裁判字號：臺灣高等法院88年上更㈠字第165號民事判決
裁判日期：民國89年01月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決八十八年度上更㈠字第一六五號
上訴人乙○○追加原告戊○○
甲○○丁○○丙○○右五人訴訟代理人 張福安 律師被上訴人交通部電信總局設 台北市 ○○路○段○○號法定代理人 簡仁德 被上訴人交通部郵政總局設台北市○○○路○段○○號法定代理人 陳瓊玲 共同訴訟代理人 張迺良 律師
蔡亞寧 律師右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年二月二十六日臺灣士林地方法院八十六年度訴字第一０八八號第一審判決，提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
確認上訴人及追加原告對被上訴人所管理坐落台北市○○區○○段二小段一八０地號面積一四六五平方公尺土地有耕地租賃關係存在。
被上訴人應與上訴人及追加原告就右開耕地訂立書面公有耕地租約，並會同辦理租約登記。
第一、二審及發回前第三審與追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
一、按公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。而上訴人乙○○竟未經其他公同共有人全體之同意，於原審提起本件訴訟，請求確認其一人就系爭土地與被上訴人間有租賃關係存在，並請求被上訴人與之續訂租約並辦理租約登記，其當事人之適格有欠缺，爰就程序上判決乙○○敗訴。乙○○乃於法定期間內提起上訴，並依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、同法第二百五十六條第四款規定追加有必須合一確定之戊○○、甲○○、丁○○、丙○○等四人為當事人，自毋須被上訴人之同意。其追加自屬合法，合先敘明。
二、上訴人之被繼承人 林有年 於八十三年一月二十三日死亡時，其繼承人有配偶 林何 隻、長子乙○○、長女戊○○、次女甲○○、四女丁○○、五女丙○○（三女林錦雲為 曹連潘 收養、六女 林雪 為陳水塗收養，均無繼承權）。是本件土地之耕作權在林有年死亡當時係由 林何隻 、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、丙○○六人共同繼承。雖其後之八十四年四月八日戊○○、甲○○、丁○○、丙○○曾一度出具同意書拋棄繼承權，但因未於發生繼承後二個月向管轄法院為之，其拋棄應不生效力，況林何隻部分亦未拋棄繼承（同意書林何隻部分已刪除，即表示林何隻未同意拋棄），而林何隻又於八十六年一月二十六日死亡，由乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、丙○○繼承，有繼承系統表、同意書、戶籍謄本附眷可查。是系爭土地之承租權直致租期屆滿之八十五年十二月三十一日係由上訴人及追加原告五人與其母林何隻共同繼承耕作。按耕地三七五減租條例第十六條第一項所定「承租人應自任耕作」，應包括其家屬在內。被上訴人所舉證人 吳秀娥 雖證明「八十三年中間及八十三年底前往系爭土地查看時，看到 吳萬益 持鋤頭在該土地耕作」等語，惟查吳萬益為追加原告甲○○之夫，其為其家屬甲○○耕作系爭土地，自不能謂承租人未自任耕作。
三、按公有耕地租率為主要作物正產品收穫總量四分之一，有台北市士林區公所函在卷可查。其原先所訂立者雖為「私有耕地租約」而未訂立「公有耕地租約」縱有所不當，亦僅於租金部分之約定不當而已。是本件耕地之租賃除租金部分外，仍有耕地三七五減租條例之適用。況內政部頒布之國有耕地放租實施辦法第十條亦規定「國有耕地放租期租佃之相關事項依耕地三七五減租條例規定辦理」。尤足證本件公有耕地之放租仍有耕地三七五減租條例之適用。
四、系爭土地現已編定為都市計畫內住宅區，依土地法第八十三條規定，本件土地仍得供原來耕地使用，自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認原耕地租賃關係當然終止。是兩造間之耕地租賃關係並不因該土地現已編入為住宅區而發生當然終止之效力。出租人即被上訴人因系爭土地已編為都市計畫住宅區，而欲消滅兩造間之租賃關係，自非依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項或平均地權條例第七十六條第一項、第七十七條第一項之規定終止租賃關係不可，否則無從消滅兩造間之租賃關係。如認原來之耕地嗣後改編為建地後，租期屆滿，只要出租人表示期滿不予繼續出租，又不表示依法終止租約，而能使原來之租賃關係消滅，得免補償承租人，則將使耕地三七五減租條例第十七條第二項、平均地權條例第七十七條之規定，成為具文。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地既尚有租賃關係存在，被上訴人竟主張原訂租約已失效力，或租期屆滿伊已表示不繼續出租，兩造間之租賃關係已消滅云云，拒不會同上訴人訂立書面耕地租約並為之登記，上訴人及追加原告自有提起本件確認之訴之法律上利益。從而上訴人及追加原告請求確認對被上訴人所管理之系爭公有耕地之租賃關係存在，並請求被上訴人訂立書面公有耕地租約並為之登記，即無不當。
參、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、上訴駁回。
二、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
一、上訴人違法將耕地一部轉予他人耕作，原訂租約亦已無效。上訴人之請求洵無理由。
㈠按原承租人林有年死亡後，上訴人乙○○為申請繼承該承租權，曾書立切結書，
而其他林有年之合法繼承人林何隻、丙○○、甲○○、戊○○、丁○○等人亦書立同意書，書明將系爭承租權放棄，並同意由乙○○以現耕繼承人身分申請繼承上述租約地之承租權。故乙○○申請繼承系爭租約之法律性質，應屬分管協議之一種。再者，其他繼承人既同意系爭租約由乙○○一人申請作為契約當事人，則就被上訴人機關而言，自係以承租人乙○○有無違反契約之情事作為認定契約有效與否之依據。且乙○○違反契約規定，未自任耕作之情形一發生，系爭契約自該時點起即向後失效，並不因事後訴訟時，乙○○將全數繼承人追加為當事人而得使原無效之契約轉為有效。
㈡八十三年間因原承租人林有年死亡，被上訴人機關為審核是否應辦理變更租約登
記，數次派員前往現場勘查，現場雖均種植農作物，為均未見上訴人乙○○自任耕作，而是由其非同一戶共同生活之姐夫吳萬益耕作。
㈢依台北市政府八十六年十月三十日調處時，士林區公所代表係主張：「．．．經
本所調查現場有耕作事實」，惟現場有耕作事實，並不代表係由乙○○自任耕作，且其主張依內政部八十一年八月四日台（八一）內地字第八一一００六六號函規定，如耕地確屬繼承人或繼承人同一戶共同生活之家屬耕作者，准予繼承換約。惟查，該耕地卻係由與乙○○非同一戶共同生活之姊夫吳萬益為耕作，則士林區公所所為函文中註明「．．．係繼承人之一乙○○及其家屬耕作屬實」，顯有未洽。
㈣乙○○既違法將系爭田地轉予其非同一戶共同生活之姊夫耕作，此種無效原因之
事實（違法轉租）一經發生，該租約自是時起即當然發生消滅之效果。依照耕地三七五減租條例第十六條規定，被上訴人自得執乙○○違法將耕地一部轉租予他人，未自任耕作為由，逕予註銷該契約並收回該筆土地。且原租約既已無效，被上訴人等自無義務繼續與其訂約，否則耕地三七五減租條例第十六條豈非形同虛設？
二、系爭土地業已編定為都市計畫內住宅區（亦即建築用地），參酌平均地權條例第七十六條規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用，尚得提前終止租約，遑論租賃期間已屆滿，被上訴人欲收回作為公務使用。為此，被上訴人亦已於八十六年一月三十日以000000000－
000、局祕字第八五Ａ0000000－0號函通知上訴人不予續租，且終止之意思表示亦已到達上訴人。職是，兩造當事人間自八十六年一月一日起，已無任何耕地租賃關係存在，被上訴人亦無任何義務必須與上訴人訂立系爭土地之租賃契約。
參、證據：援用原審所提證據。
丙、本院依職權向台北市士林區公所調○○○區○○段○○段○○○○號之租佃爭議有關之調處及相關案卷原件。
理由
一、按為訴訟標的之公同共有法律關係，對於共同訴訟之各公同共有人必須合一確定者，追加原非當事人之公同共有人為當事人，合於民事訴訟法第二百五十六條第四款情形，依同法第四百四十六條第一項但書規定，當事人在第二審可任意為之，毋須經他造之同意（最高法院四十年度台上字第十二號判例參照）。本件系爭耕地承租權人為林有年，嗣林有年死亡，由乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、丙○○ 繼承林有年 之遺產，本件訴訟標的對該五人須合一確定，上訴人追加戊○○、甲○○、丁○○、丙○○為原告，核諸前開說明，應予准許，合先敘明。
二、上訴人及追加原告戊○○、甲○○、丁○○、丙○○主張坐落台北市○○區○○段二小段一八０地號、面積一四六五平方公尺土地（下稱系爭土地）係中華民國所有，被上訴人二人為管理機關。自民國四十一年起，被上訴人所屬前台灣郵政管理局及台灣電信管理局即將系爭土地出租予上訴人之父林有年耕種，訂有耕地租約並依法辦理登記（租約號碼：台北市士林湳德字第五五號），此後每六年均續訂租約，最近一期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止。惟林有年於八十三年一月二十三日病逝，於八十二年間林有年病重時，即由上訴人乙○○於系爭土地續任耕作，上訴人曾與被上訴人所轄交通部台灣北區郵政管理局及台灣北區電信管理局會同申請辦理由乙○○繼承為承租人之變更登記，經台北市士林區公所報請台北市政府地政局核備，該局覆稱：「本案土地其權屬既非私有，且管理機關同意由乙○○君繼承承租，應囑 林君逕 向管理機關改訂公有耕地租約，同時通知貴所，俾便註銷私有耕地租約登記。」乙○○乃依指示請被上訴人改訂公有耕地租約，惟被上訴人竟於八十六年一月通知不予續租，拒不會同上訴人及追加原告訂立書面耕地租約並為之登記，自有提起本件確認之訴之法律上利益，為此起訴求為㈠確認上訴人及追加原告與被上訴人間就坐落台北市○○區○○段二小段一八○地號、面積一四六五平方公尺之土地之租賃關係存在。㈡被上訴人應與上訴人及追加原告就右開耕地之租賃關係訂立書面契約，並會同辦理租約登記。
三、被上訴人則以系爭土地原承租人林有年於八十三年一月二十三日死亡，其繼承人乙○○於八十四年四月申請繼承上開租約，惟因乙○○並未自任耕作，且將耕地一部分轉予其非同一戶共同生活之姊夫吳萬益耕作，被上訴人自得依耕地三七五減租條例第十六條規定，逕予收回系爭耕地，不再續約；又系爭土地已編定為都市計畫住宅區，參酌平均地權條例第七十六條規定「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用，得終止租約」，依舉重以明輕，則租期屆滿時，被上訴人欲收回系爭土地作為公務使用，更得以此作為不續約之理由，而被上訴人已於八十六年一月三十日發函通知上訴人不予續租，是兩造間自八十六年一月一日起，已無租賃契約存在，被上訴人自無任何義務與上訴人及追加原告訂立系爭土地租賃契約等語，資為抗辯。
四、查系爭坐落台北市○○區○○段二小段一八０地號、面積一四六五平方公尺土地係中華民國所有，被上訴人二人為管理機關。上訴人及追加原告之被繼承人林有年自民國四十一年起即與被上訴人所屬前台灣郵政管理局及台灣電信管理局就系爭土地，訂有耕地租約並依法辦理登記（租約號碼：台北市士林湳德字第五五號），此後每六年均續訂租約，最近一期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，林有年於八十三年一月二十二日病逝，上訴人及追加原告為林有年之被繼承人等情，有土地登記簿謄本、租約、戶籍謄本等為證，並為兩造所不爭執。
五、上訴人及追加原告主張乙○○於八十二年間，林有年病重時，即續任耕作，故林有年過世後，上訴人及追加原告等因繼承林有年對系爭耕地之承租權，而與出租人即被上訴人就系爭耕地有租賃關係存在，並得請求出租人即被上訴人為租約登記之變更，被上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人及追加原告之被繼承人林有年於八十三年一月二十三日死亡時，其繼承人
為配偶林何隻、長子乙○○、長女戊○○、次女甲○○、四女丁○○、五女丙○○等情，為被上訴人所不爭執，而租賃權得為繼承之標的，是本件土地之耕作權在林有年死亡當時係由林何隻、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、丙○○六人共同繼承。戊○○、甲○○、丁○○、丙○○於八十四年四月八日雖曾出具同意書載明：「同意就系爭耕地之承租權放棄，並同意由乙○○以現耕繼承人身分申請繼承上述租約地之承租權」等語，此有同意書為憑，觀之同意書所載內容，顯追加原告戊○○、甲○○、丁○○、丙○○四人顯有拋棄繼承之意，惟追加原告戊○○、甲○○、丁○○、丙○○等四人未於發生繼承後二個月內以書面向法院為之，依民法第一千一百七十四條第二項之規定，其等拋棄不生效力。被上訴人雖抗辯戊○○、甲○○、丁○○、丙○○等四人之此行為，為分管協議之一種，但被上訴人並未舉証証明上訴人及追加原告間就被繼承人林有年之遺產協議如何分管，因此尚難以戊○○、甲○○、丁○○、丙○○等人出具上開同意書，遽認上訴人及追加原告間已有分管協議。是系爭土地之承租權直致租期屆滿之八十五年十二月三十一日係由上訴人及追加原告五人及其母林何隻共同繼承。而林何隻又於八十六年一月二十六日死亡，由乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、丙○○繼承，亦有繼承系統表、同意書、戶籍謄本附眷可查。
㈡按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」，「承租人違反
前項規定時，原訂租約無效」，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項前段定有明文。所謂「承租人應自任耕作」，應包括其家屬在內（最高法院七十一年台上字第二八四一號判例參照）。而所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。（最高法院八十年台再字第一五號判例參照）。
㈢查證人吳秀娥（被上訴人交通部電信總局職員）於本院前審證述：「（你有去現
場查看？）我在八十三年中旬及八十三年底有去現場查看，當時吳萬益在耕作，第一次是在八十三年中旬去現場看到吳在田裏耕田，第二次是在八十三年底，是與 鄭素貞 一起去，也看到吳拿鋤頭在耕作．．．當時我有問吳萬益是不是他在耕作，吳回答說是他在耕作。」（見本院前審卷第六十一頁、六十二頁），證人鄭素貞（被上訴人交通部電信總局職員）於本院前審證述：「（要證明何事？）我是第二次與吳秀娥去現場，我有問吳萬益是不是他在耕作，吳說乙○○是他姐夫，系爭土地是他自己在耕作」等語（見本院前審卷第六十二頁），並有被上訴人提出吳萬益現場耕作之照片為証。查吳萬益為追加原告甲○○之夫，甲○○既因繼承而取得系爭耕地之承租權，則吳萬益為家屬甲○○耕作系爭土地，自不能謂非自任耕作。雖吳萬益於本院前審供稱系爭耕地係由乙○○耕作，伊僅係前去遊玩，順便澆水云云。但吳萬益上開供詞與上開証人所供已有未合，且證人 吳添壽 （即德行里第五鄰鄰長）於本院前審證述：「乙○○之姐夫吳萬益有幫忙耕作，吳萬益有送菜給伊」等語，足見吳萬益確有於系爭耕地耕作，其於本院前審之供詞，尚不足採。
六、被上訴人又抗辯系爭土地業已編定為都市計畫內住宅區（亦即建築用地），參酌平均地權條例第七十六條規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用，尚得提前終止租約，本件租賃期間已屆滿，被上訴人欲收回作為公務使用，自得終止系爭租賃契約云云。惟按系爭土地雖已編定為都市計畫內住宅區，然依土地法第八十三條規定，系爭土地仍得供原來耕地使用，自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認原耕地租賃關係當然終止。是兩造間之耕地租賃關係並不因該土地現已編入為都市計畫住宅區而發生當然終止之效力。被上訴人以系爭土地已編為都市計畫住宅區，主張依平均地權條例第七十六條規定終止租賃關係，惟依同條例第七十七條第一項規定，被上訴人應補償上訴人始得終止系爭租約，然被上訴人並未提出補償，雖被上訴人復稱因上訴人及追加原告不自任耕作，違約在先，自無需補償云云，但上訴人及追加原告確有依耕地三七五減租條例第十六條之規定自任耕作，並無違約情事，已如前述，因此本件於被上訴人提出補償前，自不得依上開規定終止系爭租約，被上訴人上開辯解仍不足採。
七、綜上所述，兩造間就系爭土地既尚有租賃關係存在，被上訴人竟主張原訂租約已失效力，及租期屆滿伊已表示不繼續出租，兩造間之租賃關係已消滅云云，拒不會同上訴人及追加原告訂立書面耕地租約並為之登記，上訴人及追加原告自有提起本件確認之訴之法律上利益。又上訴人及追加原告之被繼承人先前雖與被上訴人訂立「私有耕地租約」而未訂立「公有耕地租約」，但國有耕地放租，其租佃之相關事項依耕地三七五減租條例規定辦理，內政部頒布之國有耕地放租實施辦法第十條定有明文，足見本件公有耕地之放租仍有耕地三七五減租條例之適用。從而上訴人及追加原告訴請確認上訴人及追加原告對被上訴人所管理之系爭公有耕地之租賃關係存在，被上訴人應與上訴人及追加原告就上開耕地訂立書面公有耕地租約並會同辦理租約登記，即無不合，應予准許。原審駁回上訴人之請求，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判及追加之訴訟，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決之結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴訟為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年一月三十一日
臺灣高等法院民事第七庭
審判長法官張耀彩
法官陳玉完法官侯東昇右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國八十九年二月一日
書記官游桂蔥