裁判字號：臺灣臺北地方法院94年重訴字第134號民事判決
裁判日期：民國94年06月30日
裁判案由：返還保管金
臺北地方法院民事判決94年度重訴字第134號
原告環球倉儲股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人劉振瑋律師
王歧正 律師被告僑馥建築經理股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○被告乙○○
六弄訴訟代理人 林秀蓉 律師
劉祥墩 律師複代理人 方裕元 律師上列當事人間返還保管金事件，本院於九十四年六月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：㈠聲明：
⒈被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）二千萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被告僑馥建築經理股份有限公司應給付原告新臺幣一千八百五十萬
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
⒊第一項被告乙○○應給付之新臺幣一百五十萬元以外之金額，任一被告為給付後，他被告於給付範圍內，免除給付義務。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳述：
⒈原告於民國（下同）九十三年八月十一日與被告乙○○就坐落於台
北市○○區○○段四小段第一四四號地號土地所有權全部及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路二段六八巷二一號房屋簽訂不動產買賣契約，同時並與被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）簽訂不動產買賣價金信託履約保證申請書，約定僑馥公司為買賣契約之履約保證人，原告則將買賣價金匯入由僑馥公司所開立之買賣價金信託專戶，至買賣標的完成登記、點交手續後，僑馥公司即將乙○○應收之買賣價款結算後匯入其指定之帳戶。詎同年八月二十四日及二十五日， 艾莉 颱風來襲，系爭標的物緊鄰之山坡地發生土石流，夾帶土石泥沙樹枝等傾洩而下覆蓋地面，部分土石塊則流入系爭標的物基地內，伊乃分別於同年八月三十日、九月十六日發函被告，請其提出具體修補之道及防止土石流影響買賣標的物之切實方案，然被告乙○○均未提出，伊乃委請台北市土木技師公會對系爭標的物週遭進行鑑定，鑑定結果認為系爭買賣標的物北邊擋土設施上之山坡地有滑動現象，鄰近山坡地滑動後有土石塊流入跡象，造成鑑定標的物損害，建議應加強擋土措施，足見系爭標的物確有影響居住安全危險存在。
⒉伊購買系爭不動產目的在於原地重建，而系爭標的物周邊土地造成
系爭標的物之瑕疵亦屬契約約定擔保範圍，系爭標的物週遭既有滑動現象，即令架設擋土措施亦無法保證得以發揮功效，且將造成不符合建築房屋標準之結果，本件被告乙○○既然始終無法提出符合債務本旨之標的物給付，伊乃於九月二十四日發函解除契約，並通知被告僑馥公司返還款項，惟僑馥公司迄今亦未返還。被告已自承系爭標的物倘再出售其機率不高，損失難以估計，足證艾莉颱風確已對系爭土地造成損害，且影響原來價值及效用。又被告於伊解約後，拒不回應或提出必要之解決方案，且拒不返還伊已繳款項，衍生伊資金調度困難，並額外滋生鑑定費用及律師費用，此部分費用以三審計算，至少為一百五十萬元，為此，爰依民法第259條、第179條規定，訴請被告乙○○返還一千八百五十萬元，並加計上開費用，請求被告僑馥公司返還一千八百五十萬元，其二人就此一千八百五十萬元範圍內倘有一人為清償時，另一方則無庸再為給付。
㈢證據：提出不動產買賣契約、不動產買賣價金信託履約保證申請書、鑑定報告、存證信函、律師函（以上均為影本）等件為證。
二、被告方面：㈠聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳述：
⒈本件兩造買賣標的物為被告乙○○所有之門牌號碼為台北市○○區
○○路二段六十八巷二十一號之房屋暨其座落之碧湖段四小段一四四地號土地，是被告乙○○僅就買賣標的物負擔物之瑕疵擔保責任，對於非被告乙○○所有且非買賣標的物範圍外之山林，即無須負任何擔保責任，原告所稱有「土石流」之台北市○○區○○路二段六十八巷底之山坡地，並非被告所有亦非本件買賣標的物範圍。而九十三年八月底艾莉颱風來襲，所造成之山坡地小土塊石礫夾帶泥水滑落情形並非嚴重，未造成系爭標的物之價值或效用滅失或減損，亦未使系爭標的物欠缺保證品質之情況，況現場有土石流危險之警示牌，原告於前往現場洽談買賣事宜時，曾多次目睹，而系爭場地未曾有如原告所謂之「土石流」發生，台北市政府建設局亦早已將滑落之石礫雜物清除，並設置擋土設施。
⒉系爭台北市○○區○○路二段六十八巷底之山坡地前於九十一年間
曾發生一次大土石流，滾落之土石曾造成系爭房地之圍牆毀損暨建物留有水漬與損壞，惟嗣後台北市政府建設局已就該坡面崩塌進行溪溝沖刷整治工程，農委會水土保持局並於現場立有顯著醒目之警示牌，是系爭山坡地原有土石流之情形及危險，顯為原告簽訂買賣契約時所明知，被告亦因此以低於市價之價格售予原告，參酌「對價平衡」之精神，可認為本件並無原告所謂「瑕疵」之存在。原告雖主張警示牌之設置不足以作為免責之依據，惟其所為論據顯然將事件及或然率相混，並不足採。原告又主張系爭土地上建物一樓顯示曾有積水現象」云云，然此並非事實，系爭建築物一樓門口玄關處之痕跡係九十一、九十二年間間土石流所造成之水漬，然系爭建築物一樓之外牆、屋內及緊臨該玄關處痕跡之周邊牆面，並無相同或相似之痕跡，實則，系爭建物玄關處之痕跡乃先前工地施工時堆放物品所造成，並非積水之痕跡，而屋內房間則因無外窗之設置，故雨水將房間內累積於地面之灰塵濺濕並造成如現場所見之乾裂情形，並非土石流流入屋內所造成。
理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。查本件原告前於九十四年三月十一日民事準備書（續二）狀為「訴之聲明擴張」，雖其名為訴之聲明擴張，惟所本者，仍係基於不動產買賣契約請求返還保管金及違約之損害賠償，二者之基礎事實仍屬相同，對被告而言，所爭執者仍係契約違反事實之有無，於防禦上應無窒礙之處，於本院訴訟之終結，其影響亦微，是參酌上開說明，本院認被告所為之變更或追加，尚符法制，允宜准許，何先敘明。
二、實體方面：㈠本件原告起訴主張其於九十三年八月十一日向被告乙○○購買坐落
於台北市○○區○○段四小段第一四四號地號土地所有權全部及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路二段六八巷二一號房屋，雙方簽訂不動產買賣契約，並與被告僑馥公司簽訂不動產買賣價金信託履約保證申請書，約定僑馥公司為買賣契約之履約保證人，其已將買賣價金匯入僑馥公司所開立之買賣價金信託專戶，詎同年八月二十四日及二十五日，艾莉颱風來襲，系爭標的物緊鄰之山坡地發生土石流，侵入系爭標的物基地內，伊發函要求被告提出具體修補及防止土石流影響系爭買賣標的物之方案，惟被告均未置理，伊乃委外鑑定，確認系爭買賣標的物北邊山坡地有滑動現象，將造成系爭標的物損害，建議應加強擋土措施，然系爭標的物周邊土地亦屬契約約定擔保範圍，系爭標的物週遭既有滑動現象，被告均未修補瑕疵，顯然無法提出符合債務本旨之標的物給付，為此主張解除契約，訴請被告返還款項並賠償損害云云；被告則以系爭買賣標的物範圍外之山林，並非雙方交易之標的，伊自無須負任何擔保責任，而艾莉颱風所造成之山坡地小土塊石礫夾帶泥水滑落情形並非嚴重，未造成系爭標的物之價值或效用滅失或減損，亦未使系爭標的物欠缺保證品質，況現場有土石流危險之警示牌，原告於前往現場洽談買賣事宜時，多次目睹，原告於簽訂系爭買賣契約時既已明知現場狀況，伊亦以低於市價之價格售予原告，依「對價平衡」原則，自不應為伊須對系爭標的物範圍以外之場所負擔保責任等語資為抗辯。
㈡經查，本件兩造均不否認曾就被告乙○○所有坐落於台北市○○區
○○段四小段第一四四號地號土地所有權全部及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路二段六八巷二一號房屋簽訂不動產買賣契約、不動產買賣價金信託履約保證申請書，並約定由被告僑馥公司為為系爭買賣契約之履約保證人，而原告業已將買賣價金一千八百五十萬元匯入僑馥公司所開立之買賣價金信託專戶等情，上開事實並有不動產買賣契約、不動產買賣價金信託履約保證申請書在卷可稽，上開事實應認為真正，殆無疑義。本件兩造所爭執者，主要乃系爭標的物北側山坡地於歷次颱風期間曾有土石滑動、侵入系爭標的物情事，是系爭標的物以外之土地，其利用上之不安狀態得否認為係本件買賣標的物本身之瑕疵？出賣人即被告應否對此負債務不履行責任？按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條第一項前段、第二項定有明文；次按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，同法第三百五十五條第一項亦設有規定。上開法條所指之瑕疵，乃指存在於買賣標的物之物體本身，倘非存在於買賣標的物本身，因非雙方交易之標的，自非擔保範圍所及，自不待言。蓋倘不就擔保範圍明確特定，易生交易上爭議，有違交易安定，亦失公平。例如，究竟多少公尺範圍以內之相鄰地之瑕疵，始可認為係交易標的物之瑕疵或出賣人應擔保範圍，此一距離之認定，其標準何在？又隔鄰房屋之瑕疵，可否認為係本件房屋之瑕疵？樓上、樓下、前、後、左、右房屋之瑕疵，應否認為係本件房屋之瑕疵？本件房屋出賣人應否就不相干之其他標的負瑕疵擔保責任？倘其結論為肯定，不啻要求物之出賣人對於他人之物亦應負瑕疵擔保責任，然本件標的出賣人之權利既不及於他人之物，他人如何管理處分其物，亦非本件標的出賣人所得置喙，一概要求其負責，顯失權利義務相等之公平原則。是有關出賣人物之瑕疵擔保責任，應僅限於交易標的物本體，除此之外之瑕疵，即不得要求出賣人擔保，此不可不辨。
㈢本件兩造所交易之標的乃坐落於台北市○○區○○段四小段第一四
四號地號土地所有權全部及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路二段六八巷二一號房屋，原告購買系爭不動產之目的意在拆屋重建，是土地上之建物良窳並非雙方著重之項目，兩造係以系爭不動產之現狀為交易範圍。而本件原告指稱系爭不動產於九十三年八月二十四日及二十五日，艾莉颱風來襲時，系爭標的物北側緊鄰之山坡地曾有土石滑動、泥水夾雜石礫侵入系爭不動產情形。對此原告曾委請台北市土木技師公會對系爭標的物週遭進行鑑定，鑑定結果認為系爭買賣標的物鄰近山坡地有滑動現象，土石塊流入基地內情形。惟殊值注意者，乃該鑑定報告係在九十三年九月十六日至現場會勘，約在艾莉颱風來襲後二週時間，依該鑑定報告所附照片顯示，系爭不動產上雜草叢生，並無土石堆積情形，即所附編號五照片顯示之黃土礫石，其高度亦與緊鄰之鋼筋水溝蓋相當，換言之，並無遭受土石掩埋情形，而編號一、二照片所示之山坡駁坎設施亦無遭受掩埋情形。本院於九十四年三月八日至現場履勘，系爭土地上建物東側與山坡地之間乃雜草叢生之空地，此一地點即為編號五照片所示之空地，與九十三年九月十六日台北市土木技師工會鑑定時之情形大同小異，所不同者，僅山坡地上目前加設竹編之擋土牆（參本院勘驗照片二所示），駁坎下鋼筋水溝蓋與相鄰之土地高度亦相當（參本院勘驗照片三、十三），另系爭空地與建物屋前之柏油路面高度亦無明顯高度變化（比較本院勘驗照片十二及鑑定照片編號三、四），換言之，系爭土地於去年九月十六日鑑定時迄今未有任何巨大變動，另系爭地上建物與去年九月十六日鑑定時相較亦無明顯差異（比較本院勘驗照片一、三、五、六及鑑定照片六、七），而原告於本院履勘現場時稱系爭建物與洽談買賣時之現狀相同（參本院勘驗筆錄第三行），由是可知，系爭標的物自九十三年八月十一日兩造簽訂買賣契約起至本院履勘現場時為止並無多大差異，而原告所稱應修補之瑕疵者，顯然並非存在於系爭標的物，而係緊鄰系爭標的物之東側山坡地。
㈣如前所述，本件兩造係以系爭不動產之現狀為買賣，是以，被告之
義務在於以合乎訂約當時標的物狀態之物交付原告，倘其所交付之標的物符合訂約當時之狀態，即屬依約給付，除非其所交付之系爭標的物本身有任何瑕疵存在，否則即無所謂未依約履行情形可言。本件系爭土地及建物之現狀與訂約當時之狀態並無明顯不同，且艾莉颱風過後之狀態與本院勘驗現場時亦無明顯差異，足見系爭標的物與訂約當時相似，就系爭不動產之土地部分，原告並未舉出有何瑕疵存在，就建物部分亦未說明有何不符契約因素，其主張被告未依債務履行云云，顯與事實不符。實則，本件原告所稱之瑕疵，主要在系爭標的物東側之山坡地，據原告稱該山坡地於較大風雨時有產生土石流危險，而土石流則沖入系爭不動產空地中，產生相當危險性，此為被告「依約」應修補之瑕疵云云。惟查，系爭不動產東側山坡地並非兩造交易內容，被告對於非其所有、非交易標的物倘應負瑕疵擔保責任，顯然依法無據！再依本件兩造所簽訂之買賣契約記載，除第十一條第四項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物週邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用。」、第五項約定：「乙方保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋．．．等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」外，別無有關物之瑕疵擔保約定。而上開約定，其中第十一條第四項部分係指系爭不動產週邊有其他土地妨害進出情形，第五項係指建物部分，然查本件不動產週邊並無任何土地有妨害進出情事，即系爭土地上建物相鄰、相對方向均另有其他建物存在（參被證五號照片、本院勘驗照片一所示），系爭建物門前亦有寬約五公尺柏油路供進出使用，所謂妨害進出情形，於本件交易並不存在，是原告據此主張，顯無理由。而原告所稱之土石流問題，乃系爭建物所面臨之潛在危險，此一危險並非本件兩造簽約後始發生或存在，早在本件兩造簽約前，台北市政府建設局即有整治系爭山坡地之工程及設施，另行政院農委會水土保持局並於現場立有顯著醒目之警示牌（參本院勘驗照片第十四、被證五、六照片、鑑定照片編號D），原告亦不否認於現場洽談交易時曾目睹上開警示牌（參本院勘驗筆錄第二頁第十一行），足見原告對於系爭標的物存有土石流危險性一節知之甚詳。雖原告主張因被告保證系爭土石流問題業經整治完成，不再產生，其乃因此同意購買云云。惟查，有關土石流之發生與否乃自然現象，非人力所能絕對控制，行政院農委會既於現場豎立上開警示牌，且未曾撤除，足見系爭土地東側之山坡地仍有潛藏土石流危險性，此豈能因被告之保證而得以解除？況被告並不承認曾有類似保證言詞，原告對此亦無法提出具體證據供本院佐參，其所稱因被告保證，因而同意購買云云，顯無理由。本件原告於簽訂系爭契約前，既曾多次至現場查看，對於系爭土地旁豎立有土石流警告標誌亦無異議，且該山坡地一直存在，其傾斜角度亦非不可事前測量，換言之，原告於購買系爭不動產時並非處於急迫狀態，是否決定購買仍有餘裕時間充分考量，其於思忖後猶決定購買，自應受契約約定拘束。而系爭不動產目前狀態與訂約當時亦無二致，顯見被告具備以訂約當時系爭不動產之狀態交付原告能力，並無給付不能情形，亦無所謂標的物存有瑕疵情事，原告以被告給付不能、債務不履行為由，主張解除契約，自屬無稽，其所為解除行為自非有效，從而，其訴請被告僑馥公司返還價金、被告乙○○賠償損害及依法計算之法定利息云云，即屬無據，應予駁回。
三、假執行之宣告：本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國94年6月30日
民事第二庭法官以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年5月11日
書記官許婉如