裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第3926號民事判決
裁判日期：民國90年11月14日
裁判案由：給付報酬金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第三九二六號
原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○原告甲○○訴訟代理人丙○被告乙○○右當事人間請求給付報酬金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司新臺幣肆拾肆萬元，原告甲○○新臺幣貳拾貳萬元，及均自民國九十年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司、甲○○分別以新台幣壹拾肆萬陸仟元及新臺幣柒萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於假執行程序實施前，分別以新台幣肆拾肆萬元及新臺幣貳拾貳萬元為原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司、甲○○預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：⑴被告於八十九年九月二十二日與原告太平洋公司訂立專任委託契約書，將被告所
有台中市○區○○○○街○○○號之Ｄ房屋一棟及其建地應有部分委託太平洋公司仲介銷售，委託期限自八十九年九月二十五日起至八十九年十二月三十一日止，委託價格為一千二百八十萬元。嗣於八十九年十月二十二日，被告將前述委託價格變更為一千一百萬元，並縮短委託期限至八十九年十月三十一日止。迄八十九年十月二十三日，原告太平洋公司台中分公司覓得一買方即原告甲○○，其表示願以上開委託價格買受委託標的物，並願意先支付二十二萬元。依專任委託契約書第十條第三項第四款規定委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形，賣方除應支付太平洋委託價百分之四計算之服務報酬外，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金。被告於原告太平洋公司台中分公司覓得賣方後，不久即後悔出售，並拒絕出面訂立不動產買賣契約書，依上開約定，被告即應依委託價格百分之四給付服務報酬與原告太平洋公司台中分公司新臺幣四十四萬元，並應給付原告甲○○所支出之出價金等額之違約金二十二萬元，及其法定遲延利息。
⑵原告太平洋公司台中分公司另補稱：
被告同意出售時，原告太平洋公司人員即電話通知被告，但被告表示要調高價錢，八十九年十月二十三日另寄發存證信函與被告，但以招領逾期遭退回。當時並未具體約定時、地簽約，被告也同意，至於被告辯以與建商換約一事，當時根本未提起，直到事後才提到換約一事。而原告甲○○支出之二十二萬元，係由原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司保管等語。
⑶原告甲○○另補陳：
八十九年十月二十二日其至現場看房子，原告太平洋公司人員及被告均有在場，其當時表示願以一千一百萬元購買，但被告表示價錢太低，離開現場後被告有與其通電話，同日被告有至太平洋公司處更改契約，簽寫契約內容變更合意書，嗣表示希望不要透過太平洋公司仲介，但經其拒絕。其後太平洋公司人員通知稱被告希望以一千三百萬、一千四百萬元交易，但其不同意。其支付二十二萬元現金係現金交付與太平洋公司之業務員等語。
三、證據：提出專任委託契約書、契約內容變更合意書、不動產購買意願書各一份、黃金映象房屋買賣合書影本一份、存證信函及其信封影本各一份、收據影本一份、並聲請訊問證人 蔡嘉亨 、 李俊明 。
乙、被告方面：
一、聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。
⑵如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：⑴被告確有委託原告太平洋公司賣房子，但渠並未所有系爭建物，僅係以預售屋方
式購屋，如欲轉手他人時需會同買方和建設公司換約，但對方未與之前往換約，並非其不依約履行。而其要求原告太平洋公司提出屋主之意願書，但其一直未收到。
⑵被告未看清楚專任委託契約書即簽名，簽約時間不到半小時，其他內容均係太平
洋公司之人員自己填寫。該契約書係證人李俊明拿到公司給其簽寫，但內容並不清楚，只叫其簽名蓋章，也沒有事先交付契約原本供其閱覽。嗣有書立契約內容變更合意書，但當時原告甲○○並未同意以一千一百萬元購買。當時簽約的通知電話聯繫時有要求太平洋公司提出意願書後讓其看過後才能進行後續事宜，當時原告太平洋公司人員只有在電話中口頭說有買主，至於買方支出之費用與其無關，收據更不能證明有支付款項。
⑶被告並無不出售之意思，而係原告未履行約定。其購買的是預售屋，尚未取得房
屋所有權，如要買賣須先向建設公司換約，其當時尚非房屋所有權人，不可能直接和他人簽約，當然要換約後方得出售。但原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司不願意為雙方辦理換約，在找到買主後，其有表示必須要至建商處換約，但原告太平洋公司不同意。
⑷原告太平洋公司帶客戶看房子，被告有到場，仲介人員將其支開，不讓其與客戶
接洽，後來和客戶碰面時，其有向原告甲○○介紹該房子的優點，但雙方未提及價錢，經紀人把其拉到一旁要求降價，其一直願意以一千一百萬元出售，並無意提高價錢。看完房子後，當天其有至原告太平洋公司店內，表示願以一千一百萬元出售，過兩天，原告甲○○方面有一女子來電表示堅持以一千一百萬元出售，事後仲介人員亦來電表示對方願意購買，其要求提出正式書面，但一直到九十年十月三十一日為止都沒有接到通知，仲介人員也不出面。
理由
一、原告起訴主張被告於八十九年九月二十二日與原告太平洋公司訂立專任委託契約書，將被告所有坐落台中市○區○○○○街○○○號之Ｄ房屋一棟及其建地應有部分委託太平洋房屋仲介銷售，委託期限自八十九年九月二十五日起至八十九年十二月三十一日止，委託價格為一千二百八十萬元。嗣於八十九年十月二十二日，被告將前述委託價格變更為一千一百萬元，並縮短委託期限至八十九年十月三十一日止。迄八十九年十月二十三日，原告太平洋公司覓得一買方即原告甲○○，其表示願以上開委託價格買受委託標的物，並願意先支付出價金二十二萬元。被告於原告太平洋公司覓得賣主後，不久即後悔出售，並拒絕出面訂立不動產買賣契約書，依上開約定，被告即應依委託價格百分之四給付服務報酬與原告太平洋公司四十四萬元，並應給付原告甲○○所支出之出價金等額之違約金二十二萬元，及其法定遲延利息等語。被告則以雖確有委託原告太平洋公司出售仲介房子，但其並未所有系爭建物，僅係以預售屋方式購屋，如欲轉手他人時需會同買方和建設公司換約，但對方未與之前往換約，並非其不依約履行。而其要求原告太平洋公司提出屋主之意願書，但其一直未收到書面，而上開專任委託契約書其未看清楚即簽名，簽約時間不到半小時，其他內容均係太平洋公司之人員自己填寫。該契約書係證人李俊明拿到其公司簽寫，但內容並不清楚，只叫其簽名蓋章，也沒有事先交付契約原本供其閱覽。嗣有書立契約內容變更合意書，但當時原告甲○○並未同意以一千一百萬元向其購買。當時簽約的通知電話聯繫時其有要求太平洋公司台中分公司提出意願書後讓其看過後才能進行後續事宜，當時只有在電話中口頭中有買主，至於買方支出之費用與其無關，收據更不能證明有支付款項等語置辯。
二、原告太平洋公司主張被告委託其出售房屋之事實，為被告所不爭執，復有原告太平洋公司提出之專任委託契約書、契約內容變更合約書為證，應堪信為真正。原告太平洋公司另主張其已依上開專任委託契約書及契約內容變更合意書約定內容覓得買方即原告甲○○願以一千一百萬元向被告購買原告太平洋公司受委託出售之房屋， 郭某 並提出二十二萬元之出價金，原告太平洋公司已依約通知被告出面簽約，惟被告拒未出面簽約等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。
三、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。另契約應人以當事人立約當時之真意為準，而真意為何，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年臺上字第一０五三號著有判例。
⑴本件原告主張被告所有坐落台中市○區○○○○街○○○號之Ｄ房屋一棟及其建
地應有部分委託太平洋公司仲介銷售等情，被告固不否認有委託出售房屋，惟另 辯以渠 並無契約所記載建物之所有權云云。經查原告提出其與被告書立之專任委託契約書記載委託出售之建物部分門牌號碼為台中市○區○○○○街○○○號之Ｄ，有上開專任委託契約書一份可憑，而依原告所提出之被告與訴外人興富發建設股份有限公司書立之黃金映象房屋買賣合書影本記載之建物標示為Ｄ棟二十八樓，有上開黃金映象房屋買賣合書影本一份在卷可稽，另原告甲○○與太平洋公司書立之不動產購買意願書記載係購買乙○○（即被告）所有坐落於台中市○區○○○○街○○○號二十八樓之Ｄ一節，有原告提出之不動產購買意願書一份可憑，其記載之標的物標示固有出入，惟原告甲○○主張八十九年十月二十二日渠至現場看房子，原告太平洋公司人員及被告均有在場等情，且被告自承其僅就黃金印象訂購一戶，復稱原告太平洋公司人員帶客戶看房子，其有到場，仲介人員將其支開，不讓其與客戶接洽，後來和客戶碰面時，其有向原告甲○○介紹該房子的優點，但雙方未提及價錢，經紀人把其拉到一旁要求渠降價，其一直願意以一千一百萬元出售等語，證人即太平洋公司員工 蔡佳亨 證稱本件係由經紀人李俊明與屋主（即被告）接洽，其當時擔任店長，有看過被告本人，是在買方看過房子後，當天晚上被告至店裡，有討論價格，被告表示要以一千一百萬元出售與原告甲○○，當時看過房子等語，綜上所述，被告就上開「黃金印象」僅訂購一戶，且亦曾與原告太平洋公司之人員及原告甲○○現場看屋，而且願以一千一百萬元出售，足徵被告就所委託出售之標的物與原告太平洋公司所受託仲介出售、原告甲○○所欲承購之標的物並無不同，縱令書面記載有所差異，然依當事人之真意，應可認定委託仲介之標的物。
⑵又被告復辯以係購買預售屋，渠非所有權人，自不可能與他人簽約，當然需換約
後方得出賣房子云云，惟就被告與原告太平洋公司書立之專任委託契約書賣方義務係與承買人訂立買賣契約書，倘以被告係購買預售屋而尚未取得所有權，至多僅為與承買人訂立房屋買賣契約書後是否能對之履行之問題，尚與本件專任委託契約書所定內容無涉。被告尚難以購買預售屋、未取得所有權云云而解免履行契約之義務。另被告辯以預售屋所有權並非渠所有，須先和建設公司換約，惟原告太平洋公司不願代雙方與建商辦理換約，渠表示找到買主後必需至建商處換約，但原告太平洋公司並不同意云云，為原告太平洋公司所否認，另稱被告根本未提到換約一事，直到事後才提及等語。原告既否認訂約時有約定與建設公司換約一事，且上開專任委託契約書、契約內容變更合意書、不動產購買意願書均未記載與建設公司換約，被告復未能舉證原告太平洋公司有何換約之義務，其所辯尚難採信。
⑶被告另辯以渠並未詳閱專任委託契約書內容即簽名，簽約時間不到半小時，其他
內容均係太平洋公司之人員自己填寫等語，然為原告太平洋房屋公司所否認，另稱確有供被告閱讀專任委託契約書達一日方才簽約等語。另證人即原告太平洋司已離職員工李俊明證稱 渠係 擔任不動產經紀人，是被告刊登報紙要出售房屋，渠遂向被告連絡，並攜帶契約至新竹與之簽約，先前已有將契約影本交付渠閱覽，當天只是簽名，契約影本早在約一週前交付，是被告至店內來，渠影印給他等語，雖均為被告所否認，惟查上開專任委託契約書簽章處均係由被告簽名蓋章一節，為被告所不爭執，且就契約起首處前言記載「本人已事前詳閱本契約書內容．．．達一日，深切明瞭自身權益後，始簽立本契約書」，其下緊接立書人簽章欄並有被告之簽名蓋章，有上開專任委託契約書可憑。原告所主張上開事實既與證人李俊明所述情節大致相符，且上開承認已閱覽契約內容達一日之文句末猶有被告簽章等情觀之，原告主張上開事實，尚堪採信。被告辯以並未詳為閱覽、太平洋公司人員自行書立內容一節，被告亦未能舉證證明，其所辯尚未足採。綜上所述，前揭專任委託契約書應業經兩造意思表示合致而成立。
四、原告太平洋公司主張已依約覓得承買人即原告甲○○，且有以電話及存證信函通知被告簽約等語，被告固不否認原告太平洋公司之人員來電告知有買主云云，惟另辯以係電話口頭告知找到買主，被告要求原告太平洋公司應提出意願書，以正式書面向渠通知，再談後續事宜等語。
⑴經查原告主張原告甲○○願以一千一百萬元向被告買購買委託出售之不動產，並
有原告提出之契約內容變更合意書一份可憑，其內容記載「委託總價新臺幣壹仟壹佰萬元」、「備註：上述價格只限同意給甲○○先生購買．．．」等情，另原告提出原告二人間書立之不動產購買意願書亦記載「承購總價款：願以新臺幣壹仟壹佰萬元整買受」等情，均為兩造所不爭執，證人即原告太平洋公司已離職員工李俊明證稱渠係擔任不動產經紀人，與店長蔡佳亨有至新竹告知以一千一百萬元之價格出售，但被告又不同意，其有發存證信函，亦有電話通知請其出面簽約，並言明時間地點，但詳情已不記得等語，另證人即太平洋司台中分公司員工蔡佳亨證稱被告表示要以一千一百萬元出售與原告甲○○，當時看過房子，且出具契約內容合意變更書，並指名要賣給郭先生，此後其還有至新竹找被告，被告還希望將價格提高，而且在寄存證信函之前，其有親自找被告，且有電話聯絡，表示已到達被告要求之價格，請他來簽約等語。足徵原告太平洋公司主張已依約覓得買主即原告甲○○願以兩造均同意之價額購買一節，應堪採信。
⑵被告雖另辯以原告未以正式書面告知云云，惟按非對話而為意思表示者，其意思
表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力，最高法院七十五年度台抗字第二五五號著有裁定可資參照。本件原告太平洋公司主張除電話通知被告外，尚以存證信函告知被告出面簽約，惟以招領逾期遭退回等語。經查上開專任委託契約書第十一條記載：賣方同意售出時，應於三日內依太平洋所指定之時間處所與買方另簽訂「不動產買賣契約書」，並由太平洋所指定之代書辦理產權移轉登記等相關事宜；另第十二條記載：雙方間之洽商、徵詢或通知辦理事項，如須以書面通知時，均按本契約所載之地址送達。如因故拒收或無法送達而退回者，均以發函日期視為已經通知。如任何一方遇有地址改變時，應即以書面通知他方，且非經雙方書面同意不得對契約內容變更之。上開專任委託契約書記載之被告住址為新竹市○○街○○號六樓，核與原告太平洋公司提出存證信函及其信封載被告地址相符，惟上開存證信函以招領逾期經退回，有上開存證信函之信封註記可憑，足徵原告太平洋公司業依專任委託契約書約定地址書面通知被告出面與原告甲○○訂約，被告雖辯以未收到書面通知，惟其就原告主張其住居於上開地址未並不爭執，上開存證信函即已依址寄送，惟被告逾期未招領而退回，揆諸上開說明，原告太平洋公司通知被告簽約之意思表示業已到達到被告，被告無正當理由而任其招領逾期，該存證信函既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力。況上開上開專任委託契約書第十二條亦明定雙方間之洽商、徵詢或通知辦理事項，如須以書面通知時，均按本契約所載之地址送達。如因故拒收或無法送達而退回者，均以發函日期視為已經通知。如任何一方遇有地址改變時，應即以書面通知他方，且非經雙方書面同意不得對契約內容變更之。依其約定亦應認原告太平洋公司業已依約通知被告。至於被告辯以渠要求應提出買方意願書一節，並未約定於上開專任委託契約書內，縱令被告另行要求，而原告並未寄送買方之意願書，亦難認原告有何違約之處，被告無足據以拒絕履行簽約義務之理由。
五、綜上所述，原告太平洋公司主張與被告簽訂之提出專任委託契約書、契約內容變更合意書以約定一千一百萬元之價格覓得承買人即原告甲○○，並通知被告出面訂約，惟被告未依約與原告甲○○訂定不動產買賣契約書，自得依專任委託契約書第十條４：「委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形，賣方除應支付太平洋依委託價４％計算之報酬外，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付之出價金等額之違約金，如買方未支付出價金而使用要約書，則需賠償買方依委託價百分之三計算之違約金。」之約定，請求被告給付百分之四即四十四萬元（一千一百萬元之百分之四）之報酬。是原告太平洋公司主張被告應給付四十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告甲○○主張被告未依上開專任委託契約書與之訂約，而請求二十二萬元違約金一節，為被告否認，並以上開情詞置辯。查本院認定被告確未依前揭專任委託契約書之約定出面與買主即原告甲○○簽約，已如前述，而被告雖另辯以原告甲○○之出價金與其無關云云，經查上開專任委託契約書、契約內容變更合意書契約當事人固屬太平洋公司與被告二人，然專任委託契約書第十條４明定委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形，賣方除應支付太平洋依委託價４％計算之報酬外，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付之出價金等額之違約金，如買方未支付出價金而使用要約書，則需賠償買方依委託價百分之三計算之違約金。有該專任委託契約書可憑，依其記載內容可知，其違約金之計算係如買方有出價金時以出價金總額計算，無出價金時以買方委託買價百分之三計算。是出價金與買價百分之三均係計算違約金之標準。而原告二人書立之不動產購買意願書第五條約定：「一、買方於簽訂本意願書之同時，須給付太平洋依賣方委託價２％計算之出價金（以現金或即期支票）。惟本出價金並非定金之性質，並於賣方同意售出後，於簽訂書面契約時，轉為買賣價金之一部分」，並記載繳款金額二十二萬元，有不動產購買意願書可憑，足徵原告甲○○係以出價金之方式交易，而二十二萬元之出價金，其金額亦與不動產購買意願書第五條明定之委託價百分之二（即一千一百萬元百分之二）相符。原告復提出收據影本一份為憑，雖均被告否認，惟按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人亦有直接之請求給付之權，民法第二百六十九條第一項定有明文，本件太平洋公司與被告以專任委託契約書第十條４約定賣方應賠償買方與其所支付之出價金等額之違約金一節，揆其性質，即屬上開規定之第三人利益契約，被告既已違反專任委託契約書之約定未與原告甲○○訂定不動產買賣契約書，已如前述，而原告甲○○雖非上開專任委託契約書之契約當事人，惟依上開規定，仍非不得直接向被告請求給付。本件不動產買賣價金原係高達一千一百萬元，原告甲○○請求違約金為二十二萬元，僅為買賣價金百分之二，且較諸以無出價金時以買方委託買價百分之三計算違約金係三十三萬元之情形為低，衡情尚難認其違約金有何過高之情事，被告辯以出價金與之無關云云，尚屬無據。是原告甲○○請求被告給付二十二萬元違約金及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，亦應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸一一審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年十一月十四日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官陳葳右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年十一月十四日~B法院書記官