裁判字號：臺灣新北地方法院93年重訴字第174號民事判決
裁判日期：民國94年05月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣 板橋 地方法院民事判決93年度重訴字第174號原告丙○○訴訟代理人 黃淑琳 律師
江肇欽 律師被告己○○
庚○○共同訴訟代理人 莫怡萍 律師複代理人乙○○被告辛○○○
丁○○甲○○兼上一人訴訟代理人戊○○上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國94年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落台北縣板橋市○○段第七五八地號土地上如附圖斜線部分所示面積一八五平方公尺之地上物拆除後，將上開土地騰空返還原告及其他共有人全體。
被告庚○○應自前項土地遷出。
訴訟費用由被告庚○○負擔六分之一，餘由被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○、甲○○連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰陸拾萬元，為被告供擔保後，得假執行，但被告己○○、戊○○、甲○○、庚○○如以新台幣壹仟零捌拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本件被告辛○○○、丁○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，就被告辛○○○、丁○○部分，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：
一、緣坐落台北縣板橋市○○段第758地號﹙重測前為台北市○○市○○段第35之2地號﹚，地目田，面積377平方公尺土地﹙下稱系爭土地﹚前於民國42年7月15日，登記為 徐石 定﹙權利範圍5692分之4958﹚、 黃大鼻 ﹙權利範圍5692分之36
7﹚、 黃阿霖 ﹙權利範圍5692分之367﹚等三人共有，嗣於75年間，原告分別向黃阿霖及黃大鼻之繼承人 黃文振 購買渠等就系爭土地之全部應有部分，因而取得系爭土地應有部分計5692分之734，詎被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○等五人之被繼承人 陳勝亮 前竟未經系爭土地全體共有人之同意，並無任何法律上之權源，即擅自占用系爭土地並在其上興建如附圖所示斜線部分，面積計185平方公尺之地上物﹙下稱系爭地上物﹚，自屬無權占有，並已嚴重妨害原告就系爭土地所有權之行使，被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○等人繼承後亦然，至於被告庚○○雖係向被告己○○借用系爭地上物居住使用，然被告己○○既係無權佔用，被告庚○○自亦屬無權占有甚明。基此，原告自得本於所有權人物上請求權之法律關係，請求被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○將系爭土地上，由渠等繼承取得之系爭地上物拆除並將系爭土地騰空返還與原告及其他共有人全體。另被告庚○○雖亦為無權占有，但只需令其自系爭土地遷出，即可滿足原告所有權之行使。
二、對於被告答辯所為之陳述：
㈠、被告雖抗辯稱系爭地上物係由陳勝亮向系爭土地原所有權人即 林本源 松記建業株式會社承租系爭土地後建築房屋云云，然原告否認之，應請被告負舉証之責。事實上，由被告自己所提出之律師函中均已明白指出系爭土地係由被告己○○之父親陳勝亮向共有人之一的 徐石定 所承租，而且陳勝亮及己○○也一直都是向徐石定繳納租金，根本不曾向系爭土地之其他共有人黃阿霖及黃大鼻交過任何租金，故即令有任何租賃關係存在，亦僅存於陳勝亮與系爭土地共有人徐石定之間，完全與原告方面無涉，基於債之相對性原則，被告自不得以與其他共有人徐石定間之租賃關係對抗原告而主張被告係有權占有。亦即，系爭土地原共有人黃阿霖及黃大鼻所有之應有部分合計雖僅占系爭土地應有部分5692分之734，但並不影響渠等依法應享有之法律上權利，是系爭土地共有人徐石定縱令確曾將系爭土地出租陳勝亮，亦屬其個人行為，既未經其他共有人黃阿霖、黃大鼻同意，該出租行為對於黃阿霖、黃大鼻即不生效力，對繼受黃阿霖、黃大鼻應有部分之原告自亦不生效力。至於黃阿霖及黃大鼻是否違反土地法第34條之1、第104條之規定，造成共有人徐石定之損失而有損害賠償之問題，則屬徐石定所能主張之權利，尚與被告等無涉，更不可能因此使被告等成為合法之占有人。
㈡、被告另抗辯稱被告庚○○僅向己○○借用系爭土地一部養豬云云，然 鈞院 於93年7月20日至系爭土地現場履勘時，未發現有任何豬隻、雞隻、青菜等存在，亦未有任何畜牧或農作之跡象，反而四處可見堆置雜物，放置汽車、機車及腳踏車，顯見被告此部分抗辯並非事實。
㈢、被告復抗辯稱原告之前手黃阿霖及黃大鼻對於徐石定之出租行為顯然知情，然其就此並未舉證以實其說，已不足採，況即令黃阿霖及黃大鼻對此知情，但渠等既未明示或默示地表示同意或追認，亦未曾收取任何租金，則知情僅屬沉默之行為，尚不發生任何法律上之效力，被告主張渠等未經告知即出售系爭土地之持分應負瑕疪擔保責任云云，自屬無據。
㈣、又徐石定前於69年間向庚○○請求拆屋還地時，系爭土地及地上物即由庚○○單獨使用，此有台灣高等法院69年上字第2513號判決在卷可稽，是包括被告己○○在內之所有陳勝亮的繼承人，自系爭土地遷移至他處已至少有24年以上，根本未實際居住於系爭土地甚久，渠等對系爭土地及系爭地上物早已無任何感情可言，自無受占有保護之必要，故情理上原告請求渠等返還系爭土地，亦屬妥適允當。
㈤、另被告抗辯稱系爭土地依耕地三七五減租條例第12條規定，應由出租人無條件供給佃農使用云云，亦非有理。蓋以，被告於93年11月26日所提答辯狀中已自承系爭土地係由陳勝亮承租建築房屋，顯見若有租賃關係存在亦屬租地建屋契約關係，並非耕地租賃，被告上開所辯顯無足取。至於前開台灣高等法院69年上字第2513號民事判決中不但亦認定系爭土地係由陳勝亮承租建築房屋﹙詳判決書理由第二段﹚，顯然係認為有租地建屋契約存在，而且遍觀該判決書全文均未有認定陳勝亮為系爭土地佃農之記載，因此被告抗辯稱前開高等法院判決已認定陳勝亮為系爭土地之佃農云云，實非有據。
㈥、又被告所提出之所謂田賦稅捐通知單究竟是否繳納系爭土地之田賦稅捐已有不明，而且被告自承該田賦稅捐係由「地主徐石定、黃大鼻及黃阿霖三人共同繳納」，故該通知書自不能証明係由陳勝亮繳納田賦稅捐，更何況，不論陳勝亮是否曾繳納該田賦稅捐，亦與其曾否給付租金與黃大鼻、黃阿霖或渠二人是否知悉土地租賃之事無關，自不能因此而為被告有利之認定。
㈦、至於被告抗辯稱己○○於56年間曾繳租與 阿昌 即黃大鼻云云，並舉被証二號之收據為憑，亦無理由。因為，由所謂被証二號之收據內容觀察，完全看不出有「阿昌」二字，即令有「阿昌」二字亦不等於就是黃大鼻之簽名，更無法証明黃大鼻曾經向己○○收租之事實，而被告稱黃大鼻就是「阿昌」，原告完全否認，自應由被告証明之。事實上，該收據之左下角清楚記載：「 黃徐氏 椪頭」，可見收租人應為黃徐氏椪頭，並非阿昌，參以上開台灣高等法院69年上字第2513號民事判決理由中記載：「．．．上訴人(應係被上訴人之誤﹚亦謂『出具收據之 陳氏 椪頭是我妹妹，有收過租金，並曾給我數百元』．．．」，相互勾稽後可知，該被証二號之收據應該在上開台灣高等法院69年上字第2513號民事案件中便曾提出過，而且經徐石定承認收租人是其妹妹，準此，被告將上開收據曲解為黃大鼻簽收之証明，非但是空言主張已屬無據，而且與上開判決書內之認定相佐，自非可採。
三、綜上，原告爰本於所有權人物上請求權之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○應將坐落台北縣板橋市○○段第758地號土地上如附圖所示斜線部分，面積185平方公尺之地上物拆除後，將上開土地騰空返還與原告及其他共有人全體。㈡被告庚○○應自前項之土地上遷出。㈢原告願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
參、被告己○○、戊○○、甲○○、庚○○抗辯：
一、原告共有之系爭土地原為林本源松記建業株式會社所有，並由被告之父陳勝亮向之承租建築房屋，嗣系爭土地移轉為徐石定與黃阿霖、黃大鼻共有，惟系爭土地均由徐石定管理，並由陳勝亮繼續向徐石定繳租，至被告庚○○則向陳勝亮之子即被告己○○借用系爭土地之一部養豬，是被告均非無權占有系爭土地。
二、系爭土地共有人徐石定前於70年間，即向被告庚○○起訴請求拆屋還地，然經台灣高等法院以69年上字第2513號判決認定被告己○○之父陳勝亮為系爭土地之佃農並居住其上，陳勝亮乃有權占有，被告己○○等人乃基於繼承租賃關係而合法承租系爭土地，被告己○○等就系爭土地自有使用收益權利，並得將系爭土地上部分房屋供被告庚○○使用，是亦不能謂庚○○為無權占有系爭土地，足見被告等對於系爭土地確係合法占用。而核諸被告等人均無土地法第100條、第10
3條所定收回房屋及建築基地之法定原因，原告自不得主張收回，甚且被告等已於91年12月間支付徐石定系爭土地自86年起至95年度之10年租金，原告自應繼受前手與被告間之租賃關係，非謂後手可有大於前手之權利，至系爭土地上之農舍依耕地三七五減租條例第12條規定，本應由出租人無條件供給佃農使用，是被告就系爭土地及其上之農舍亦均有合法使用權源。
三、況依56年至60年、62年之佃農田賦稅捐通知單上所載可知，陳勝亮繳租稅均由地主徐石定、黃大鼻、黃阿霖人共同繳納，故黃大鼻、黃阿霖就其將系爭土地出租佃農陳勝亮耕種居住情事，顯非不知情。
四、被告己○○於56年繳租之收據上，亦有「阿昌」者之簽名，該「阿昌」即黃大鼻，是系爭土地共有人黃大鼻亦有親自向被告己○○索租之情事，足見被告己○○與原告間就系爭土地確存有租賃關係。
五、況被告己○○自30年間即居住於系爭土地上之農舍，黃阿霖、黃大鼻則居住於系爭土地附近，黃阿霖、黃大鼻何有不知被告己○○係繼承陳勝亮為佃農於系爭土地上居住之情事？
六、綜上，本件租金向來均由應有部分達三分之二以上之系爭土地共有人徐石定代收，再交由其他共有人即黃大鼻、黃阿霖，原告竟謂黃大鼻、黃阿霖不知被告乃續為租用系爭土地情事，指稱被告為無權占有，並不足採。從而，依後手權利不可大於前手及本於誠信原則，被告等既係繼承租賃關係，自屬合法承租，原告主張被告乃無權占有系爭土地，請求拆屋還地，即無理由，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、被告辛○○○、丁○○則未到庭陳述或提出書狀作何答辯。
伍、原告起訴主張系爭土地為伊與徐石定共有，系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭地上物為被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○公同共有之遺產，現由被告庚○○占有使用中，惟被告等均無合法權源，竟占用系爭土地及系爭地上物，爰基於所有權之法律關係，提起本件訴訟，請求被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○拆除系爭地上物，將基地返還原告及其他共有人全體、現使用系爭地上物之被告庚○○則應自系爭土地遷出。被告固不否認系爭地上物占用原告共有之系爭土地如附圖所示斜線部分之面積，系爭地上物為被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○公同共有之遺產，現由被告庚○○占有使用，然否認為無權占有，並以前開情詞置辯，是本件應審究者為，對原告而言，被告等究有無使用系爭土地之合法權源，若無，則原告之訴有理由。查：
一、原告於76年間向系爭土地原共有人黃阿霖及黃大鼻之繼承人黃文振購買渠等就系爭土地之全部應有部分，因而取得系爭土地應有部分計5692分之734，惟因被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○之父陳勝亮前即於系爭土地上興建如附圖所示斜線部分計185平方公尺面積之系爭地上物，嗣己○○並將系爭地上物借予被告庚○○使用迄今，陳勝亮死亡後，系爭地上物則歸由被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○繼承取得而為渠等公同共有之遺產等情，業據原告陳述綦詳，並提出土地登記謄本、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、台北縣稅捐稽徵處免繳土地贈值稅證明書、土地增值稅繳納通知書、台灣省台北縣地政規費徵收聯單、工程受益費繳清證明書、繼承系統表、戶籍謄本等為憑，且經本院受命法官會同台北縣板橋地政事務所地政人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄，並有台北縣板橋地政事務所
93年8月3日北縣板地測字第0930009430號函所附土地複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭執，是被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○因繼承而公同共有如附圖所示斜線部分之系爭地上物，該等系爭地上物占用原告共有之系爭土地，前經己○○出借與被告庚○○，現由被告庚○○占有使用中各情，可以認定。
二、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由﹙最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照﹚。又共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力﹙最高法院92年度台上字第1734號判決意旨參照﹚。查：
㈠、本件原告以伊為系爭地上物基地共有人，被告無權占有系爭地上物基地為原因，請求被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○拆除系爭地上物，將基地返還原告，現占有使用系爭地上物之被告庚○○則應自系爭土地遷出，被告對系爭地上物占用原告共有系爭土地之事實並無爭執，僅以與原告間就系爭土地應存有租賃關係，並非無權占有為抗辯，則被告自應就其與原告間確有租賃之正當占有系爭土地權源，負舉證責任，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。查：
１、被告抗辯稱原告共有之系爭土地原為林本源松記建業株式會社所有，並由陳勝亮向之承租建築房屋乙節，並未經被告舉證以實其說，復為原告所否認，被告此部份抗辯自不足採。
２、系爭土地前於42年7月15日，登記為徐石定﹙權利範圍5692分之4958﹚、黃大鼻﹙權利範圍5692分之367﹚、黃阿霖﹙權利範圍5692分之367﹚等三人共有，嗣於75年間，原告始分別向黃阿霖及黃大鼻之繼承人黃文振購買渠等就系爭土地之全部應有部分，因而取得系爭土地應有部分計5692分之73
4等情，業據原告提出土地登記謄本為憑，且為被告所不爭執，堪信屬實，另參酌被告自陳，自30年間陳勝亮承租土地以來，均由徐石定管理，陳勝亮並向徐石定繳租，而被告己○○繼承系爭地上物後，亦向占系爭土地應有部分達三分之二之管理人徐石定繳租等語﹙見被告94年2月2日民事答辯狀﹚，足見系爭土地於原告成為共有人前，乃為徐石定、黃阿霖及黃大鼻共有，被告對此並知之甚明無疑。是系爭土地既為共有土地，被告則抗辯對此共有土地具有租賃之正當占有權源，被告自須就其乃與系爭土地全體共有人間存有租賃關係乙節負舉證之責，依此，被告雖提出其上載有「己○○佃交米稻，220斤，阿昌，59年5月」之收據一紙為憑，並執前開收開收據抗辯稱，阿昌即為系爭土地共有人黃大鼻之偏名，黃大鼻曾向被告己○○收取系爭土地之地租，足見被告與系爭土地全體共有人間確存有租賃關係云云，然「阿昌」即為黃大鼻乙節，並未見被告舉證以實其說，被告前開抗辯自難以遽信。
３、至徐石定前於69年間，即因認庚○○無權占有伊共有之系爭土地，由徐石定向台灣台北地方法院對庚○○提起拆屋還地訴訟，經台灣台北地方法院以69年訴字第6262號判決徐石定勝訴後，庚○○不服，提起上訴，經台灣高等法院認定系爭土地為徐石定與黃大鼻、黃阿霖共有，然徐石定與己○○等間就系爭土地有租賃關係，己○○對系爭土地有使用收益權利，己○○將系爭土地上部分房屋供庚○○使用，不能認庚○○為無權占有為由，以69年上字第2513號判決廢棄原判決，改判徐石定敗訴，徐石定雖不服提起上訴，然仍經最高法院以70年度台上字第2094號判決上訴駁回確定在案等情，有台灣台北地方法院93年9月1日北院錦料字第0930103616號函所附台北地方法院69年訴字第6262號、台灣高等法院69年上字第2513號、最高法院70年度台上字第2094號判決在卷可參，是前開確定判決亦僅認定系爭土地共有人之徐石定與被告己○○間，就系爭土地存有租賃關係，尚無從執之推論系爭土地全體共有人與被告己○○就系爭土地均存有租賃關係，而為有利於被告乃有權占有系爭土地之認定。
４、被告雖另抗辯稱徐石定、黃大鼻、黃阿霖共有系爭土地時，乃由徐石定擔任系爭土地管理人，則徐石定居於管理人地位與陳勝亮間所立之租賃契約效力及於徐石定以外之其他共有人黃大鼻、黃阿霖及繼受黃大鼻、黃阿霖應有部分之原告云云，然被告並未就徐石定、黃大鼻、黃阿霖曾就系爭土地之管理方法為約定並選任徐石定為管理人乙節，舉證以實其說，被告前開抗辯即難遽信，從而，被告基於渠等與原告間應存有租賃關係，進而抗辯稱渠等並無土地法第100條、第10
3條所定收回房屋及建築基地之法定原因，原告不得主張收回及渠等已於91年12月間支付徐石定系爭土地自86年起至95年度之10年租金，被告乃有權占有系爭土地，原告應繼受前手與被告間之租賃關係云云，亦無理由。
５、被告雖復抗辯稱依渠等所提出之56年至60年、62年之台北縣政府佃農田賦稅捐通知單可知，陳勝亮繳租稅均由地主徐石定、黃大鼻、黃阿霖人共同繳納，且黃阿霖、黃大鼻居住於系爭土地附近，黃大鼻、黃阿霖就系爭土地出租佃農陳勝亮耕種居住情事，顯非不知情，被告應屬有權占有云云，並提出田賦實物通知單為憑；然，核諸被告所提出之該等通知單上記載「台北縣政府田賦實物通知單、土地所在：新埔段、納稅義務人：徐石定等三人、管理人或代繳義務人：陳勝亮」之內容，足認該等田賦實物通知單應僅係台北縣政府稅捐機關，就徐石定等三人因共有坐落台北縣新埔段某地號土地所需繳納之田賦，由陳勝亮代為繳納，因而將陳勝亮填載為代繳義務人，並摯發收據聯與代繳義務人收執，否則被告何以能執有前開繳納田賦實物之收據？則被告抗辯稱陳勝亮繳租稅均由地主徐石定、黃大鼻、黃阿霖人共同繳納云云，已悖常情而不足採；又僅與部分共有人定立租賃，租賃契約效力本不及於其他共有人，業如前述，此點不因其他共有人是否知悉部分共有人與他人定有租賃而受影響，是縱被告前開抗辯黃大鼻、黃阿霖就徐石定將系爭土地出租佃農陳勝亮耕種居住情事，顯非不知情云云屬實，然該等租賃效力仍不及於黃大鼻、黃阿霖及繼受黃大鼻、黃阿霖應有部分之原告無疑。至陳勝亮代繳前開台北縣新埔段某地號土地之田賦實物，與被告等人是否與系爭土地全體共有人間均存有租賃關係，無何必然關係，自亦無從執此作有利被告乃有權占有系爭土地之認定。
６、又核諸系爭土地之土地登記謄本並無三七五租約之註記，而被告亦未就渠所主張與原告間存有系爭土地三七五租約關係乙節，舉證以實其說，其遽行主張爭土地上之地上物應可適用耕地三七五減租條例第12條規定，由出租人無條件供給佃農使用，被告就系爭土地及其上之農舍均有合法使用權源云云，自無足取。
陸、綜上，依被告所提事證，尚無從認被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○等人，對原告確有基地租賃之正當占有系爭土地權源，依諸前開最高法院裁判意旨，應認該等被告對原告為無權占有，而被告庚○○既係因被告己○○出借而占用系爭地上物，惟被告己○○對原告並無合法占有系爭土地權源，被告庚○○自亦屬無權占有，從而，原告依所有權之法律關係，請求被告己○○、戊○○、辛○○○、丁○○及甲○○將系爭土地上如附圖所示斜線部分計185平方公尺之地上物拆除，將基地返還原告，被告庚○○應自系爭土地上遷出，即有理由，應予准許。
柒、原告與被告己○○、戊○○、甲○○、庚○○分別陳明願供擔保請准為宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之﹙系爭土地之價額為10,804,000元，計算方式：185平方公尺乘以58,400元﹙每平方公尺之公告現值﹚為10,804,000元﹚。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
玖、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條、第85條第1項前段、第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年5月25日
民事第三庭審判長法官陳映如
法官黃信滿法官陳明偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年5月25日
書記官馬文慶