基業
維繫、以及現況之管理、使用、收益等利用價值，認為仍以
原物分割為宜，並由被告許勝男出資價購原告應有部分即系
爭土地7/96、系爭建物1/18後，被告全體維持共有現況為當
。
㈣、系爭不動產經鑑價，原告就系爭土地之應有部分價值為814,
050元、就系爭建物之應有部分則為66,926元，合計880,976
元，有柏登不動產估價師事務所之鑑定報告可徵(見本院卷
第133頁)，該等價金自應由被告許勝男給付予原告。
五、綜上，系爭不動產以原物分割為妥，並由被告許勝男給付原
告880,976元價購原告之應有部分後，仍維持共有。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為
均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附
此敘明。
七、第一審訴訟費如附表三所示，諭知如主文第三項，如尚有未
及審酌者，則按附表二訴訟費用分擔欄所示之比例分擔之。
中華民國103年8月28日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官周祖民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月28日
書記官方蟾苓
附表二：分割方案如下：
┌────┬─────┬─────┬──────┬────┐
│所有權人│原持分│分割後持分││訴訟費用│
│├──┬──┼──┬──┤備註說明│分擔│
││土地│建物│土地│建物│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┼────┤
│杜許麗梅│7/32│1/6│同左│同左││8/9│
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┤│
│曾許麗美│7/32│1/6│同左│同左│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┤│
│高嘉甫│2/16│1/3│同左│同左│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┤│
│許勝男│7/96│1/18│14/962/18│原告之土地及││
││││││建物應有部分││
│││││分歸許勝男所││
│││││有。││
├────┼──┼──┼──┬──┼──────┤│
│許勝葉│7/96│1/18│同左│同左│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┤│
│許月枝│7/96│1/18│同左│同左│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┤│
│李許信子│7/96│1/18│同左│同左│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┤│
│胡許月子│7/96│1/18│同左│同左│││
├────┼──┼──┼──┼──┼──────┼────┤
│黃慶國│7/96│1/18│不分│不分│原告應有部分│1/9│
││││││分歸被告許勝││
││││││男，許勝男應││
││││││補償原告880,││
││││││976元││
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附表三：
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3,310元
第一審公示送達登報費1,000元
合計4,310元