裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第972號民事判決
裁判日期：民國95年11月09日
裁判案由：返還定金
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第972號原告乙○○被告甲○○兼訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國95年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十五年四月二十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國九十五年四月二十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丙○○負擔十分之九，被告甲○○負擔十分之一。
本判決於原告分別以新臺幣拾陸萬柒仟元、壹萬柒仟元為被告丙○○、甲○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○、甲○○如分別以新臺幣伍拾萬元、伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠關於丙○○部分：
⒈原告於民國93年7月18日與被告丙○○訂立土地買賣契約
，購買被告丙○○所有坐落於臺中縣太平市○○路段143之6、143之8、143之9、143之10、143之12、143之14、143之44、143之45、143之46、143之48、143之50、143之52、143之55、143之57、143之130及143之131地號，共16筆土地之公同共有持分1/10（1/2），及另應有部分1/12，並包含地上物部分之所有權，於訂約時同時交付定金新台幣（下同）500,000元，其中300,000元依被告丙○○之要求以現金匯入訴外人 李施叔卿 之帳戶，另200,000元以訴外人三信商業銀行臺中分行、發票日93年7月18日、票據號碼AA0000000之同額支票交付被告丙○○收執；嗣因該契約註明之93年10月31日履行期限到期，雙方復於94年5月26日再行訂立契約，除期限外，其餘條件均與前契約相同。依該契約第16條約定「乙方（指被告丙○○）應負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1（誤載為第34條）規定人數過半數及土地持有面積超過1/2。並負責協商土地所有權人 吳宗哲 、 吳宗耀 、 游朝陽 等人洽談土地出售事宜及道路通行權等事。且本買賣土地可開發建築許可，契約始成立，否則無條件解除契約，無息返還訂金。」顯見本件不動產買賣契約之買賣標的，除以被告丙○○所有之土地持分及公同共有部分為買賣標的外，尚附有被告丙○○須「負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1規定人數過半數及土地持有面積超過1/2」之停止條件，被告丙○○須踐行上開條件，本件買賣契約始成立，蓋原告會購買被告丙○○所有之上開土地持分及公同共有部分，目的在取得全部土地之所有權，以便能加建築利用，如不能取得土地之全部所有權，則買受被告丙○○所有之土地持分及公同共有部分並無用處。惟原告於95年6月5日曾以臺中法院郵局第8859號存證信函，催請被告丙○○應於函到後通知其他共有人甲○○、李施叔卿、 何曉隆 、 何曉陽 、 何曉鵬 、 何星慧 、 何信中 、 何素梅 、 何素貞 、 何素真 、呂何玉鳳、 張何素月 、 何啟明 、 何啟清 、 何清松 、 何清信 等人與原告簽立上開土地買賣契約，以符合達到買賣契約第16條之約定，然被告逾期並未履行，原告遂於同年月13日以臺中民權路郵局第7267號存證信函，再次催告被告丙○○履行，被告丙○○迄今仍未履行。再者，因原告買受之土地，皆遭訴外人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽及 陳根來 等人所有之鄰地圍繞，故須取得鄰地之所有權或通行權，方有利用之價值，俾使本件買受土地能通行至公路，並得指定建築線，而經主管機關核發建築執照，予以建築開發使用，故依前開買賣契約第16條約定，被告丙○○應負責協商土地所有權人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽等人，與原告簽定鄰地買賣或道路通行租賃契約，以達到「本買賣土地可開發建築許可」之程度，因被告丙○○於本件訴訟起訴前，即拒不履行，原告遂於95年6月5日及同年月13日再分別催告被告丙○○應通知鄰地所有人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽及陳根來等人，與原告簽定鄰地買賣或道路通行租賃契約，被告丙○○迄未履行本件契約上開約定之停止條件，依民法第99條第1項規定之反面解釋，本件系爭契約自始不生效力。又本件買賣契約，自始既不生效力，被告丙○○無法律上原因，受有定金及價金之給付利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還已收之定金及價金500,000元。
⒉縱認上開契約之約定，非屬停止條件，契約業已成立生效
，惟原告購買被告丙○○所有之上開土地持分及公同共有部分之目的，係在取得全部土地之所有權，故要求被告「應負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1規定人數過半數及土地持有面積超過1/2」，今因被告丙○○所有之上開土地部分公同共有人 何錦生 、 何森棋 等人提出異議，並主張行使優先購買權，且向鈞院提起訴訟，以致買賣之上開土地全部所有權無法辦理過戶，移轉予原告，自屬可歸責於被告丙○○之事由，原告自得依上開契約約定及民法第256條規定解除契約，並請求被告丙○○返還已收受之定金及所收價金款項；又被告丙○○拒不踐行「負責協商洽談土地通行權事宜」之要求，與鄰地所有權人陳根來洽談土地通行權問題，使原告買受之上開土地無法通行，亦未履行債之本旨，原告自得依約解除契約。原告先於95年3月4日以存證信函送達被告丙○○以為解除契約之意思表示，復於95年5月8日再次函知被告丙○○解除本件契約，同時請求返還已收之定金及價金款項共計500,000元，然被告丙○○迄今仍置之不理，自有提起本件訴訟之必要。
⒊因被告丙○○與訴外人 李水金 雙方訂有共同合作承買土地
同意書，其中第6條約定：「雙方於民國94年3月間共同處理 何仲元 、何曉陽等二人台新銀行債務撤銷土地查封登記費用新台幣800,000元整，甲方（即被告丙○○）負擔新台幣300,000元整…」。被告丙○○遂要求原告對系爭不動產買賣契約應給付價金部分，先行給付300,000元，並經被告丙○○要求逕匯入訴外人李施叔卿之台新銀行帳戶，故原告上開300,000元之給付，實係本件系爭不動產價金之一部分，倘上開300,000元非屬本件買賣價金之一部分，被告為何於本件買賣契約上簽認？是本件系爭不動產買賣契約既自始不成立，或經解除契約，被告丙○○自應連同定金共500,000元返還予原告。至被告丙○○提出之臺中文心路郵局第5365號及5364號存證信函，函中敘及之 徐國隆 代書事務所及主辦人員丁○○，皆係原告所委任，原告怎會「未出面辦理履行登記手續」，實情係當時共有人何錦生、何森棋到場，並代表其他共有人 林何玉燕 、何玉霞、 何嬌雲 表示反對，致本件不動產買賣之土地無法移轉登記，被告丙○○將事實予以顛倒，自有予以澄清之必要。又被告丙○○於95年3月間催告原告辦理系爭土地其中8筆建築用地之移轉登記，原告未協同辦理係因道路通行權問題無法解決，143之43及143之10地號土地道路被封住，該二筆土地所有權並非被告丙○○所有，原告商請被告丙○○處理，然其並未處理，故原告未協同辦理移轉登記。
㈡關於被告甲○○部分：
原告於93年10月13日與被告甲○○訂立土地買賣契約，購買被告甲○○所有坐落於臺中縣太平市○○路段143之6、143之8、143之9、143之10、143之12、143之14、143之44及144之5地號，共8筆土地之公同共有持分，於訂約時同時交付三信商業銀行臺中分行、票據號碼AA0000000、面額50,000元之支票乙紙做為定金，交付被告甲○○收執。
同時，原告與被告甲○○約定「乙方（指被告甲○○）應於民國93年11月30日前配合甲方適用土地法第34條之1（誤載為34條）規定處分該土地辦理所有權移轉登記，即本契約生效，否則無條件原金退還甲方，並解除本契約無異議。」今因被告甲○○所有之上開土地部分公同共有人提出異議，並主張行使優先承購買權，且向鈞院提起訴訟，以致被告甲○○就本件上開買賣契約同意履行之條件（即配合原告適用土地法第34條之1規定處分該土地辦理所有權移轉登記），無法達成，上開土地亦無法辦理過戶，原告自得依上開約定解除契約，並請求被告甲○○返還已收受之定金。因被告甲○○遲未履行上開買賣契約約定之條件，原告遂於95年3月4日以存證信函送達被告甲○○，並以本件起訴狀繕本送達被告甲○○時，同時為解除契約之意思表示等語。
㈢並聲明：
⒈被告丙○○應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日（即95年4月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告甲○○應給付原告50,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日（即95年4月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊上開1、2項原告願供擔保，請准宣告予以假執行。
二、被告則以：㈠被告丙○○就所有坐落於臺中縣太平市○○路段143之6、
143之8、143之9、143之10、143之12、143之14、143之44、143之45、143之46、143之48、143之50、143之52、143之
55、143之57、143之130及143之131地號土地，實際僅收受訂金200,000元，並非原告所稱500,000元。原告指稱之300,000元，係原告與李水金（即共有人李施叔卿之配偶）達成協議共同合作處理系爭土地，由原告自願先行墊付300,000元，代為清償公同共有人何仲元、何曉陽二人所欠台新銀行債務800,000元，以便塗銷土地查封登記，且上開300,000元於土地買賣成立時始抵作價金之一部份，並協商同意自約定各共有人土地款差額每坪5,000元扣除，可見前揭土地已順利達到土地法第34條之1規定處分程序，而該款項亦由原告自動匯款至共有人李施叔卿名下銀行帳戶，被告丙○○並未親自收受該款項。又因前揭土地業已依雙方訂立之不動產買賣契約書第16條約定，整合各公同共有人，人數過半數及出售土地持有面積超過1/2，符合土地法第34條之1規定處分程序，並經原告同意排定簽約日期，且於94年10月25日分別以臺中文心路郵局存證信函第5365號及第5364號通知各公同共有人應於94年11月10日下午2點辦理簽定買賣契約手續，惟期間曾多次催促原告出面辦理履行登記手續，未獲善意回應，被告丙○○遂於95年1月18日及95年3月13日以存證信函送達原告，以為履行買賣登記手續，及解除契約之意思表示，並沒收所收定金200,000元，另300,000元因買賣不成立者，自無所謂差額價款，且被告丙○○並未收受。
㈡被告丙○○與原告曾多次修改契約，期間因認土地係第三人
所有，非本人所有，僅能從旁協助，是認為契約條款之「負責協商洽談土地通行權事宜」之字句不妥，應修正改為協助，嗣後曾與原告探討並經同意研究修改，才會在契約書上以鉛筆註記。又被告丙○○係經原告授權同意，始代為與李水金簽訂共同合作承買土地同意書，被告丙○○確實已盡力協助商談處理道路通行權及整合各共有出售土地事宜。再者，訴外人即公同共有人何錦生等5人主張優先承買部分土地及部分公同共有人所持有公同共有1/2之土地，顯與土地法第34條之1立法精神相違背，且公同共有人無土地面積持分，如何有優先承買權，應針對所有公同共有人及共有人全部出售承買。而被告丙○○亦已依土地法第34條之1法定處分程序，以郵局存證信函公示送達，係原告未依程序辦理移轉登記手續，致延誤一切手續等語資為抗辯。
㈢並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款之規定，整理本件不爭執之事實並協議簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為判決之基礎：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈原告於93年7月18日與被告丙○○訂立土地買賣契約，購
買被告丙○○所有坐落於臺中縣太平市○○路段143之6、143之8、143之9、143之10、143之12、143之14、143之
44、143之45、143之46、143之48、143之50、143之52、143之55、143之57、143之130及143之131地號，共16筆土地之公同共有持分1/10（1/2），及另應有部分1/12，並包含地上物部分之所有權，且同時交付以訴外人三信商業銀行臺中分行、發票日93年7月18日、票據號碼AA0000000、面額200,000元之支票做為定金交付被告丙○○收執。
嗣因該契約註明之93年10月31日履行期限到期，雙方復於94年5月26日訂立另一份契約，除期限外，其餘條件均相同。依該契約第16條載明：「乙方（指被告丙○○）應負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1（誤載為第34條）規定人數過半數及土地持有面積超過1/2。並負責協商土地所有權人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽等人洽談土地出售事宜及道路通行權等事。且本買賣土地可開發建築許可，契約始成立，否則無條件解除契約，無息返還訂金」等語。惟兩造於訂立該契約時就該契約第16條之約定，並未慮及優先承買權之問題。
⒉原告於93年10月13日與被告甲○○訂立土地買賣契約，購
買被告甲○○所有坐落於臺中縣太平市○○路段143之6、143之8、143之9、143之10、143之12、143之14、143之44及144之5地號，共8筆土地之公同共有持分。並於訂約同時以三信商業銀行臺中分行、票據號碼AA0000000、面額50,000元之支票做為定金予被告甲○○收執。依該契約備註㈠載明：「乙方（指被告甲○○）應於民國93年11月30日前配合甲方（指原告）適用土地法第34條之1（誤載為34條）規定處分該土地辦理所有權移轉登記，即本契約生效，否則無條件原金退還甲方，並解除本契約無異議」等語。惟兩造於訂立該契約時就該契約備註㈠之約定，並未慮及優先承買權之問題。
⒊前揭土地業經公同共有人提出異議，並就系爭143之10、
143之12、143之14地號土地主張行使優先承買權，現由本院以94年度訴字第2764號審理中。
㈡本件爭點：
⒈原告與被告丙○○簽立之不動產買賣契約第16條約定，（
負責整合其他共有人出售土地、協商鄰地所有人出售土地及道路通行權）是否係屬停止條件？因條件未成就，故契約不生效力？⒉原告以下列主張請求解除契約，有無理由？
⑴因其他共有人何錦生等人主張優先承買權，致被告未能
整合共有人依土地法第34條之1第1項之規定，出售系爭土地？⑵被告未能負責洽談協商鄰地所有權人吳宗哲、吳宗耀、
游朝陽等人洽談土地出售事宜及道路通行權？⑶系爭土地之公同共有人僅就其中143之10、143之12、
143之14地號土地行使優先承買權，其他地號土地尚屬給付可能，則解除全部之契約？⒊被告丙○○是否已解除本件契約？⒋被告丙○○向原告收受之定金數額為何？
四、法院之判斷：㈠關於被告丙○○部分：
⒈依原告與被告丙○○所訂系爭契約第16條載明：「乙方（
指被告丙○○）應負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1（誤載為第34條）規定人數過半數及土地持有面積超過1/2。並負責協商土地所有權人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽等人洽談土地出售事宜及道路通行權等事。且本買賣土地可開發建築許可，契約始成立，否則無條件解除契約，無息返還訂金」等語，顯見本件不動產買賣契約之買賣標的，除以被告丙○○所有之土地持分及公同共有部分為買賣標的外，尚附有被告丙○○須「負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1規定人數過半數及土地持有面積超過1/2。並負責協商土地所有權人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽等人洽談土地出售事宜及道路通行權等事」之停止條件。
⒉本件證人即負責撰寫系爭買賣契約之代書助理丁○○於本
院95年8月3日辯論期日證稱：「（問：就丙○○部分事後在94年11月10日另外再簽1份契約，是為何？）答：因為有意願繼續再辦理，原告有拿出30萬元塗銷假扣押，可是因為期限已經超過，所以重新定1份契約，契約的條件應該跟之前的差不多一樣」、「（問：這份契約後來為何也沒有辦理移轉登記？）答：丙○○有再發1份存證信函叫原告來辦，通知共有人，但是有共有人行使部分優先購買權，所以又耽擱了，共有人有告丙○○，因此又停頓了，我有詢問過律師，這種情形也是可以辦理登記，但是地政機關認為有私權爭議，只要有人異議他們就會考量，後來是他們雙方面不處理，我也沒有辦法」、「（問：雙方整合已經超過半數了，是何人不辦移轉登記？）答：應該問他們雙方，因為我有通知他們雙方來辦移轉登記，原告說有人行使優先購買權，叫他們處理好再來辦，丙○○說增值稅又漲價了，這個價格有點爭議，所以雙方都沒有來履行移轉所有權的義務，他們雙方私約是訂好了，但都沒有來我這邊定公定契約」、「道路通行權乙○○有請丙○○通知道路所有權人出面協商，但是沒有人出來」等語，益見本件因事後有其他部分共有人出面就其中143之10、143之12、143之14地號土地主張優先承買權，故被告丙○○並未履行「負責配合整合各共有人出面出售該共有土地，至少符合土地法第34條之1規定人數過半數及土地持有面積超過1/2」之義務，且亦未協商土地所有權人吳宗哲、吳宗耀、游朝陽等人出面洽談土地出售事宜及道路通行權等事。而原告就此，已於95年6月5日及同年月13日分別以臺中法院郵局第8859號存證信函及臺中民權路郵局第7267號存證信函催請被告丙○○應於函到後通知其他共有人與原告簽立上開土地買賣契約，以符合達到系爭買賣契約第16條之約定，此有原告所提出之該2份存證信函暨掛號回執等影本為證，堪予採信。然被告丙○○迄無法履行，應認系爭買賣契約之條件已屬不能成就，則該買賣契約自無法律上效力之可言。
⒊至被告丙○○就系爭買賣契約向原告收受之定金數額究為
何，兩造亦有爭執，並各自為如上之主張，可見兩造就被告丙○○於簽約時便已向原告收受定金20萬元，及原告於簽約後有匯款30萬元予李施叔卿等節，並無爭執，兩造僅係就原告事後所匯予李施叔卿之30萬元，是否充作原告所應付予被告丙○○定金之一部分，迭有爭議。而依原告與被告丙○○所訂系爭買賣契約第3條所載：「本契約成立同時，由甲方（指原告）先向乙方（指被告丙○○）給付新台幣五十萬元為定金並充為價金之壹部，而由乙方確實親收足訖…」等語，並參諸證人丁○○於本院所證：「30萬元是雙方都有同意，日後再從買賣價金扣，充為價金的一部分，因乙○○跟丙○○買的價位比較高，丙○○才同意由乙○○拿出30萬元撤銷假扣押，丙○○同意當作價金的一部分」等情，顯見兩造於簽約時便有合意由原告匯款30萬元予李施叔卿，並以之充作原告所應付予被告丙○○定金之一部分，是應認被告丙○○就系爭買賣契約向原告所收受之定金共為50萬元。
⒋依上所述，被告丙○○受領原告所給付之定金500,000元
，顯欠缺法律上之原因，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告丙○○返還500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即95年4月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
㈡關於被告甲○○部分：
⒈依原告與被告甲○○所訂系爭契約備註㈠載明：「乙方（
指被告甲○○）應於民國93年11月30日前配合甲方（指原告）適用土地法第34條之1（誤載為34條）規定處分該土地辦理所有權移轉登記，即本契約生效，否則無條件原金退還甲方，並解除本契約無異議」等語，足認本件不動產買賣契約之買賣標的，除以被告甲○○所有之土地公同共有部分為買賣標的外，尚附有被告甲○○「應於93年11月
30日前配合原告適用土地法第34條之1規定處分該土地辦理所有權移轉登記」之停止條件。
⒉本件證人丁○○於本院上開期日證稱：「甲○○這份契約
也是我幫他們寫的，甲○○部分因為他只是共有人之一，因為不符合土地法34條之1的規定，故也沒有辦成。93年11月30日以前根本沒辦法辦理登記， 林淑賢 也是因為期間超過才解約。沒辦法辦理移轉登記就要退還訂金，他們這個買賣是因為賣方沒有辦法辦理移轉登記，故錢是要退給乙○○，我們當初的意思就是這樣，當初有約定時間要整合，且有一些銀行查封的事情」等語，益見系爭買賣契約之條件已屬不能成就，則該買賣契約自無法律上效力之可言。
⒊依上所述，被告甲○○受領原告所給付之定金50,000元，
顯欠缺法律上之原因，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告甲○○返還50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即95年4月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第2項所示。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法無違，爰各酌定相當擔保金額分別准許之。
六、本件事證已臻明確，且本件原告各與被告丙○○、甲○○所訂系爭買賣契約之條件均已屬不能成就，則該等買賣契約即無法律上效力之可言，縱兩造事後分別予以解除，亦不生解除之效力，然此與本件之判斷，要屬無涉，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392第2項，判決如主文。
中華民國95年11月9日
民事第四庭法官許秀芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年11月9日
書記官陳其良