裁判字號：臺灣臺北地方法院101年事聲字第26號民事裁定
裁判日期：民國101年02月29日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺北地方法院民事裁定101年度事聲字第26號異議人 陳碧華 代理人 林秀香 律師相對人即優先承買權人 汪古珍銀
林茂松 上列異議人因相對人汪古珍銀、林茂松對債權人 高明達 等與債務人 段津薪 間拍賣抵押物強制執行事件行使優先承買權，對於民國100年12月28日本院民事執行處司法事務官所為98年度司執字第21030號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、原裁定略以：聲明人即異議人對本院民國100年12月1日北院木98司執進字第21030號函所定分配比例，較相對人即優先承買權人汪古珍銀、林茂松所聲明願意承買之比例為高，違反民法物權編施行法第8條之5全文規定，顯有要5毛給1塊之誤解，爰聲請就新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭876地號土地）之分配維持相對人聲明優先承買600分之1之權利範圍。惟查，本件強制執行事件就拍賣標的即新北市○○區○○段718、723、729、734、876地號土地（下稱系爭5筆土地）之權利範圍分配方式，從未經全體優先承買權人達成一致協議，爰採行社團法人新北市地政士公會鑑定意見之乙說方案據以分配，聲明人主張原建商與原地主間約定應買比例為600分之1，應拘束本件優先承買權人承買之比例云云，為無理由等語。
二、異議意旨略以：
（一）系爭876地號土地之優先承買權人即相對人汪古珍銀、林茂松，其優先承買之比例，依民法物權編施行法第8條之5第4項規定，如沒有特別約定，應按專有部分比例買受之。是如另有約定，且「約定之應買比例」較「專有部分之比例」少時，則出於尊重私法自法之精神，不強迫專有部分所有權人應買，如此方符合民法物權編施行法第8條之5第4項規定之完整性。本件區分建物於興建之初，所有區分建物所有人與地主就系爭土地之應買比例約定為600分之1，因此「原約定應買比例」當然拘束「全體區分所有建物權利人」，始符合區分建物所有權人之一致性，不致發生有人買的多、有人買的少，開啟日後無止盡之紛爭，故該比例亦應一致性拘束本區分建物所有權人對系爭876地號土地之應買比例。而依相對人之優先承買聲明狀及訊問筆錄觀之，均明確表示對系爭876地號土地之應買比例為600分之1，則為維持私法之安定性及買賣之效力，應尊重當事人之真意，從其約定。然原裁定漏未考量民法物權編施行法第8條之5第4項規定之適用，即逕以新北市地政士會100年11月22日新北地公字第100366號函釋意見認定相對人得應買比例，其割裂適用法律，顯有違誤。況該函釋並未通盤考量民法物權編施行法第8條之5全文，僅單純依鈞院給予之資料作原則性、通案性計算，此固為其專業之鑑定意見，惟並無法以個案性、各優先承購權人之陳報意見作個案認定，故於個案決定優先承買之分配比例時，更應考量以民法物權編施行法第8條之5全文規定及優先承購人之意願。
（二）民法物權編施行法第8條之5第4項規定之適用，依其法條文義、法條體系及立法目的綜合解釋，原則上各優先承買權人得應買之比例以專有部分比例買受之，但數優先承買權人存在時，只要其有異於「按專有比例買受之」之約定時，應從其約定。該條文目的係鼓勵區分建物基地與建物產權之完整，所謂例外「從其約定」之最大範圍，各優先承買權人之約定顯然不能超過按專有比例買受之。是優先承買權人汪古珍銀、林茂松於訊問筆錄時，均表示希望對系爭876地號土地維持600分之1承購比例，則為維持法之制度、私法關係之確定性，及拍定人程序及實體保障，應以其所約定600分之1為相對人優先承買之分配比例。原裁定將民法物權編施行法第8條之5第4項但書之適用，以「各該優先權人均無人表示反對」之要件存在為前提，此顯係增加法律所沒有規定之要件，違反法律保留原則及法律明確原則。
三、按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制；區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人；前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定，民法物權編施行法第8條之5第2項、第3項、第4項分別定有明文。又該條第4項但書所稱「另有約定」，係指表示優先承買之數人間之約定而言，俾使共有人應有部分間之比例與各人專有部分間之比例相符，以求區分所有建築物共有關係之平衡（民法物權編施行法第8條之5第4項立法理由參照）。
四、經查：
（一）本院98年度司執字第21030號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）之債權人高明達以本院97年度拍字第175號裁定為執行名義，就債務人段津薪所有之台北縣新店市（現改制為新北市新店區，下同）惠國段692、712至
723、725至731、733至735、737、739、743、746、876地號等28筆土地，於98年3月12日向本院民事執行處聲請強制執行，經本院民事執行處於99年1月29日就上開土地執行第一次拍賣，而由本件異議人拍定之。又上開28筆土地中之系爭5筆土地為法定空地，惟因上開地號土地上有數幢獨立建物，上開各法定空地與各獨立建物之關係密切程度不同，而就各優先承買權人得聲明優先承買之比例即應配賦之權利範圍，經本院民事執行處函詢台北縣新店地政事務所、新北市政府工務局，其等均表示無從審認。嗣本院民事執行處於100年7月14日訊問系爭5筆土地之全部優先承買權人（指有優先承買權且已依法聲明優先承買者，下稱優先承買權人），就本院民事執行處於100年7月1日以北院木98司執進字第21030號函檢附之2種計算方式（方式1係參考系爭5筆土地多數共有人持分，而分配予建物所有權人；方式2係本院民事執行處自行依各該建物所有權人建物謄本所載之面積與全部可買該筆法定空地之建物總面積比例計算）表示意見，惟各優先承買權人無法就上開承買之比例達成協議，亦未有其他約定之協議，本院民事執行處乃於100年7月29日以北院木98司執進字第21030號函檢附相關參考資料函請新北市地政士公會計算各優先承買權人就系爭5筆土地之權利範圍，嗣尊重該會專業鑑定結果而據以分配等情，經本院調閱98年度司執字第21030號執行卷查明無訛，有拍賣不動產筆錄、台北縣新店地政事務所99年5月13日北縣店地登字第0990007011號函、新北市政府工務局100年6月20日北工建字第1000585683號函、本院民事執行處100年7月1日北院木98司執進字第21030號函、本院民事執行處100年7月14日訊問筆錄、100年7月29日以北院木98司執進字第21030號函、本院民事執行處100年11月29日執行調查筆錄、新北市地政士公會100年11月22日新北地公字第100366號函及其所檢附鑑定報告意見附卷可稽（見系爭執行事件卷二第317、471-472、154頁，卷六第186-191、219-221、259-271頁，卷七第87-92、95-111、120-134頁）。揆諸前揭說明，系爭876地號土地之各優先承買權人就其權利範圍之分配方式既無法達成約定，即不符合民法物權編施行法第8條之5第4項但書規定之「另有約定」，則本院民事執行處採新北市地政士公會之鑑定報告意見乙說，為系爭876地號土地之權利範圍分配方式，並無違背民法物權施行法第8條之5第4項規定之適用。
（二）相對人汪古珍銀、林茂松雖前於99年3月1日分別具狀聲明，其優先承買系爭876地號土地之權利範圍為600分之1，然該陳報意見並非各優先承買權人就權利範圍分配方式達成約定。又觀本院民事執行處100年7月14日訊問筆錄，相對人汪古珍銀表示：「我選擇方式1的方式，按照當初登記的比例比較合理，但有其他方式，我要可以從比較有利的方式。」，相對人林茂松則表示：「我希望有個完整的土地...」等語（見系爭執行事件卷六第219-221頁），足證本院民事執行處以新北市地政士公會之鑑定報告意見乙說為系爭土地之分配方式，並未違反相對人對系爭876地號土地之承購意願。況相對人汪古珍銀、林茂松就本院民事執行處以新北市地政士公會之鑑定報告意見乙說為系爭土地之分配方式，並無反對意見，有相對人汪古珍銀100年12月19日民事聲明狀、林茂松100年12月21日之民事意見陳報狀在卷可參（見系爭執行事件卷七第170-173、175頁）。是異議人主張相對人對系爭876地號土地要維持600分之1之承購比例，顯非可採。
（三）綜上，本院司法事務官駁回異議人之聲明異議，並無違誤，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國101年2月29日
民事第二庭法官林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1,000元。
中華民國101年2月29日
書記官詹雪娥