臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 98年度彰簡字第251號
原 告
即反訴被告 恒拓建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告
即反訴原告 乙○○
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國98年11月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣100,259元，及自民國97年11月20日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣1,110元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新台幣100,259元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣2,210元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第25
9條定有明文。本件原告主張依兩造協議約定，請求被告給
付買賣價金，被告則辯稱原告不完全給付，主張瑕疵擔保，
並提起反訴請求原告給付依協議書約定保留之價金，核與本
訴之標的及防禦方法相牽連，其提起反訴應予准許，合先敘
明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：被告向原告購買坐落彰化縣彰化市○○路○○○巷
○○號房地乙戶（下稱系爭房地），兩造於民國96年11月1日
簽訂協議書，被告於96年11月9日核撥貸款後，尚欠原告新
台幣（下同）200,259元（不含代書費、規費、印花等及火
險、地震險之保險費），兩造又於97年11月19日簽訂第二份
協議書，依該協議書第3條約定，被告應支付原告200,259元
，惟被告僅於97年12月8日支付100,000元，尚欠100,259元
未給付，屢經催繳，被告均置之不理，爰依協議書約定，請
求被告給付上開金額及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給
付原告100,259元，及自97年11月19日起至清償日止，按年
息5%計算之利息。㈡請依職權宣告准於假執行。
二、被告則以：㈠被告購買系爭房地，曾與原告於96年11月1日
、97年11月19日簽訂協議書。依兩造於96年11月1日協議，
應由原告所提供「瑕疵擔保」，該協議書第3項明定「保留
價金於地界糾紛解決後，並經地政機關鑑界完成時，乙方（
即被告）應付清保留金額200,259元」，但被告於98年4月8
日鑑界後發現向原告購買的土地中，尚有部分土地在其他人
的圍牆範圍內，被告發現後即於98年4月30日以大竹郵局812
1號存證信函通知原告主張權益，請其應負債務不履行之損
害賠償。因原告並未與被告辦理交屋，且被告買受的土地有
部分在他人圍牆範圍內，原告沒有交付該部分土地，所以有
瑕疵擔保的責任。如果原告能夠完全給付，被告當然願意支
付保留的價金。原告於97年11月19日協議書第4點約定願意
施作的圍牆及擋土牆，並非本件買賣的補償，而是因原告施
作防火牆的替代補償，因原告沒有施作防火牆。兩造應該於
地界糾紛解決並經地政機關鑑界完成後，被告才給付保留的
價金。㈡兩造於97年11月19日協議書因為是原告製作的協議
書，被告沒有看清楚就簽立了。原本需要施作170公分擋土
牆及鷹架，但因為這樣的工法花費較多，所以才與原告說17
0公分高擋土牆、鷹架不用施作，填土即可，被告就同意原
告施作圍牆來代替前面所述部分，所以才寫入協議書，結果
原告卻轉嫁成與訴外人 陳連地 的那面圍牆。原告口頭跟被告
說第一份協議書也有效，之後被告自行去鑑界才知道被告的
土地有部分在隔壁圍牆內。被告於97年11月19日簽訂協議書
時並不知道原告與陳連地間之判決結果，被告是被原告所騙
，被告是信任原告給被告的土地沒有減少，才簽訂協議書。
本院96年度彰簡字723號判決也認定鄰地是被告的土地，原
告卻一直隱瞞，欺騙被告簽立第2份協議書，所以被告懷疑
上開協議書的真實性。協議是基於誠信為原則，所以第2份
協議書第3條應該作廢，應是無效。本院96年度彰簡字第723
號訴訟原告已經勝訴，為何不拆，不把土地交還被告，原告
明知有瑕疵卻一直迴避。被告簽第2份協議書時知道有另案
訴訟，但原告沒有告知訴訟勝訴的土地是被告所有，且原告
堅持是公有土地，所以被告不知道權益。被告所主張原告無
法按照買賣契約交付於被告的土地範圍是與本院96年度彰簡
字第723號民事判決訴外人陳連地應拆除圍牆返還土地範圍
相同。被告抗爭的是原告並未將915地號土地全部交予被告
，將來被告還需要負擔此部分地價稅。㈢系爭房地總價5,60
0,000元，被告已給付5,720,000元，原告未通知點交，但實
際上已經交屋，第1份協議書就是請求原告點交房屋。因被
告同意原告請領台灣銀行之房屋貸款，其他部分另為現金給
付，被告給付的金額已超過約定房地總價。被告當初與原告
訂立協議書，完全相信其口頭所述金額，但現在被告有所懷
疑，被告曾詢問原告法定代理人妻子，協議書所訂保留價金
200,259元是如何計算，其說包括被告修改廁所之工程款，
可是實際上此筆款項是被告本身出資請工人施作，不應計入
此筆款項內。協議書約定鑑界部分已完成，施作擋土牆及東
向圍牆部分，原告也已經施作完成，被告未履行97年11月19
日協議書第3點約定，是因為原告也要履行96年11月1日協議
書，之後被告才履行等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於96年11月1日就土地界址問題，反訴
原告保留價金200,259元，簽訂協議工作「瑕疵擔保」係屬
雙方合意，依民法第354條之規定，應同負對待履行義務。
惟反訴被告始終隱瞞反訴原告土地被占用之實，拒不按協議
鑑界。經反訴原告於98年4月8日申請地政機關鑑界，並將結
果（土地被鐵皮圍住佔據，致無法完全使用）以存證信函通
知反訴被告。反訴原告土地被鐵皮圍住佔據，致無法完整使
用。經反訴原告依程序將結果通知反訴被告，並向其聲明土
地未完整交付，且主張需回復反訴原告權益。惟反訴被告至
今仍拒不理會，甚至起訴欲索回保留價金，足證反訴被告不
履行兩造於96年11月1日所訂立之協議辦理，不經地政機關
鑑界不完整交付土地，不依債之關係誠信對待，爰依民法第
225、267、354條等規定，請求反訴被告應給付200,259元等
語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告200,259元。㈡請
依職權宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造已達成協議，所以反訴原告之請求無理
由等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠查原告主張被告向其購買系爭房地，兩造於96年11月1日簽
訂協議書後，被告尚欠原告200,259元價金（不含代書費、
規費、印花等及火險、地震險之保險費），兩造於97年11月
19日簽訂第二份協議書，依97年11月19日協議書第3條約定
，被告應支付原告200,259元，被告於97年12月8日支付100,
000元，尚欠100,259元未給付等事實，業據其提出協議書、
繳款通知、存證信函等為證，且為被告所不爭執，應堪認為
真實。惟原告請求被告給付上開所欠100,259元價金，則為
被告所否認，辯稱：原告並未履行96年11月1日協議書內容
，伊沒看清楚就簽97年11月19日協議書，是被原告詐欺，故
該協議書第3條約定被告應返還保留價金之約定無效等語。
查兩造於96年11月1日曾簽立協議書，約定「因土地受鄰地
陳連地之簡易圍牆佔用，目前由彰化地方法院審理中」，協
議被告未繳清之房地價金及其他費用，在地界問題解決前，
由被告保留價金200,259元，保留金額於地界糾紛解決後，
並經地政機關鑑界完成時，被告應付清保留金額，此有原告
所提96年11月1日協議書可稽。被告雖據此辯稱因原告未履
行96年11月1日協議書約定，故其得不給付價金云云，然上
開協議書所載之訴訟案件為本院96年度彰簡字第723號原告
向訴外人陳連地起訴請求排除侵害事件，該事件業於97年9
月30日判決原告勝訴，並於97年11月5日確定，此經本院調
取該卷宗查明，且為兩造所不爭執。而兩造於上開事件判決
後，已於97年11月19日就雙方土地界址及被告保留之買賣價
金協議處理方式等事宜另行簽立協議書，其中第1條約定依
兩造96年11月1日訂立之協議書辦理；第2條則記載上開訴訟
經本院於97年9月30日判決在案；第3條約定「乙方（即被告
）同意簽立本書日即返還保留價金新台幣貳拾萬貳佰伍拾玖
元整」；第4條約定原告同意簽立本書日起，負責施作如圖
所示北向擋土牆及東向圍牆。此有原告所提上開97年11月19
日協議書為憑。是依上開協議內容觀之，兩造對於被告應給
付之保留款200,259元已另行協議，且未附有條件。至被告
雖另辯稱其係受原告詐欺，上開97年11月19日協議書第3條
約定無效云云，然此為原告所否認，被告並未證明其有何被
詐欺情事，且未依民法第92條第1項規定撤銷意思表示，其
所辯即無可採，故原告依兩造97年11月19日協議書第3條約
定，請求被告給付保留價金100,259元，應屬有據。末按「
給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
」，民法第229條第1項定有明文。本件依兩造97年11月19日
協議書第3條約定，被告應於簽立協議書之日返還保留價金
，則依上開規定，被告應自97年11月20日始負遲延責任故原
告請求被告自97年11月19日起給付遲延利息，於法未合。從
而，原告請求被告給付100,259元，及自97年11月20日起至
清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予
准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈡本件本訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金
額，宣告被告預供擔保得免為假執行。又原告其餘之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
二、反訴部分：
㈠查反訴原告主張兩造於96年11月1日就土地界址問題簽立協
議書，反訴原告保留價金200,259元，反訴被告應負工作瑕
疵擔保責任，惟反訴被告並未依約履行，始終隱瞞反訴原告
土地被佔用之實，拒不按協議鑑界，致反訴原告無法完整使
用土地，其依民法第225、267、354條等規定，毋庸負給付
之責等事實，業據其提出存證信函等為證。然此為反訴被告
所否認，辯稱兩造就買賣價金保留款之給付已達成協議等語
。經查，兩造於96年11月1日曾協議在地界問題解決前，由
反訴原告保留價金200,259元，經本院96年度彰簡字第723號
事件判決後，兩造又於97年11月19日簽立協議書，依該協議
書第3條約定，反訴原告同意於當日給付保留價金200,259元
，反訴原告已給付100,000元，尚餘100,159元未給付等情，
業如前述甚詳。則兩造就買賣價金保留款之給付既已達成協
議，反訴原告復未證明其有何被詐欺情事，且已撤銷意思表
示，則其即應依協議履行。故反訴原告主張其依民法第225
、267、354條等規定，毋庸負給付之責，並請求反訴被告返
還保留價金200,259元，尚屬無據，不應准許。
㈡綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付200,259元，為無理
由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請
即失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決無影響
，毋庸逐一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 羅秀緞
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
書記官 梁永慶