臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第2030號
法定代理人 黃燕飛
訴訟代理人 朱逸韻
訴訟代理人 蔡岳璁
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年11月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬零貳佰元，及自民國100年5月16
日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元（即原告繳納之第一審裁判費），由
被告負擔。
本判決得假執行；但被告以新臺幣伍拾玖萬陸仟柒佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠被告係中友御品社區之區分所有權人（門牌號碼：臺中市
○○區○○街○○○號1樓、2樓之1、3樓之1、4樓之1、2樓
之2、3樓之2、4樓之2），管理費以坪數計算，每坪新臺
幣（下同）25元，共1,816坪，每兩個月為一期，每期應
繳管理費為45,400元。被告自民國98年1月1日起至100年2
月28日止未按期給付管理費，已逾2期以上，合計590,200
元。原告經定相當期間催告被告給付，惟其迄未清償。為
此，依公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟，並聲
明：⒈被告應給付原告590,200元，及自支付命令送達之
翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⒉訴
訟費用由被告負擔。（按原告原請求本院依督促程序發支
付命令，經被告提出異議，乃以原告支付命令之聲請視為
起訴）
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告於本件訴訟以前，即有拒繳管理費之情事，而於前
案另為原告起訴請求給付管理費（鈞院98年度中簡字第
1693號），被告於該案答辯意旨稱原告未提供服務而拒
付管理費，惟經鈞院審理後以「三、…被告雖辯稱原告
未善盡管理之責，惟按區分所有權人依區分所有權人會
議決議有繳交公共基金之義務，公寓大廈管理條例第18
條第1項第2款定有明文，足見決定區分所有權人繳納管
理費用之多寡，係由區分所有權人召集之區分所有權人
會議所決定，管理委員會僅係代為執行全體共有人決議
之事項，則管理委員會之職務與管理費之收取並非源於
同一雙務契約，二者間並無對待給付之關係，亦無同時
履行抗辯之適用。是被告執此事由拒絕給付管理費，顯
無理由。」而為被告敗訴，命被告給付管理費，被告並
未對該判決提起上訴，堪認上開判決理由，對於本件兩
造及鈞院均有爭點效之效力，被告仍執前詞拒絕給付管
理費，亦與訴訟上之誠信原則有違。
⒉被告所稱「小公」，係指臺中市○○區○○段4319建號
建物（以下稱4319建號建物），其登記共有情形為臺中
市○○區○○街○○○號1樓、2樓之1、3樓之1、4樓之1、
2樓之2、3樓之2、4樓之2共計7戶所共有，而該7戶全為
被告所有，因此4319建號建物（小公）被告之應有部分
比例為百分之百，實際上僅為被告使用，在計算管理費
時將4319建號建物面積算入被告所有7戶之面積，並未
違反公平原則。而被告於本件訴訟以前，即有拒繳管理
費之情事，於前案另為原告起訴請求給付管理費（第二
審案號：臺灣高等法院臺中分院96年度上易字第279號
），被告於該案答辯意旨，亦稱原告（於該案為被上訴
人）對被告（於該案為上訴人）收取管理費僅能○○○
區○○街○○○號1樓、2樓之1、3樓之1、4樓之1、2樓之2
、3樓之2、4樓之2共計7戶登記總面積計算，不可將共
同使用面積計入云云。對此，臺灣高等法院臺中分院96
年度上易字第279號判決認為：「按中友御品社區九十
一年度區分所有權人會議紀錄：依建物登記謄本所載之
主要用途，辦公用為每坪收取管理費25元。雖上訴人在
本院審理中抗辯，上開91年之區分所有權人會議決議，
僅區分辦公及住家中用，非決議其面積計算云云，惟公
寓大廈除別有決議外，一般恆以登記簿所記載面積比例
為計算，未再區分大公、小公，況上訴人既為建設公司
，對於其面積與公共基金負擔，遠比一般住戶精於計算
，況於上開會議後，上訴人亦按照登記簿所記載面積繳
納，為上訴人在原審所不否認，並列入不爭事項，其事
後再翻異，顯不足取。是依上訴人所有系爭建物登記謄
本建物面積應為登記總面積加計共同使用面積計算之，
上訴人僅以登記總面積，而未包括共同使用面積，予以
計算管理費茲為抗辯，並非可採納。故上訴人主張抵銷
，並非可採。被上訴人以總面積加計共同使用面積，總
計坪數以每坪25元請求上訴人給付管理費，為有理由。
」（詳參判決書第9頁），判決原告勝訴。是依前述確
定判決所認，被告所有系爭建物登記謄本建物面積應為
「登記總面積加計共同使用面積計算之」，而不得主張
不計共同使用面積之部分。此堪認前述理由，對於本件
兩造及鈞院均有爭點效之效力，被告仍執前詞主張關於
管理費之收取計算標準，應扣除小公部分面積云云，為
與前開確定判決理由與結論相異之主張，亦與訴訟上之
誠信原則有違。
⒊該4319建號建物（小公）實際上僅有被告可使用，其水
電供應，亦僅百分之百持份該建物之被告享受其利益，
實際上已失共有部分、共用部分之性質，而有被告專用
之實。是以被告辯稱原告收取管理費卻只支付大公區域
之水電費，對於小公區域內之水電費卻不支付管理，據
此主張管理費之收取計算標準，應扣除小公部分面積云
云，尤非可採。關於4319建號建物（小公）水電費，依
鈞院98年度簡上字第326號確定判決，論斷應由被告繳
納，而駁回被告關於該建物水電費用由原告自管理費中
統一繳納之主張。被告辯稱原告收取管理費卻僅支付同
段4320建號建物（以下稱4320建號建物）即「大公」區
域之水電費，卻未負擔「小公」區域內之水電費，據此
主張管理費之收取計算標準，應扣除「小公」部分面積
云云，尚無可採。
⒋被告雖辯稱4319建號之騎樓部分非被告專用云云，惟被
告所有之騎樓，因實際上被告所有7戶內其中部分出租
與補教業者，騎樓多供被告以及承租人（補教業者）所
招攬之學生通行出入使用，此亦屬於被告使用騎樓之利
益。縱認4319建號之騎樓因事實上有其他行人通行使用
，然被告所有系爭7戶應繳管理費為每坪25元，較一般
住戶應繳管理費每坪50元，減少一半，已考量被告之權
益。被告猶爭執管理費之收取方法顯失公平云云，誠無
理由。
⒌被告如認為社區管理費之收費標準顯失不公，應依民法
第820條第2項規定聲請法院裁定變更之。
被告抗辯：
㈠中友御品社區計有A、B、C等三棟大樓，B、C兩棟屬於住
宅大樓，被告所有門牌號碼為臺中市○○區○○街○○○號1
樓、2樓之1、3樓之1、4樓之1、2樓之2、3樓之2、4樓之2
房屋則位於A棟，為辦公大樓之性質，上開辦公大樓中，
亦有共同使用部分即4319建號建物（面積659.53平方公尺
，即「小公」），至於其餘A棟之各樓層則仍為住宅大樓
，而整體中友御品社區之共同使用部分為4320建號建物（
面積9355.19平方公尺，即「大公」）。而原告依91年區
分所有權人會議決議所通過之中友御品住戶規約第14條約
定：「管理費之來源：1、本社區各住（業）戶繳交之管
理費。其計算方式以基本費乘上各戶坪數所得費用計算之
。」主張被告應給付管理費590,200元。惟查，系爭規約
約定關於管理費之計算方式係以各戶坪數為基礎，所謂之
「各戶坪數」應係各戶之「專有部分坪數」加上「大公坪
數」；本件就系爭社區之情形，因當時被告與建商合建而
分得系爭作為辦公室使用之建物，而須分擔「小公」區域
管理費，但就專有部分與持分之大公部分，被告各單位持
分大公之比例與其他區分所有建物之持分比例大致相同，
故在計算管理費時，自應比照其他住戶以「專有部分坪數
」加「大公坪數」方為合理、公平。
㈡另依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，原告有共有及
共有部分之清潔維護義務，但原告並未對被告所有之辦公
區為管理、打掃及負責其他維護管理等行政庶務，被告所
有之辦公區域所有管理，皆由被告另行委託他人管理與清
潔。換言之，既然原告依被告所有之全部坪數收取管理費
，在管理服務上自不應有所區別。然被告與住戶實際用益
狀態與實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，原告
收取管理費卻僅支付「大公」區域之水電費，對於「小公
」區域內之水電費卻未負擔，亦未管理，故系爭關於管理
費計收方式，自應扣除被告所有之「小公」部分，方屬公
平合理。
㈢鈞院98年度簡上字第326號判決，認定系爭被告所有之「
小公」區域須由被告自行管理維護及負擔水電費，故自判
決確定時起，依情事變更原則及使用者付費之法理，於計
算管理費時，理應將「小公」坪數予以扣除，且被告所持
有系爭7戶建物所持分之「大公」比例超過樓上住戶持份
「大公」之比例，於扣除「小公」後，所依照「大公」坪
數加上專有部分坪數，所繳之管理費尚屬合理且公平。
㈣系爭規約關於管理費計收方式顯不公平，被告之前所繳交
之管理費皆未扣除「小公」面積之金額，被告自93年12月
1日起至97年12月31日止（共49個月），共計溢繳244,396
元（199.507坪×25×49＝244,396.3），被告上開溢繳部
分與本案原告請求亦無不能或不宜抵銷之情事，故被告就
溢繳244,396元部分，依民法第334條規定主張抵銷。本件
被告自98年1月1日起至100年2月28日止，未按其應有部分
繳交管理費計590,200元部分，自應扣除「小公」面積後
重新核算，核算結果被告僅應繳交460,538元，並應就上
開244,396元部分抵銷，即原告僅能請求被告給付216,142
元（計算式：460,538-244,396=216,412）
㈤4319建號建物之騎樓（面積124.16平方公尺）雖登記為被
告所有，屬「小公」區域之一部，但究其實際仍係中友御
品社區之「大公」。就系爭騎樓而言，一來係樓上建物之
基礎，二來亦提供予全體住戶及一般民眾通行之用，且依
照公寓大廈管理條例第7條規定「公寓大廈共用部分不得
獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定
專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個
專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○
區○○巷道、防火巷弄。…。」本件騎樓部分即應屬於社
區之「大公」，而不得做為約定專用部分，故就騎樓之管
理維護及電費，即應由原告負擔，被告代繳多年，被告主
張予以抵銷被告應繳之管理費。
㈥並聲明：⒈駁回原告之訴；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如
受不利之判決，願供擔保免為假執行。
貳、得心證之理由：
原告主張被告係中友御品社區之區分所有權人（門牌號碼為
臺中市○○區○○街○○○號1樓、2樓之1、3樓之1、4樓之1、
2樓之2、3樓之2、4樓之2，以下簡稱被告所有7戶建物），
管理費以坪數計算，每坪25元，每兩個月為一期，被告自98
年1月1日起至100年2月28日止未按期給付管理費等事實，為
被告所不爭執，可信為真實。
至於原告主張被告之建物共1,816坪（即被告所有7戶建物面
積＋4319建號建物面積＋4320建號建物被告之應有部分面積
之總合），每坪以25元計算，每期應繳管理費為45,400元，
被告自98年1月1日起至100年2月28日止未按期給付管理費，
合計積欠590,200元乙節，則為被告所否認，其並以上開情
詞置辯。經查：
㈠中友御品社區計有A、B、C等三棟大樓，B、C兩棟屬於住
宅大樓，被告所有7戶建物位於A棟，為辦公大樓之性質，
該辦公大樓中，亦有共同使用部分即4319建號建物（面積
659.53平方公尺，即被告所稱之「小公」），至於其餘A
棟之各樓層則仍為住宅大樓，而整體中友御品社區之共同
使用部分為4320建號建物（面積9355.19平方公尺，即被
告所稱之「大公」），此為兩造所不爭執。
㈡中友御品住戶規約第14條約定：「管理費之來源：⒈本社
區各住（業）戶繳交之管理費。其計算方式以基本費乘上
各戶坪數所得費用計算之。⒉各項公共設施公設使用管理
辦法之收入。⒊利息及其他收入。」（卷附之該住戶規約
參照）。其中第1款之約定內容，即為該社區住戶（含區
分所有權人）繳納管理費及如何計收管理費之依據。而於
計收管理費之「基本費」部分，中友御品社區係區分住宅
大樓每坪50元，辦公大樓每坪25元，即該社區已就住宅大
樓與辦公大樓因建築結構、空間規劃及使用況狀之不同而
採取不同之收費標準；另於計收管理費之「各戶坪數」部
分，該社區向來即以各住戶之建物登記謄本上所載總面積
及其共同使用部分之應有部分面積之總合為計算，此情亦
為兩造所不爭執，並有原告提出之臺灣高等法院臺中分院
96年度上易字第279號民事判決可資佐參。
㈢依被告所有7戶建物（建號分別為4299、4300、4302、
4304、4301、4303、4305）之登記謄本所示，其建物標示
部均將系爭4319建號（即被告所稱之「小公」）列為該等
建物之共同使用部分，此有該7戶建物之登記謄本在卷可
稽；且由4319建號建物之登記謄本記載：「建物門牌：干
城街328號等公共設施，主用用途：共同使用部分，層次
為一至四層及騎樓」等情形觀之，其顯然係專供被告所有
7戶建物使用之公共設施。而該公共設施，於空間規劃上
係附屬存在於被告所有7戶建物之範圍內，中友御品社區
屬住宅大樓之其他住戶，實際上無從為使用。是以4319建
號建物其主要用途雖登記為「共同使用部分」，惟因僅供
被告所有7戶建物共同使用，對被告以外之其他住戶而言
，實無異屬於被告所有7戶建物之專有部分。準此以解，
原告將4319建號建物之面積算入被告所有7戶建物之「各
戶坪數」內以計收管理費，難謂有何顯失公平。
㈣又4319建號建物因僅供被告所有7戶建物共同使用，對被
告以外之其他住戶而言，無異為被告所有7戶建物之專有
部分，已如前述。本院98年度簡上字第326號民事判決縱
然認定4319建號即被告所稱之「小公」區域須由被告自行
管理維護及負擔水電費，惟此與專有部分應由住戶自理之
結果相同，正係符合使用者付費之法理。況且，中友御品
社區已就被告所有7戶建物之每坪負擔金額採減半收費，
此諒係考慮辦公大樓在建築結構、空間規劃及使用況狀上
與住宅大樓有所不同所致。被告既然已享有減半收費之優
惠，其猶以前開事由主張原告將4319建號建物之面積算入
被告所有7戶建物之「各戶坪數」內以計收管理費，係顯
失公平云云，即無可採。
㈤原告向來計收管理費之標準，對被告既無顯失公平之情形
，則被告抗辯其先前繳交之管理費未扣除「小公」面積之
金額，自93年12月1日起至97年12月31日止（共49個月）
共溢繳244,396元云云，即屬無據；而被告據此所為之抵
銷抗辯，因實際上並無抵銷債權存在，自非可採。
㈥被告雖又以4319建號建物之騎樓（面積124.16平方公尺）
應屬社區之「大公」，不得做為約定專用部分，故就騎樓
之管理維護及電費，即應由原告負擔，而被告代繳多年，
因此主張將代繳數額抵銷被告應繳之管理費。惟按民事訴
訟法第196條規定：「攻擊或防禦方法，除別有規定外，
應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之
。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻
擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊
或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明
者，亦同。」茲查，本件為簡易訴訟程序事件，依民事訴
訟法第433條之1規定，法院應以一次期日辯論終結為原則
。而本件訴訟於100年11月28日言詞辯論終結前，已於同
年9月14日、10月3日、10月31日為三次言詞辯論，被告所
為抵銷抗辯之事由，係屬早已存在之事實，兩造間就管理
費相關紛爭，亦進行過多起訴訟，被告於此情形下，應能
於訴訟之初即提出該項抗辯，然其迨至100年11月28日最
後言詞辯論期日始行提出，且僅泛稱將代繳數額抵銷被告
應繳之管理費，而就代繳之明細及其數額則隻字未提，本
院根本無從調查審理。準此，應認被告該項抗辯，係屬因
重大過失而逾時提出，且有礙訴訟之終結，故應予駁回而
無庸為審酌。
綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告
給付所積欠98年1月1日至100年2月28日之管理費590,200元
，及自本件支付命令送達被告之翌日（即100年5月16日）起
至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由
，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
本件訴訟費用計6,500元（即原告繳納之第一審裁判費），
依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之被告負擔。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。而被告 陳明
願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰依民事訴
訟第436條第2項、第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准
許之。
中華民國100年12月19日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官游文科
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國100年12月19日
書記官