臺灣彰化地方法院100年度訴字第954號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院100年訴字第954號民事判決

裁判日期：民國100年12月30日

裁判案由：損害賠償

臺灣彰化地方法院民事判決100年度訴字第954號原告 楊政議 訴訟代理人 陳梨玉
龔正文 律師複代理人 陳宏盈 律師
唐克文 被告 劉錦達
劉錦憲 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新台幣壹拾壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬玖仟壹佰壹拾柒元，由被告連帶負擔百分之7，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆萬元為被告提供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告與被告劉錦達於民國100年2月16日簽訂房屋及土地租賃
契約書（下稱租賃契約書），被告劉錦憲為劉錦達之連帶保證人，依上開契約書第1條約定，原告應提供使用範圍如「後附圖A部分（約67坪）及B部分空地（約230坪）A部分所示，鋼構建造建物」；第3條㈡每月租金新台幣（下同）參萬元，並口頭約定租賃期間為5年、㈣保證金玖萬元整，應於契約成立時當場交付予甲方（不另立收據），經查，被告劉錦達已於100年2月16日簽約時交付9萬元保證金予原告，依雙方約定兩造簽立租賃契約書已成立，被告劉錦達自應於100年2月17日起給付原告每月3萬元之租金。
㈡又兩造於100年2月16日簽約時，座落彰化縣○○鄉○○段○
段○○○○○號之土地（下爭系爭土地）上，並無附圖所示A部分之農舍，該農舍是簽約後原告依被告劉錦達之指示及需求而興蓋，於100年5月26日完工，同年6月7日核發使用執照，共花費1,580,146元。再者，被告劉錦達自租賃契約成立後，不僅未給付租金，竟於原告依其指示及需求興蓋完成上開附圖A部分之農舍後，向原告表示因個人財務狀況及大環境因素無法履行租賃契約，原告除了數次以電話通知被告劉錦達履約外，並於100年6月28日寄發存證信函通知被告劉錦達前來履約，惟均未獲置理。原告深感無奈，不得不以本訴狀之送達，作為終止租賃契約之表示，並依租賃契約之約定及法律關係、民法第第260條、第263條規定，沒收保證金外，同時請求被告連帶給付租金及賠償原告之損害。
㈢被告等於100年11月29日言詞辯論期日時，陳稱不知原告所
建造的鐵皮屋為農舍，不能作為工廠使用，應是在說謊，此由下列理由可證，首先，二造於100年2月16日所簽房屋及土地租賃契約書附圖已 載明 A部分約67坪，其上並有「農舍」字樣，被告等說其簽約未注意已有可疑之處。再者，被告等之所以與原告簽定租賃契約書是因被告等之岳父 林茂森 所介紹，而林茂森在介紹二造簽約之前，於100年1月28日已與原告簽定房屋及土地租賃契約書，亦是原告在自己土地上興建農舍，再將其出租作為工廠使用，目前原告與林茂森之租賃契約仍繼續存在。況被告等與其岳父林茂森是同為資源回收業者，承租之目的應是相同。由此以觀，被告等訛稱不知向原告承租的鐵皮屋是農舍，應是臨訟編造，不足採信。
㈣按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。至該條第一項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言，最高法院94年台上字第1505號裁判意旨參照，經查本件原告是因被告承諾每月租金3萬元、租期5年，才興建系爭農舍作為出租之用，如今被告不履行租賃契約之義務，致使原告不能依預期每月收取租金3萬元，受有損害，依上開最高法院94年台上字第1505號裁判意旨，此即為原告所失之利益，應由被告負連帶賠償責任等情。並聲明：⒈被告應連帶給付原告24萬元。⒉被告等應自本起訴狀送達翌日起至105年2月16日止，連帶給付原告每月9萬元。⒊訴訟費用由被告等連帶負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告劉錦達係以塑膠分類回收為業，因原來之廠房不敷使用
，遂向原告承租坐落彰化縣○○鄉○○段○段○○○○○號之土地及其上廠房，簽約時，被告等發現原告之系爭土地係農地，即向原告表示農地應無法作為廠房使用，惟原告表示其已有在農地上搭建4、5間廠房且均順利出租予訴外人作為工廠廠房使用，故並無不能使用之問題，被告等因而陷於錯誤，遂同意承租，詎承租後，經詢主管機關均告以農地應農用，無法作為工廠廠房使用，否將依照都市計畫法予以裁罰、或斷水斷電或勒令停工，被告等向原告表示農地無法作為工廠使用，為何仍予以出租？原告竟稱「別人都可以，為何你不可以？」本件被告劉錦達所為租賃意思顯係遭原告詐欺，故被告劉錦達爰依民法第92條第1項規定，以答辯狀送達原告之時起，作為撤銷兩造租賃之意思表示。
㈡本件兩造之租賃契約書業經被告依法撤銷，原告請求被告按
月給付租金於法自屬無據，退步言之，本件原告亦以其起訴狀繕本之送達作為終止兩造租賃契約之意思表示，原告請求被告等按月給付租金亦無理由。另原告請求被告等賠償房屋之費用1,580,146元部分，由系爭租賃契約書可知，本件租賃標的係房屋及土地，且由該契約書第1條約定使用範圍依「後附圖A部分（約67坪）及B部分空地（約230坪）A部分所示，鋼構建造建物」故原告季將建物出租予被告劉錦達，其自應將房屋交付於被告劉錦達為管理使用，原告建造建物之費用自無權向被告收取。況系爭建物之使用執照起造人載明為陳梨玉，該房屋既屬陳梨玉所有，非被告所有，原告無權向被告收取建造費用。又兩造所訂系爭租賃契約並未約定於契約後因故提前終止或解除，房屋之建造費用應由被告負擔，原告依此請求被告賠償房屋之建造費用於法顯乏所據等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益判決，被告等願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告劉錦達於100年2月16日簽訂房屋及土地租賃契約
書，被告劉錦憲為劉錦達之連帶保證人，依上開契約書第1條約定，原告應提供使用範圍如「後附圖A部分（約67坪）及B部分空地（約230坪）所示，鋼構建造建物」，契約第3條第2款約定每月租金3萬元，並口頭約定租賃期間為5年、第4款約定保證金9萬元，被告劉錦達已於100年2月16日簽約時交付9萬元保證金予原告。
㈡系爭租賃契約之租賃物中房屋部分，於訂約時尚未興建完成
，兩造約定於建物興建完成後交付租賃物並給付租金，原告於100年6月7日取得該建物核發之使用執照（100年彰鹽鄉建字第6285號），於100年7月7日辦理保存登記，建號彰化縣○○鄉○○段○○○號，登記為原告之妻陳梨玉所有，原告於100年6月28日以存證信函通知被告劉錦達建物已興建完成並核發使用執照，要求被告履行租約義務，被告則拒絕收受租賃物。
四、本院得心證之理由：㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民
法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人未將合於約定使用收益之租賃物交付承租人以前，承租人自無給付租金之義務。查本件兩造於100年2月16日訂立系爭契約時，其租賃範圍中如附圖所示A部分之鋼構造建物尚未興建完成，是承租人即被告劉錦達之租金給付義務應於出租人即原告得將該租賃物交付被告使用收益時始發生，原告雖主張兩造約定於租賃房屋興建完成後給付租金，惟係約定租金應自訂約時即100年2月16日起算云云，然此為被告所否認，且租約中並未約定租金之起算日，亦未約定租金起算日於租賃房屋興建完成後回溯自訂約時起算，故原告之上開主張自無可採，是依上開規定被告劉錦達之租金給付義務，應於原告通知可交付租賃物時即100年6月28日起算，始屬正確；又被告固辯稱承租系爭土地及建物係為供做工廠使用，原告所交付之建物為農舍，無法申請工廠執照，被告係受詐欺而訂立系爭租約，以答辯狀送達原告為撤銷兩造租賃之意思表示云云，惟查，原告固稱於訂立租約時知悉被告承租建物係為做工廠使用，然租賃標的物即如契約後附圖所示，圖中A部分約67坪建物載有「農舍」二字，而被告亦自承訂約時契約後面即附有上開附圖無訛，是難謂被告於訂約時不知承租之建物係屬農舍，其自無受有原告之詐欺情事可言，被告所辯顯無足採，故原告主張被告劉錦達依系爭租約自100年6月28日起有支付租金之義務存在，實屬有據。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，亦有本院39年台上字第554號判例可參。查原告100年6月28日寄發予被告劉錦達之存證信函係通知交付租賃物，並非催告被告交付遲延給付之租金，惟原告已以起訴請求被告支付欠租並終止契約，且至本件第一審言詞辯論之日止，為時已逾相當期間，可認已生催告及終止之效力，故於被告收受本件起訴狀繕本即100年10月18日起系爭租賃契約，業因原告合法終止，因此原告請求被告給付自100年6月28日起至同年10月18日止（共3個月又20天）積欠之租金，每月3萬元，合計為11萬元，於法有據。
㈢又按債權人終止契約時，如因債務不履行（給付不能或給付
遲延）所生之舊賠償請求權，不因終止失其存在，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第二百十六條定之，然該損害賠償仍須因債務不履行所生者始得請求之。本件原告因系爭租約而興建彰化縣○○鄉○○段290建號農舍，欲出租予被告劉錦達，該建物由原告之妻陳梨玉聲請使用執照，並登記所有權於陳梨玉名下等情，此有建物登記謄本及彰化縣埔鹽鄉公所100年11月17日鹽鄉建字第1000014602號函附100年鹽鄉建字第6285號使用執照相關資料附卷可稽，上開建物並未登記被告劉錦達所有，系爭租賃標的之土地及建物被告劉錦達從未占有使用，此為兩造所不爭執，故於原告表示終止系爭租約以前，原告得請求被告劉錦達給付遲延之租金，而契約終止後原告對於被告劉錦達之租金請求權已消滅，原告因而無法繼續收取之租金自非係因債務不履行所生之損害，此外未據原告說明於契約終止後請求被告賠償損害之法律依據及訴訟標的，僅引用民法第216條損害賠償計算範圍之法則，原告之主張實屬無據，其請求被告賠償於租賃契約終止後其因無法繼續收取租金之損害，顯無理由。
㈣綜上所述，原告自100年6月28日通知被告劉錦達交付租賃物
起，被告劉錦達即有支付自該時起之租金義務，原告起訴請求被告支付欠租，起訴狀繕本即100年10月18日送達被告，至第一審言詞辯論之日止，已逾相當期間，則原告請求被告給付自100年6月28日至100年10月18日止遲付之租金共計11萬元，並為終止契約之意思表示，實有理由，至原告於終止租賃契約後無法繼續收取之租金，並非因債務不履行或其他規定所生之損害，其依民法第216條規定請求被告賠償租約終止後之每月租金，則於法無據，為無理由。
㈤從而，原告請求被告給付租金110,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項，判決如主文。
中華民國100年12月30日
民事第一庭法官黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官黃幼華