裁判字號：臺灣臺南地方法院110年訴字第661號民事判決
裁判日期：民國110年10月14日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第661號原告 劉國棟 住○○市○區○○○路○段000號五樓之0訴訟代理人 藍慶道 律師被告 李青和 訴訟代理人 蘇清水 律師
黃郁庭 律師 蘇國欽 律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國110年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告對於 臺南市 ○○區○○段0000地號土地、同段1117地號土地之優先承買權不存在。
訴訟費用新臺幣11,791元由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之而言（最高法院109年度台上字第1779號判決意旨參照）。原告主張本院109年度司執字第83851號分割共有物執行事件拍賣標的物臺南市○○區○○段0000地號、同段1117地號土地(下合稱系爭土地，分別時各以地號稱之），原告為拍定人，被告雖為系爭土地上門牌號碼臺南市○○區○○街00巷0號房屋、13巷4號房屋、13巷6號房屋（下合稱系爭房屋，分別時各以門牌號碼稱之）之所有權人，惟其並非土地法第104條規定有依同樣條件優先購買之權利人，詎被告竟向本院民事執行處主張其為基地承租人，依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，本院民事執行處因而准許被告得優先購買系爭土地。是兩造間就被告對於系爭土地有無優先購買權並不明確，致使原告承買系爭土地私法上之地位有受侵害之危險，而此危險狀態得以本件確認判決除去之，依前揭說明，原告提起本件訴訟，請求確認被告對於系爭土地之優先購買權不存在，應有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、原告主張：㈠兩造及其他共有人共有系爭土地，前經本院以109年度南簡字
第472號分割共有物事件判決變價分割確定後，原告執確定判決向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以109年度司執字第83851號分割共有物執行事件受理後，原告於民國110年3月30日以新臺幣（下同）108萬7,700元得標拍定。本院民事執行處於同日函知被告如符合土地法第104條第1項所定優先購買權之資格，請於文到10日內聲明願否優先購買，被告於110年4月8日具狀表示依民法第824條第7項規定行使共有人之優先購買權，經本院民事執行處於同年月12日函知被告謂本件為共有人拍定，其他共有人不得主張共有人優先承買權，如被告符合土地法第104條規定，請於文到5日內提出相關證明文件等語，被告始於110年4月16日向本院民事執行處具狀表示其依土地法第104條第1項規定行使承租人優先購買權。因共有人優先購買權與承租人優先購買權依據不同法令，屬單獨個別之權利，被告於110年4月1日收受本院民事執行處第一次通知後，迨至同年月16日始行使土地法第104條第1項規定之優先購買權，已逾土地法第104條第2項所定之10日不變期間，應視為已放棄承租人優先購買權，不得再行主張。
㈡系爭土地原非被告之父 李文松 單獨所有，系爭房屋之建材、
面積與李文松申請營造執照、建築物使用許可證記載不符，系爭房屋由被告辦理第一次所有權登記，足見李文松興建之舊屋已經拆除。又系爭土地為兩造及訴外人 李璧如 、 李永祺 、 李弘雄 、 李淙鎰 共有，被告未與系爭土地共有人簽署書面租賃契約，應無向系爭土地共有人租地建屋之事實，至被告抗辯其以繳付地價稅作為租金之對價給付，與部分共有人成立租約，應為臨訟杜撰之詞，且不得拘束原告及其他土地共有人。況未定租賃期限之租地建屋契約，應以書面訂立為限，縱被告與部分土地共有人以口頭成立租賃契約，亦不符合法定之書面要件，租賃契約不生效力。退萬步言，如認應視為不定期限之租賃，因系爭房屋屋齡至少45年以上，明顯超過法定租賃契約最長20年之上限限制，已超過固定資產耐用年數表關於加強磚造耐用年數35年，即使系爭房屋對於系爭土地有租賃關係，明顯業已耗盡，基於都市更新理念，當無永遠保護老舊建物，反捨土地所有權人合法權益於不顧之必要，土地所有人更無須永久無償提供基地予地上建物使用之理。爰依民法第450條第2項規定，以民事陳報狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，該書狀經被告收受後，被告已不得對系爭土地主張優先購買權。
㈢並聲明：確認被告對於系爭土地之優先購買權不存在。
三、被告則以：㈠被告於110年3月30日接獲本院民事執行處以土地法第104條第
1項規定之通知後，於110年4月6日以書狀表明依民法第824條第7項規定行使優先購買權，係因被告不知系爭土地之拍定人為共有人，且證明被告為共有人之優先購買權較易，縱被告未於書狀內載明行使土地法第104條第1項規定之優先購買權，但被告並無排除行使土地法第104條第1項規定之優先購買權之意，否則即有陷被告受有行使權利之不利地位，被告實係主張民法第824條第7項及土地法第104條第1項之優先承買權。況一般人收受法院通知是否行使優先購買權，不問係行使何種優先購買權，均欲悉數主張，縱被告僅主張共有人優先購買權或優先購買權不明，法院仍應探究被告是否尚有其他優先購買權可得主張，此即為本院民事執行處於110年4月12日函命被告補正意旨所在。
㈡被告之父李文松購買系爭土地後，於55年6月9日以買賣為原
因於同年7月12日登記予其子即被告與訴外人李弘雄、 李佳璋 共有時，李文松在系爭土地上建築之系爭房屋業已存在，嗣於75年10月27日辦理第一次所有權登記為被告所有，依民法第425條之1規定，被告與系爭土地共有人即李弘雄、李佳璋之間，推定有租賃關係，且無論是法定租賃關係或意定租賃關係，被告均得依土地法第104條第1項規定聲明優先購買權。縱系爭房屋與系爭土地無法定租賃關係，惟被告與其他共有人李弘雄、李佳璋約定租用系爭土地，由被告繳納地價稅為對價關係，屬租地建屋之租賃關係，依民法第449條第3項規定，租地建屋契約並無不得逾20年之限制，被告自得行使土地法第104條第1項所定之基地承租人優先購買權。反觀原告以投資為目的，拍得少許土地持份，始為土地法第104條規定所欲防止之行為等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第34至37頁）：㈠系爭土地於102年11月1日地籍圖重測前分別為臺南市○區○段0
00000地號土地、同段48-71地號土地，於55年7月12日以買賣為原因登記為被告及其兄弟李弘雄、李佳璋等3人所有，被告、李弘雄、李佳璋權利範圍各為3分之1。嗣李佳璋於87年12月13日死亡，其權利範圍3分之1由其子女李璧如、 李昆蒼 、李淙鎰於88年5月3日完成繼承登記。其後，李弘雄所有之1104地號土地權利範圍3分之1、李淙鎰所有之1104地號土地權利範圍9分之1遭法院查封拍賣，由李弘雄之子 李文祺 於104年3月30日以拍賣為原因登記取得所有權，當時無任何人主張優先購買權。
㈡系爭土地上現有三棟3層樓加強磚造住宅，於65年9月21日建
築完成後，由被告於75年10月27日辦理第一次登記為所有權人，權利範圍為全部(即系爭房屋)。各筆建物之建號、門牌號碼、坐落基地詳如下表所示。
中正段建號102年11月1日地籍圖重測前之建號門牌號碼使用執照坐落基地755田段745建號臺南市○○區○○街00巷0號南工字第11605號使用執照1104地號1117地號767田段743建號臺南市○○區○○街00巷0號南工字第17893號使用執照1117地號768田段744建號臺南市○○區○○街00巷0號南工字第18887號使用執照1117地號
㈢原告於108年8月21日拍定得標李昆蒼所有之土地權利範圍9分
之1後，因無共有人主張優先承買權，原告於同年月29日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記完畢。
㈣原告於109年1月8日向法院提出裁判分割系爭土地訴訟，經本
院以109年度南簡字第472號判決系爭土地應變價分割，所得價金按共有人應有部分比例分配，於109年8月12日確定在案後，原告於109年9月2日持該確定判決書為執行名義聲請強制執行，經本院以109年度司執字第83851號分割共有物執行事件受理後，歷經8次拍賣，由原告於110年3月30日第9次拍賣程序中以108萬7,700元拍定。
㈤本院民事執行處因被告為坐落系爭土地上之建物所有權人，
於110年3月30日寄發南院武109司執南字第83851號函，通知被告如符合土地法第104條第1項資格者，對系爭土地有優先承買權，請於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭土地，被告於110年4月1日收受該函後，於同年月8日提出民事聲明優先承買狀，記載「聲明人爰依民法第824條第7項規定，並參酌最高法院86年度台上字第1737號民事判決『強制執行之拍賣，既為買賣之一種，則執行拍賣之共有土地之全部時，共有人自有依同樣條件優先承購之權』，特於法定期間內聲明願依原拍定價格(即1,087,000元)為優先購買」等語，本院民事執行處於110年4月12日再發函通知被告「本件為共有人拍定，其他共有人無優先購買權，臺端如符合土地法第104條之規定，請於文到5日內提出相關證明文件」，被告於翌日(13日)收受該函後，於同年月16日提出民事聲明優先承買狀，聲明依土地法第104條第1項第3款(系爭土地承租人)規定優先承買系爭土地。
㈥本院民事執行處於110年4月20日發函通知被告符合優先承買
權資格並限期繳清價金1,087,000元，被告於110年4月22日如數繳清。原告不服，向本院民事執行處聲明異議，本院司法事務官於110年5月3日裁定駁回其異議，原告於110年4月29日提起本件確認優先購買權不存在訴訟。
㈦被告與訴外人李弘雄共同居住於臺南市○○區○○街00巷0號，分別居住於3樓及2樓。
㈧被告與訴外人李弘雄、李佳璋等3人間歷年來均無就系爭土地與地上建物間關係成立任何書面或字據約定。
五、本院判斷之理由：㈠被告主張行使優先購買權，未逾土地法第104條第2項所定期間：
⒈按不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利
人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買，辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項定有明文。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷(最高法院109年度台上字第203號判決意旨參照)。次按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，土地法第104條定有明文。此基地承租人之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，一經承租人行使，即與出賣人間成立買賣契約，而其立法意旨在於解決當基地上有房屋存在時之房地關係，促進基地與其地上之房屋得以合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並使法律關係單純化，而杜紛爭，故為避免法律關係久懸不定，影響原買賣契約之交易安全及當事人之權益，就此優先購買權之行使期間理應設有相當之限制，此觀民法針對形成權之行使均設有行使期間之規定，其目的即在使法律關係得以早日安定。因此，從基地承租人之優先購買權旨在使基地與基地上之房屋合歸一人之規範目的而言，於不動產由法院拍賣之情形下，基地承租人優先承買權之行使，應解釋為其無論係行使何項優先承買權而對基地主張優先購買，以其於執行法院所定期限內表明願以同一條件行使優先承買權之意思表示到達執行法院時，即發生效力。
⒉原告於109年1月8日訴請裁判分割系爭土地，經本院以109年
度南簡字第472號判決應予變價分割，所得價金按共有人應有部分比例分配，於109年8月12日確定，原告於109年9月2日持確定判決書為執行名義聲請強制執行，經本院以109年度司執字第83851號分割共有物執行事件受理後，歷經8次拍賣，由原告於110年3月30日第9次拍賣程序中以108萬7,700元拍定。嗣本院民事執行處因被告系爭房屋所有權人，於110年3月30日以南院武109司執南字第83851號函通知被告如符合土地法第104條第1項資格者，對系爭土地有優先購買權，請於文到10日內聲明願否依同樣條件優先購買系爭土地，被告於110年4月1日收受該函後，於同年月8日提出民事聲明優先承買狀表明「聲明人爰依民法第824條第7項規定，並參酌最高法院86年度台上字第1737號民事判決『強制執行之拍賣，既為買賣之一種，則執行拍賣之共有土地之全部時，共有人自有依同樣條件優先承購之權』，特於法定期間內聲明願依原拍定價格(即1,087,000元)為優先購買」等語，本院民事執行處再於110年4月12日函知被告「本件為共有人拍定，其他共有人無優先購買權，臺端如符合土地法第104條之規定，請於文到5日內提出相關證明文件」，被告於翌日(13日)收受該函後，於同年月16日提出民事聲明優先承買狀聲明依土地法第104條第1項第3款(系爭土地承租人)規定主張行使優先承買權。本院民事執行處於110年4月20日函知被告符合優先承買權資格並限期繳清價金108萬7,700元，被告已於110年4月22日如數繳清。惟原告不服，向本院民事執行處聲明異議，本院司法事務官於110年5月3日裁定駁回其異議，原告於110年4月29日提起本件確認優先購買權不存在訴訟之事實，為兩造所不爭執(不爭執事項㈣至㈥)，並經本院依職權調閱本院109年度司執字第83851號分割共有物執行卷宗核閱無訛，是被告經執行法院於110年3月30日通知是否行使土地法第104條優先承買權時，雖於110年4月8日具狀表示依民法第824條第7項規定行使共有人之優先承買權，但經執行法院再次通知命其於文到後5日內表明是否行使土地法第104條第1項優先購買權後，被告已於限期內表明依土地法第104條第1項規定行使權利，揆諸前開規定及說明，被告既已於收受執行法院通知後10日內明示表示行使優先購買權，縱係基於不同法律之規定，應認被告並無拋棄土地法第104條第1項優先購買權之意，自無逾期行使而視為放棄可言。原告主張被告已逾行使土地法第104條第1項優先購買權之期間，即無可採。
㈡被告非系爭土地之承租人，不得行使土地法第104條第1項之優先承買權：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。所謂基地承租人，係指在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問(最高法院108年度台上字第2009號判決)，是該條項所定之房屋基地優先購買權，既係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，自須以對於房屋基地有租賃關係存在為前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言（最高法院69年度台上字第2391號判決參照）。
被告抗辯其父 李青松 在其所有之系爭土地上興建系爭房屋，其後系爭土地及系爭房屋所有權讓與相異之人，其後由被告取得系爭房屋所有權，有民法第425條之1規定之法定租賃權，為系爭土地之承租人；又被告之系爭房屋位於系爭土地上，被告以繳付地價稅額為對價，與當時系爭土地共有人李弘雄、李佳璋成立租賃關係，為系爭土地之承租人云云，為原告所否認，依上說明，應由被告就其租用系爭土地之事實，負舉證之責。
⒉系爭土地於102年11月1日地籍圖重測前分別為臺南市○區○段0
00000地號土地、同段48-71地號土地，於55年7月12日以買賣為原因登記為被告及其兄弟李弘雄、李佳璋等3人所有，被告、李弘雄、李佳璋權利範圍各為3分之1。嗣李佳璋於87年12月13日死亡，其權利範圍3分之1由其子女李璧如、李昆蒼、李淙鎰於88年5月3日完成繼承登記。其後，李弘雄所有之1104地號土地權利範圍3分之1、李淙鎰所有之1104地號土地權利範圍9分之1遭法院查封拍賣，由李弘雄之子李文祺於104年3月30日以拍賣為原因登記取得所有權，當時無任何人主張優先購買權。系爭土地上現有三棟3層樓加強磚造住宅，於65年9月21日建築完成後（使用執照各為南工字第11605號、南工字第18887號、南工字第17893號），由被告於75年10月27日辦理第一次登記為所有權人，權利範圍為全部之事實，為兩造所不爭執(不爭執事項㈠㈡)。又被告之父李文松曾於44年3月11日向 翁新臺 、 王愛惠 購買位於系爭土地上建築物即本國式木造住家及中國式木瓦造住家後，經臺南市政府建設局於43年8月19日核發在系爭土地上增建磚木混合造平房之營造執照予李文松，於50年12月15日核發在系爭土地上改建磚造補強柱參層樓住宅之營造執照予李文松，於54年5月14日核發在系爭土地上新造磚造加強補強柱參層樓住宅之建築營造執照予李文松，此有被告提出之出賣證書、臺南市政府建設局營造執照附卷可憑（見本院卷㈠第101-123頁）。
惟系爭土地從未登記為被告之父李文松所有，此有土地重測前異動索引、人工登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第315-375頁）；據證人李弘雄即被告之兄到庭具結證稱：系爭土地是我父母買的，但是用誰的名字買的我不清楚，我父親在系爭土地上蓋房子，房子有前、後棟，分別面臨23巷及13巷，後來先拆掉後棟重蓋，再拆掉前棟重蓋，現在土地上的房子已經不是原來的舊屋，我不記得舊屋是何時蓋的，但至今至少50年了，當時我父親重蓋房子的時候，土地還沒有分給我們，我印象中，父母是在蓋完房子後才把土地分給我們兄弟，土地上的房子不是被告所蓋的，當時本來是要房屋及土地都分給我們三兄弟，可是父母親覺得被告經濟能力較差，我與李佳璋當時經濟能力較好，所以父母跟我與李佳璋說，要把房子分給被告，土地分給我們三兄弟，我跟李佳璋都有同意等語(見本院卷㈠第389-396頁)，足見被告之父李文松於44年間購買系爭土地上之本國式木造住家及中國式木瓦造住家房屋，嗣後於43年、50年、54年申請在系爭土地上增建磚木混合造平房、改建磚造補強柱參層樓住宅、新造磚造加強補強柱參層樓住宅之營造執照，於55年間由被告及其兄弟李弘雄、李佳璋等3人登記為系爭土地所有權人，再由被告另憑南工字第11605號、南工字第18887號、南工字第17893號使用執照於65年9月21日建築完系爭房屋等情，由是可知被告之父李文松未曾為系爭土地所有權人，其雖於44年間向他人購買本國式木造住家及中國式木瓦造住家，且李文松於43年、50年、54年曾申請營造執照在系爭土地上增建、改建、新造房屋，惟李文松興建之房屋已業已拆除，系爭房屋係於65年9月21日憑南工字第11605號、南工字第18887號、南工字第17893號使用執照建築完成後，由被告於75年10月27日辦理第一次登記，則被告之父李文松並非在自己所有之系爭土地上建築系爭房屋，系爭房屋應為被告於65年間在其共有之系爭土地上建築完成，應可認定。⒊次按土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定「
基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「…為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。縱因民法第425條之1規定推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認該推定租賃關係之承租人得享有此具物權效力之優先承買權。被告之父李文松並非在自己所有之系爭土地上建築房屋，已如上述，退步言之，縱被告之父李文松或被告本人在其所有或共有之系爭土地上建築系爭房屋，依上開說明，被告亦不得基於法定租賃權之地位，行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，被告此部分抗辯，顯然無據。
⒋再按土地法第104條第1項規定之優先購買權，乃成立買賣契
約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之(最高法院106年度台上字第1263號判決意旨參照)。被告抗辯其在系爭土地上建築房屋，與系爭土地共有人李弘雄、李佳璋間約定以繳納地價稅作為租金對價云云，並提出地價稅繳納繳款書為憑(見本院卷㈠第127-201頁)。然查，系爭房屋於65年間建築完成，於75年10月27日辦理所有權第一次登記，斯時系爭土地所有權人為被告、李弘雄、李佳璋等3人，雖證人李弘雄到庭證稱：系爭土地之地價稅是被告繳納，作為房子使用土地的租金等語明確(見本院卷㈠第392頁)，但至多僅能證明被告與證人李弘雄間有達成由被告繳納地價稅，作為使用證人李弘雄就系爭土地應有部分權利之代價而已，被告並未證明其有與共有人李佳璋達成租用土地之合意，難認被告確有承租系爭土地之事實，被告抗辯其繳納系爭土地之地價稅額作為租用系爭土地之對價云云，殊屬牽強，為無可採。
六、綜上所述，被告行使優先購買權未逾土地法第104條第2項所定期間，惟被告非系爭土地承租人，不得行使土地法第104條第1項之優先購買權。從而，原告請求確認被告對於系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。查本件訴訟費用額確定為11,791元（即第一審裁判費)，依上開規定，應由被告負擔，爰判決訴訟費用負擔如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文中華民國110年10月14日
民事第一庭法官張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年10月15日
書記官林彥丞