裁判字號：臺灣基隆地方法院92年基小字第834號民事判決
裁判日期：民國92年10月29日
裁判案由：給付管理費
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決九十二年度基小字第八三四號
原告甲0000000000助管理委員會?
法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○被告丁○○當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十二年十月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹佰玖拾壹元由原告負擔。
理由要領
一、原告起訴主張：被告係東都花園大廈Ａ座（下稱系爭社區）之門牌號碼基隆市○○○路○巷一七四之五號六樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依社區規約有按月繳納管理費之義務，迄今欠繳民國九十一年一月起至同年三月止之管理費計新臺幣（下同）三千七百五十元，屢經原告催繳，拒不繳交，爰訴請判命被告如數給付上開金額及遲延利息等語。
二、被告則以：被告係向訴外人 胡益堯 購買屋主為 楊菱 之系爭房屋，於九十一年三月二十日始經登記成為區分所有權人，買屋契約中明定九十一年三月二十五日交屋前之管理費均由賣方即胡益堯負責，故被告就交屋前之管理費並無繳納義務。
三、有關被告係向訴外人胡益堯購買系爭社區房屋，而於九十一年三月二十日經登記成為系爭社區房屋之區分所有權人，雙方約定九十一年三月二十五日交屋前之管理費均由胡益堯負責乙節，不為兩造所爭，並有被告提出之建物登記謄本、買賣契約可憑。又系爭社區房屋原所有權人係楊菱，建物所有權登記日期為八十九年六月十六日，於九十一年三月二十日登記移轉所有權予被告等情，亦為兩造所不爭，並有基隆市安樂地政事務所九十二年十月三日（九二）基安地所一字第一○○一二號函檢送之土地登記申請書、所有權移轉契約書、土地與建物所有權狀可稽，均堪信為真實；而系爭社區管理費之繳納期間係每月十五日至二十五日，有原告提出之經費收支辦法可參，足見被告辯稱上開欠繳金額均係前任屋主積欠，堪稱有據。
四、原告雖提出載有「承購看屋客戶請注意：凡承購或拍購本社區房屋時，請先向管委會查明該戶所積欠之管理費，預為準備權利義務之承受」字樣之社區公告，主張繼受之區分所有權人仍應承受前手積欠之管理費債務。惟查：
㈠、按「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。其中所謂「依本例或規約所定之一切權利義務」，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約（契約合意）之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。亦即所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。區分所有人積欠之管理費並無類似物權登記之公示方法，如認繼受人應繼受前手給付管理費之義務，將使繼受人或一般交易之第三人受有不測之損害；或因原區分所有權人積欠過多之債務，於拍賣時影響有出價意願之人，使抵押權人無法十足受償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權受償之結果，當非立法之本意。質言之，公寓大廈管理條例第二十四條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依原相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務。此亦可自行政院就公寓大廈管理條例第二十四條之提案說明係：「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性」，李顯榮立法委員等提案則為：「為維護區分所有關係之整體性與連續性，爰明定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有人依本條例或規約所定之一切權利義務」， 趙少康 立法委員等提案為：「明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一致性。依本條例或依規約所定之權利義務，於住戶準用之」，審查會結果依照行政院提案通過。依上開立法過程，足見提案者行政院與立法者立法院均未就具體之管理費債務移轉問題進行討論，且參照同條例第十九條公共基金法定移轉之立法例，猶可見立法者並未就管理費之債為法定移轉之意，就此主管機關即內政部營建署亦採相同見解（八十六年二月二十六日台內營字第八六七二三○九號函參照），自無僅憑社區公告即逕認管理費債務已有移轉效果。
㈡、而從經濟分析之角度以觀，管理費係因應公寓大廈經常性管理支出而支付，事實上乃區分所有權人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本質上係使用者付費性質，倘若一律則由繼受之後手負擔，則將變相促使前手刻意隱瞞此一交易資訊；且從資訊交易成本以觀，相較於一般交易第三人，管理委員會對於個別區分所有權人之管理費是否欠繳乙節清楚知悉，責由管理委員會依繼受時點區隔繳交管理費義務人，將可使交易成本降至最低，以財產權分配而言，理當最符經濟效益。綜上所陳，原告主張應由繼受後手之原告承受前手積欠之管理費債務，尚無可採。
五、綜上所陳，被告抗辯其無義務承受前手積欠之管理費債務，應屬可採。從而，原告主張被告應給付三千七百五十元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用為一百九十一元（裁判費四十五元、送達郵費一百四十六元），由原告負擔。
中華民國九十二年十月二十九日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B法官楊皓清右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中華民國九十二年十月三十一日~B法院書記官郭廷耀