裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第444號民事判決
裁判日期：民國93年11月26日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第四四四號
原告丁○○被告甲○○
丙○○兼右二人訴訟代理人乙○○右當事人間給付租金等事件，本院於民國九十三年十月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告甲○○、丙○○應給付原告新台幣陸拾貳萬參仟玖佰玖拾柒元，及自民國九十三年十月一日起按月給付原告新台幣壹萬肆仟柒佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、丙○○負擔十分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元及自民國九十三年十月一日起按月給付四萬元相當於租金數額予原告。並陳述：
⑴被告甲○○、丙○○位於台北市○○○路○○○號及三五一號的兩棟房屋，係坐
落於○○區○○○○段五○七至五一二地號等六筆土地上，原告所有權之部分共有五十五平方公尺，被告將房屋出租給他人，每月收取新台幣（下同）十萬元房屋租金。被告房屋自九十年五月起就佔用原告土地所有權面積共五十五平方公尺，原告請求被告給付每月租金四萬元，另請求給付自九十年五月一日起至九十三年九月三十日止之不當得利及每月給付土地租金。
⑵租金的計算式如下：
①五○七地號：一五平方公尺×每平方公尺土地公告地價二十萬八千二百二十元②五○八地號：九二平方公尺×每平方公尺土地公告地價二十萬八千二百二十元③五○九地號：四八平方公尺×每平方公尺土地公告地價二十萬七千六百元×原④五一○地號：六平方公尺×每平方公尺土地公告地價二十萬七千六百元×原告⑤五一一地號：一一平方公尺×每平方公尺土地公告地價三十五萬八千四百元×⑥五一二地號：七平方公尺×每平方公尺土地公告地價三十五萬八千四百元×原⑶原告僅請求按每月四萬元計算，自九十年五月一日起至九十三年九月三十日止，
二、被告聲明：原告之訴駁回。並陳述：⑴系爭坐落台北市○○區○○段三小段第五Ｏ三、五Ｏ四、五Ｏ七、五Ｏ八、五Ｏ
九、五一Ｏ、五一一及五一二地號八筆土地，其中五Ｏ七、五Ｏ八、五Ｏ九、五一Ｏ、五一一及五一二地號之土地上建有未辦理保存登記之房屋二間，門牌號碼為台北市○○○路○○○號及三五一號（五Ｏ三及五Ｏ四地號上建物為第三人所有）。上開土地及建物均係原告及被告甲○○、丙○○先祖所留傳。多年前被告甲○○、丙○○之外祖母 蘇洪足妹 （即原告之母）為免祖產日後發生爭議，將系爭土地及其他土地陸續登記至原告及被告甲○○、丙○○名下。系爭土地上二間房屋則由外祖母蘇洪足妹居住及出租（外祖母居住三四九號二樓，已三十餘年，三四九號一樓及三五一號則分別出租與第三人 戴天賜 、 林再茂 ），租金全部由外祖母蘇洪足妹收取供作生活費，原告及被告甲○○、丙○○分別就系爭土地之應有部分負擔地價稅。亦即原告及被告甲○○、丙○○係以繳納地價稅，而無償由外祖母蘇洪足妹使用、出租系爭土地暨地上建物之方式，奉養外祖母蘇洪足妹。⑵被告甲○○、丙○○之外祖母蘇洪足妹將系爭土地過戶至原告及被告甲○○、丙
○○名下，系爭土地上二間房屋一直仍由外祖母蘇洪足妹居住及出租。蘇洪足妹將系爭土地過戶至原告及被告甲○○、丙○○名下時，彼此即有合意，於該二間祖先遺留之房屋得使用期限內得使用系爭土地，原告及被告甲○○、丙○○不對房屋所有人收取代價，此由原告及被告甲○○、丙○○多年來均未收取代價，無償提供土地予房屋所有人使用，即可明瞭。原告在多年後忽然主張要收取租金，不但違背前述合意，更無視其對於母親蘇洪足妹之奉養義務與承諾，實有未合。⑶近年來由於蘇洪足妹逐漸年邁（現已高齡九十四），無力自行處理出租、收取租
金事宜，故而委由女婿即被告乙○○代為處理。九十年間蘇洪足妹雖將上述二間房屋贈與被告甲○○、丙○○，但該二間房屋仍由蘇洪足妹居住，出租、收取租金以奉養蘇洪足妹之事宜，由於被告甲○○與丙○○居住國外，故仍由被告乙○○代為處理。被告乙○○代理收取之房租，完全用來奉養蘇洪足妹，事實上由於蘇洪足妹年邁生病，住院治療，出院後定期回診，需要相當龐大之醫藥費，被告乙○○代為收取租金尚不足以資應，原告置之不理，亦均由被告乙○○夫妻支付。原告指訴被告乙○○將上述二間房屋出租而將租金據為己有云云，與事實完全不符，原告於九十二年間以侵占罪嫌提出告訴，亦經檢察官不起訴處分在案。
⑷系爭土地雖於多年前已移轉登記為原告及被告甲○○、丙○○共有，地上二間房
屋亦贈與被告甲○○與丙○○。但系爭土地暨二間房屋仍充為外祖母養老之用，於外祖母有生之年，兩造自不應處分、變賣系爭土地。原告另案請求將系爭土地予以變賣（鈞院九十一年度士調字第八八號事件），由於買受人對外祖母並無奉養之義務，買受土地後可能要求給付使用土地之代價，甚至要求拆屋還地，勢必使外祖母添生困擾，甚至面臨訟累。外祖母已高齡九十四，目前更臥病在床，卻須面臨其居住三十餘年養老之地將遭變賣與外人之處境，情何以堪。因此被告甲○○、丙○○不同意原告變賣系爭土地之要求。被告甲○○與丙○○並無和原告訂立土地租賃契約之義務，原告要求被告與之訂立租賃契約，並按每月依四萬元給付土地租金，自屬無據。
⑸縱然認為被告應給付租金，惟查
①原告主張按土地法所定之法定租金四％計算租金，依據土地法第一百零五條準
用同法第九十七條規定，法定之租金限額係依據土地之申報價額為準，並非以土地公告現值為準。原告依公告公告現值四％計算租金，於法不合。
②系爭房屋為二層樓舊洋房位在大稻埕歷史風貌特定專用區內，依據大稻埕歷史
風貌特定專用區都市設計管制要點規定，僅得依建築物之原貌重建，重建時必須依據史料考證所得原始建築物所使用之傳統工法、建材、細部裝飾及空間型態重建，因此房屋重建可能性及重建之商業價值降低，土地重新開發使用及其商業價值大為低落，故土地市價遠低於公告現值，原告依土地公告現值四％計算租金，顯然過高。
⑹系爭土地之地價稅依法本應由原告及被告甲○○、丙○○各按其應有部分繳納，
原告無權請求被告為其繳納。其請求被告償還其九十年度及九十一年度繳納之地價稅九萬七千二百三十八元，尤屬無據。
三、兩造不爭執之點：⑴坐落台北市○○區○○段三小段五○三、五○四、五○七、五○八、五○九、五
一○、五一一及五一二地號八筆土地，其中五○七、五○八、五○九、五一○、五一一及五一二地號之土地上建有未辦理保存登記之房屋二間，門牌號碼為台北市○○○路○○○號及三五一號（五○三及五○四地號上建物為第三人所有）。⑵依卷內所附之土地登記簿謄本所示，前揭五○七、五○八、五○九、五一○地號
四筆土地，土地所有權人為原告七分之二、被告甲○○十四分之五、被告丙○○十四分之五。另五一一及五一二二地號二筆土地，土地所有權人為原告二分之一、被告甲○○、丙○○各四分之一（土地登記簿謄本見本院卷第八頁至第十三頁、第十八頁至第二三頁）。門牌號碼台北市○○○路○○○號及三五一號房屋並未辦理保存登記，由原所有權人蘇洪足妹於九十年四月十八日間贈與予被告甲○○、丙○○共有，有贈與契約附卷可參，目前該二棟建物所有權人為被告甲○○、丙○○（見本院卷第六七頁至第七二頁）。
⑶經本院會同地政事務所人員前往現場測量之結果：台北市○○○路○○○號房屋
占用五○七地號土地十五平方公尺、五○八地號土地九二平方公尺；另台北市○○○路○○○號房屋占用五○九地號土地四○平方公尺、五一○地號土地六平方公尺、五一一地號土地十一平方公尺、五一二地號土地七平方公尺，有土地複丈成果圖可參（如附圖所示）。
四、本件經協商及整理爭點後，兩造之爭執點在於：⑴原告請求被告三人應給付自九十年五月一日起至九十三年九月三十日止，每月以
相當於租金四萬元計算即一百六十萬元，有無理由？⑵自九十三年十月一日起，被告三人是否應按月給付原告相當於租金四萬元？
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」民法第一百七十九條前段定有明文。經查：⑴民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，可以成立不當得利。被告甲○○、丙○○共有之前揭台北市○○○路○○○號、三五一號房屋，超越其二人對於土地所有權應有部分之權利範圍而為使用收益，其獲有占用土地之利益，而使得同樣為土地共有人之一之原告，無法對於土地為使用收益，對原告而言，可依不當得利返還請求權之規定，請求被告甲○○、丙○○二人返還相當於租金之不當得利。⑵至於被告甲○○二人抗辯，當初有約定現存之房屋可以無償使用土地云云，惟就此抗辯事由，被告甲○○二人並無法舉證有約定之事實存在，此項抗辯即非可取。⑶被告甲○○二人又抗辯，所有房屋收取之租金均係供原告之母蘇洪足妹生活費用途云云，就此被告未舉證以明之，且對於原告之母蘇洪足妹之生活照顧花費，各個扶養義務人間（扶養義務人有被告甲○○二人之母及原告）究竟如何分擔，係另一問題，應另循途徑解決之，其於本訴中提出抗辯尚非可採。⑷再按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。另平均地權條例第十六條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，本件應以公告地價百分之八十為其申報地價；另依公告地價查詢表所示（附卷），九十年五月一日起至九十二年十二月三十一日止，五○七、五○八地號每平方公尺為九萬七千一百零六元、五○九、五一○地號每平方公尺為九萬六千八百五十六元、五一一、五一二地號每平方公尺為十六萬八千七百元，而自九十三年一月一日起公告地價有所調整，即五○七、五○八地號每平方公尺為九萬三千二百零八元、五○九、五一○地號每平方公尺為九萬二千九百四十四元、五一一、五一二地號每平方公尺為十六萬一千元，應以此公告地價之百分八十計算其申報地價。另系爭土地坐落台北市○○○路○段，屬於大稻埕商圈，商業繁華，交通便利，生活機能佳等一切狀況，本院認為以系爭土地申報地價年息百分之四計算相當於租金之標準為適當。茲析述不當得利金額如下：
１自九十年五月一日起至九十三年九月三十日止之不當得利數額：
①自九十年五月一日起至九十二年十二月三十一日（共三十二個月）止之不當得利數額（元以下均四捨五入）：
五○七地號：97106元×80％×15平方公尺×4％×32/12×2/7=35513元五○八地號：97106元×80％×92平方公尺×4％×32/12×2/7=217814元五○九地號：96856元×80％×40平方公尺×4％×32/12×2/7=94458元五一○地號：96856元×80％×6平方公尺×4％×32/12×2/7=14169元五一一地號：168700元×80％×11平方公尺×4％×32/12×1/2=79177元五一二地號：168700元×80％×7平方公尺×4％×32/12×1/2=50385元小結：35513元＋217814元＋94458元＋14169元＋79177元＋50385元＝491516元②自九十三年一月一日起至九十三年九月三十一日止（共九個月）
五○七地號：93208元×80％×15平方公尺×4％×9/12×2/7=9587元五○八地號：93208元×80％×92平方公尺×4％×9/12×2/7=58801元五○九地號：92944元×80％×40平方公尺×4％×9/12×2/7=25493元五一○地號：92944元×80％×6平方公尺×4％×9/12×2/7=3824元五一一地號：161000元×80％×11平方公尺×4％×9/12×1/2=21252元五一二地號：161000元×80％×7平方公尺×4％×9/12×1/2=13524元小結：9587元＋58801元＋25493元＋3824元＋21252元＋13524元＝132481元共計六十二萬三千九百九十七元（000000＋132481＝623997元）２自九十三年十月一日起按月給付之不當得利數額：
五○七地號：93208元×80％×15平方公尺×4％×1/12×2/7=1065元五○八地號：93208元×80％×92平方公尺×4％×1/12×2/7=6533元五○九地號：92944元×80％×40平方公尺×4％×1/12×2/7=2833元五一○地號：92944元×80％×6平方公尺×4％×1/12×2/7=425元五一一地號：161000元×80％×11平方公尺×4％×1/12×1/2=2361元五一二地號：161000元×80％×7平方公尺×4％×1/12×1/2=1503元小結：1065元＋6533元＋2833元＋425元＋2361元＋1503元＝14720元
六、被告乙○○部分：被告乙○○並非系爭土地及房屋之所有權人，原告主張其應返還不當得利，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依不當得利返還請求權之規定，請求被告甲○○、丙○○二人返還自九十年五月一日起至九十三年九月三十日止不當得利數額六十二萬三千九百九十七元，及自九十三年十月一日起，按月給付一萬四千七百二十元，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國九十三年十一月二十六日
民事第一庭法官呂淑玲正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十一月二十六日
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