裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第239號民事判決
裁判日期：民國95年12月05日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第239號原告甲○○訴訟代理人 林伸全 律師複代理人 曾慶崇 律師複代理人 王德凱 律師被告乙○○訴訟代理人 吳永發 律師複代理人 黃廷維 律師複代理人 呂勝賢 律師上列當事人間履行契約事件，本院於９５年１１月２１日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：兩造於民國９２年１１月３日簽定不動產土地租賃契約書（下稱系爭契約），由原告將坐落臺中縣○○鎮○○○段北勢坑小段９５地號，面積５００坪之土地（下稱系爭土地）出租與被告，租賃期限自９３年２月１日起至１０２年１１月３日止，租金每月新臺幣（下同）５５０００元。依系爭契約其他約定事項第３條：「本租約為土地租賃合約，待建物完成後，雙方同意依本租約相同條件重新訂立房屋租賃合約，其租金同本租約金額不得藉故增加，租期仍為九年十個月。並須辦理房屋租賃公証事宜，決不違誤」約定，被告應依約共同訂立房屋租賃契約，並協同辦理房屋租賃公證事宜，惟被告均置之不理，爰本於系爭契約之法律關係，請求被告應就坐落系爭土地上即門牌編號臺中縣○○鎮○○○路○○○巷○○弄○○號之一層建物（臺中縣政府工務局九二工建使字第三０二二號建築物使用執照，下稱系爭房屋）與原告訂立如附件之房屋租賃契約，並協同原告向公證人辦理公證。又系爭契約其他約定事項第２條約定：「房屋興建完成後，甲方（即原告）須提供乙方申請營業登記所需文件及簽章」，被告房屋興建完成後，為申請營業登記，向原告商借建物使用執照，惟被告業已辦妥營業登記，其借貸之目的已使用完畢，爰依據民法第４７０條第１項之規定，追加請求被告應將臺中縣政府工務局所核發之建築物使用執照九二工建使字第三０二二號（下稱系爭使用執照）返還原告。
二、被告則以：原告係將系爭土地出租與被告作為建築及營業使用，俟系爭契約期間屆滿，雙方約定被告興建之房屋，無償移轉所有權與原告，惟契約期滿前，被告為房屋之單獨所有權，享有使用、收益及處分其所有物之權，被告自不負有簽定房屋租賃契約之義務；被告不同意原告訴之追加，系爭使用執照，被告仍有使用目的等語置辦，請求駁回原告之訴。
三、原告另於被告抗辯後陳述：系爭契約第捌條約定：「雙方終止租約或租期屆滿，乙方（即被告）應將租賃地上物完整交返甲方（即原告）收回營業，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，第拾壹條約定：「乙方如不於租賃屆時交還租賃地上物或不遵守契約給付租金，應逕受強制執行，其費用由違約一方負擔」、其他約定事項第３條約定：「本租約為土地租賃合約，待建物完成後，雙方同意依本租約相同條件重新訂立房屋租賃合約，其租金同本租約金額不得藉故增加，租期仍為九年十個月。並須辦理房屋租賃公証事宜，決不違誤」、第柒條約定：「．．．乙方若不履行租約則任由甲方收回房屋，乙方不得要求搬遷費或任何賠償費用」，被告既為房屋之原始取得人，則何須向原告承租房屋，足認兩造於立約時，就房屋之所有權已有成立贈與契約之真意，被告同意將房屋贈與原告，原告再與被告簽訂房屋租賃契約（不另行訂定房屋租金），而被告於土地及房屋之租期屆至，須一併將土地及房屋交還原告，否則應逕受強制執行，如此解釋，方符合兩造立約當時之真意。
四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第２５５條第１項第２款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，有最高法院９０年度臺抗字第２號判決可參。本件原告起訴時，本於契約之法律關係，請求被告與原告訂立如附件之房屋租賃契約，並協同原告向公證人辦理公證；嗣於訴訟進行中本於民法第４７０條第１項規定，追加請求被告應將臺中縣政府工務局所核發之建築物使用執照九二工建使字第三０二二號返還原告，固屬訴之追加，被告雖不同意其追加，惟因其所據之基礎事實仍為系爭契約解釋之事實，且證據資料之利用上亦有一體性，自屬民事訴訟法第２５５條第１項第２款規定所稱之「請求之基礎事實同一」，則原告此項訴之追加，核與首揭規定相符，應予准許。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第９８條訂有明文；而解釋意思表示，旨在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，有最高法院８８年度臺上字第１６７１號判決可參。經查，㈠證人即系爭契約見證人丙○○於９５年１１月２１日本院言
詞辯論時到庭結證稱：「當初見證的時候，並沒有其他特約事項，因為當時承辦的代書說他電腦壞了，所以整份契約都是用手寫的」，是系爭契約除了手寫本文外，是否另有電腦打字之其他特約事項約定，已有疑義？況依系爭契約本文第肆條約定：「本租賃標的土地係出租予乙方（即被告）作為建築及營業使用，絕不得作其他用途及供非法使用或存放危險物品而影響公共安全」、第伍條約定：「本約土地上之建築物由乙方（即被告）承建，甲方（即原告）須備妥證件配合乙方申請建築執照至竣工完成，不得要求任何補償」，顯見兩造所成立者為租用基地建築房屋契約，而坐落系爭土地上系爭房屋為被告所出資興建，現為被告所有，復為原告所自認，被告當無必要承租自己所有房屋，與原告就系爭房屋另定房屋租賃契約，是原告主張被告應就系爭房屋與原告訂立如附件之房屋租賃契約，並協同原告向公證人辦理公證，不足採信。
㈡又兩造於系爭契約本文第捌條約定：「雙方終止租約或租期
屆滿，乙方（即被告）應將租賃地上物完整交返甲方（即原告）收回營業，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，揆其文義，固可認定兩造於立約時，就系爭房屋所有權已有成立贈與契約之真意，惟其贈與時點應係「雙方終止租約」或「租期屆滿」，若謂系爭房屋興建完成時，被告即須將系爭房屋所有權贈與予原告，則衡諸常情，系爭房屋房屋稅應由原告負擔，豈有如兩造於系爭契約本文第玖條㈡約定：「房屋稅．．．由乙方（即被告）負擔」，應以被告抗辯於租期屆滿或兩造合意終止租約時，始負有贈與系爭房屋所有權予原告之義務為可採。
㈢另申請建物第一次所有權登記應提出使用執照；又不動產物
權依法律行為而取的者，非經登記不生效力，土地登記規則第７９條第１項、民法第７５８條分別定有明文。系爭房屋為被告所出資興建，現為被告所有，於兩造終止租約或租期屆滿時應贈與予原告，已如前述，惟系爭建物尚未辦理建物所有權第一次登記，為兩造所不爭執，被告為將來履行移轉系爭房屋所有權予原告之義務，自有繼續使用系爭使用執照之必要，原告主張系爭使用執照，被告借貸之目的已使用完畢，亦不足採信。
六、綜上所述，原告主張被告應就系爭房屋與原告訂立如附件之房屋租賃契約，並協同原告向公證人辦理公證及系爭使用執照，被告借貸之目的已使用完畢，均不足採信。從而，原告本於系爭契約及民法第４７０條第１項之法律關係，請求被告應就系爭房屋與原告訂立如附件之房屋租賃契約，並協同原告向公證人辦理公證及返還系爭使用執照，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第７８條，判決如主文。
中華民國95年12月5日
民事第二庭法官劉正中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年12月5日
書記官劉文永