臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南小字第497號
原告 高曉薇
被告 鄭淑慧
輔佐人 江昇洸
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣100,000元。
二、訴訟費用新臺幣1,536元由被告負擔。
三、本判決得假執行。
事實及理由
一、程序事項：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件被告與訴外人○○○○○○○○○加盟店（即ＯＯＯＯＯＯ有限公司，下稱ＯＯＯ公司）簽立專任委託銷售契約書時，以文書約定由本院為第一審管轄法院，已據原告提出被告與ＯＯＯ公司簽立之「專任委託銷售契約書」為憑（本院卷第15至20頁），兩造所為合意管轄之約定核與民事訴訟法第24條規定無不合，則本院對本件訴訟有管轄權。
二、原告主張略以：
㈠被告所有座落於臺南市○區○○路0段00巷00號之OＯ樓房屋（下稱系爭房屋），於民國（下同）108年4月9日委託訴外人ＯＯＯ公司代為仲介銷售，並簽立有專任委託銷售契約書，約定銷售期間自108年4月9日至同年6月30日，後另以委託銷售/出租契約內容變更同意書延長委託期間至同年12月1日止。
㈡又原告欲以新臺幣（下同）560萬元之價額購買系爭房屋及地下一層平面式車位，而於109年11月22日委託○○○○○○○○○○加盟店（即ＯＯＯＯ有限公司，下稱ＯＯ公司）並簽訂買賣議價委託書代為向原告議價，亦於109年11月26日給付ＯＯ公司10萬元為議價保證金（即定金）。被告經ＯＯＯ公司轉介得知原告欲購買系爭房屋之意思，於109年11月27日15時50分許簽名同意以上開條件出售系爭房屋及車位，並同意由ＯＯ公司代為收受定金。
㈢詎料簽定上開買賣議價委託書後，被告拒不簽立買賣合約書，迭經原告以存證信函催告被告履約，被告均置之不理。原告遂依民法第249條第3款及系爭專任委託銷售契約書第8條第4項之規定，請求被告加倍返還定金，於扣除原告給付ＯＯ公司之10萬元定金後，被告仍應給付原告10萬元。爰依法提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告10萬元，願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面略以：
㈠被告否認其有收認定金之事實，並以原告固述及曾給付所謂之定金，此部分原告應盡舉證責任以實其說，被告事實上並未收到原告所謂之定金甚明，故本件契約根本不成立，原告之請求顯無理由。
㈡另關於原告提出之買賣議價委託書，有諸多不合理不合法之處。因被告係於109年11月26日與ＯＯＯ公司簽定委受契約，且被告與ＯＯ公司並無任何委售關係，原告竟於109年11月18日與ＯＯ公司議價系爭房屋，顯然已違反不動產經紀業管理條例第21條「經紀業與委託人簽訂委託書後，方得刊登廣告及銷售。」
㈢又ＯＯＯ公司未依規定提供契約審閱期三日，以違反消費者保護法第11條之1，故原告主張委售契約不成立。
㈣又被告委託ＯＯＯ公司出售之系爭房屋，並未包含地下車位，此有專任委託銷售契約書內容自明，且系爭房屋與地下車位各有獨立權狀，故被告主張其與原告間並未達成系爭房屋及車位之買賣契約合致，顯非事實。
㈤為此聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告主張被告108年4月9日委託ＯＯＯ公司代為仲介銷售，約定銷售期間自108年4月9日至同年6月30日，後亦延長委託期間至同年12月1日止。而原告欲以560萬元之價額購買系爭房屋及地下一層平面式車位，於109年11月22日委託ＯＯ公司代為向原告議價，並於109年11月26日給付原告仲介10萬元為議價保證金（即定金）。被告經ＯＯＯ公司轉介得知原告欲購買系爭房屋之意思，於109年11月27日15時50分許簽名同意以上開條件出售系爭房屋及車位，並同意由ＯＯ公司代為收受定金。惟被告嗣後因故不願履約，迭經原告多次催告，被告均拒不履約等情，業據原告提出被告與ＯＯＯ公司簽立之專任委託銷售契約書、不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)、委託銷售/出租契約內容變更同意書、原告委託ＯＯ公司之買賣議價委託書、存證信函，及被告與訴外人蕭ＯＯ（即ＯＯＯ公司之仲介）對話擷圖、ＯＯ不動產流通銷售約定書等件為證（調解卷第15至35頁、本院卷第127至131、第169至185頁）。
㈡按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」、「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，民法第248條、第249條第3款定有明文。次按定金，乃契約當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。故定金之交付為契約行為，因以擔保主契約之履行為目的，故為從契約、要物契約。而定金依其作用之目的，通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、猶豫定金等。另按契約有預約與本約之分，其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上字第1474號判決要旨參照）。
㈢復依被告與ＯＯＯ公司簽定之「專任委託銷售契約書」中約定，第3條第3項：「第三條：付款方式及應繳文件：…三、本件不動產買賣，委託人同意由ＯＯ總部指定保證銀行(或建經公司），辦理買賣價金履約保證等事宜。」、第8條：「第八條：定金之收取及其效力：一、委託人如同意授權受託人收受及保管定金（含議價保證金）者，定金由受託人暫時保管，委託人不得向受託人主張保管期間之利息。如使用買賣價金履約保證制度者，委託人同意受託人將定金逕存入買賣價金履約保證專戶内。二、委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。三、買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利。四、買賣契約已有效成立後，如因可歸貴於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責於買方事由者，買方已支付之定金不得請求返還。五、議價保證金轉購屋定金後，如買方違約不買，致定金由委託人所沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分50之予受託人（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬）以作為該次委託銷售服務報酬（沒收定金百分比末記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用），且不得再收取服務報酬。」。末按原告與ＯＯ公司買賣議價委託書第8條約定：「八、經紀人員對賣方特約事項說明：⒈本案賣方（即被告）同意由受託人（即ＯＯ公司）代為收受定金。」，上開內容有系爭專任委託銷售契約書及買賣議價委託書在卷可稽（調解卷第15至25頁）。故依上開契約內容清楚可知，被告於委託ＯＯＯ公司代為仲介銷售系爭房屋而簽定之專任委託銷售契約書中，約定「⒈『ＯＯＯ公司』可代被告收取定金。⒉原告簽署買賣議價委託書，於被告簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。⒊被告同意由ＯＯ總部指定保證銀行(或建經公司），辦理買賣價金履約保證等事宜，並將定金逕存入買賣價金履約保證專戶内。」。另依上開買賣議價委託書之約定中，亦清楚約定：「被告同意由『ＯＯ公司』代為收受定金。」等情。是以，被告如同意買賣議價委託書之買賣條件時，即成立買賣房屋契約；而「ＯＯ公司」及「禾立通公司」均有代被告收取原告交付定金之權利，且被告同意將定金逕存入買賣價金履約保證專戶内，不得以其未收受「ＯＯ公司」或「ＯＯＯ公司」轉交之定金，而主張定金之要物契約不成立。
㈣經查，原告稱於109年11月26日給付ＯＯ公司10萬元為議價保證金（即定金），此部分有買賣議價委託書內容為證，且證人蕭ＯＯ（即ＯＯＯ公司之房屋仲介，負責系爭房屋買賣仲介事務）到院證稱：「（被告問：蕭小姐，109年11月27日你拿那張給我簽的時候，有沒有給我那十萬元的定金？）答：沒有。」、「（被告問：我有沒有同意說要由你們代為保管那個十萬元定金？）答：沒有。」「（原告問：你們的專任委託契約書，雖然11月27日沒有講，斡旋金成立的時候這筆錢是可以入到你們的買賣價金履約保證直接從成交價扣除？）答：我們的斡旋金會在簽約當下直接由代書入履約保證專戶的，這些屋主在簽收買賣契約委託書當下，她是勾同意之後買方的斡旋金就會直接轉到履約保證專戶裡面，履約保證買方勾同意書之後這個斡旋金就會轉為定金，簽立買賣契約書後就會轉到履約保證帳戶。」、「（原告問：我定金十萬元是不是交給ＯＯ不動產的ＯＯＯＯ有限公司？）答：對。」、「（原告問：所以ＯＯＯＯ也有跟你們聯繫嘛？）答：對。」、「（原告問：ＯＯＯＯ跟ＯＯＯ是不是同時ＯＯ不動產？）答：對。」、「（原告問：所以交給ＯＯ是不是等同交給你們一樣，等同那個意思？）答：對。」、「（原告問：你們兩者是屬於同一家公司嗎？是ＯＯ不動產的子公司嗎？）答：我們都是屬於ＯＯ不動產的加盟店。」、「（原告問：你有認定我那個就是給你們定金的意思嗎，不管是交給ＯＯＯＯ或者是ＯＯＯ等於都是ＯＯ？）答：對。」、「（原告問：那天蕭小姐有沒有拿這個買賣議價委託契約書去給鄭小姐簽？）答：有。」、「（原告問：蕭小姐那天鄭ＯＯ小姐他是不是自己簽下這個合約書？他是不是有看這整個內容簽下這個合約書？）答：我有跟屋主鄭小姐解釋過合約的內容，他立即簽下合約書。」、「（原告問：他有沒有說他就是要賣這個房子才願意跟你簽這個合約是不是？）答：對。」、「（被告配偶江ＯＯ：那十萬元現在在哪裡？）答：十萬元目前在ＯＯＯＯ公司那邊。」、「（被告配偶江ＯＯ問：為什麼我們是11月29日簽約，那家公司為什麼之前就事先跟他簽約？）答：我要提供資料（庭呈line對話截圖）我們委託合約到6月30日，我詢問屋主房屋是不是要繼續出售，因為目前我們還有一些客人對這個房子有興趣，我們和鄭小姐有電話聯繫，合約過後我還有刊登OOO房屋出售的部分，後面高小姐就來跟我們約看房子。」、「（被告配偶江ＯＯ：那已經是好久之前的事情了。跟這個10月18日已經很久了。已經快兩年了。）答：去年11月22日的時候有通電話跟鄭小姐聯繫，我有提到說今天有客人想要看房子，有沒有要出售通電話的紀錄，鄭小姐詢問我說那我們之前的價格是多少的紀錄。」、「（法官問：是不是被告說的，他說他們沒有收到定金？）答：對。」、「（法官問：他們沒有答應叫你保管定金？）答：對。」、「（法官問：十萬定金是在ＯＯＯＯ公司那邊？）答：對。」、「（法官問：十萬定金是誰交給ＯＯＯＯ公司的？）答：買方高小姐把斡旋金交給ＯＯＯＯ公司。」、「（法官問：你是代表哪一家公司？）答：我是ＯＯＯ公司。」、「（法官問：ＯＯＯＯ公司有沒有交給你這十萬元定金？）答：沒有。」，上開內容有本院110年8月19日言詞辯論筆錄內容在卷可稽（本院卷第89至96頁）。是以，原告於109年11月26日將定金10萬元交給ＯＯ公司，而於110年11月27日被告於買賣議價委託書同意所載之買賣條件時，亦同意由ＯＯ公司代為收受上開定金，本件定金契約即屬成立，嗣後縱ＯＯ公司將該定金存入買賣價金履約保證專戶内而未交付與被告，並不影響定金契約之效力，況被告已於專任委託銷售契約書內同意將定金存入買賣價金履約保證專戶内，且於109年4月9日、11月26日之委託銷售/出租契約內容變更同意書（調解卷第21、23頁）中，僅就出售系爭房屋之出賣條件，以及延長委託期間之情加以變動，並未更動將定金逕存入買賣價金履約保證專戶之約定事項，縱證人蕭ＯＯ到庭後雖證稱被告未答應ＯＯＯ公司代為保管定金，惟證人蕭ＯＯ僅為ＯＯＯ公司之職員，並非契約之締約當事人，本件實應以契約條款之具體約定事項為準，故被告以其並未實際收受定金10萬元，定金契約不成立云云，委不足採。
㈤至於被告雖以「被告於109年11月26日與ＯＯＯ公司簽定委受契約，且被告與ＯＯ公司並無任何委售關係，原告竟於109年11月18日與ＯＯ公司議價系爭房屋」，以及「出售系爭房屋部分，並未包含車位」云云申辯，惟就原告及證人蕭ＯＯ提出之證人蕭ＯＯ與被告對話紀錄中，以及證人蕭ＯＯ到院後之證詞（本院卷第113至121頁、第169至185頁、第86至96頁），清楚可知證人蕭ＯＯ於上開專任委託銷售契約書之委託期間過後，仍持續有代被告代為刊登銷售之事實，且被告對上開事實並不否認，甚至於109年11月26日另以「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（調解卷第23頁）將原專任委託銷售契約書（編號A0000000）之委託期間延長至109年12月1日，堪認證人於原本委託期間過後，仍受被告委託代為刊登系爭房屋資訊之事實，而原告自得委由ＯＯ公司與被告或ＯＯＯ公司接洽。且依證人蕭ＯＯ與被告之對話內容中，被告表示：「剛再與老公討論，他還是不想賣，我說對ＯＯ很不好意思。最後終於妥協；實拿：房屋465，車位85（有多位在等），共550。妳就加油吧！」之語句，亦可認定被告係有就系爭房屋及地下車位一併以550萬元出售之意思，故被告臨訟諉稱買賣議價委託書所載有誤，認為買賣契約不合致云云，顯屬無據。至於被告以其與ＯＯＯ公司簽立之專任委託銷售契約書，並未給予審閱期，該契約無效云云，此部分被告於簽約時就契約審閱權部分，清楚載明「已確實審閱無須審閱期」之文字並簽名確認，被告嗣後再以無審約期云云爭辯，尚難憑採。
五、綜上所述，原告依據民法第249條第3款之規定，以及系爭專任委託銷售契約書及買賣議價委託書之約定，請求被告給付10萬元，為有理由，應予准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經本院審酌結果，認與本院上開論斷結果無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
七、本件訴訟費用為第一審裁判費1,000元，及證人蕭ＯＯ於110年8月19日到庭為證之日旅費536元，共計1,536元，而原告之請求為有理由，確定訴訟費用應由敗訴之被告負擔。
八、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項規定之小額訴訟事件所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。
九、據上論結，本訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
臺南簡易庭法 官侯明正
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官陳世明