裁判字號：臺灣嘉義地方法院103年訴字第542號民事判決
裁判日期：民國104年11月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣嘉義地方法院民事判決103年度訴字第542號原告 呂世能 訴訟代理人 林俊男 被告 呂太郎
呂三郎 呂樹 呂木山 呂木林 呂權席 （兼 呂權宗 之承當訴訟人）上六人共同訴訟代理人 呂維凱 律師複代理人 林韋甫 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號、地目建、面積一七二五點九五平方公尺及嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號、地目田、面積一四八五點六三平方公尺土地應予變價分割，賣得價金由兩造依附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表之訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。查被告呂權宗於民國103年12月13日將其所有應有部分移轉予被告呂權席，有土地登記謄本在卷可按，經聲明由被告呂權席承當訴訟，兩造均當庭表示同意，核與前揭規定無違，應予准許。
二、原告主張略以：
㈠、坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號、地目建、面積1,725.95平方公尺及同段822地號、地目田、面積1,485.63平方公尺等二宗土地（下合稱系爭土地）為兩造所共有，本件並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定，今兩造因不能協議分割，爰依法提起本件分割共有物之訴。原告係以土地公告現值為依據，將原告以部份建地之權利換取田地之方式主張分配，原告方案經由代書計算後，兩造差額找補皆在1平方公尺之內。而建地之六米道路係由建地共有人按分割前之原有持分比例共同負擔，822地號土地（田地）本為袋地，不劃分道路是因原告所分配之田地部分日後將由鄰地即同段831地號借地通行。而依原告方案編號（A）部分為6公尺寬之私設道路係822地號土地編號甲、乙部分所共同使用之進出入口，出入口分別有3公尺寬，一般市售貨車均能進出，故無袋地之問題。又依農業用地興建農舍辦法第3條第3款規定，822地號本就無法申請興建農舍，故並非建築法所稱之畸零地。而因被告之建物跨建，避免日後拆屋還地糾紛，故將甲部分地分配予被告等人，且除現況圖即附圖一編號E之部分建物因位於六米道路上外，被告之建物並不會遭受拆除。
㈡、再者，原告並非主張合併分割。又原告主張就822地號土地分割為二筆，並未牴觸農業發展條例之規定，有嘉義縣水上地政事務所104年5月15日函為證。另821地號土地上被告之房屋經判斷並未依法向建築管理機關申請核發建築執照，故並無留設法定空地，因此並無法定空地之問題。就法理而言，該「法定空地分割證明書」亦應由被告提供，而非要求原告提供。另按建築基地法定空地分割辦法第6條規定，被告有依法申請房屋建築，應留設法定空地或未依法申請房屋建築，無留設法定空地，因拒絕提供或無法提供「法定空地分割證明書」時，地政機關仍應依法院判決辦理分割而不得拒絕。
㈢、又原告不同意變價分割。若變價拍賣，倘使由第三人以高價標售取得土地，屆時買受人恐向兩造主張拆屋還地，縱使兩造有優先購買權，此方案有極大風險，況且對經濟能力不佳之人既無保障亦不公平。系爭土地皆為其自用住宅用地，驟然變賣而為分配價金，有無能力另行於他處購屋居住，以安頓生活，不無疑問。換言之，在利益衡量，共有人居住權（居住安定）應優先考量，亦即共有人中是否有人會因變價分割致生活遭受破壞，亦宜詳加審酌，不宜僅考量變賣後買受人之開發利益。系爭土地上建物使用狀況良好，屬價值較高之不動產，而變價分割方式顯對原告不利益，並非法律追求公平正義之本旨。再者，本案如採變價分割將造成土地所有權人與其上之房屋所有權人不同，而沒人應買，甚至拍賣價格越來越低，反而對全體共有人不利。如予以拍賣，將導致土地所有權人與建物所有權人相歧異，法律關係趨於複雜，顯非符合最大經濟利益，故系爭2筆土地並不適宜變價拍賣。
㈣、綜上，原告所提出之分割方案乃採共有人現況使用情形來分割，最能使系爭土地，保持經濟、安全、合理之使用，並使各共有人分得土地後均有適宜之通行道路，發揮土地最大經濟效益。原告所主張之分割方案，能兼顧兩造最大利益，為最公允妥適之分割方案；反觀被告主張變價拍賣將使司法案件由一案變成數案（例如：強制執行之拍賣程序、拆屋還地等)，係浪費司法資源及社會成本。被告利用土地法34條之1規定係屬多數暴力，欺負少數，並不可採。如被告堅持主張變價分割，請先依原告聲明之分割方案辦理分割後，再由被告進行將被告所分割取得之共有土地變價拍賣等語。
㈤、並聲明：１、請求判決將坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號及同段822地號等二宗土地，面積分別為：1725.95平方公尺及1485.63平方公尺，依本院卷第6頁所示辦理共有土地分割（土地面積以地政機關實地測量為準）。２、訴訟費用由兩造按持分比例共同負擔。
三、被告答辯略以：
㈠、民法共有人請求分割立法精神，在於減少共有狀況避免土地利用過於複雜，促進土地利用而增進經濟價值，並求各共有人間之公平。本件兩造均表示希望分割，一次解決紛爭，然如採原告主張方案而為分割，均將有大部分土地仍維持被告共有關係，而屬不當，有最高法院69年台上字第1831號判例可資參照，且被告等均不願保持共有。原告方案皆僅考慮原告一人私利，原告私人農地、建地持有部分完整連結，而將建地之其他部分推給被告分割與部分維持共有，完全不考慮其他大多數人之損害、違背被告意願而仍規劃為被告共有狀況，將造成部分被告使用之建築物面臨必須拆除部分，且修補建物損失可能已經高達分割利益，輕重失衡。而獨獨不需拆除原告之建物，原告毫髮無損，其方案顯獨厚原告分得土地之完整使用性，而無視於土地分割之公平性。且原告分割方案就821地號土地顯然未具備嘉義水上地政事務所103年8月19日函示之證明文件，亦無法定空地等方案。該函亦明確表示822地號因農發條例分割之限制，只能分為三筆，與原告方案顯不相符，且分為三筆，被告不同意，也與原告方案不同，兩造當事人均不同意，原告方案顯無理由。
㈡、再者，因系爭2筆土地之地形與地目不同，原告方案將導致共有人中有臨路土地、有則無法臨路、導致有共有分割呈零碎、狹小、不規則之塊狀，且無法有效整體規劃，不利未來土地開發之利用價值。且田地無對外道路係袋地，縱使強行分割出道路用地，各應提供應有部分予道路為何，無法攤分計算，田地與建地市價亦不同，將無法持平提供道路用地。又何以原告方案田地不劃分道路，亦不提供應有部分，係厚此薄彼。又被告分得甲部分出入僅剩2公尺寬路面，機車無法進出，遑論汽車，形同袋地，若單獨拍賣甲部分，因受原告分割方案牽累及路寬，亦不會有人承買。就面積找補整體之運用而言，系爭二筆土地之地目不同、市價不同，找補計算之基準計算亦十分困難，被告不同意鑑價。系爭二筆土地面積不大，地目不同、共有人數眾多，又有袋地問題，依原告所提方案仍將有大部分土地由被告等維持共有關係、違背被告不願再共有之意願，應認變價分割系爭土地，較符合系爭土地之經濟價值及兩造利益。以公平原則而言，被告就系爭二筆土地持分已達共有人過半數及其應有部分合計過半數。應有部分更是合計逾三分之二者，依多數原則與土地法第34條之1規定，即可由被告同意變賣方案行之，且紛爭較少，故被告方案為可採。
㈢、又原告雖稱變價拍賣將使其可能無法取得現使用之土地，且對於經濟能力不佳人沒有保障及公平云云，然依民法第824條第7項規定，共有人對於共有物有優先承買之權，且執行法院於拍定人得標後，依法皆會通知共有人是否以同樣條件承購，對每一個共有人皆為相同之條件承購，對每一共有人而言，風險皆為相同，且經濟能力並非分割共有物考量之基準，而係著重在對於各共有人間之公平與土地利用價值之最大化，並不會因經濟能力不佳，變價拍賣後受到之價金利益就較少，故原告之說法並不可採。綜上，應認變價分割系爭土地，較符合系爭土地之經濟價值及兩造利益，爰依民法第
824條第2項第2款規定，請求將兩造共有之系爭土地，判決分割如聲明第1項、第2項所示。
㈣、另被告等共有人已經依土地法第34條之1第2、3項以存證信函通知原告，共有人已達半數及其應有部分合計逾三分之二之共有人，經共識決定為處分行為，事先以存證信函通知原告呂世能，有存證信函及回執可證。依土地法第34條之1，已經擬制全部達成協議，自應依共有人協議之方法行之。參照民法第824條第1、2項規定，即不再需法院命令分割。本件已無訴之利益等語。
㈤、並聲明：１、請准就兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號、地目建、面積1725.95平方公尺，准予變價分割。２、請准就兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積1485.63平方公尺，准予變價分割。３、訴訟費用由被告負擔。
四、兩造爭執之事項為：原告得否請求分割系爭土地？應如何分割？
五、得心證之理由:
㈠、按部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。同法第34條之1第3項並規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或或為其提存之證明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記」。土地登記規則第35條第5款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免於提出，以資配合」。因未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能以其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在（最高法院87年台上字第866號裁判要旨參照）。亦即部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣予他人，此種處分權乃基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年台上字第1703號裁判要旨參照）。
㈡、經查被告等6人雖主張依土地法第34條之1規定，連同原告應有部分，得一併出賣之事實，有系爭土地登記謄本影本在卷足憑，並為兩造所不爭執。而系爭土地迄未為移轉登記之物權行為，兩造均仍為系爭土地之所有權人，此觀卷附系爭土地登記謄本自明。兩造既仍為系爭土地之所有權人，則原告本於系爭2筆土地所有權人之地位，對其餘所有權人訴請分割系爭2筆土地尚難認兩造均因被告等6人雖主張依土地法第34條之1規定，連同原告應有部分，得一併出賣系爭2筆土地，而已無處分權，且無權利保護之必要。又揆諸首開說明，被告等6人依土地法第34條之1規定，固得連同原告之應有部分，一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，未同意出賣之共有人（即原告）與買受人間，並無任何買賣關係。是被告抗辯被告依土地法第34條之1規定，得連同原告應有部分一併將系爭土地出賣，則原告在系爭土地之處分權已喪失，因之，原告請求分割系爭土地，欠缺權利保護必要云云，即屬無理由，無足採信。
㈢、按各共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示，而系爭土地並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，惟對於分割方法迄未能達成協議之事實，業據提出土地登記謄本為憑，且為被告等所不爭執，堪信為真實。從而，原告依前揭規定，請求分割系爭土地，並無不合，應予准許。
㈣、又各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項至第3項分別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決可資參照）。按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為標準，為適當之分配。經查：系爭2筆土地上有房屋、鴿舍、鴿籠、貨櫃屋、車棚以及一條私設道路、房屋均為2層樓磚造房。系爭地號土地除西南方有一鐵皮屋外，四周均鄰稻田等情，業據本院現場履勘查明，有地籍圖謄本及本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第28頁）。
㈤、本院審酌若採原告主張之分割方案（見本院卷第6頁）或經地政機關繪製後之附圖二方案，雖可使原告私人農地、建地持有部分完整連結，然被告將於建地、田地仍維持共有，違背被告等6人意願，且因系爭2筆土地之地形與地目不同，原告方案將導致共有人中有臨路土地面積大、有則臨路面積甚小，縱使分割出道路用地，各應提供應有部分予道路為何，無法攤分計算，田地與建地市價亦不同，將無法持平提供道路用地。又何以原告方案田地部分不劃分道路，亦不提供應有部分，亦屬可議。況原告係以土地公告現值為依據，將原告以部分建地之權利換取田地之方式主張分配，此非以土地應有部分，且未經鑑價程序而逕以所謂公告現值計算面積之方式分配，顯未考慮地目、位置不同所可能產生之價值差異，實難認妥適，而被告6人拒絕維持共有，原告之分割方案仍將被告6人維持共有，已如前述，倘若依此方案，再將被告6人細分，則導致土地零星、細小、狹長，難為整體之完整利用。復參酌系爭土地道路狀況，地形為長方形，若強行分割如原告方案，則不利於系爭土地之整體利用與發展，且對被告6人亦不公平，而系爭土地上建物當事人有拆除意願等情，既然原告所提方案難臻妥適，為兼顧共有人間之公平及促進土地之經濟效益，並考量民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，依該規定，倘以變價分割之方式，處理系爭土地，共有人因有優先承買權，仍有相當之機會保有系爭土地之所有權，應較為妥適。故認如被告6人主張將系爭土地予以變價分割較符合系爭土地之經濟價值及公平。
㈥、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，兩造間亦無不能分割之約定，因未能協議分割，原告本於共有人之地位訴請裁判分割，洵屬正當。本院審酌系爭土地之現況、經濟效益、兩造之利益及意願等一切情狀，認被告6人主張之變價分割方案確為最佳之分割方法，爰判決兩造共有之系爭土地應予變價分割，所得價金則由兩造依應有部分比例分配之。
㈦、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按其應有部分計算如附表所示比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第2項所示。
六、本件事證已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，因與本判決判斷結果，不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國104年11月30日
民事第二庭法官陳婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月30日
書記 官高文靜 附表：
┌─┬─────┬────────┬────────┬─────────┐│││821地號│822地號│││編│登記│（1725.95㎡）│（1485.63㎡）│訴訟費用││││地目：建│地目：田│││號│所有人├────────┼────────┤負擔比例││││應有部分比例│應有部分比例││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│１│呂世能│1416分之472│1416分之472│0000000/0000000││││（575.32）│（495.21）││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│２│呂太郎│42480分之5192│8496分之3304│788695/0000000││││（210.95）│（577.745）││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│３│呂三郎│8496分之472│8496分之472│178415/0000000││││（95.88）│（82.535）││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│４│呂樹│42480分之5192│8496分之472│293485/0000000││││（210.95）│（82.535）││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│５│呂木山│42480分之5192│8496分之472│293485/0000000││││（210.95）│（82.535）││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│６│呂木林│42480分之5192│8496分之472│293485/0000000││││（210.95）│（82.535）││├─┼─────┼────────┼────────┼─────────┤│７│呂權席│90分之11│8496分之472│293485/0000000││││（210.95）│（82.535）││└─┴─────┴────────┴────────┴─────────┘附件：
附圖一：現況圖即嘉義縣水上地政事務所103年8月25日複丈成果
圖附圖二：嘉義縣水上地政事務所104年2月17日複丈成果圖