臺灣高等法院高雄分院92年度上易字第114號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院92年上易字第114號民事判決

裁判日期：民國92年09月30日

裁判案由：給付租金

臺灣高等法院高雄分院民事判決九十二年度上易字第一一四號
上訴人新利鼎生技實業股份有限公司
（原名新利鼎實業股份有限公司）二之一號法定代理人乙○○?
訴訟代理人甲○○?
被上訴人丁○訴訟代理人 謝秋蘭 律師當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十九日臺灣高雄地方法院九十一年訴字第二二三七號第一審判決提起上訴，本院於九十二年九月十七日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）八十八年九月十五日與上訴人訂立租賃契約，將原審共同原告丙○○所有坐落高雄縣○○鄉○○村○○路一八之一七號房屋（下稱系爭房屋）全部出租予上訴人，約定每月租金新台幣（下同）八萬元，租賃期間自八十八年九月十五日起至八十九年九月十五日止，租賃期滿，應上訴人要求租金調整為每月七萬元，但未再簽訂租賃契約書，惟自九十年四月十五日起即不再支付租金，至九十一年六月十五日止，積欠一年二個月租金共計九十八萬元，屢經催討，上訴人均置之不理，爰以起訴狀繕本送達為終止租賃關係之意思表示，租約終止後，扣除押租金十八萬元，上訴人尚積欠被上訴人八十萬元，被上訴人本於租金給付請求權，請求判決：上訴人應給付被上訴人八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：兩造租約期滿後，上訴人曾要求被上訴人續約，又被上訴人承諾就上訴人損壞之熱浸鍍鋅板、磁磚包裝材及修繕費等，列入租約內容或由租金扣除，上訴人乃繼續支付租金，惟被上訴人卻不依誠信處理。復又因租金問題，被上訴人強行換鎖，導致上訴人無法進廠生產，造成重大損失。依民法第四百三十條、第二百六十四條、第二百六十五條之規定在被上訴人未為修繕前，上訴人自得拒絕給付租金。再依土地法第九十七條之規定，被上訴人所收取之租金已超過法定限額，上訴人自可拒絕給付，又因上訴人於承租系爭不動產時，即已明確告知被上訴人係為經營工廠之用，被上訴人卻隱瞞該房屋為農地上之違建且其上建物保存登記面積僅一三八點七六平方公尺，致上訴人於陷於錯誤承租後無法申請營業工廠登記，至營運上受有重大損失，顯違民法第四百二十三條之規定，而有第二百五十四條之一之事由等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人八十萬元，及自九十一年六月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（被上訴人在原審請求遷讓房屋，及原審共同原告丙○○請求給付相當租金之損害部分，經原審判決後，業經確定）。上訴人不服，於本院求為判決：（一）原判決主文第二項部分廢棄。（二）廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：（一）上訴人於八十七年九月十五日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間為一年，迄至八十九年九月十五日止。（二）前揭契約八十九年九月十五日租約到期後，兩造雖未再簽訂契約書，但上訴人仍繼續使用收益租賃物，並每月繳付租金七萬元予被上訴人。（三）上訴人自九十年四月十五日起即未繳納租金。（四）上訴人有押租金十八萬元在被上訴人處。
五、本院判斷：㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相
當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第四百三十條固定有明文。被上訴人否認有拒絕修繕致上訴人熱浸鍍鋅板等受損之情事，且稱上訴人從未通知修繕，而上訴人抗辯租賃物有修繕之需及已通知修繕一事，並未能提出證據以證其說，上訴人抗辯熱浸渡鋅板等受損及修繕費用應從租金中扣除並無可採。上訴人公司復稱：被上訴人於九十年四月間上訴人公司不繳付租金後之一、二個月，即將租賃物換鎖，致上訴人無法進廠生產乙節，為被上訴人所否認。查系爭租賃物始終均由上訴人使用、管理中，為上訴人所承認，證人 林明德 亦證述曾見二個人開小貨車，入工廠搬東西等情（原審卷第五一頁），上訴人未舉證被上訴人有將租賃物換鎖，阻止上訴人使用之情，足見上訴人指被上訴人將租賃物換鎖，致其無法進廠生產云云，委無可採。
㈡依兩造所訂之租約第四條第五項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方
之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」是依兩造所定，上訴人就系爭房屋有裝設設施之必要時，於經過被上訴人同意後，得自行安裝，但於交還房屋時，上訴人應負回復原狀之責。本件上訴人主張：被上訴人要求其加裝天車，是所生費用應抵銷云云。惟有關要求裝設天車0事，被上訴人否認係其所要求，而天車之用途依上訴人所陳，係供上訴人公司吊貨堆放之用（原審卷第七十頁），則其既係供上訴人公司使用，被上訴人應無作此要求之必要，況上訴人就主張有利於己之事實亦未提出證據以實其說，則依前揭法條及契約約定，上訴人就其所增設之天車，僅得取回之，而不可要求償還費用，進而主張抵銷。
㈢上訴人復抗辯被上訴人隱瞞所承租者為農地上之違建，是意思表示有錯誤云云。
惟查：上訴人係自八十七年間即承租位於高雄縣○○鄉○○路十八之十七號之房屋，有上訴人所提之房屋租賃契約書足憑，而該房屋係有登記並取得所有權狀之建物，此亦有該建物所有權狀足參，雖上訴人所利用者尚有未保存登記之部分，惟該已保存登記部分總面積僅一三八‧七六平方公尺，另未保存登記部分總面積達一一二二平方公尺，有房屋稅籍證明書足證，另上訴人於承租當時，亦曾前往看，亦據上訴人陳明（原審卷第六六頁），而上訴人承租該房屋之目的係為營業，是對房屋面積大小、租金應屬在意之事項，是上訴人在所欲承租之房屋登記面積與得使用面積差異如此之大，且在前往察看仍願意承租，並同意租金數額之情形下，對於所使用之部分有部分屬未保存登記之情形，於承租之初應已知悉，再徵之其係資本額逾二億之大型公司，有充足之認知能力，亦無誤為表示之可能，況上訴人為前開租賃之表示時起，迄上訴人表明錯誤之九十二年一月二十四日，亦早已逾一年之除斥期間，依民法第九十條規定，被上訴人亦不得主張撤銷。上訴人再稱所承租之土地實為農地，而非工業用地，導致無法聲請工廠執照云云，徵之前開說明，被上訴人又否認當時係以工廠名義出租，則該土地屬性究為何，即非上訴人得為主張拒絕支付租金之藉口，是上訴人此部份抗辯，洵無可採。
㈣按土地法限制房屋租金，乃鑑於當時賃屋居住者，多屬經濟上弱者，尤其在城市
地方，房地需求更殷，故乃限制租金。如承租人所租，非供居住用途，而主要以供營業、生產之用，即非土地法限制租金之範圍，尤其以原存有租賃關係，嗣因無法律上原因而無權占用之情形，更無土地法九十七條第一項之適用，否則無異鼓勵非法占用，就使用標的物之對價，捨棄正當權利人，而保護無合法權利之占用人，自非立法原意。兩造先前租賃之租金每月尚且為七萬元，則除非另有約定，或經法院核減，否則於租賃關係消滅後，上訴人仍占有租賃物，致出租人發生損害，則得請求損害賠償之金額，當不受土地法規定之最高租額之限制，而得以上訴人所受利益為度，據實請求。兩造之租賃係於九十一年六月十七日終止，上訴人自九十年四月十五日起即未再繳租，而租金每月為七萬元，為不爭之事實，是而被上訴人請求被告給付自九十年四月十五日起，按每月七萬元並扣除押金十八萬元計算之租金八十萬元，自屬有據。上訴人以該租金應受土地法九十七條第一項之限制云云，非但該租金係依約定所為之合意，且非不當得利之損害金，上訴人徒以原審就損害金之判決（原判決主文第三項）係定每月四萬四千五百廿三元之給付額（即未依本院上述原則），據以爭執租金額亦應比照，核非有據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃關係請求上訴人給付自九十年四月十五日至九十一年六月十五日止，每個月以七萬元計算之（扣除押金十八萬元）積欠租金八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年九月三十日
民事第六庭~B1審判長法官許明進~B2法官謝肅珍~B3法官張明振正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年十月二日~B法院書記官呂素珍
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