裁判字號：臺灣嘉義地方法院104年訴字第352號民事判決
裁判日期：民國104年11月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決104年度訴字第352號原告 張玉香 訴訟代理人 黃瑞皇 被告 林來富 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼嘉義縣太保市○○里0000000號房屋暨所坐落之嘉義縣太保市○○段○○○○○○號土地全部遷讓返還原告。
被告應將其戶籍自門牌號碼嘉義縣太保市○○里0000000號辦理遷出登記。
被告應自民國一０四年六月十八日起至返還上開房地之日止，按月給付原告新台幣肆仟肆佰伍拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆佰伍拾捌萬玖仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告林來富未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：
㈠、原告於民國103年9月間經由本院103年度司執字第4292號強制執行事件拍賣程序，標得嘉義縣太保市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段504建號建物（即門牌號碼：嘉義縣太保市○○里0000000號）（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），本院並於103年9月19日核發權利移轉證書，而原告於103年10月8日辦妥所有權移轉登記。然被告竟宣稱其於原告得標前即占有系爭房地使用云云，致系爭房地遭被告無權占有迄今，原告雖數次調解要求被告自行搬遷，被告卻悍然拒絕並向原告請求高額搬遷費。又參照最高法院70年度台上字第19號、92年度台上字第312號判決要旨，系爭房地雖載明拍賣後不點交，然充其量僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，非謂買受人於取得所有權不得依法請求遷讓，且被告實無足以證明其占有系爭房地有合法權源，是原告爰依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房地如訴之聲明第一項所示。又被告目前仍將其戶籍設於系爭房地，衡諸社會常情，被告設籍行為確實會嚴重妨害原告基於系爭房屋所有權之完整使用收益，故爰依民法第767號第1項中段規定請求如訴之聲明第二項所示。
㈡、雖前屋主稱被告係95年至97年有打合約，後來就無合約云云，然依民法第425條規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用所有權讓與不破租賃，即無法對系爭房地受讓人主張租賃契約存在。而被告與前屋主同住系爭房地，關係密切，且直至104年3月4日市公所調解時，前屋主當場始稱系爭房屋早於95年1月20日租予員工即被告使用，並稱租賃契約先前於得知系爭房屋被法拍整理東西時遺失，經請前屋主與被告聯絡，前屋主同日帶原告找被告，前屋主就將該租賃契約提出，卻不讓原告看該租賃契約，該租賃契約真假令人質疑，有偽造之嫌。另原告與前屋主於104年3月19日調解不成立後即未再碰面，故被告所稱前屋主於104年4月份向其表示原告同意讓被告住到105年
3月31日云云亦不實在，且無證據。
㈢、再者，被告無權占有系爭房地，參照最高法院61年台上字第1695號判例、最高法院92年度台上字第324號判決意旨，被告已獲有相當於租金之不當利益，並致原告受有不能使用收益系爭房地之損害，爰依民法第179條前段、第181條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭土地面積74平方公尺，地政實務上每三年分區公告一次，102年度之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）960元，系爭房屋之課稅現值為463,800元，參照土地法第97條第1項、第105條規定，相當於系爭房地租金之不當得利數額為每月4,457元【計算式：(96074＋463800)10％12＝4457】，爰請求如訴之聲明第三項所示。至被告雖主張每月租金應為1,500元云云，然以系爭房地之房屋稅、地價稅及貸款利息計算，平均每月支出為8,924元，與被告前開主張租金差距太大，並不合理，且同路段店家月租金至少8千至1萬元以上，原告小孩在台南市新市區租房間也要5千5至6千元，況兩造並不認識，故租金應以行情價計。而系爭房屋所處路面寬20米以上，同路上有太保市公所、太保市農會、太保國中及國小，房屋後方約3分鐘路程有高鐵站，並非偏僻等語。
㈣、並聲明：１、被告應自坐落嘉義縣太保市○○段○○○○○○號土地及其上同段504建號建物（門牌號碼：嘉義縣太保市○○里0000000號）搬出，並將該建物清空返還予原告。２、被告應將其戶籍自門牌號碼嘉義縣太保市○○里00000
00號辦理遷出登記。３、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第一項土地及建物之日止，按每月給付原告4,45
7元。４、訴訟費用由被告負擔。５、如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：
㈠、被告於95年1月20日向訴外人龍正建材股份有限公司負責人 包樂仁 承租系爭房地，租金每月1,500元，原本租期2年，期滿後，包樂仁繼續按月收租1,500元，迄至104年3月底止，故本件有不定期租賃之適用。前屋主包樂仁於104年4月份向被告表示，系爭房地已由原告拍定取得，然原告同意讓被告住到105年3月31日，是以，本件即使無買賣不破租賃之適用，然亦有使用借貸之適用。
㈡、又系爭房地使用基地面積僅50平方公尺，且系爭房地位處偏僻，原告以10％計算不當得利亦屬過高，假使被告有不當得利，亦應以年息百分之五計算，方屬合理。被告復稱應同先前每月租金1,500元來計算租金。另原告所提出之租賃契約不是真的，且與本案無關，亦距離系爭房屋非常遙遠等語。
㈢、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、原告主張系爭不動產乃其經由本院103年度司執字第4292號執行事件於103年9月11日公開拍賣，由其得標買受，取得系爭房地權利移轉證書後，於同年10月8日辦理所有權移轉登記完畢，現系爭房地仍為被告占有中，業據提出與所述相符之建物登記謄本（見本院卷第25頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第27頁）為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。被告辯稱系爭房地之前手於系爭執行事件執行筆錄已陳稱出租系爭房地予被告，且前屋主於104年4月份亦向其表示原告同意讓被告住到105年3月31日云云，為原告所否認，查：
㈠、按強制執行所謂不動產之點交，係指買受人或承受人在符合強制執行法第99條第1項至第3項規定之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，故在拍賣條件中註明「不點交」之意義僅在限制買受人或承受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，即拍賣條件註明「不點交」並未確定不動產之現時占有人有何占有權源，況執行法院亦無確定實體法律關係之權利。是系爭房地雖經系爭執行事件於拍賣公告載明為不點交，為兩造所不爭執，且經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱無訛，惟若被告並無占有系爭房屋之合法權源，原告仍得基於所有權請求無權占有之被告遷讓。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段亦定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。系爭房地既已登記為原告所有，被告自原告取得所有權之103年9月19日起仍繼續占用系爭房地，原告並否認被告係有權占有，則被告就占有系爭房地有得以對抗原告之正當權源，自應負舉證之責。
㈡、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。是姑不論被告與系爭房屋前任屋主間是否確實存有不定期租賃關係，均無該不定期租賃關係對原告繼續存在之情事，被告以此為由，主張其對原告為有權占有云云，自不足採。
㈢、被告辯稱前屋主於104年4月份向其表示原告同意讓被告住到105年3月31日云云為原告所否認，被告請求訊問之證人包樂仁，經本院合法通知，並未到庭，此有本院104年11月23日民事報到 單可佐 （本院卷第204頁），且迄至本院言詞辯論終結前，被告就此均未能舉證以實其說，其該部分之辯解，自難信為真實，
㈣、被告無任何得以對原告主張有權占有系爭房地之情事，堪認被告占用系爭房地，乃屬無權占有。是原告主張被告自原告取得系爭房地所有權之103年9月19日起，仍繼續占用系爭房屋乃屬無權占有乙節，要屬可採。原告本於系爭房地之所有權，依民法第767條第1條前段規定，請求被告將系爭房地全部遷讓返還予原告，及被告應將其戶籍自門牌號碼嘉義縣太保市○○里0000000號辦理遷出登記，要屬有據。
㈤、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日起即104年6月18日起至遷出交還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,457元乙節，為被告所否認。惟按：被告既無權占有原告所有之系爭房地，自係無法律上之原因而受有占用系爭房地之利益，原告主張被告因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。茲審酌系爭房地為4層樓鋼筋混凝土造、店鋪、停車空間、集合住宅，連其基地之全部由原告以4,589,000元拍定乙節，有原告提出之建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本各1件存卷可參（見本院卷第
25、27頁），而本院民事執行處103年度司執字第4292號執行事件於拍賣前囑託不動產估價師事務所對系爭房地估價之不動產估價報告書記載：系爭房屋位於太保市街中心，區域內公共設施可及性佳，生活機能與日常購物於區域內皆可提供，交通便利性尚可，系爭房屋面臨寬度25公尺道路等情，有該不動產估價報告書附卷可稽（見本院卷第182、183頁），而系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺960元，有上開土地登記第一類謄本在卷為憑，至系爭建物之價值固宜以上開估價報告書之估算價格定之，然原告願意以較低之課稅現值463,800元計算，自受當事人主張之拘束，（見本院卷第21頁），本院審酌前開情事，認原告每月得請求相當租金之損害金以不超過系爭房地總價額年息10%為當。是以，原告得請求被告按月給付相當於租金之損害金以不超過4,457元為限【計算式：：(96074＋463800)10％12＝4457】。應認原告主張被告無權占用系爭房地，每月受有4,457元相當於租金之不當得利，致原告受有同額之損害，應屬相當而可採，至於被告主張系爭房地租金一般行情是每個月1,500元云云，既未提出證明以實其說，自無可採。
是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即104年6月18日起至全部遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,457元，為有理由，應予准許。
㈥、綜上所述，原告本於系爭房地之所有權，依民法第767條第
1條前段、第179條規定，請求被告將系爭房地全部遷讓返還，及被告應將其戶籍自門牌號碼嘉義縣太保市○○里00
00000號辦理遷出登記，並按月給付受有相當於租金4,45
7元之不當得利等情，均屬可採，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月30日
民事第二庭法官陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月30日
書記官高文靜