臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度店小字第341號
原 告 臻藝社區管理委員會
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國99年6月22日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹仟零肆拾伍元，及自民國九十八年十月
一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十八年十
一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十八年十
二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十九年一
月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹仟零肆拾伍元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰肆拾壹元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰肆拾壹元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰肆拾壹元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告所管理社區之區分所有權人（門牌號
碼：桃園縣中壢市○○路○○號）。依社區規約規定，管理費
每月每坪新臺幣（下同）40元。詎被告自民國98年1月至98
年12月止共積欠管理費20,892元未繳，經原告催討後亦僅分
別於98年5月26日、98年10月21日各繳納7,312元，迄今尚餘
6,268元（20,892-7,312-7,312）未繳納。爰依公寓大廈管
理條例第21條及社區規約訴請被告如數給付，並聲明如主文
第1至4項所示。被告則以：基於使用者付費及比例原則，店
面管理費應以七折優惠，被告亦繳交七折之管理費。又被告
曾於區分所有權人會議要求討論管理費相關議題，惟未經採
納，另原告經被告要求討論七折優惠，仍不作決議等語置辯
，並聲明：原告之訴駁回。
二、原告主張之事實，業據提出與其所述相符之公寓大廈管理組
織報備證明、社區規約、存證信函等件為證，被告並不爭執
未全額繳交管理費之事實，惟以前詞置辯。經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約
定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項前段
、第3項定有明文。經查，系爭原告社區管理費每月每坪40
元，有該社區規約附卷可稽，故原告依住戶規約以每坪40元
計算管理費並請求被告給付，為有理由，雖被告抗辯店面應
以七折優惠，惟於法無據，並無可採。又管理委員會僅為執
行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理為會工作之組
織，此觀諸公寓大廈管理條例第3條第1項第7款規定自明，
原告上開社區規約既已明訂管理費之收費標準，僅就費用之
收繳、支付方法，授權原告訂定，並未授權原告變更管理費
之計費標準，原告自無從就被告提案為決議，被告對此顯有
誤會。
㈡次按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物
內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係
多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發
生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權
利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類
似，基於相同之法律理由，爰依該條例第1條第2項規定，適
用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。又民法第56條
第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章
程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出
席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在
此限。」。是以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反
法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。但出席
會議之區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示
異議者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得
再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程
為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。查被告雖抗辯
原告98年9月26日召開之區分所有權人會議，不接受被告之
現場提案及臨時提案，且經被告抗議亦未採納云云，然未舉
證以實其說，並無可採。況被告所辯縱使屬實，亦係該區分
所有權人會議之決議方法違法之問題，被告既未於民法第56
條第1項前段所定3個月之法定期間內請求法院撤銷該會議決
議，嗣後自不得再請求撤銷。
㈢末按民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造
其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違
反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為
無效外，皆為民法所承認。公寓大廈管理條例第10條第2項
後段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管
理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其
規定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負
擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所
有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區
維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最
具效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，除法律別有規
定（如民法第252條規定雙方約定違約金額過高，法院得介
入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入
私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。而綜觀公寓
大廈管理條例及系爭社區住戶規約，並無賦予法院得以區分
所有權人實際受益程度較低（如臨路戶、空屋戶、店面）而
行使管理費酌減權之依據。故被告所屬之區分所有權人會議
，基於私法自治之原則，決議以每坪40元計收管理費,並不
違反民法第148條誠信原則及比例原則。被告若認應減低臨
路戶繳納管理費之標準，本應循區分所有權人會議修改住戶
規約之途徑以資處理，尚不得據此拒納管理費或要求折扣，
是被告前開抗辯，洵非可採，應認原告主張之上開事實為真
實。
三、從而，原告請求被告給付管理費及法定遲延利息如主文第1
至4項所示，為有理由，應予准許。
四、本件係依小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依民事
訴訟法第436條之20規定，依職權宣告原告勝訴部分得假執
行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔
保後，得免為假執行。
五、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
六、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第5項所示金額。
中華民國99年7月6日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官李智民
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○
○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），
並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及
其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合
法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年7月6日
書記官游士霈