裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第1155號民事判決
裁判日期：民國89年10月09日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第一一五五號
原告甲○○○訴訟代理人 謝信義 律師複代理人 曾清永 律師送達代收人謝信義律師被告乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段二小段○二六九之○○二八地號基地上建號○一四三五號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○弄○○號三層樓房屋壹棟遷讓返還予原告。
被告應自民國八十七年七月八日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣壹仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣參拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾肆萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落高雄市○○區○○段二小段○二六九之○○二八地號基地上建號○一四三五號門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○巷○○弄○○號三層樓房屋壹棟，全部遷讓交還與原告。
（二）被告應自民國八十七年七月八日起至遷讓完畢之日止，按月給付原告新台幣（下同）三千七百五十元。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落高雄市○○區○○段二小段○二六九之○○二八地號基地上建號○一四三五號，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○弄○○號三層樓房屋壹棟，總面積一○二點五四平方公尺，係原告於八十七年六月二十六日向訴外人 李興輝 購買，並於同年七月八日登記完畢。惟被告無正當權源占有系爭房屋，迭經原告請求遷讓，均遭拒絕。又被告占用系爭房屋並未給付相當對價，原告自得請求被告給付自八十七年七月八日起至遷讓房屋之日止，按月依房屋價值九十萬元之年利率百分之五計算之使用補償費，每月三千七百五十元。為此依民法第七百六十七條及第一百七十九條提起本件訴訟。
（二）對於被告抗辯之陳述：
１、系爭房屋事原告向訴外人李興輝購買，而李興輝係向法院拍賣買得。鈞院八十四年訴字第六○七號判決理由是基於債之法律關係，被告不得以之對抗原告。
２、系爭房屋係訴外人重新開發建設股份有限公司（下稱重新公司）於八十四年間因清償票款事件，經債權人 林重守 等向鈞院聲請強制執行，並經鈞院八十四年度執字第五○五九號執行拍賣，由李興輝拍得後出售予原告，並辦妥所有權移轉登記。被告與重新公司間之訴訟雖獲勝訴判決，然其未為所有權移轉登記前，僅取得移轉所有權之權利，屬於債之關係，而原告係基於所有權之法律關係請求被告遷讓房屋，被告不得以該判決對抗原告。
三、證據：提出土地、建物登記謄本、戶籍謄本、契稅繳款書各一件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）請求駁回原告之訴。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋及其基地係被告於八十二年十一月十日向訴外人 李麗朱 購買，而李麗朱乃向重新公司購買，八十二年十一月二十六日付清價金後，會同李麗朱到重新公司換約，被告買受系爭房屋之契約書如鈞院八十四年訴字第六○七號所有權移轉登記案卷起訴狀所附之買賣契約書，證明系爭房屋係被告向李麗朱購買。被告當時係以預售屋方式購買，據該公司已於八十二年十一月七日因故停工，致尚有部分工程未完工，而由被告自行出資完工，被告因此乃未兌現交付李麗朱作為房屋價款之二張本票，李麗朱也曾聲請該二張本票之強制執行，目前伊尚未兌現系爭二張本票共八十五萬元。
（二）八十四年間被告訴請重新公司移轉交付系爭房屋獲勝訴判決，且房屋起造人實際已更為被告，但因已遭訴外人聲請假扣押致未能辦理變更登記為所有權人。
惟被告已繳清所有工程款項，亦無任何貸款設定抵押，因此系爭房屋應為被告所有，已非屬重新公司，被告依法應受保護。
（三）李興輝是李麗朱之兄，也是重新公司總經理，而他與董事長有瓜葛，於是被告買受之系爭房屋又被重新公司拍賣掉。李興輝曾告訴被告系爭房屋乃給原告作擔保之用，不知李興輝為何將所有權移轉給原告。
三、證據：提出不動產買賣契約憑證、本院八十四年度票字第二七六二號民事裁定、八十四年訴字第六○七號民事判決、判決確定證明書、預定建物、土地買賣契約書、土地、建物登記謄本各一件、自建費用收據八紙、房屋稅繳款書六紙為證，並聲請訊問證人李興輝、 吳文德 。
參、本院依職權調閱本院八十四年訴字第六○七號、八十四年度執字第五○五九號強制執行卷，並勘驗現場。
理由
一、原告主張系爭房屋係原告於八十七年六月二十六日向訴外人李興輝購買，並於同年七月八日移轉登記為原告所有。惟被告無正當權源占有系爭房屋，迭經原告請求遷讓，均遭拒絕。又被告占用系爭房屋並未給付相當對價，為此依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並自八十七年七月八日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告三千七百五十元等語。被告則以系爭房屋及其基地係被告於八十二年十一月十日向訴外人李麗朱購買，而李麗朱乃向重新公司購買，八十二年十一月二十六日付清價金後，會同李麗朱到重新公司換約，當時係以購買預售屋，但該公司於八十二年十一月七日因故停工，致尚有部分工程未完工，而由被告自行出資完工。八十四年間被告訴請重新公司移轉交付系爭房屋已獲勝訴判決，且房屋起造人實際已更為被告，但因已遭訴外人聲請假扣押致未能辦理變更登記為所有權人。惟被告已繳清所有工程款項，亦無任何貸款設定抵押，因此系爭房屋應為被告所有。李興輝曾告訴被告系爭房屋乃給原告作擔保之用，不知李興輝為何將所有權移轉給原告等語資為抗辯。
二、查原告主張系爭房屋係原告於八十七年六月二十六日向訴外人李興輝購買，並於同年七月八日移轉登記為原告所有，而李興輝乃於八十四年間向本院標得系爭房屋之事實，業據原告提出土地、建物登記謄本、戶籍謄本、契稅繳款書各一件為證，且為被告所不爭執，並經本院依職權調閱八十四年度執字第五○五九號卷，核屬相符，堪信原告主張為真實。被告雖以前揭情詞置辯，惟按依土地法所為之登記有絕對效力，土地法第四十三條定有明文。經查被告所辯系爭房屋係其向李麗朱購買，被告於付清價金後，會同李麗朱至重新公司更換系爭房屋及土地預定買賣契約，嗣系爭房屋並未完工，而由被告雇工興建完成，又被告於八十四年間訴請重新公司移轉交付系爭房屋已獲勝訴判決，且房屋起造人已變更為被告乙節，固據被告提出不動產買賣契約憑證、八十四年訴字第六○七號民事判決、判決確定證明書、預定建物、土地買賣契約書、土地、建物登記謄本各一件、自建費用收據八紙、房屋稅繳款書六紙為證，且為原告所不爭執，並經本院依職權調閱本院八十四年訴字第六○七號卷核閱屬實，雖堪信為真實，惟依本院八十四年訴字第六○七號民事判決內容所載，被告係依照買賣之債權法律關係提起該訴訟，所獲勝訴判決結果僅係訴外人重新公司應將系爭房屋交付並辦理所有權移轉登記予被告，核該判決效力僅存在於被告與訴外人重新公司，而不及於原告或他人，且系爭房屋及土地買賣契約既屬債權契約，則被告本於該買賣契約所得主張之權利，亦僅得對抗該契約之當事人而不及於他人。況系爭房屋係由訴外人李興輝向本院標購所得，再出售予原告，顯見兩造間並無任何債權債務關係，被告並無得對原告主張有權占有之權源或情事，且被告雖為系爭房屋之起造人，但仍非依土地法所登記之所有權人。而原告既已依土地法之登記而取得系爭房屋所有權，自具有排他之效力，是被告以系爭房屋業經本院八十四年訴字第六○七號判決被告勝訴，且系爭房屋乃其另行雇工興建完成，房屋起造人已變更為被告為由，辯稱系爭房屋為其所有云云，自屬無據，並不足採。再查系爭房屋係前所有權人李興輝移轉登記為原告所有以抵償李興輝之欠債乙節，有李興輝提出之民事呈請狀在卷可稽，復為被告所不爭執，核與證人即陪同被告前往找尋李興輝之被告妻舅吳文德陳稱：伊陪被告去找李興輝，就伊聽到的意思好像李興輝將他房子移轉給別人抵債等語相符，顯見李興輝乃將系爭房屋所有權移轉登記為原告所有以清償其所欠原告債務，並非將系爭房地作為李興輝積欠原告債務之擔保而屬不動產讓與擔保甚明，益證原告確實取得系爭房屋所有權無訛，是被告辯稱系爭房屋乃李興輝給原告作擔保之用云云，同屬無據，自不足採。
三、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段有明文規定。查原告既已取得系爭房地所有權，且被告復無得以對抗原告占有系爭房屋之正當權源，被告占有系爭房屋自屬無權占有，從而原告本於系爭房屋之所有權，依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋即屬有據，應予准許。
四、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第一百七十九條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參，且房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。查被告既無權占有系爭房屋全部，自係侵害原告權利，原告主張被告因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。惟城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。所謂建築物價額，係依該管縣市地政機關估定之價額。有土地法第九十七條第一項、同法施行法第二十五條可資參照。且租金之數額，除以基地申報地價及建築物價額為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰（房）地租金相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息百分之十之最高額（參照最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例）。經查系爭房屋目前尚無管轄縣市地政機關估定之價額，且被告對於原告主張系爭房屋價值九十萬元乙節，並不爭執，依此計算，參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌系爭房屋系爭房屋坐落於高雄市○○區○○段二小段○二六九之○○二八地號基地上，為三層樓房屋，總面積僅一○二點五四平方公尺，有原告提出之土地及建物登記謄本附卷可按，又系爭房屋一樓前有一中庭空地，面向興楠路一五一巷左邊為一死巷面臨約六米巷道，對面為五層樓公寓，同側均為獨棟式建築，為一寧靜住宅社區等情狀，亦有本院勘驗筆錄在卷可參，因認原告請求被告給付按系爭房屋價值年息百分之二之相當於租金之不當得利方屬適當。從而原告依不當得利規定，請求被告自原告取得系爭房屋所有權之日即八十七年七月八日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告一千五百元（000000×０．０２÷１２＝１５００）為有理由，應予准許，其逾此部分之請求尚屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為假執行，經核就原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月九日
台灣高雄地方法院民事第六庭~B法官林雯娟右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月九日~B法院書記官洪烽崇