裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上字第138號民事判決
裁判日期：民國101年06月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第138號上訴人即 楊政議 附帶被上訴人110.訴訟代理人 龔正文 律師複代理人 唐克文
陳宏盈 律師被上訴人即 劉錦達 附帶上訴人22弄42號
劉錦憲 上二人共同訴訟代理人 林永貹 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年12月30日臺灣彰化地方法院第一審判決（100年度訴字第954號）提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於101年5月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人連帶負擔。
被上訴人免為假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人主張：(一)伊與被上訴人於民國100年2月16日簽訂房屋及土地租賃契約書，約定由被上訴人劉錦達承租伊提供之土地及建物（建物於簽約時尚未興建完成），被上訴人劉錦憲則為被上訴人劉錦達之連帶保證人，每月租金為新台幣（下同）3萬元，另口頭約定租賃期間為5年。被上訴人劉錦達並已於簽約當日交付9萬元保證金予伊。嗣於簽約後，伊依被上訴人劉錦達之指示及需求而興蓋上開租賃標的建物，於100年5月26日完工、6月7日核發使用執照，共花費1,580,146元。詎料，被上訴人劉錦達自租賃契約成立後，不僅未給付租金，更竟於上開農舍興建完成後，向伊表示其囿於個人財務狀況而無法履行租賃契約，伊除數次以電話通知被上訴人劉錦達履約外，並於100年6月28日寄發存證信函通知其前來履約，惟均未獲置理。是伊不得不以本件起訴狀之送達，作為終止租賃契約之表示，並依系爭租賃契約及民法第260條、第263條規定，除沒收保證金外，並請求被上訴人二人連帶給付租金及賠償伊之損害。(二)又兩造固曾約定於系爭建物興建完成後始需給付租金，惟，被上訴人劉錦達既已於100年2月16日簽約時交付保證金予伊，則依系爭契約書第3條第4款約定，租賃契約於當日已成立，租金亦應自該日起算（按上訴人於原審係主張自100年2月17日起算）。至100年10月18日被上訴人收受本件起訴狀繕本前，共8個月，被上訴人應連帶給付共24萬元之租金予伊。嗣後至原定租期105年2月16日屆滿時止，因被上訴人不履行租賃契約之義務，致伊不能按系爭租賃契約，依通常情形，收取預期之每月租金3萬元，此為伊所失利益，即伊因被上訴人債務不履行所生消極損害，伊自得請求被上訴人連帶負賠償責任。再上開損害，伊於契約終止前即得向被上訴人請求賠償，依民法第263條準用第260條規定，自不因契約終止而受影響，且參照最高法院47年台上字第1730號判例意旨，伊確得請求此終止租約後、按原租金數額計算之損害賠償。(三)又伊並未訛詐被上訴人，被上訴人自始即知向伊承租之鐵皮屋為農舍。另依系爭租賃契約第3條第5款、第6款之約定，保證金不抵扣租金等情，爰依系爭租賃契約之法律關係及民法第260條、第263條等規定，提起本件訴訟，聲明求為命：
⒈被上訴人應連帶給付伊24萬元；⒉被上訴人應自101年4月2日更正上訴聲明狀送達翌日起，至105年2月16日止，連帶給付伊每月3萬元之判決（按就上開聲明第二項，於原審，上訴人於100年12月26日準備書狀載為自該狀送達翌日起算，而該狀係於100年12月26日言詞辯論期日當庭送達；又上訴人於該言詞辯論期日當庭另稱係自100年11月19日起算
；嗣於本院，上訴人於101年4月2日更正上訴聲明狀載為自訴狀送達之翌日起算，並於101年4月26日準備程序當庭補充敘明係自該更正上訴聲明狀送達翌日起算，而為減縮如上；又上訴人於原審100年9月22日遞狀起訴時，原併請求被上訴人連帶給付1,580,146元本息，即請求被上訴人連帶償其建屋費用，惟，於原審100年12月16日言詞辯論期日，上訴人當庭更正其聲明如上）。
二、被上訴人即附帶上訴人則以：(一)伊等並未要求或指示上訴人興建系爭建物，上訴人於兩造洽談系爭租賃契約前，早已自行規劃於系爭土地上興建農舍；且系爭建物歸上訴人指定之人所有，則本件實難認上訴人受有何需受填補之損害。又被上訴人劉錦達係以塑膠分類回收為業，因而欲承租土地及其上廠房，伊等當初係因受上訴人之詐欺，誤認系爭實僅得供作農用之土地及建物可作為廠房使用，始同意承租，是被上訴人劉錦達自得依民法第92條第1項規定，以100年11月22日答辯狀之送達，作為向上訴人撤銷租賃之意思表示。系爭租賃契約既經被上訴人依法撤銷，上訴人請求被上訴人給付租金，於法自屬無據。退步言之，上訴人既以其起訴狀繕本之送達作為終止契約之意思表示，而其主張終止雖無理由，惟，伊等仍同意終止，是系爭租賃契約業已合意終止，則上訴人請求伊等按月給付租金，亦無理由。本件上訴人從未將租賃標的物交付予伊等，是並無上訴人所引最高法院47年台上字第1730號判例之適用。(二)再者，系爭租賃標的現況尚無水電，復未見施設圍牆，顯無法依正常之方法加以使用收益，是並非合於約定使用收益之狀態，租賃期間因而尚未開始計算，縱上訴人以100年6月28日存證信函要求伊等履約，仍不生通知履約、催告之效力，伊等自得主張同時履行抗辯而拒絕受領租賃物，從而，上訴人請求伊等給付租金，並無理由。(三)退步言之，縱認伊等應負遲延、損害賠償責任，伊等仍得以上訴人應返還之9萬元保證金主張抵銷。本件顯不符系爭租賃契約所定由上訴人沒收保證金之情況，則上訴人自不得主張逕沒收伊等所交付之保證金等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人請求被上訴人給付自100年6月28日至100年10月18日止遲付之租金共計11萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。並依上訴人之陳明，酌定相當之擔保金額，為准予假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決不利上訴人之部份廢棄。(二)被上訴人等二人應再連帶給付上訴人13萬元。(三)被上訴人等二人應自上訴更正聲明狀送達之翌日起，至105年2月16日止，連帶給付上訴人每月3萬元整。(四)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(五)上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人並提起附帶上訴，聲明求為判決(一)原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。(二)第一項廢棄部分，附帶被上訴人一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由附帶被上訴人負擔。(四)如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
兩造均答辯聲明求為判決：(一)駁回對造之上訴、附帶上訴，(二)訴訟費用由對造負擔，被上訴人另聲明：如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項
(一)上訴人與被上訴人劉錦達、劉錦憲於100年2月16日簽訂房屋及土地租賃契約書，上訴人為出租人（甲方）、被上訴人劉錦達為承租人（乙方）、被上訴人劉錦憲為乙方連帶保證人。系爭契約書第1條約定：「房屋所在地：彰化縣。使用範圍：如後附圖Ａ部分（約67坪）及Ｂ部分空地（約230坪）Ａ部分所示，鋼構建造建物」；第2條「租賃期限」之起迄期間空白未填載；第3條「租金」之第2款約定：「自民國□年□月□日起每月租金新台幣叁萬元整（未稅）」（按□內之日期未填），第4款約定：「保證金新台幣玖萬元整，應於契約成立時當場交付予甲方（不另立收據），於本租賃契約期限屆滿，乙方依約交還房屋及土地時，扣除因乙方使用所必需繳納之費用及積欠之租金後，無息返還」，第5款約定：「乙方如於本契約未屆滿前終止租約者，該保證金同意由甲方沒收」，第6款約定：「本保證金乙方不得主張扣抵租金」；又系爭契約書之附圖於Ａ部分範圍內標示「農舍」字樣（參見原審卷第6頁至第9頁）。
(二)兩造就系爭租賃契約曾口頭約定租賃期間為5年（參見原審卷第4頁、第101頁）。
(三)被上訴人劉錦達已於100年2月16日簽約時交付9萬元保證金予上訴人。
(四)系爭租賃契約之租賃物土地為彰化縣○○鄉○○段○○○○○號，登記為上訴人之妻 陳梨玉 所有（參見原審卷第42頁土地登記謄本）；而租賃物房屋，於訂約時尚未興建完成，上訴人於100年6月7日取得該建物核發之使用執照（100年彰鹽鄉建字第6285號，參見原審卷第10頁），於100年7月7日辦理保存登記，建號為彰化縣○○鄉○○段○○○號，亦登記為上訴人之妻陳梨玉所有（參見原審卷第43頁之建物登記謄本影本）。
(五)兩造曾約定：等系爭租賃物建物興建完成、上訴人通知被上訴人後，開始計付租金（參見原審卷第101頁之100年12月16日言詞辯論筆錄）。
(六)上訴人於100年6月28日以永靖郵局第53號存證信函向被上訴人劉錦達表示：「台端於民國100年2月16日與本人訂立房屋及土地租賃契約書，並委由本人依照台端之意思申請建築房舍，本人即依台端之需而建築房舍，至今已支付建築等費用約新台幣壹佰陸拾多萬元，今房舍完成建築且使照已核發，台端卻推諉因個人財務狀況及大環境因素而不履行租賃契約，因台端之故，致造成本人平白巨額損失，經多次催促商討解決方式，台端並未予理會，請於文到五日內出面商討本人因台端之故所造成損失補償事宜，逾期將訴請法律解決」（參見原審卷第14、15頁）。被上訴人則拒絕收受租賃物。
五、本院得心證之理由
(一)查本件上訴人起訴請求被上訴人給付租約終止前已到期之租金及賠償租約終止後未能於原定租期內收取租金之損害，被上訴人則辯稱承租系爭土地及建物係為供做工廠使用，上訴人所交付之建物為農舍，無法申請工廠執照，被上訴人係受詐欺而訂立系爭租約，以答辯狀送達上訴人為撤銷兩造租賃之意思表示，經撤銷後，上訴人自不得請求被上訴人給付租金云云。經查，上訴人固稱於訂立租約時知悉被上訴人承租建物係為做工廠使用，然，租賃標的物即如契約後附圖所示，圖中Ａ部分約67坪建物載有「農舍」二字，而被上訴人亦自承訂約時契約後面即附有該附圖無訛，是難謂被上訴人於訂約時不知承租之建物係屬農舍，其自無受有上訴人之詐欺情事可言，從而，被上訴人以受詐欺為由，主張撤銷系爭租賃之意思表示而得拒付租金，顯無足採。
(二)按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院99年度台上字第526號、98年度台上字第222號判決意旨參照）。查本件兩造於100年2月16日訂立系爭契約時，其租賃範圍中之鋼構造建物尚未興建完成，揆諸上開說明，於出租人即上訴人得將租賃物交付被上訴人使用收益前，被上訴人自得拒絕支付租金。上訴人固辯稱租金應自訂約時即100年2月16日起算云云，惟，上訴人既自承兩造約定於租賃房屋興建完成後給付租金，是上訴人此部分所辯，顯互相矛盾；再者，被上訴人亦否認兩造曾約定自100年2月16日起即計付租金，而系爭租約中既未約定租金之起算日，亦未約定租金起算日於租賃房屋興建完成後回溯自訂約時起算，故上訴人此部分所辯，自無可採。是依上開說明，本件被上訴人之租金給付義務，應於上訴人通知可交付租賃物時即100年6月28日起算，始屬正確。至被上訴人固辯稱系爭租賃標的尚無水電，復未見施設圍牆，並非合於約定使用收益之狀態，租賃期間因而尚未開始計算，縱上訴人以100年6月28日存證信函要求被上訴人履約，仍不生通知履約、催告之效力，上訴人自不得請求被上訴人給付租金云云，惟，系爭租賃契約書並未記載本件租賃標的物應係申設水電並施設圍牆完成之狀態，被上訴人既主張其等承租系爭土地及建物係為供分類回收業之廠房使用，而系爭租賃標的之鋼構造建物已興建完成，四壁、屋頂、門窗、鐵窗等俱全，有上訴人所提現況照片可稽（參見本院卷第37、38頁），衡情，系爭建物應已足敷一般資源回收分類之用，被上訴人既未能舉證證明兩造曾特別約定本件出租人即上訴人需負責就系爭租賃標的申設水電完成及施設圍牆，則被上訴人以尚無水電，復未見施設圍牆為由，主張系爭租賃標的並非合於約定使用收益之狀態，進而主張拒付租金，自非可採。
(三)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年台上字第554號判例、99年度台上字第525號判決意旨參照）。查本件被上訴人自100年6月28日起有支付租金之義務存在，已如前述，而被上訴人從未給付租金，亦為兩造所不爭執，從而，於被上訴人積欠租金達二個月之租額後，上訴人自得依上開規定經催告後終止租賃契約。次查上訴人就其所稱其曾數次以電話催告被上訴人履約，並未舉證以實其說；而上訴人100年6月28日寄發予被上訴人劉錦達之存證信函係通知交付租賃物，並非催告被上訴人交付遲延給付之租金（況此時亦非積欠租額達二個月）；惟，上訴人已以起訴請求被上訴人支付欠租並終止契約，且至本件第一審言詞辯論之日止，為時已逾相當期間，可認已生催告及終止之效力，故於被上訴人收受本件起訴狀繕本即100年10月18日起（送達證書參見原審卷第26頁），系爭租賃契約即經上訴人合法終止。從而，上訴人請求被上訴人給付自100年6月28日起至同年10月18日止（共3個月又20天）積欠之租金，每月3萬元，合計為11萬元，於法有據。
(四)又按民法第260條規定解除權之行使不妨害損害賠償之請求，此項規定於當事人依法律之規定終止契約者，依同法第263條規定，固得準用之。惟所指之損害賠償，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權（終止權）之行使而受妨礙。即解除權人（終止權人）於解除（終止）以前，如已有之損害賠償請求權，不因解除權（終止權）之行使而受影響。故因契約消滅所生之損害並不包括在內，因此民法第260條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院95年度台上字第2152號、88年度台上字第1219號判決意旨參照）。再按承租人惟於租賃關係存續中負支付租金之義務，若租賃關係已經終止，承租人雖負返還租賃物之遲延責任，出租人亦僅得請求賠償因遲延返還租賃物而生之損害，不得請求支付租金（最高法院23年上字第3867號判例意旨參照）。查於本件系爭租約終止後，揆諸上開說明，上訴人對於被上訴人之租金請求權已消滅，上訴人因而無法繼續收取之租金自非係因債務不履行所生之損害，此外，復未據上訴人說明於契約終止後請求被上訴人賠償損害之法律依據及訴訟標的，僅引用民法第216條損害賠償計算範圍之法則，是上訴人之主張實屬無據，其請求被上訴人賠償於租賃契約終止後其因無法繼續收取租金之損害，顯無理由。至上訴人固辯稱參照最高法院47年台上字第1730號判例要旨：「租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然『實質上仍為使用土地之代價』，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同」，其得請求終止租約後、按原租金數額計算之損害賠償云云，惟，該判例之案例事實係該案出租人將租賃標的土地交付予該案承租人耕作，俟租約終止後，承租人仍繼續占用租賃標的土地以耕作，出租人乃訴請承租人賠償該（無權占有）期間內（相當於）租金之損害，亦即該案出租人有將租賃標的交付予該案承租人占有使用，而經最高法院認該案出租人於租約終止後，仍得收取「實質上仍為使用土地之代價」之賠償，然，本件租賃標的之土地及建物從未由被上訴人占有使用，此為兩造所不爭執，則於租約終止後，上訴人自無從請求被上訴人給付「實質上仍為使用土地之代價」之賠償，是上訴人援引該判例，主張其得請求終止租約後、按原租金數額計算之損害賠償云云，容有誤解，否則，上訴人無庸將系爭土地及建物交付予被上訴人占有使用，卻仍得於契約終止後繼續收取相當於租金之損害賠償，寧非事理之平。
(五)又被上訴人固主張上訴人應將被上訴人給付之9萬元保證金返還，被上訴人據以與上訴人本件請求主張抵銷云云，惟，系爭租賃契約就保證金之返還，於第2條第4款約定其條件為「於本租賃契約期限屆滿，乙方（承租人）依約交還房屋及土地時，扣除因乙方使用所必需繳納之費用及積欠之租金後，無息返還」，則本件租賃關係之消滅，既非此款約定所定「租賃契約期限屆滿」之情形，被上訴人自不得據此主張返還保證金。再者，參照系爭租賃契約第2條第5款約定：「乙方如於本契約未屆滿前終止租約者，該保證金同意由甲方（出租人）沒收」、第6款約定：「本保證金乙方不得主張扣抵租金」，對照上開第4款則係約定租期屆滿以保證金扣除積欠之租金後返還，足見系爭租賃契約之契約真意為若係因承租人之事由致租約提前終止（類如該第5款所定承租人提前終止之情形），則保證金由出租人沒收，承租人不得主張扣抵租金。而本件租賃關係之消滅，既係因被上訴人積欠租金致遭上訴人終止租約，亦即係因可歸責於被上訴人之事由而終止，則揆諸上開說明，被上訴人所交付之9萬元保證金，出租人即上訴人自得予以沒收，被上訴人不得主張以之扣抵積欠之租金。是被上訴人主張以上訴人應返還之保證金與上訴人本件之請求抵銷云云，並非可採。
(六)綜上所述，自100年6月28日上訴人通知交付租賃物起，被上訴人始有支付租金之義務，至100年10月18日系爭租賃契約經上訴人合法終止時止，上訴人請求被上訴人連帶給付此期間共3個月又20天之租金，每月3萬元，合計為11萬元，為有理由，應予准許；而上訴人請求自100年2月16日系爭租賃契約簽訂時起至100年6月28日前之租金，則為無理由，不應准許。另上訴人於終止租賃契約後無法繼續收取之租金，並非因債務不履行或其他規定所生之損害，其請求被上訴人賠償租約終止後之每月租金，則於法無據，為無理由，亦不應准許。前述不應准許部分，原審駁回上訴人之訴，尚無不合。上訴人提起上訴，求為廢棄原判決，命被上訴人應再連帶給付上訴人13萬元，及自101年4月2日更正上訴聲明狀送達翌日起，至105年2月16日止，每月3萬元整，均無理由，其上訴應予駁回。又原判決命被上訴人給付11萬元部分，依法並無不合，被上訴人附帶上訴意旨指原判決關於命被上訴人給付部分為不當，求予廢棄改判，並無理由，其附帶上訴應併予駁回。
(七)本件上訴人請求自101年4月2日上訴更正聲明狀送達翌日起，至105年2月16日止每月給付3萬元部分，合計未逾三年又九個半月，即未逾136萬5千元，加計另請求之13萬元後，其上訴利益未達150萬元，而被上訴人附帶上訴請求亦逾150萬元，於本院判決後告確定，是被上訴人聲請准為免假執行之宣告，並無必要，應予駁回。
據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國101年6月6日
民事第八庭審判長法官陳滿賢
法官許秀芬法官朱樑以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
書記官曾煜智中華民國101年6月6日