臺灣彰化地方法院101年度訴字第588號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院101年訴字第588號民事判決

裁判日期：民國101年11月08日

裁判案由：請求履行契約

臺灣彰化地方法院民事判決101年度訴字第588號原告 賴豊進 訴訟代理人 張奕群 律師被告 楊曾富 訴訟代理人 呂霈 穠
楊昆振 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國101年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○○段第二七五之三地號，地目田、面積二九０四平方公尺土地所有權應有部分二九０四分之一０００移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：（見本院卷第3至5頁、第24至25頁）
（一）原告於民國（下同）85年3月9日與被告簽訂不動產買賣契約，約定原告以新台幣（下同）300萬元購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○○段第275-3地號土地所有權應有部分2904分之l000（下稱系爭土地應有部分）。嗣原告付清全部價款，雙方復於85年12月5日簽訂確認不動產土地共有契約，確認本件買受之標的為系爭土地應有部分，以及被告已全部收受價金300萬元之事實。因當時農業發展條例89年修正前第30條規定，每宗耕地不能分割或移轉為共有之限制，而無法辦理移轉登記，因此兩造約定，至將來能移轉登記時，再辦理移轉登記之手續，並為了保障原告之權益，由被告及另一共有人 楊象 即被告之夫，以系爭土地設定抵押權予原告。
（二）依民法第246條第1項規定以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付，其契約仍為有效。本件訂約時，兩造即知當時不能辦理移轉，但雙方預期農地移轉將自由化，因此預期於可以移轉時才辦理所有權移轉登記，此觀諸確認不動產土地共有契約書第3條約定甲方為使乙方有保障，同意提供上列土地持分1/2設定予乙方，設定300萬元正，期間不定期，直到乙方能登記或指定人登記後才塗銷上列權利、義務關係及抵押權設定契約書約定事項欄記載「...今因農地無法分割及增加共有人持分登記，為保障權利人而辦理此抵押權設定登記」甚明。嗣農業發展條例已於89年修正，刪除前揭第30條「不得...移轉為共有」之限制。則依兩造所訂立之契約，被告應將其出售予原告之系爭土地應有部分所有權移轉登記給原告。並請求判決如主文所示。
（三）對被告答辯之陳述：根據兩造上開買賣契約第9條，土地增值稅應由被告負擔，但若現在過戶較諸89年過戶需繳之增值稅多，差額部分原告願意負擔5分之1。另原告否認被告有催促原告儘速辦理過戶。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，其前答辯略以：（見本院卷第24頁背面至26頁、第49頁）
（一）被告與原告於89年3月9日就系爭土地應有部分所有權訂立買賣契約，當時因農業發展條例規定土地不能分割或移轉登記，被告之夫楊象為保障原告權益，乃以系爭土地2904分之1000設定300萬元之抵押權予原告。
（二）89年農業發展條例修正後，已可辦理土地分割移轉登記，然10幾年來，楊象曾多次要求原告及其妻儘速辦理土地分割移轉登記，但原告一直拖延不辦理登記。且簽約後，於85年12月，系爭土地已交由原告全權使用，包含目前該筆土地上之建築物，全由原告買賣，事後建設及使用與被告無關，直至2、3個月前，原告才告知被告要辦理移轉登記，但辦理移轉登記之土地增值稅要被告負擔，實在不合理，因當初只是土地買賣，並沒有增值稅之問題，今因土地上有建築物，有增值稅之問題，原告始推責稱被告不履行義務。
（三）雙方於85年3月9日簽訂之買賣契約書及85年12月5日確認不動產土地共有契約書資料，與原告所呈鈞院的不動產買賣契約書及確認不動產土地共有契約書影本用印處及捺印處不符，原告恐有涉嫌偽造文書之嫌，請法官查明。
（四）被告並未不履行契約，被告隨時在等原告過戶，只是現在過戶應繳之增值稅，較89年過戶應繳之增值稅為多時，差額應由原告負擔。我們只是對增值稅應由誰負擔及負擔比例有爭執。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於85年3月9日與被告簽訂不動產買賣契約，約定原告以新台幣（下同）300萬元價金，購買被告所有系爭土地應有部分所有權，原告已依約給付全部價金，被告亦已將系爭土地交付原告使用。
（二）原告與被告簽訂不動產買賣契約時，因農業發展條例規定，致系爭土地不能分割及移轉登記予原告，為保障原告權益，被告及其夫楊象乃以系爭土地權利範圍2904分之1000，設定300萬元抵押權予原告。嗣農業發展條例於89年修正後，系爭土地目前已無法定不能移轉登記為共有之情事存在（即系爭土地，依照修正後即現行之農業發展條例，目前已得移轉登記為共有）。
五、本院得心證之理由
（一）原告起訴主張其於85年3月9日，與被告約定以300萬元價金，向被告購買系爭土地應有部分所有權，原告價金已經依約付清，然當時因農業發展條例規定，使得系爭土地無法辦理移轉登記為共有，茲因農業發展條例於89年間修正後，系爭土地已無不能移轉登記為共有之法定事由存在，被告即應履行雙方買賣契約，將系爭土地應有部分所有權移轉登記予原告等情。被告則以辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記之土地增值稅應由原告負擔，被告始願履行買賣契約，將系爭土地應有部分所有權移轉登記予原告等語，資為抗辯。是本件所應審究者，乃系爭土地應有部分所有權移轉登記所需之土地增值稅應否由原告負擔？即被告得否以原告未繳納土地增值稅為由，拒絕履行其基於兩造買賣契約所生應將系爭土地應有部分所有權移轉登記予原告之義務（下稱移轉登記義務）？
（二）原告起訴主張其於85年3月9日，與被告約定以300萬元價金，向被告購買系爭土地應有部分所有權，原告價金已經依約付清，然當時因農業發展條例規定，使得系爭土地無法辦理移轉登記為共有，茲因農業發展條例於89年間修正後，系爭土地已無不能移轉登記為共有之法定事由存在，而得辦理移轉登記等情，為兩造所是認，並據原告提出不動產買賣契約書、確認不動產土地共有契約書、抵押權設定契約書、土地登記謄本（其上記載系爭土地地目為田，使用地類別為農牧用地，使用分區為特定農業區，被告於73年6月25日，即登記取得系爭土地應有部分2分之1之所有權）為證（見本院卷第9至16頁），堪信屬實。
（三）被告雖質疑兩造所簽訂之不動產買賣契約書、確認不動產土地共有契約書（以下統一簡稱為：兩造間之原契約書），與原告所提上揭不動產買賣契約書、確認不動產土地共有契約書上之用印處、捺印處不符，而認原告有偽造文書之嫌疑等情。惟查，本院審酌被告並未否認原告所提上揭不動產買賣契約書、確認不動產土地共有契約書上原告之簽名、蓋印之真正。且被告業已就原告所主張上開事實及理由欄五、（二）所述事實，及兩造買賣契約簽訂當時，因農業發展條例規定，系爭土地應有部分所有權無法辦理移轉登記予原告，被告及其夫楊象遂將系爭土地應有部分2904分之1000設定300萬元抵押權予原告，並約定將來俟得移轉登記時，即塗銷該抵押權登記等屬於兩造間買賣契約約定之重要事項為承認。觀諸原告所提上揭不動產買賣契約書、確認不動產土地共有契約書上記載之內容，亦與被告上開承認各等事項相符一致。加上被告上開質疑僅為空泛指述，並未具體指出所稱「用印處、捺印處不符」，究指何處不符及未說明如何不符，復未提出所稱「兩造間之原契約書」以為依據，是尚難以其所提之空泛指述，即認原告提出之上揭不動產買賣契約書、確認不動產土地共有契約書係屬偽造而不可採。
（四）被告固以本件初始只是土地買賣，並沒有增值稅之問題，係因原告在系爭土地上有建物，始生有增值稅之問題，本件土地增值稅應由原告負擔等語置辯。惟查，系爭土地若作農業使用，雖得依土地稅法第39條之2第1項及農業發展條例第37條第1項之規定，申請不課徵土地增值稅。然觀諸兩造間之上揭不動產買賣契約書第9條及附註1，業各分別載明：「土地移轉增值稅由乙方（按：指被告）負擔....」、「乙方（按：指被告）出賣甲方（按：指原告）上列土地（按：指系爭土地應有部分）係供建築宮廟使用.....」等內容（見本院卷第10至11頁），足徵被告於出賣系爭土地應有部分所有權予原告時，即明知原告並非用於農業使用，而有須繳納土地增值稅之情形存在。又按土地增值稅之納稅義務人：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。此為土地稅法第5條第1項第1款所明定。是在通常交易實務上，除兩造買賣契約有特別約定土地增值稅由買方負擔者外，依法即應由原所有權人（即賣方）負擔為是。本件無論依據土地稅法第5條第1項第1款之規定，或依照兩造間之上揭不動產買賣契約書上之約定，土地增值稅均應由被告負擔，殆無疑義。從而，被告辯稱本件初始只是土地買賣，並沒有增值稅之問題，係因原告在系爭土地上有建物，始生有增值稅之問題，而認土地增值稅應由原告負擔等語，自屬無據，其以此為由，拒絕履行移轉登記義務，亦無可採。
（五）被告再抗辯以原告於農業發展條例89年修正後即系爭土地得移轉登記時，未辦理移轉登記，現在始請求移轉登記，則現在應繳之土地增值稅較諸於89年間移轉登記時應繳之稅額為多時，差額應由原告負擔等語。然查，由彰化縣地方稅務局北斗分局101年9月28日彰稅北分一字第1013029417號函覆本院略以：本案地號土地依101年、89年度公告現值1200、1800（元/平方公尺）估算之土地增值稅額分別為30萬3768元、91萬3626元等內容而觀（見本院卷第51頁），堪認本件若於89年間移轉登記，被告應繳納之土地增值稅，將比於101年（即今年）移轉登記應繳納之土地增值稅為多，換言之，倘被告將系爭土地應有部分所有權於101年移轉登記予原告，就土地增值稅之繳付方面，係有利於被告。因之，被告所辯上情實屬多慮，當亦無理由。
（六）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第348條第1項所明定。查本件依據兩造間之買賣契約，原告既已依約履行其買賣價金給付之義務，系爭土地業無依法不能移轉登記為共有之情形存在，且被告所舉之前揭各項抗辯均為無理由，被告自應履行其移轉登記之義務，堪可認定。
六、從而，原告本於買賣之法律關係，請求被告應將系爭土地應有部分所有權（即坐落彰化縣○○鎮○○○段第275之3地號，面積2904平方公尺土地所有權應有部分2904分之1000）移轉登記予原告，洵屬有據，為有理由，應予准許。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國101年11月8日
民事第二庭法官吳芙如以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月9日
書記官林曉汾