臺灣臺北地方法院106年度訴字第2827號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第2827號民事判決

裁判日期：民國107年02月12日

裁判案由：履行契約

臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第2827號原告 李兆斌 訴訟代理人 林達傑 律師被告隆雲股份有限公司法定代理人 莊吳璇珠 訴訟代理人 曾朝誠 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國一０七年一月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾伍萬貳仟元，及自民國一０六年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。本件兩造間房屋預定買賣契約書第二十九條、土地預定買賣契約書第十五條約定：「因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院」（見卷第十九、二六頁），而本件原告係以兩造間房屋及土地預定買賣契約業經其解除為由，依兩造間房屋預定買賣契約第二十七條約定請求被告返還價金及給付違約金，依首揭法條，本院非無管轄權。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）訴之聲明：１被告應給付原告新臺幣（下同）九百二十萬八千元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：兩造於一０四年一月二十日訂立土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約，約定由原告以一千七百一十七萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地、權利範圍折合持分面積五一‧七三平方公尺（約十五‧六五坪）部分，以七百三十五萬元向被告買受坐落前開土地上、由被告依臺北市政府都市發展局一０三建字第二二０號建造執照所興建、地上五層、地下一層「森沺藏」建案大樓編號Ｂ戶三樓、面積共九五‧０七平方公尺（主建物與附屬建物共六十‧三一平方公尺）之房屋及地下一層編號三號停車位，原告業已依約給付土地、房屋價金共五百五十三萬元。依兩造間房屋預定買賣契約第十二條約定，房屋建築工程應於一０三年十二月二十日前開工，一０五年十二月三十日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照，詎被告並未於期限前取得使用執照，經原告於一０六年一月九日寄發存證信函要求被告善意回應或依約履行，否則即以該函解除契約、請求返還已付價金及給付違約金，被告雖回覆稱有約定事由影響期間一一一日、不符合約第二十七條第一項所載解除契約之條件云云，但未提出任何證據，原告乃於同年月二十日再次以存證信函為解除契約、請求返還已付價金及給付違約金之表示，該信函於同年月二十三日到達被告。兩造間房屋預定買賣契約既經原告解除，土地預定買賣契約依第十八條亦隨同解除，被告應返還原告已付價金五百五十三萬元，並依房屋預定買賣契約第二十七條第三項之約定給付總價百分之十五之違約金三百六十七萬八千元，共九百二十萬八千元，爰依民法第二百五十九條規定及房屋預定買賣契約第二十七條第三項之約定，請求被告如數給付，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告以兩造間房屋預定買賣契約第十二條第一項固約定有完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施、取得使用執照之期限，但亦約定得順延期間之事由，且第二項約定被告逾期應計付遲延利息予買方，逾期達三個月者始能依契約第二十七條第一項之約定解除契約，被告於一０六年三月二十九日取得使用執照，未有逾期三個月情事，原告不得解除契約，原告更於一０六年一月間即為解除契約之意思表示，其解除與約定解除要件不符，況本件房屋建築工程因遭遇「昌鴻」、「 蘇迪勒 」、「 杜鵑 」、「 尼伯特 」、「 馬勒卡 」、「 梅姬 」共六個颱風，及我國第十四任總統副總統及第九屆立法委員選舉，以及非可歸責於被告之行政機關審查作業延誤影響，完工期限共順延一六六日（詳見附表）至一０六年六月十四日，被告於一０六年三月二十九日取得本件房屋之使用執照，並未逾期。原告未於被告取得本件房屋使用執照後之一０六年四月十日以前，按被告寄發之通知、依土地預定買賣契約第四條、房屋預定買賣契約第八條及契約附件「分期付款明細表」之約定給付「代收費」十五萬一千四百五十元及「領取使用執照期款」一百七十二萬元，經被告於同年四月二十五日、五月十日兩度定期催告均未獲置理，兩造間土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約業經被告於同年五月二十三日解除（二十四日到達原告），被告並得依土地預定買賣契約第十三條第二項、房屋預定買賣契約第二十七條第四項約定，沒收總價百分之十五之違約金，原告僅能請求返還扣除違約金後之剩餘價款一百八十五萬二千元等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於一０四年一月二十日訂立土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約，約定由原告以一千七百一十七萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地、權利範圍折合持分面積五一‧七三平方公尺部分，以七百三十五萬元向被告買受坐落前開土地上、由被告依臺北市政府都市發展局一０三建字第二二０號建造執照所興建、「森沺藏」建案大樓編號Ｂ戶三樓、面積共九五‧０七平方公尺之房屋及地下一層編號三號停車位，原告業已依約給付土地、房屋價金共五百五十三萬元，被告並未於一０五年十二月三十日以前完成預售房屋主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施、取得使用執照，原告於一０六年一月九日寄發存證信函要求被告善意回應或依約履行，否則即以該函解除契約、請求返還已付價金及給付違約金，被告雖回覆稱有約定事由影響期間一一一日、不符合約第二十七條第一項所載解除契約之條件，原告於同年月二十日再次以存證信函為解除契約、請求返還已付價金及給付違約金之表示，該信函於同年月二十三日到達被告之事實，業據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、行政院郵局第一、五號存證信函暨掛號郵件收件回執、臺北保安郵局第十一號存證信函為證（見卷第九至三五、七九頁），核屬相符，且為被告所不爭執，應堪信為真實；但原告主張兩造間土地及房屋預定買賣契約業經其於一０六年一月間解除，被告應返還所受領之價金五百五十三萬元，另支付違約金三百六十七萬八千元部分，則為被告否認，辯稱：被告並未逾期取得本件房屋使用執照，原告解除契約與兩造間房屋預定買賣契約第十二條、第二十七條第一項之約定不符，兩造間土地及房屋預定買賣契約業因原告未依約給付價金而經被告於一０六年五月二十四日解除，扣除違約金三百六十七萬八千元後，原告僅能請求返還一百八十五萬二千元等語。
四、茲分述如下：
（一）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之；㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十四條、第二百五十八條第一項、第九十五條第一項前段、第二百五十九條第一、二款定有明文。解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之；債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明，本件上訴人於二十九年九月二十三日與被上訴人約定，將其所有坐落某處坐西向東園地一幅出賣於被上訴人，限於同年十月二十三日立契過交，嗣後被上訴人未支付價金，固為原判決所認定之事實，惟上訴人僅催告被上訴人履行，並未主張其催告定有相當期限，則被上訴人縱於價金之支付應負遲延責任，而上訴人所為解除契約之意思表示，究不能發生效力，最高法院二十三年上字第三九六八號、三十一年上字第二八四０號著有判例闡釋甚明。是除契約當事人另有保留解除權之特別約定外，雙務契約當事人一方不因他方遲延給付當然取得契約解除權，仍應定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時始得解除契約，未定相當期限催告者，其解除不生效力。
（二）兩造間房屋預定買賣契約第十二條「開工取得使用執照期限」約定：「本預售屋之建築工程應在一０三年十二月二十日之前開工，一０五年十二月三十日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變、氣候等不可抗力之事由，致賣方（即被告）不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方（即原告）。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依『第二十七條違約之處罰』約定處理」（見卷第十三頁）。兩造間房屋預定買賣契約第二十七條「違約之處罰」第一項約定：「賣方違反『第十一條主要建材及其廠牌、規格』、『第十二條開工及取得使用執照期限』之約定者，即為賣方違約，買方）得定期催告賣方改善，逾期賣方不改善者，買方得解除本契約」；第三項約定：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金‧‧‧」；第四項約定：「買方違反有關『第八條付款條件及方式』之約定者，賣方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，雙方並得解除本契約」（見卷第十九頁）。
兩造間土地預定買賣契約第十三條「違約之處罰」第二項約定：「買方（即原告）違反有關『第四條付款條件及方式』之約定或有其他違約情事者，經賣方（即被告）定期催告後仍不履行者，賣方得逕行解除本契約，並得沒收依土地總價款百分之十五計算之金額‧‧‧」；第十八條「與房屋預定買賣契約之關係」約定：「本契約土地上之房屋，由買方同時另與房屋所有權人訂定『房屋預定買賣契約書』，該契約與本契約應同時簽署，且此二契約互相為各該契約不可分之一部分，具有連帶關係，倘本約或『房屋預定買賣契約書』二者之一有『無效』或『解除』等各項失效事由，則另一契約亦同其效力」（見卷第二五、二六頁）。
則兩造間土地及房屋預定買賣契約固就賣方（被告）遲延開工或取得房屋使用執照及買方（原告）遲延給付分期價款情事有保留解除權之特別約定（房屋預定買賣契約第二十七條第一項、第四項、土地預定買賣契約第十三條第二項），但該等給付遲延之解除契約與民法第二百五十四條相同，仍以先定期催告改善或履行為前提，而縱當事人僅解除土地或房屋其一預定買賣契約，另一買賣契約亦隨之失效。
（三）本件原告係以兩造間房屋預定買賣契約經解除、土地預定買賣契約隨之失效為由，依民法第二百五十九條第一、二款規定請求被告返還已付價款五百五十三萬元（經本院行使闡明權，確認原告此部分請求之基礎事實包含：因被告就房屋部分逾期取得使用執照，由原告於一０六年一月間解除，及因原告未依約繳納分期價款，由被告於一０六年五月二十四日解除，見卷第七一頁筆錄），是本件首應審究者，厥為：兩造間土地及房屋預定買賣契約是否經解除？如是，由何人於何時因何事由解除？１兩造間房屋預定買賣契約第十二條第一項略記載「本預售
屋之建築工程應在一０三年十二月二十日之前開工，一０五年十二月三十日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照‧‧‧」，第二項記載「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依『第二十七條違約之處罰』約定處理」，第二十七條第一項則配合記載「賣方違反『第十一條主要建材及其廠牌、規格』、『第十二條開工及取得使用執照期限』之約定者，即為賣方違約，買方得定期催告賣方改善，逾期賣方不改善者，買方得解除本契約」，業經詳載如前，由契約整體觀察（契約第十一條第四項、第十二條第二項均有「雙方同意依『第二十七條違約之處罰』約定處理」之記載，第二十七條第一項乃配合臚列違反該等約款之條號、條文名稱，而為處罰之約定，並無更易原第十一條、第十二條約定內容之意）及第十二條約款之文義（第一項記載開工及取得使用執照之期限，以及期限順延事由，第二項明揭被告逾期開工或取得使用執照之責任），兩造間房屋預定買賣契約第十二條第二項既針對賣方（被告）逾期開工或取得使用執照之責任為約定，應認被告逾期開工或取得使用執照時，僅應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算支付逾期期間之遲延利息予買方（原告），斯時被告尚非屬違約，逾期滿三個月時，被告方構成違約，而得依第二十七條第一項之約定處理，原告仍應定期催告被告改善，逾期不改善，原告始得解除兩造間房屋預定買賣契約，應認第十二條第二項係有意排除原告於「被告遲延開工或遲延取得使用執照未滿三個月」情狀下解除契約之權利，而由被告於逾期期間內就原告已付之價金支付（折合週年利率百分之十八‧二五）高額利息補償衡平買賣雙方。
２本件被告並未於一０五年十二月三十日之前完成預售房屋
之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施、取得使用執照，此經原告 陳明 在卷，並為被告所不爭執，前已述及，無論本件預售房屋取得使用執照之期限是否順延、被告是否已經逾期，依兩造間房屋預定買賣契約第十二條第二項約定，於逾期滿三個月即一０六年三月三十日以前，原告僅能請求被告支付按已繳房屋價款依萬分之五單利計算之逾期期間遲延利息，尚不得遽指被告違約而依第二十七條第一項約定定期催告被告履行後據以解除契約，原告於一０六年一月九日以行政院郵局第一號存證信函指被告逾期完成建築工程、取得使用執照，要求被告善意回應或依約履行，否則即以該函解除契約、請求返還已付價金及給付違約金（見卷第二八至三一頁），不唯在逾期滿三個月以前，且未定期催告被告改善，已難謂合於兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第一項之約定；況一０四年七月十日、八月七日、八日、九月二十八、二十九日、一０五年七月八日、九月十七日、二十七日、二十八日本預售房屋建築工程所在之臺北市歷經「昌鴻」、「蘇迪勒」、「杜鵑」、「尼伯特」、「馬勒卡」、「梅姬」六個颱風侵襲而停止上班，有行政院人事行政總處天然災害停止上班上課情形查詢單可考（見卷第九七至一０五頁），且為原告所不爭執，加計颱風來襲前一日為防災準備、颱風後一日進行災後復原工作，及一０五年一月十六日全國舉行我國第十四任總統、副總統及第九屆立法委員選舉而不能工作，此為週知之事實，本件預售房屋建築工程完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施、取得使用執照之期限至少應順延二十二日（其中「昌鴻」、「尼伯特」、「馬勒卡」颱風各順延三日，「蘇迪勒」、「杜鵑」、「梅姬」颱風各順延四日，選舉順延一日）至一０六年一月二十一日，亦即被告一０六年一月二十一日以前尚非逾期完成預售房屋建築工程、取得使用執照。原告於一０六年一月二十日以行政院郵局第五號存證信函再指被告逾期完成建築工程、取得使用執照，表示被告如未善意回應或依約履行，即以該函解除契約、請求返還已付價金及給付違約金等語（見卷第三三至三五頁），原告是次解除契約之意思表示既在被告逾期之前，無逾期滿三個月之可言，亦無從定期催告被告履行，仍與兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第一項之約定有間，不生解除之效力，堪以認定。３兩造間房屋預定買賣契約既未經原告解除，兩造間土地預
定買賣契約之效力自不受影響，兩造均仍有依該等契約履行之義務甚明。被告於一０六年三月二十九日取得本件預售房屋之使用執照，有使用執照附卷可稽（見卷第六三、六四頁），且經原告肯認無訛，被告遂依兩造間土地預定買賣契約第四條、房屋預定買賣契約第八條及契約附件「分期付款明細表」之約定寄發「代收費繳款通知書」、「領取使用執照繳款通知書」予原告，通知原告於同年四月十日前繳付「代收費」十五萬一千四百五十元及「領取使用執照期款」一百七十二萬元，原告並未依限繳納，被告遂於同年四月二十五日、五月十日以臺北保安郵局第一一
六、一三七號存證信函兩度定期催告原告繳付（見卷第六五至六八頁），該等存證信函於同年四月二十六日、五月十二日到達原告（見卷第七四、七五頁掛號郵件收件回執），原告仍未依限繳付，此經原告自承不諱，被告於同年五月二十三日以臺北保安郵局第一五一號存證信函為解除兩造間土地及房屋預定買賣契約、沒收總價款百分之十五金額之意思表示（見卷第六九頁），該存證信函於同年月二十四日到達原告（見卷第七六頁掛號郵件收件回執），被告前述解除契約合於兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項、兩造間土地預定買賣契約第十三條第二項之約定及民法第二百五十四條、第二百五十八條第一項規定，應認兩造間土地及房屋預定買賣契約均於一０六年五月二十四日經被告解除。
４原告雖稱其因誤認兩造間房屋及土地預定買賣契約業經其
於一０六年一月間解除，方未按被告之通知及催告支付分期價款，係因不可歸責於原告之事由未為給付，不負遲延責任，且被告怠於檢具相關事證釐清有非可歸責於被告之工期順延，致原告誤認契約已經合法解除而無視被告之通知、催告，促成被告解除權條件成就，被告係以不正當行為促其條件成就，應視為條件不成就云云。然兩造間房屋預定買賣契約第十二條第一項但書載明「但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變、氣候等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」，前業提及，原告對於被告完成本件預售房屋建築工程、取得使用執照之期間可能因約定之事由順延一節，不能諉為不知，而颱風為影響工程進行之天災，此為兩造所不爭，其中「蘇迪勒」、「杜鵑」、「梅姬」颱風造成臺北市重大損害，一般人尚且記憶猶新，原告當無不能明瞭之理；原告先於一０五年十二月三十日屆至後十日之一０六年一月九日旋指稱被告逾期，以存證信函為解除契約、請求返還價金及支付違約金之意思表示，且在函文中聲稱「恐本案其他買受人未查，擬欲將上開各項事宜週告其他買受人」等語（見卷第三十頁），經被告以存證信函回覆業於一０五年十一月二十一日掛件申請使用執照，且有契約第十二條第一項所定影響期間事由發生、並未逾期等語（見卷第三二頁），原告仍於一０六年一月二十日以存證信函再次為解除契約、請求返還價金及支付違約金之意思表示，再度稱「同時，亦將本人向相關主管機關正式申請、調閱之相關文件及與貴公司往來之文件，提供予本案其他買受人，避免其權益受損」等語（見卷第三四頁），執意指被告逾期，是被告業已明確告知原告有順延完成建築工程、取得使用執照期限之事由、並未逾期，參諸被告續依兩造間土地預定買賣契約第四條、房屋預定買賣契約第八條及契約附件「分期付款明細表」之約定寄發「代收費繳款通知書」、「領取使用執照繳款通知書」予原告，通知原告於一０六年四月十日前繳付「代收費」十五萬一千四百五十元及「領取使用執照期款」一百七十二萬元，再於同年四月二十五日、五月十日以臺北保安郵局第一一六、一三七號存證信函兩度定期催告原告繳付，業如前敘，被告不唯無任何導致原告誤認兩造間房屋及土地預定買賣契約業經其合法解除之行為，主觀及客觀上更無促使原告不依約繳納分期價款以解除契約之可能或情事，原告既自承其未依約繳付分期價款係因「誤認」兩造間房屋及土地預定買賣契約業經其於一０六年一月間解除，原告之誤認復非被告所導致或造成，自非不可歸責於原告之事由，亦非被告促使原告不依約繳付分期價款、致解除條件成就，原告此節所辯，委無可採。
５綜上，兩造間土地及房屋預定買賣契約均於一０六年五月
二十四日經被告依兩造間土地預定買賣契約第十三條第二項、房屋預定買賣契約第二十七條第四項約定解除，而原告本件請求之基礎事實包含因原告未依約繳納分期價款，由被告解除，則原告依民法第二百五十九條第一、二款規定請求被告返還已付價金，尚非無憑。又原告解除契約之意思表示與兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第一項之約定有間、不生解除之效力，原告依兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第三項之約定請求被告給付違約金三百六十七萬八千元，難認有據。
（四）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條亦有明定。而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號、七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參照。
１兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項約定：「買方
違反有關『第八條付款條件及方式』之約定者，賣方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，雙方並得解除本契約」，兩造間土地預定買賣契約第十三條第二項約定：「買方違反有關『第四條付款條件及方式』之約定或有其他違約情事者，經賣方定期催告後仍不履行者，賣方得逕行解除本契約，並得沒收依土地總價款百分之十五計算之金額‧‧‧」。而兩造間土地預定買賣契約總價款為一千七百一十七萬元，兩造間房屋預定買賣契約總價款為七百三十五萬元，原告前已依約給付土地、房屋價金共五百五十三萬元，兩造間房屋預定買賣契約未經原告於一０六年一月間解除，兩造間土地預定買賣契約之效力亦不受影響，被告於一０六年三月二十九日取得本件預售房屋之使用執照，遂依兩造間土地及房屋預定買賣契約暨附件「分期付款明細表」之約定寄發「代收費繳款通知書」、「領取使用執照繳款通知書」予原告，通知原告於同年四月十日前繳付「代收費」十五萬一千四百五十元及「領取使用執照期款」一百七十二萬元，原告並未依限繳納，被告於同年四月二十五日、五月十日以存證信函兩度定期催告原告繳付，原告仍未依限繳付，經被告於同年五月二十三日以存證信函為解除兩造間土地及房屋預定買賣契約、沒收總價款百分之十五金額之意思表示，該存證信函於同年月二十四日到達原告，已如前述，被告依前揭約定沒收原告土地及房屋總價款百分之十五即三百六十七萬八千元（計算式：「土地總價款」一千七百一十七萬元加「房屋總價款」七百三十五萬元，計二千四百五十二萬元，乘以百分之十五）之已付價款，應屬有據。
２原告雖亦指上述違約金數額過高云云，但並未提出任何證
據以實其說，且兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項、土地預定買賣契約第十三條第二項之約定與內政部九十九年八月十六日修正公告、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十四條「違約之處罰」㈣、「預售屋買賣契約書範本」第二十五條「違約之處罰」關於買方未依約給付價款情形內容並無二致，而「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」係不動產主管機關內政部依消費者保護法第十七條之規定擬訂、經行政院核定後公告，該違約金比例既合於不動產主管機關針對預售屋買賣擬訂、核定之標準，已難遽指為過高，況兩造間土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約係一０四年一月二十日訂立，但一０五、一０六年間臺北市房地產市場景氣不佳、價格大幅下滑，本件預售房屋縱甫興建完成，本件買賣標的物現已無法以原總價二千四百五十二萬元價格出售，價格跌幅猶高於原總價百分之十五（三百六十七萬八千元），此經被告陳明在卷，並經原告肯認屬實，即被告因原告拒不依約給付價金致解除契約另行出售，所能得換取之對價將低於原總價（二千四百五十二萬元）百分之八十五即二千零八十四萬二千元，短少價金所受損害超逾三百六十七萬八千元，參諸被告於本件審理中表明仍願依原契約繼續履行、將本件預售房地出售予原告，仍遭原告拒絕，原告稱以買賣標的房地總價百分之十五計算之違約金三百六十七萬八千元過高、應予酌減云云，委無可採。
（五）綜上，兩造間土地及房屋預定買賣契約均於一０六年五月二十四日經被告依兩造間土地預定買賣契約第十三條第二項、房屋預定買賣契約第二十七條第四項約定解除，而原告本件請求之基礎事實包含因原告未依約繳納分期價款，由被告解除，則原告得依民法第二百五十九條第一、二款規定請求被告返還已付價金五百五十三萬元，但被告依兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項、土地預定買賣契約第十三條第二項之約定得沒收土地及房屋總價款百分之十五即三百六十七萬八千元，是項違約金之數額並無過高，原告得請求被告返還之已付價款僅餘一百八十五萬二千元（計算式：「原告已付價款」五百五十三萬元，減「被告得沒收之違約金即買賣標的房地總價百分之十五」三百六十七萬八千元）。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明定。兩造間土地及房屋預定買賣契約均因原告未依約給付分期價款，於一０六年五月二十四日經被告依兩造間土地預定買賣契約第十三條第二項、房屋預定買賣契約第二十七條第四項約定解除，原告前已支付價款共五百五十三萬元，但被告依兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項、土地預定買賣契約第十三條第二項之約定得沒收土地及房屋總價款百分之十五即三百六十七萬八千元，從而，原告依民法第二百五十九條第一、二款請求被告返還價金一百八十五萬二千元，及支付自起訴狀繕本送達翌日即一０六年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國107年2月12日
民事第四庭法官洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月12日
書記官顏子薇附表：被告關於影響建築工程及使用執照取得期限之答辯詳目
（參見卷第九二頁）┌─────┬─────────────┬──┬───┐│影響期間│事由│日數│證據│├─────┼─────────────┼──┼───┤││①104.02.26申報放樣勘驗。││P.93││104.02.26│②104.03.05市府現場會勘。││P.94││至│③104.03.11工務所要求補正│75日│P.95││104.05.29│。││P.96│││④104.05.29取得放樣勘驗核│││││准。│││├─────┼─────────────┼──┼───┤│104.07.10│昌鴻颱風│3日│P.97│├─────┼─────────────┼──┼───┤│104.08.07│蘇迪勒颱風│3日│P.98││104.08.08│││P.99│├─────┼─────────────┼──┼───┤│104.09.28│杜鵑颱風│4日│P.100││104.09.29│││P.101│├─────┼─────────────┼──┼───┤│105.01.16│中華民國第十四任總統、副總│1日││││統、第九屆立法委員選舉│││├─────┼─────────────┼──┼───┤│105.07.08│尼伯特颱風│3日│P.102│├─────┼─────────────┼──┼───┤│105.09.17│馬勒卡颱風│3日│P.103│├─────┼─────────────┼──┼───┤│105.09.27│梅姬颱風│4日│P.104││105.09.28│││P.105│├─────┼─────────────┼──┼───┤││①105.11.21掛件申請使用執││P.106│││照。││P.107│││②106.01.09現場勘驗排水流││P.108││105.11.21│出抑制設施及無障礙設施。││P.109││至│③106.01.11排水流出抑制設│70日│P.110││106.03.29│施複查通過。││P.111│││④106.02.08無障礙設施複查││P.112│││通過。││P.113│││⑤106.03.10核定。││P.114│├─────┴─────────────┼──┴───┤│合計│166日│└───────────────────┴──────┘