臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
112年度南簡字第1588號
原告 陳姿蓉
訴訟代理人 張尚義
被告 黃建平
輔佐人 鄔寶貴
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國112年11月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴與假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張
㈠兩造於民國112年2月11日（日時下以「00.00.00/00:00」格式）就臺南市○區○○路○段000巷0號3樓之2（下稱【系爭房屋】）簽訂租賃契約（下稱【本件租契約】，內容係依據109.08.26內政部台內地字第1090264511號公告住宅租賃契約書範本〈下稱【住宅租範本】，相關條款內容，參見【附錄法條】〉印製，就本件租約下均稱以住宅租約範本），就租期、租金、押租金約定如下，並由原告收取約定押租金、112.03.01-112.06.30租金共新台幣（下同）2萬5000元。
①租期：112.03.01-114.12.31（第2條）。
②租金：每月5000元，每期應繳納6個月租金，並於每期5月31日、11月30日支付（第3條）。
③押租金：1個月（5000元）。
㈡詎被告租賃期間有以下違約之終止租約事由：
⒈被告於112.05.24/12:20於系爭房屋內發生火災（下稱【系爭火災事故】），造成公共危險意外，而有違反民法第432條第1項（法條內容參見【附錄法條】，下同）之未以善良管理人之注意保管租賃物。
⒉被告未經原告同意即在系爭房屋結構標鑽孔安裝健身吊環器材（下稱【系爭吊環】），嚴重破壞大樓與系爭房屋結構安全，經原告勸阻未改善，違反租賃住宅市場發展及管理條例（下稱【租賃住宅條例】）第10條第1項第1款之毀損租賃住宅或附屬設備不為修繕或相當之賠償之提前終止租約事由。
⒊被告有上開違約終止租約事由，已經原告自112.05.24起以簡訊與LINE訊息多次通知被告提前終止租約並請求被告於6月底前遷出系爭房屋，惟被告除未搬離外，依本件租賃契約，被告應於每年05.31、11.30各給付6個月租金，惟被告未於約定時間給付租金，經原告催告仍未給付，原告遂再以112.07.04存證信函以被告發生系爭火災事故、裝設系爭吊環為由通知提前解約。
㈢爰依租賃與不當得利之法律關係，請求被告：①應將系爭房屋騰空遷讓及復原返還原告。②自112.07.01起至至遷讓返還系爭房屋止，按月支付原告5000元之相當租金之款項並負擔系爭房屋之水電瓦斯費用。③原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯
系爭火災事故僅係被告煎香腸時不慎睡著所致煙霧，經被告發覺燒焦起煙後自行將煎鍋以水撲滅，亦經社區管理委員會紀錄為虛驚一場，故並未有火災發生。系爭吊環部分係租屋前已有鑽孔存在，並非被告造成。就租金部分，係原告拒絕收取租金，並非被告未依約繳付。爰聲明：駁回原告之訴。
三、本院判斷
㈠本件原告以被告承租使用系爭房屋後有系爭火災事故、安裝系爭吊環、未依約給付租金為由，主張本租賃契約已經提前終止，然以：
⒈就系爭火災事故部分，依原告提出之系爭房屋所屬公寓大廈管理委員會製作之事件經過紀錄、警衛值勤日報，系爭火災事故並未發生起火燒毀屋內設備（僅煎鍋燒焦），是該事故因未造成系爭房屋毀損滅失結果，除未該當民法第434條之失火責任外，亦不符合土地法第100條、租賃住宅條例第10條第1項、住宅租約範本第16條規定之提前終止租約事由，是原告以該事由通知被告提前終止租約，難認合法。
⒉原告雖主張系爭吊環破壞房屋結構，有租賃住宅條例第10條第1項第1款之提前終止租約事由，然以，系爭吊環裝設是否已達毀損房屋結構，未經原告提出相關房屋結構技術之證明資料，而依系爭吊環裝設，亦非屬住宅租約範本第9條、第16條第1項第8款之室內裝修（室內裝修規定參見建築法第77條之2、建築物室內裝修管理辦法第3條規定），是亦難認原告得以該事由提前終止租約。
⒊就原告以被告未於約定日期支付租金主張可提前終止租約部分，就以積欠租金為提前終止租約事由，民法第440條、土地法第100條第3款、租賃住宅條例第10條第1項第2款、住宅租約範本第16條第1項第2款訂有強制規定，均以積欠款項達2個月租額為要件（另應遵守通知期限規定）。被告於本件租賃契約簽約（112.02.11）時已付清至112.06.30止之租金，是本件自無原告主張之積欠租金事由。至於，本件是否有兩造間爭執之原告拒收租金之爭議，對原告不得以被告積欠租金為由提前終止租約之判斷並無影響，爰不就此爭點為贅述。
㈡依上開事證，本件依卷內現有證據，尚難認定原告已合法提前終止租約，是原告起訴請求為無理由。
四、從而，原告依租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓房屋及給付自遷讓時止之相當租金不當得利並負擔系爭房屋水電費等之請求，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔
本件為原告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。
六、本件原告之訴，均為無理由，則其假執行之聲請，自無准許之依據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 15 日
臺南簡易庭法官 陳世旻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
書記官 林怡芳
附錄法條：
民法
第432條
．承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
．承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
第434條
．租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
第439條
．承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。
第440條
．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
土地法
第100條
．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
租賃住宅市場發展及管理條例（民國112年02月08日）
第3條
．本條例用詞，定義如下：
一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。
二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。
、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。
第5條（節錄第1項）
．租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。
第10條
．租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
．出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
消費者保護法（民國104年06月17日）
第17條（節錄）
．中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。
．前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：
一、契約之重要權利義務事項。
二、違反契約之法律效果。
三、預付型交易之履約擔保。
四、契約之解除權、終止權及其法律效果。
五、其他與契約履行有關之事項。
．第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：
一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。
二、限制或免除企業經營者之義務或責任。
三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。
四、其他對消費者顯失公平事項。
．違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。
．中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。
．企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
住宅租賃契約書範本（中華民國109年8月26日內政部台內地字第1090264511號公告修正）
第七條使用租賃住宅之限制
．本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。
．承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。
．承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。
．前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。
第八條修繕
．租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。
．前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。
．出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。
．前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。
第九條室內裝修
．承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。
．承租人經出租人同意裝修者，其裝修增設部分若有損壞，由承租人負責修繕。
．第一項情形，承租人返還租賃住宅時，應□負責回復原狀□現況返還□其他。
第十一條承租人之義務及責任
．承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。
．承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。
．承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
．前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。
．承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。
第十六條出租人提前終止租約
．租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：
㈠出租人為重新建築而必要收回。
㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
㈢承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
㈣承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
㈤承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
㈥承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
㈦承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
㈧承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
㈨承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
㈩承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。
．出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：
㈠依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。
㈡依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。
第二十條條款疑義處理
．本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋。
建築法（民國111年05月11日）
第77-2條
．建築物室內裝修應遵守左列規定：
一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。
二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。
三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
．前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。
．前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任，由內政部定之。
建築物室內裝修管理辦法（民國111年06月09日）
第1條
．本辦法依建築法（以下簡稱本法）第七十七條之二第四項規定訂定之。
第3條
．本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：
一、固著於建築物構造體之天花板裝修。
二、內部牆面裝修。
三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
四、分間牆變更。
民事訴訟法
第78條（同民國57年02月01日）
．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
第87條（同民國57年02月01日；節錄第1項）
．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。