裁判字號：臺灣高等法院94年上字第981號民事判決
裁判日期：民國95年10月31日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣高等法院民事判決94年度上字第981號上訴人甲○○
弄21號訴訟代理人 張德銘 律師被上訴人乙○○
之2訴訟代理人 王玉珊 律師複代理人 蔣瑞琴 律師上列當事人間減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國94年11月4日臺灣士林地方法院93年度訴字第1126號第一審判決提起上訴，本院於95年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆拾肆萬貳仟玖佰玖拾伍元本息及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國92年12月15日向上訴人購買其所有坐落台北市○○區○○段3小段233地號土地全部，暨其基地上門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○號（現已變更為2號）計3層樓建物全棟，買賣總價金為新台幣（下同）2700萬元，於93年元月9日結清尾款並完成交屋。交屋後被上訴人即進行系爭房屋之裝潢整修工程，詎於打掉舊裝潢時，發現系爭房屋2樓舊裝潢線之兩點高低差為6.8公分，3樓之第一次舊踢腳板裝潢時，兩點高差為2公分，第二次裝潢之舊墨斗線兩點高低差為6.5公分，傾斜程度嚴重，已屬重大瑕疵。被上訴人旋通知上訴人及其配偶 施仲信 ，惟渠等未置理。被上訴人乃於92年7月7日函知上訴人系爭房屋有傾斜之瑕疵，請其出面處理。然上訴人竟委請律師回函否認系爭房屋有傾斜情事。查上訴人於售屋前，已居住系爭房屋20餘年，對於該屋之狀況甚為清楚。況由拆除舊裝潢時，已發現上訴人先前進行裝潢時所抓取之水平線，均係針對房屋傾斜而為，足證上訴人早已知悉前開瑕疵。然竟於締約過程中故意於不動產買賣契約書所附房地產標的現況說明書第18項，聲明房屋無傾斜，顯係刻意欺騙被上訴人，其有故意不告知瑕疵之惡意，已無可疑。且上訴人既於系爭房地產標的現況說明書勾選「建物無傾斜」，即係承諾「建物無傾斜」之情況，而為出賣人保證房屋出售之品質。而系爭房屋因嚴重傾斜，須增加支結構安全補強，費用為44萬2995元；又依台北市建築師公會鑑定報告，被上訴人因房屋傾斜受有使用房屋上不便利之損害約239萬7716元。被上訴人以上損害已逾284萬711元，惟僅請求上訴人賠償284萬711元。爰依民法第359條、第360條訴請上訴人給付被上訴人284萬711元及法定遲延利息。原審判決上訴人應給付被上訴人239萬7716元及自93年10月22日起至清償日止按5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分未表不服，已告確定。其於本院答辯聲明為：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋為中古老舊房屋，被上訴人於購屋之前曾多次親自檢視，且買賣契約第8條4款亦載明為現狀買賣，上訴人自不負房屋傾斜之瑕疵擔保責任。且上訴人就系爭房地買賣並無特約保證品質，或故意不告知瑕疵之情事。再者，系爭不動產買賣雖以土地及房屋總價2700萬元成交，惟土地部分並無任何瑕疵，至房屋部分雖有傾斜之瑕疵，應僅就房屋部分之買賣價金為減少，殊不得依總價金比例予以減少，否則如原審就僅值40萬元之房屋以其有瑕疵為由減少價金239萬7716元，致無瑕疵之土地價金亦在被減少之列，顯於法不合。查系爭房地之評定價格在40萬元以下，惟依買賣合約總價依土地公告現值及房屋評定價格比例計算，可知雙方在本件買賣時，就房屋部分係以64萬8000元成交。是縱因瑕疵減少價金亦僅得就此部分為減少。況鑑定結果亦認系爭房屋安全無虞，被上訴人亦聲稱其花費千萬元以上裝潢系爭房屋，足見系爭房屋雖有傾斜，但對房屋之價值影響甚微，否則被上訴人當無投下千萬予以裝潢之理。被上訴人一再引用之「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，其本質係為規範建築之故意過失侵權行為所致之損害賠償，與本案法律關係完全不同，無從比附援引。且被上訴人於93年1月9日即已知悉有傾斜瑕疵，卻遲至同年9月才通知，應視為已受領，且逾6個月，無從再為瑕疵擔保之主張等語，資為抗辯。其上訴聲明為：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查上訴人於92年12月15日將其所有坐落台北市○○區○○段3小段233地號土地面積155平方公尺、其上建物建號31887，門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○號（現已變更為2號）3層建物全棟售與被上訴人，約定買賣總價款2700萬元。兩造於93年1月9日結清屋款完成交屋，並已辦妥土地、建物之所有權移轉登記。嗣被上訴人以系爭房屋傾斜為由，於93年7月7日以存證信函通知上訴人應負瑕疵擔保責任；上訴人於93年7月15日函覆否認有瑕疵。被上訴人乃委請律師於93年9月1日發函向上訴人請求賠償。系爭房屋經台北市建築師公會鑑定結果，其水平測量：地下一樓測點6與測點8相對高程差15.8cm、一樓測點2與測點相對高程差15.3cm、二樓測點
11與測點142相對高程差15.3cm，其垂直測量：建物垂直懷德街66巷方向傾斜1/54.76、建物沿懷德街66巷方向傾斜1/
91.3，雖無立即安全顧慮，仍建議做結構安全補強。此為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、存證信函、律師函、土地及建物登記謄本（見原審卷第13至17、22至27、43頁、見本院卷第132、133頁）及台北市建築師公會94年1月17日94（13）鑑字第152號鑑定報告書（見外放證物）可稽，應堪信實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項本文著有規定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查房屋之通常效用在於供人居住，故首重結構安全。系爭房屋經台北市建築師公會鑑定其垂直懷德街66巷方向傾斜達1/54.76，建議做結構安全補強，有該公會鑑定報告可參，足證該傾斜對系爭房屋日後之結構安全已造成相當程度之影響，危及居住其內者之人身安全自屬瑕疵無疑。上訴人雖以本件為中古屋買賣，以現狀點交即為已足云云置辯。但查，系爭房屋之傾斜，非即知之瑕疵（理由詳見後述理由五㈡、六㈡），且已危害房屋日後之結構安全，上訴人尚難據此卸免物之瑕疵擔保責任。
五、次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。惟民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證品質時，或於出賣人故意不告知物之瑕疵時，始得依前開規定請求出賣人給付不履行之損害賠償；而出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可，最高法院83年度台上字第1707號、86年度台上字第1777號裁判，亦同此見解，可資參照。查：
㈠被上訴人主張上訴人於系爭不動產買賣契約書附件一之房地產
標的現況說明書勾選無傾斜之情形，足認系爭房屋並無傾斜應為上訴人所保證之品質云云，上訴人對曾為上開項目之勾選固無爭執，然堅決否認係屬保證。查上開「房地產標的現況說明書」第18項「是否有傾斜之情形」，雖經勾選「否」（見原審卷第16頁），但該現況說明書中不僅未有出賣人「保證」之文字或其他相似文義；且其內容除上開系爭房屋「是否有傾斜之情形」乙項外，尚包括「賣方是否願附贈買方設備」、「是否為管理委員會統一管理」、「是否曾做過輻射屋檢測」、「是否曾做過海砂屋檢測」等項在內，核均屬對房屋現況之敘述說明而已；再相較於卷附系爭不動產買賣契約第5條所規定：「乙方（即上訴人）保證本契約標的之產權清楚，絕無一屋數賣、受限制登記、訟爭、占用他人土地等情事或任何權利之瑕疵。（下略）」（見原審卷第14頁），兩者之契約規範之文字及方式明顯不同。參以該現況說明書除有買賣雙方確認簽章外，並有仲介人員之確認簽章，足認該說明書僅為系爭房屋現況之說明，尚難認上訴人曾就系爭房屋並無傾斜乙節為保證。
㈡被上訴人復主張：依鑑定報告所示，系爭房屋同一平面測量兩
點之高低差逾15公分，上訴人久住其中，不可能毫無查覺；且依系爭房屋之舊裝潢線，可發現所抓取之裝潢水平線係針對建物傾斜而為，並係持續傾斜中，益見上訴人早已知悉系爭房屋傾斜之瑕疵，卻故意不告知云云；除提出系爭房屋舊裝璜線照片為證外（見原審卷第46至57頁），並聲請曾檢視系爭房屋之辰雨園藝造景有限公司工作人員 陳國專 到庭證稱：系爭房屋舊裝潢線是歪的，應該是依房屋傾斜的角度所抓取之水平線等語為佐（見原審卷第151頁）。然查，證人陳國專亦證稱伊前往檢視系爭房屋，於進行測量及查看舊裝潢線前，並未感覺不適，亦未發現任何異狀等語（見原審卷第151頁），另證人即仲介系爭房屋買賣之駿達房屋仲介公司人員 林俐銖 證稱：伊於仲介過程中，從未發現系爭房屋有何異狀，在屋內行走也都正常，買方看屋次數至少有5、6次，買方先生、太太、二個女兒、兩個兒子、兒子女友皆來看過，但從未表示有何異樣，整個過中買賣雙方均未提及房屋是否傾斜等語（見原審94年4月22日言詞辯論筆錄）；足認系爭房屋雖有傾斜，惟若非經過測量，實難以察悉。再衡諸被上訴人自承：依系爭房屋二樓舊裝潢線所示，於裝潢時，兩點之高低差為6.8公分，目前鑑定結果則已逾15公分，自三樓之舊踢腳板及舊墨斗線亦可發現上訴人第一次踢腳板裝潢時兩點高低差為2公分，第二次舊墨斗線高低差為6.5公分，目前鑑定亦已逾15公分，可顯示系爭房屋係經年累月繼續傾斜等語（見原審卷第162頁）。上訴人居住系爭房屋雖達20餘年，然因該傾斜之產生非於一日之間，上訴人因逐漸習於該傾斜之角度而未有異感，亦未悖於事理。況上訴人並非系爭房屋之原始起造人，此觀卷附建物登記簿謄本甚明（見本院卷第108、109頁），亦非從事建築或裝潢行業；被上訴人復未舉證證明上訴人具備裝潢專業，或於系爭房屋進行舊裝潢時曾親為參與，或曾由實際裝潢人員或其他管道已知系爭房屋已然傾斜；其僅以上訴人長久住居系爭房屋及舊裝潢線歪斜之二項事由，即主張上訴人明知系爭房屋傾斜之瑕疵而故不告知云云，無非主觀臆測之詞，難予採取。
㈢從而，被上訴人依民法360條規定請求不履行之損害賠償，洵屬無據。
六、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段所明定。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條本文著有規定。
。經查：
㈠系爭房屋確有如上傾斜之瑕疵，已如前述；則被上訴人主張上
訴人應依前揭規定負瑕疵擔保責任，並依上開規定，請求減少買賣價金，於法自無不合。
㈡上訴人抗辯：系爭房屋於93年1月9日即完成交屋，被上訴人於
受領系爭房屋後，未依通常程序從速檢查，而未即時通知上訴人，已視為承認其所受領之物，自不得再對上訴人為瑕疵擔保責任之主張。退步言之，被上訴人遲至93年9月始發函請求減少價金，亦已逾6個月云云。經查：
按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，即時通知出賣人；買受人怠於為前開通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。民法第356條、第365條固有明文。惟系爭房屋之傾斜，非經專業裝潢人員或建築工程機關進行辨識、測量，實難以得知，已如前述，該瑕疵為依通常檢查不能發現，堪予認定。參以上訴人居住系爭房屋20餘年猶不知有傾斜，益徵傾斜乃不能即知之瑕疵。是被上訴人主張係於受領系爭房屋後、進行裝修工程時，經專業裝潢工程人員告知後始查覺有異一節，應非虛言。再者，系爭房屋於93年1月9日完成交屋，被上訴人於93年7月8日即發函催請上訴人負瑕疵擔保責任，有存證信函及回執可稽（見原審卷第22至25頁），已未逾6個月；況被上訴人所提修補估價單，係93年6月26日開立，益證被上訴人未怠於通知，亦無逾6個月除斥期間之情事。上訴人前開所辯，洵無可採。
㈢被上訴人因系爭房屋傾斜之瑕疵，得請求減少買賣價金。茲就其所得請求減少之數額論述之：
⑴查本件不動產買賣契約之標的為台北市○○區○○段3小段233
地號土地面積155平方公尺及其上建物建號31887，門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○號（現已變更為2號）3層建物全棟，合併買賣總價款2700萬元，並未就土地、房屋價金分別約定。而系爭房屋建築完成日期為67年7月31日，有建物所有權狀及建物登記謄本可稽（見原審卷第53頁、本院卷第133頁），距93年1月9日交屋時已逾25年。證人 林娳銖 於原審復證稱系爭房屋為舊的透天厝，即俗稱之洋房，而一般洋房買賣，價格通常是重在土地，除非房子有裝潢，屋況很好，才會再加價。系爭房屋是舊的，沒有油漆也沒有整理，客廳的門不好推，會卡住，沒有特別作處理。系爭房屋坐落土地當時市價每坪初估為70萬元，仲介就買賣價格之訂定標準是以每坪市價乘以土地面積。本件賣方原先開價大概3300多萬元，伊等亦以該價格對外仲介銷售。鄰近房屋1年多前亦以3150多萬元成交。但系爭房屋成交時，因遇到SARS，所以當時景氣與鄰近房屋成交時是有差別的等語（見原審卷第118至121頁）。參酌系爭房屋93年度房屋現值為376000元（含1、2、3樓），系爭土地公告現值每平方公尺10萬元，有台北市稅捐稽徵處北投分處95年1月10日北市稽北投乙字第09460027100號函、土地公告現值及公告地價查詢表可稽（見本院卷第39、30頁）。故系爭土地部分之公告現值總價即達1550萬元。另兩造於辦理所有權移轉登記時，於其買賣所有權移轉契約書上，就土地部分買賣價金記載1554萬6500元，就建物部分買賣價金記載40萬元（見本院卷第76、81頁）。依上開資料可知，系爭房屋與土地之價值比例約為：
1:40。按此比例以實際買賣總價款2700萬元換算，系爭房屋之買賣價金約為65萬8537元（元以下四捨五入），是系爭房屋於93年1月交屋時之市價應約當於此值，而被上訴人所得請求減少之價金亦無從逾此價額。
⑵查系爭房屋經台北市建築師公會鑑定結果，認有傾斜，雖無立
即安全顧慮，仍建議結構安全補強，業如上述。建築物傾斜後正確的補救方式為自建築物底層樓板或由側邊道路平均每間隔1公尺鑽孔並實施高壓或低壓混凝土及藥劑灌漿，以穩固及改良建築物下方土壤，控制建築物穩定不再傾斜且灌漿後仍需配合監事傳送器定期定點觀測至少一年確認建築物是否已達穩定狀態。前述施工費用依照個案不同而異，5樓以下之建築物施工參考價格一般在50-100萬元之間，此據台北市建築師公會94年5月9日94（13）會字第0567號函覆原審甚明（見原審卷第116頁）。則被上訴人主張其因系爭房屋傾斜，須增加支結構安全補強費用44萬2995元，應堪採信。而系爭房屋原因傾斜而影響結構安全，於施作結構安全補強工程達穩定狀態後，即可達通常效用。此外，被上訴人復未主張系爭房屋除傾斜外，尚有其他瑕疵，是本件被上訴人所得請求減少之價金應以44萬2995元為適當。
⑶被上訴人主張系爭房屋因傾斜致減損之價值，應為台北市建築
師公會鑑定結果所認之239萬7716元，並以台北市建築師公會94年1月17日94（13）鑑字第152鑑定報告書、該公會94年4月8日94會字413號函、94年5月9日94會字第0567號函、95年7月10日95（14）鑑字第0481號函（見原審卷第107、116頁、本院卷第90頁）為佐。查台北市建築師公會雖於前開鑑定報告及函文中表示系爭房屋之傾斜已造成屋內活動人員之不適感，因減損市價無既有公式依循計算，故建議補償費用依台北市建築物工程施工損害鑑定手冊之「非工程性補償」為標準補償費用共計239萬7716元。然證人林娳銖及陳國專均證稱在系爭房屋內並無不適感覺（見原審卷第119、151頁），是鑑定報告所指之不適感應為個別主觀認知，非屬系爭房屋之瑕疵內容。而依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊記載：「㈣標的物傾斜之補償費用估算：鑑於施工損鄰在民法上屬於侵權之行為，而非屬交易行為，因此施工損鄰若造成鄰房地基鬆動、沈陷及房屋傾斜等現象時，估算補償費用時均不考慮房屋折舊之因素…2.非工程性補償：房屋傾斜（△/H）超過1/200且在1/50以內，而無安全顧慮者，除依前項規定估算修復補強費用外，另依其使用不便之程度，額外給予重建工程造價60%以內之價值補償（下略）。」（見原審卷第110、111頁），該鑑定手冊中所指非工程性補償，係針對施工損鄰之侵權行為，就受災戶之使用不便損害所為之補償，且從其估算時均不考慮房屋折舊因素可知，該補償尚略帶懲罰之色彩，核與本件為單純買賣交易行為，為全然不同之法律關係，無從比附援引。台北市建築師公會逕依該非工程性補償之規定計算作為系爭房屋價值減損之數額，顯有未洽，自難憑採。
七、綜上，系爭房屋雖有傾斜之瑕疵，惟上訴人並未曾為「無傾斜」之保證，亦無故意不告知瑕疵之情事。故被上訴人依民法第360條訴請損害賠償，洵屬無據。至被上訴人依民法第359條所得請求減少之價金應為44萬2995元。被上訴人請求上訴人應將減少之買賣價金返還，雖未表明法律依據；惟適用法律，係法院之職權，兩造就被上訴人已全數付訖約定買賣價款2700萬元一節並無爭執，則上訴人就減少價金之44萬2995元部分，其受領之法律上原因已不存在，且致被上訴人受有損害，核屬不當得利。從而，被上訴人於請求上訴人給付44萬2995元及自起訴狀繕本送達翌日即93年10月22日起至清償日止按年息5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦所失附麗，併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國95年10月31日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官林金吾法官盧彥如正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
上訴人不得上訴。
中華民國95年11月3日
書記官鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。