臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1927號
原 告 康曜生活服務企業有限公司
法定代理人 鄭登鴻
訴訟代理人 謝勝合 律師
複代理人 岳忠樺 律師
被 告 蔡泰宗
訴訟代理人 陳樹村 律師
林威谷 律師
黃斐瑄 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國109年11月26日辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，為民事訴訟
法第170條所明定。又第168條至第172條及前條所定之承
受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴
訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴法
第175條第1項、第176條分別亦有明文。查原告之法定代
理人於起訴時原為 陳玉霞 ，嗣於本院審理中，其法定代理人
變更為鄭登鴻，有原告所提民事聲明承受訴訟狀及高雄市政
府准予變更登記函暨函附公司變更登記表可稽（見本院卷㈣
第337頁至第349頁），核與民事訴訟法第175條規定相符
，應予准許。
二、原告主張：伊於民國108年3月14日經法務部行政執行署拍
賣程序（下稱系爭行政執行事件）取得座落高雄市○○區○
○○段○○○○○○○號、1514-18地號土地（下合稱系爭土地）
，及其上同區段4907建號中正市場2樓及地下室（下稱中正
市000000000000區段00000○號之市場1樓未
辦保存登記建物（下稱中正市場1樓，與中正市場2樓暨地
下室合稱中正市場），並於108年3月27日辦畢所有權移轉
登記。B3攤位位於中正市場1樓內，欠缺構造上及使用上之
獨立性，而為中正市場之附屬物，故包含在伊拍賣取得之範
圍內，詎被告持續占有使用該攤位拒不歸還，伊得依民法第
767條第1項前段請求排除被告之妨害，及給付自108年3
月27日伊登記取得中正市場之日起無權占有該攤位所受有相
當於租金之不當得利，爰依民法第179條之規定提起本訴。
並聲明：㈠被告應將B3攤位遷讓交還原告。㈡被告應自108
年3月27日起至交還B3攤位之日止，按月給付原告新臺幣（
下同）3,000元。
三、被告則以：B3攤位係伊於59年間向訴外人 陳中下 購買，陳中
下交付賣渡人為中正市場代表人 張全發 之賣渡證書予伊，再
由伊委請代書辦理登記事項，並將B3攤位房屋稅籍登記伊名
下，爾後均由伊繳納房屋稅及使用收益，故伊就B3攤位為有
權占有。又B3攤位有具構造上之獨立性及獨立電錶，且攤位
間均設有通道可與外界相通，復歷經數次轉手經營，得為獨
立之交易客體，亦具使用上獨立性，足認B3攤位並不在原告
拍得之不動產範圍內。縱原告是由拍賣取得系爭土地與中正
市場，其於知悉中正市場之營業狀態及拍賣公告清楚載明B3
攤位現由伊占有使用之現狀後仍願買受，應認原告有受伊與
B3攤位出賣人間之不定期租賃關係拘束，原告提起本件訴訟
除有違民法上之誠信原則而屬權利濫用外，因伊於59年間即
占用B3攤位，原告繼受取得之回復請求權亦已罹於15年之時
效而消滅等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項
㈠系爭土地及中正市場2樓暨地下室（即建號4907建物）原登
記為 陳鬧化 所有，陳鬧化並於64年8月23日就中正市場2樓
暨地下室辦畢第一次登記（保存登記）。
㈡原告於108年3月14日系爭行政執行事件之強制執行程序，
拍賣取得系爭土地及中正市場（含1樓、2樓及地下室）所
有權，並於108年3月27日辦畢所有權移轉登記。
㈢依系爭行政執行事件之拍賣公告記載，系爭土地及中正市場
1樓、2樓暨地下室均在拍賣標的之列，並於拍賣公告事項
一附表附註欄第5點記載：「建物現況是中正市場，查封時
有攤販占有使用中。」；「據義務人 陳福財 及中正市場管理
委員會主委 邱世明 到場陳述，中正市場之攤位係由原地主陳
鬧化建造，由陳鬧化將攤位使用權賣給攤販使用，但未將所
有權一併移轉予攤販。」；「由於攤販是在查封前即占有使
用，且非無權占有，本案拍定後不點交。至於拍定後攤販與
拍定人間之權利義務關係，應循民事訴訟途徑解決。」等語
（見本院卷㈠第153頁）。
㈣依建物登記謄本記載，中正市場乃加強磚造之3層建築物，
各層面積均為382.25平方公尺，其中中正市場2樓暨地下室
經辦畢保存登記（即建號4907），中正市場1樓則未辦理保
存登記（即暫編建號21204，見本院卷㈠第109頁）。
㈤依高雄市工務局核發之中正市場使用執照，即（58）高市建
土築使字第00260號證書（見本院卷㈡第25頁、第26頁）記
載，中正市場起造人為中正市場代表人張全發（下稱中正市
場1樓起造人），基地為系爭土地，層數戶數為：地上3層
、地下1層、1棟共89戶，建築完成日為58年4月30日。
㈥依高雄市政府房屋稅籍登記表記載，B3攤位原登記以「中正
市場代表人張全發」（即中正市場1樓起造人）為納稅義務
人，嗣輾轉由被告於63年4月20日變更為納稅義務人，現則
由原告登記為納稅義務人（見本院卷㈠第209頁）。
五、得心證之理由
原告主張被告無權占有B3攤位，並受有相當於租金之不當得
利等情，然為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審
酌者厥為：㈠B3攤位是否為獨立之物權客體？㈡被告有無可
資對抗原告之合法權源？被告拒絕返還B3攤位予原告有無理
由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由
？若有，數額若干？
㈠B3攤位是否為獨立之物權客體？
⒈按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上
及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體；
反之，如不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權
之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。所謂構造上之獨
立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，
以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確
標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之獨立性，乃指建
築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言，
應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況
、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及
其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。
⒉被告抗辯B3攤位具有結構上、使用上及經濟上之獨立性云云
，然B3攤位本身固為鋼筋混凝土製成之平台，卻位在中正市
場1樓結構體之樑柱中間，各攤位與攤位間未必有如本件B3
攤位般使用紅磚地上物分隔，若將可移動之冷凍櫃等物品移
除，多數攤位似無明顯屏蔽、區隔之牆垣，原始攤商間係依
地面拼接縫隙及攤位平台自行區辨攤位之裡外，且各攤位實
係以中正市場2樓暨地下室與四周保存登記建物之環繞始足
以遮風避雨，進出也多需透過中正市場1樓及周遭建物群之
通道等情，業據本院會同兩造勘驗現場確認無訛，有勘驗筆
錄及現場照片附卷可參（見本院卷㈠第189頁、本院卷㈡第
315至第333頁），足見B3攤位僅係以矮牆及編號區隔，且
需經由中正市○○○○○道始能聯外通行，依首揭說明，難
認B3攤位具有構造上獨立性，另參以B3攤位係因位於集合市
場內始得發揮其經濟使用功能，區隔各攤位之水泥矮牆既已
附合中正市場1樓建物內，其無獨立之所有權，自非獨立之
物權客體，被告此部分所辯自無足採。
㈡被告有無可資對抗原告之合法權源？被告拒絕返還B3攤位予
原告有無理由？
⒈按未辦保存登記之建築物或工作物買受人，雖因未辦理登記
，而無從透過辦理移轉登記之方式取得建築物或工作物之所
有權，惟特定當事人間以上開不動產為標的所訂立之債權契
約，其締約目的倘隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當
事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，
縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之
公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀
，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「
債權物權化」法理所衍生之結果，受讓人取得之事實上處分
權，較諸所有權人之權能，除登記外，實屬無異。次按土地
與其上建築物或工作物乃個別之不動產，各得單獨為交易標
的，且其上建築物或工作物性質上不能與土地使用權分離而
存在，故其原同屬一人而分售，或同時、先後分售，除有特
別情事外，應可推認土地承買人有默許其上建築物或工作物
受讓人（承買人）繼續使用土地之真意存在，以保護建築物
或工作物受讓人之既得使用權，庶符社會正義之要求。參以
民法第426條之1因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉
時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋
收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用、安定社會
經濟，乃參酌最高法院43年台上字第479號、48年台上字第
227號及52年台上字第2047號裁判先例之意旨而增設（立法
理由參照）；暨民法第425條之1關於買賣不破租賃原則之
適用，實務上最高法院99年度台上字第1723號判決及臺灣高
等法院暨所屬法院100年法律座談會民事類提案第4號審查
意見，均認為解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受
讓事實上處分權之情形，始符法意等情，復衡酌經濟價值較
高之地上未辦保存登記建築物或工作物，因土地易主而面臨
遭拆除之情形與前揭立法規範之情形相同，解釋上應給予相
同保護，始符憲法保障人民財產權之意旨等一切情事，認市
場攤位性質上雖與房屋有間，惟該攤位倘具建築物或工作物
之性質，受讓攤位者已支付與租金相當或更高之對價，足認
該市場攤位之經濟價值已較所占用之土地為高，且其存在具
備公示外觀之情形下，應本於「相同事務應為相同處理」之
法理，類推適用民法第426條之1、第425條之1規定，以
定市場攤位所在土地易主後，土地所有權人與其上攤位事實
上處分權人間之權利義務（參見臺灣高等法院暨所屬法院10
7年法律座談會民事類提案第1號結論、最高法院85年度台
上字第51號判決要旨）。
⒉經查，陳鬧化於60年3月30日以買賣為原因取得系爭土地，
並於60年12月3日辦畢所有權登記，有台灣省高雄市土地登
記簿在卷可參（見本院卷㈡第225頁），而中正市場1樓及
包含B3攤位在內之各攤位起造人為「中正市場代表人張全發
」，於57年9月2日動工、於58年4月30日興建完成，獲主
管機關發給使用執照，主要用途為店舖、市場、貯藏室，並
於58年5月14日開始營業之事實，有高雄市政府經濟發展局
108年11月15日高市經發市字第10835175800號函、高雄市
建築（57）高市建土築字第1084號建造執照、高雄市建設局
（現改制為高雄市政府工務局建築管理處）（58）高市建土
築使字第260號建築物使用執照暨申請書及中正市場申請設
立之相關資料1份可稽（見本院卷㈠第243頁、第259頁、
本院卷㈢第11頁、第13頁、本院卷㈤第116頁至第139頁）
，足見中正市場1樓與其坐落基地（即系爭土地）於60年3
月30日即因系爭土地售予陳鬧化，致地上建築物與其坐落基
地所有權人各異，惟陳鬧化購得系爭土地時，應已得由市場
營業之外觀，知悉中正市場1樓（包含其內之所有攤位）係
由「中正市場代表人張全發」即中正市場1樓起造人擁有事
實上處分權，並管理、使用、收益中正市場1樓所在基地，
卻仍同意買受系爭土地，並允許中正市場1樓繼續在系爭土
地上營業，應可推認陳鬧化有默許中正市場1樓起造人及其
受讓人（承買人）繼續使用系爭土地之真意存在，以保護其
既得之中正市場1樓管理、使用、收益權能，俾免其權利日
後因系爭土地所有權更異而陷於不安。上開情形既與承租基
地建物前、後，發生土地與地上建築物各別移轉由不同人所
有之情形相類似，揆諸前引說明，應可類推適用民法第426
條之1規定，認中正市場1樓起造人及其受讓人，對系爭土
地有基地租賃權存在，其占有使用系爭土地係有合法權源。
⒊又中正市場1樓起造人所擁有之中正市場1樓事實上處分權
，其權能與所有權尚無二致，只不過不能循登記之方式移轉
，而須透過點交占有之外觀，作為權利移轉之公示方法，倘
前開公示方法已具足使第三人知悉事實上處分權區分後之各
該專有、專用權能範圍，參諸建築物區分所有，係由數人區
分一建築物而各有其一部分，其區分之各部分為獨立之權利
客體，無論其區分方法或為縱的分割、橫的分割，或為二者
交互運用下，將一建築物所有權往上、往下涵攝之範圍予以
分間、分層或分套，使其區分後之空間在構造上及使用上均
具獨立性之法理，應認事實上處分權倘在空間上得以上開方
法區分出構造上及使用上均具獨立性之空間，亦得類推適用
建築物區分所有之規定，承認區分後之事實上處分權得為獨
立交易客體。如前所述，本件B3攤位固非獨立之物權客體，
然中正市場1樓起造人將未辦保存登記建物上劃設40個攤位
後，分別按各該攤位之經濟價值申設房屋稅稅籍，將各該攤
位分售轉交予各承買之攤商經營事業等情，業據證人即中正
市場A7攤位承買人 陳萬傳 之妻 陳蔡夜枝 、中正市場現任主委
邱世明於本院108年度雄簡字第2222號、108年度雄簡字第
2404號證稱中正市場攤位均為自由買賣取得，並以變更攤位
房屋稅籍之方式作為轉讓證明等語明確，有另案言詞辯論筆
錄2份、高雄市房屋稅籍登記表可參（見本院卷㈠第113頁
、本院卷㈤第28頁至第30頁、第142頁至第144頁、第263
頁至第287頁），核其所為已足使各該攤位承買人得在其取
得之攤位範圍內，獲得一可供其專有使用、管理、收益之獨
立空間，達個別經濟上目的，性質上與區分所有建物之專有
部分並無二致，應可類推適用區分所有建物專有部分轉讓之
法理，使各該自中正市場1樓起造人承買攤位者，得繼受取
得專有、專用該區分未辦保存登記建物之權能。中正市場1
樓起造人對系爭土地有基地租賃權存在，已如前述，同理，
B3攤位之承買人就繼受取得專有、專用承買攤位基地之使用
權，亦應同受保護，免受系爭土地所有權人更易影響，得類
推適用基地租賃權及買賣不破租賃之規定，使其對系爭土地
之使用權能對系爭土地受讓人繼續存在。
⒋另被告於59年8月6日以90,000元之價格向中正市場1樓起
造人承買B3攤位，B3攤位之房屋稅籍並於63年4月20日由中
正市場1樓起造人變更登記為被告等情，有中正市場賣渡證
書、B3攤位之房屋稅籍登記表及高雄市稅捐稽徵處新興分處
108年11月7日高市稽新房字第1087821892號函可稽（見本
院卷㈠第111頁、第209頁、本院卷㈣第50頁），應得推認
被告已繼受取得B3攤位之專有、專用權能，就B3攤位坐落之
基地亦有租賃權存在，酌以被告當時係以90,000元承買B3攤
位，並據同為當時期承買攤位之證人陳蔡夜枝證稱90,000元
之價格在當時可以買二棟房子等語，亦有另案言詞辯論筆錄
可參（見本院卷㈤第144頁），足徵被告已支付與租金相當
或更高之對價，復觀諸中正市場賣渡證書第2條亦記載乙方
（即被告）向甲方（即中正市場1樓起造人）買受該攤位以
後，甲方不得再向乙方請求土地價款及租金永久由乙方使用
權等文字（見本院卷㈣第50頁），其締約目的已隱含使被告
繼續占有該不動產，並在被告獲前手點交B3攤位，充分呈現
B3攤位區分事實上處分權之公示外觀之情形下，將之與不動
產登記公示之效果等量齊觀，而得對抗中正市場1樓其餘部
分事實上處分權之繼受人，且系爭行政執行事件之拍賣公告
事項一附表附註欄第5點記載：「建物現況是中正市場，查
封時有攤販占有使用中。……由於攤販是在查封前即占有使
用，且非無權占有，本案拍定後不點交。至於拍定後攤販與
拍定人間之權利義務關係，應循民事訴訟途徑解決。」等文
字，為兩造所不爭，則原告於參與中正市場1樓事實上處分
權拍賣投標時，顯得知悉上情，益徵原告縱使得標，仍未取
得足以表彰其為中正市場1樓事實上處分權人之公示外觀，
遑論以之對抗被告。換言之，原告在此情形下縱有取得中正
市場1樓之事實上處分權，揆諸前揭債權物權化之法理及說
明，其權利範圍亦應予限縮，在該限制範圍內，原告即無從
請求被告騰空返還B3攤位。至於原告主張被告本於買賣之債
權契約取得B3攤位使用權，基於債之相對性原則，不得對抗
原告云云，即不足採。
⒌原告雖又主張被告對B3攤位之永久使用權，倘經法院認屬租
賃，其性質類似不定期租賃，依法應縮短為20年，否則原告
亦得隨時終止兩造間之租賃關係，另未經出租人承諾，不得
轉租或讓與租賃權，否則出租人亦得終止契約等語。惟查，
觀諸B3攤位之賣渡證書及被告提出之其餘攤位賣渡證書，依
證書第1條、第2條記載：「甲方（即中正市場1樓起造人
）新建之高雄市○○區○○里○○市○○○○號○類零售攤
位壹位，雙方議價○元賣渡乙方（即攤位承買人）使用，雙
方同意承諾不得異議（攤位頂面之房屋及地下室不在內）」
、「乙方向甲方買受該攤位以後，甲方不得再向乙方請求土
地價款及租金，永久由乙方使用權」等文字，有民營中正市
場攤位賣渡證書6份可參（見本院卷㈣第50頁、本院卷㈤第
249至262頁），雖賣渡證書使用「永久使用權」等字眼，
惟究其前後約定文義及攤位承買人立約時之真意，應係由攤
位承買人支付金錢對價買斷該攤位對外表彰之專有、專用權
利，其性質容與「無償」使用借貸有間，而近似於「有償」
租賃，另陳鬧化於60年間買受系爭土地時，已得由外觀知悉
該處係作為中正市場營業使用，卻仍買受且允許中正市場繼
續營業，應可推認陳鬧化有默許中正市場1樓起造人繼續使
用土地之真意，並類推適用基地租賃權及買賣不破租賃等規
定，使後續攤位承買人對於系爭土地受讓人仍得主張基地租
賃之使用權繼續存在，業如前述，則被告就B3攤位對系爭土
地既有基地租賃權存在，依民法第425條之1第1項後段及
第449條第3項之規定，契約之期限本不受20年之限制，何
況依民法第440條之規定，租賃物為房屋或租用基地建築房
屋，遲付租金總額須累欠達一定數額，始得合法終止租約，
惟兩造並未先行協議使用土地之對價，並於協議不成，請求
法院酌定（詳後述），自無遲付租金達一定數額而得終止租
賃關係之情。再者，本件係由被告支付金錢對價直接買斷B3
攤位對外表彰之專有、專用權利，與轉租、租賃權讓與之情
形有間，是原告此部分主張，均屬無據。末因本件被告對系
爭土地之使用權源為基地租賃權，業經本院認定如前，則原
告主張倘法院認為使用權係借貸關係，亦為不定期借貸關係
，其得隨時請求返還租賃物及未經同意使第三人使用借用物
，得終止契約等語，亦屬無由。
⒍綜上，被告自前手有償取得B3攤位之專有、專用權能，本於
債權物權化衍生之法理，得允其對抗透過拍賣程序取得中正
市場1樓事實上處分權之原告；被告繼受取得B3攤位之基地
使用權源，亦得類推適用基地租賃及買賣不破租賃之法理，
繼續占有使用系爭土地。從而，被告有足資對抗原告之合法
權源，其拒絕返還B3攤位，為有理由。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有
，數額若干？
⒈按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為
成立要件。此觀民法第179條文義自明。因給付而受利益者
，倘受益人本於合法權源而取得給付利益，其受利益即具法
律上之原因，而無不當得利可言。次按土地所有權人訴請法
院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，為求訴訟之經濟，
雖得合併請求給付地租，惟如土地所有權人於起訴前未向基
地承租人為請求地租之意思表示，即不得溯及請求；倘未經
法院核定地租之數額以前，土地所有權人亦無從請求給付地
租（最高法院103年度台上字第1822號判決意旨參照）。準
此，在買賣不破租賃之情形下，土地所有權人固得依民法第
425條之1第2項規定，於當事人不能協議租金時，請求法
院定租金，惟土地所有權人之地租請求權，應於法院核定地
租之形成判決確定後，始得行使，倘土地所有權人在起訴前
未曾請求承租人請求地租，亦僅得自起訴時起算租金，不得
溯及請求。
⒉經查，被告占有使用B3攤位係有合法權源，且其權利得對抗
原告，業經本院認定如前，則被告自108年3月27日起持續
占有使用B3攤位營業，即有法律上原因，原告依民法第179
條規定，請求被告返還占有使用B3攤位所受相當於租金之不
當得利，自無理由。況強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣
之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於
出賣人之地位，且拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所
發給權利移轉證書之日起，固取得該不動產所有權，惟不動
產所有權取得之同時，不必然亦取得使用收益權。申言之，
不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373
條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而
標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而
標的物已交付者，買受人亦有收益權。從而買賣標的物如尚
未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益，即無利益受損
害之可言，系爭行政執行事件就B3攤位並未辦理點交予原告
，為兩造所不爭執，則原告主張其因被告占有B3攤位而受有
使用利益之損失云云，亦屬無據。
⒊原告另主張縱法院認為被告之B3攤位就系爭土地有租賃關係
之合法使用權源存在，其亦得依租賃關係，請求被告自108
年3月27日起按月給付租金3,000元等語。惟被告否認原告
得再向被告請求給付租金，並以B3攤位之價金已於59年一次
預付等語置辯。經查，原告在本件訴訟審理期間，始終主張
被告無權占用B3攤位，未曾承認被告對系爭土地有租賃關係
存在，在此情形下，自無可能本於租賃之法律關係與被告協
議使用土地之對價，遑論對被告行使租金請求權。揆諸前揭
規定及說明，原告須待訴請法院以形成判決定租金數額確定
後，始得行使租金請求權，惟原告並未為「請求法院定租金
」之聲明，即逕依租賃法律關係求為給付租金，於法未合，
礙難准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被
告將所占用之B3攤位騰空返還予原告，以及依民法第179條
或第425條之1等規定請求被告自108年3月27日起至返還
B3攤位之日止，按月給付原告3,000元，均無理由，應予駁
回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與本件爭點無關亦不影響判決之結果，爰不再逐一
論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國109年12月30日
高雄簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國109年12月31日
書記官蔡靜雯