裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第3529號民事判決
裁判日期：民國107年12月13日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第3529號原告 張本杉 訴訟代理人 林亮宇 律師訴訟代理人 蔡孟翰 律師被告 張紫玲 訴訟代理人 張順豪 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
壹、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法第45條定有明文。成年人如未受監護或輔助宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，均享有完全之行為能力，能獨立以法律行為負擔義務，自不能謂為無訴訟能力（最高法院86年度台上第3049號判決意旨參照）。
貳、原告主張：本件係原告親自於起訴狀及民事委任書上簽名，且原告未受監護或輔助宣告，自有訴訟能力。被告則抗辯：原告於民國106年2月27日即經診斷有腦中風併行動不便，且經評估有嚴重依賴照護需要，復於同年12月21日經診斷有血管性失智症及陳舊性腦中風，並經智能評鑑有記憶退化、不知道日期、對一天事情的發生順序混淆、不能記住或學習新事物，無法處理複雜事務及財務。故原告是否有提起本件訴訟之真意及訴訟能力，容有疑問。本件應係訴外人即原告之子 張伍毅 趁原告精神障礙或其他心智缺陷之虞時，以原告名義提起訴訟。且依澄清綜合醫院107年5月5日澄高字第1070168號函附之成年監護/輔助鑑定書：原告之病程為長期問題（1年以上）之原因，退化性疾病，病情症狀不易改善，無法回復至正常智能狀態；原告之精神狀態屬於中度障礙，已達到輔助宣告之程度，此精神狀態係因中度障礙之失智症所導致（見本院107年度監宣字第202號監護宣告事件卷末4頁）。可見原告於起訴時精神狀態已達中度障礙，而無訴訟能力等語。
參、經查，原告為00年0月0日生，乃成年人。上開監護宣告事件中，醫師鑑定固認原告精神狀態已達輔助宣告之程度，惟該事件嗣經聲請人 張伍泰 撤回聲請，故原告並未經法院裁定受監護或輔助宣告。依上開規定及說明，除非原告有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形，其仍具有訴訟能力。觀諸原告於107年5月7日準備程序中，整體應答流暢，無顯著障礙，且可說明提起本件訴訟之緣由（見本院卷第140頁反面至142頁反面），難認原告有喪失意思能力之情形。是以，本件原告具有訴訟能力，合先認定。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告為臺中市○○區○○段○○○○號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○號房屋，下稱系爭房屋）所有權人，被告為原告之女。原告在系爭房屋經營機車停車場事業，嗣出租系爭房屋前3分之1部分給被告經營機車出租事業，原告另委由被告代為經營上開停車場。雙方就上開出租部分，簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定：租賃期間自103年12月
1日起至105年12月1日止，月租新臺幣（下同）8萬元，並應於每月1日前繳納租金。然而，被告於該2年期間，僅將其代原告經營之停車場收入交付給原告，而未依約繳納房租，共積欠租金192萬元。且系爭租約於105年12月1日屆滿後，原告多次向被告表示不再續租，並於106年9月4日、11月6日寄發如後述不爭執之事實（三）、（四）所載存證信函給被告，依民法第451條規定，系爭租約當已於105年12月1日終止，惟被告卻繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。爰依民法第767條第1項、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋前3分之1部分；依民法第439條前段規定、系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠之192萬元租金；以及依民法第179條規定、系爭租約第6條約定，請求被告按月給付不當得利
8萬元及違約金20萬元等語。
二、並聲明：
（一）被告應將系爭房屋前3分之1部分（即本院卷第30頁附圖所示藍色部分）騰空遷讓返還予原告。
（二）被告應給付原告192萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自105年12月2日起至遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告28萬元。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭房屋因鄰近朝馬轉運站，原告先前即以系爭房屋經營機車停車場，被告則在旁輔助管理營運。因原告年事漸高，精神及體力有限，始終無法擴大營運規模，且營收甚至不足以支付系爭房屋及土地相關稅賦，遂由被告接手經營。亦即，由被告向原告承租系爭房屋之全部，以獨資商號旺佶號名義，經營「停車場經營業」、「餐館業」及「租賃業」，雙方因此簽訂系爭租約。被告並非代原告經營停車場，亦非僅承租系爭房屋前3分之1部分。被告交付每月租金8萬元之方式，係將經營停車場及機車出租之每日部分收入交付給原告，由原告不定期至系爭房屋向被告或被告之員工收取現金後，自行存入原告所有之板信商業銀行北臺中分行7669號帳戶、臺中市第二信用合作社港路分社3015帳戶，以及板信商業銀行臺中分行3389號帳戶（上開帳戶帳號均詳卷），每月超過租金8萬元部分，則作為被告給原告之奉養金。嗣原告身體健康不方便，才改由被告以匯款方式將租金匯入上開帳戶。依上開帳戶資料顯示，自103年12月1日起至105年12月
1日止，被告共給付原告446萬7,608元。觀之原告為00年
0月0日生，高齡82歲，未從事任何工作，足認原告上開金融帳戶存入之金額，乃被告交付給原告之租金及奉養金，故被告並未積欠原告租金。
二、系爭租約於105年12月1日屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告亦持續收取租金，而未為反對續租之意思表示。且兩造居住於同棟大樓，原告顯非不能即時表示反對續租之意思，故縱認原告寄發如不爭執之事實（三）之存證信函終止系爭租約，係反對續租之意思表示，亦難認原告已即時表示反對之意思，依民法第451條規定，應視為不定期限繼續契約。退言之，如認非不定期限繼續契約，系爭租約第2條亦約定期滿無意見自動續約至多5次等語，而原告於105年12月1日租期屆滿後並未表示不欲續租，故系爭租約已自動續約2年至107年12月1日止。從而，被告繼續占有使用系爭房屋，當屬合法，自無不當得利或違約可言。然如認原告請求被告按月給付不當得利及違約金之部分有理由，則不當得利部分應以公告現值及土地法規定之標準計算，而非以系爭租約約定之月租8萬元計算；且每月違約金20萬元之約定，亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、並聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實及爭點整理結果（本院依判決格式修正或增刪文句）：
一、不爭執之事實：
（一）原告為系爭房屋之所有權人，被告張紫玲為原告女兒，並獨資經營旺佶號。
（二）兩造於103年12月1日簽訂系爭租約，第1條約定租賃範圍為系爭房屋（含騎樓）；第2條約定租賃期限為2年即自103年12月1日起至105年12月1日止，期滿無意見自動續約至多5次。原告並於該2條約定下方簽名及用印。
（三）原告於106年9月4日寄發臺中英才郵局存證號碼000000號存證信函給被告，表示：系爭租約於105年12月1日到期，原告事前已多次向被告表示反對意見即不予續租，惟被告置之不理，原告特以此信函為終止租賃契約之意思表示，被告須於函到之日起1個月內，遷讓返還系爭房屋等語。
（四）原告於106年11月6日委託律師寄發臺中英才郵局存證號碼002547號存證信函給被告，表示：被告未於訂約時繳交押租保證金16萬元，於租賃期間亦未繳納房租，且於105年12月2日系爭租約期滿後，原告數次表示不再續租，租賃關係已終止，被告仍未遷出並返還系爭房屋，而繼續無權占用，限被告於函到7日內給付原告24個月之租金，及相當於11個月租金之不當得利，共計280萬元等語。
（五）原告之金融帳戶帳戶自103年12月起，每月有如本院卷第39至52頁所示存款紀錄。
二、爭點：
（一）系爭租約之租賃範圍？
（二）原告有無積欠系爭租約2年租金？
（三）系爭租約於105年12月1日期滿後，有無自動續約？
（四）原告於106年9月4日終止系爭租約，是否合法？
肆、得心證之理由：
一、被告係承租系爭房屋全部原告主張：被告係向原告承租系爭房屋前3分之1部分，經營機車出租事業，並另外代原告經營機車停車場事業等語，為被告所否認。經查，依不爭執之事實（二）所示，系爭租約第1條即約明：租賃範圍為系爭房屋（含騎樓）等語。觀諸該條特別於括號內載明承租範圍包含騎樓，原告復於該條下方簽名及用印（見本院卷第16頁反面），可見雙方對此約定相當慎重。倘原告僅出租系爭房屋前3分之1部分，豈有可能未於該條載明。再觀諸被告所陳：系爭房屋全部由被告占有使用，經營機車停車場及機車出租業；103年12月1日之前，原告本來就將系爭房屋左側及右側，分別出租給彰化肉圓和 郭記 肉乾，103年12月1日被告向原告承租系爭房屋後，仍然讓該兩店家繼續承租，由被告向彰化肉圓及 郭記肉乾 收取租金等情（見本院卷第117頁反面、129頁正面、17
7頁反面），與證人即被告雇用之員工 許國榮 具結證稱：原告來旺佶號收錢時，沒有提過機車停車場是他委託被告經營的，全部都是租給被告；只有被告在系爭房屋經營機車停車場及出租機車等語（見本院卷第169頁反面至170頁正面），互核相符。且系爭房屋左側及右側係由彰化肉圓及郭記肉乾營業使用（見本院卷第182頁正反面）。佐以被告營業項目確為「停車場經營業」、「餐館業」及「租賃業」（見本院卷第123頁）。綜合上開各情，足認被告係承租系爭房屋全部，由其自行占有經營機車停車場及機車出租業，及轉租部分給彰化肉圓及郭記肉乾使用。原告主張被告承租範圍僅系爭房屋前3分之1部分，不足採信。
二、被告並未積欠系爭租約2年租金共192萬元
（一）系爭租約第3、4條固約定：每月租金8萬元；租金應於每月1日以前繳納，每次應繳納1個月份等語（見本院卷宗第16頁反面）。被告雖未按上開約定於每月1日以前固定繳納月租8萬元，然而，原告上開金融帳戶自103年12月起，每月有如本院卷第39至52頁所示存款紀錄【見不爭執之事實（五）】，且幾乎每月存入金額均超過8萬元，系爭租約2年期間總存入金額亦超過192萬元甚多。觀諸證人許國榮具結證稱：被告營運項目為寄放機車和租機車，伊從104年1月1日開始在被告處上班，負責收取停車費和租機車費用；每天早上7點多，原告會到系爭房屋找伊拿停車費及租車費的錢，被告交代伊將晚上9點到隔天早上9點所收取的停車費及租車費，全部直接給原告，並記錄下金額供被告核對；被告有交代每個月最少要給原告
8萬元，因為被告向原告承租系爭房屋每月租金為8萬元，如果超過8萬元，也是給原告；原告有說他會把收到的錢存到銀行等語（見本院卷第168頁反面至169頁反面）。由上可見，被告確有以其經營停車場及機車出租之每日部分收入，充作租金給付原告，由原告自行存入其上開金融帳戶，每月超過8萬元部分則作為給原告之奉養金。
（三）原告雖主張：原告上開金融帳戶存入之金額，均係原告另委由被告代為經營機車停車場之收入，並非被告所繳交之租金及奉養金等語。然查，倘若原告主張屬實，何以原告於系爭租約2年租賃期間，均未曾表示被告未按期繳納租金，或是因此主張終止系爭租約？甚且原告於106年8月23日寄發臺中英才郵局存證號碼002109號存證信函，亦僅表示系爭租約價錢與市場行情不符，而要求被告重新簽約，否則被告將喪失所有權利等語（見本院卷第65至66頁）；於106年9月4日寄發如不爭執之事實（三）存證信函，亦未提及被告有何積欠租金之情形；而係遲至106年11月6日寄發如不爭執之事實（四）存證信函，始主張被告積欠2年租金。綜觀上開各情，堪認兩造簽訂系爭租約之後，就租金給付之方式應有另為約定，亦即改由被告以經營停車場及機車出租之每日部分收入，充作租金給付原告，每月超過8萬元部分則充作原告之奉養金。故原告此部分主張，並無可採。
（四）基上，原告主張被告積欠系爭租約2年租金共192萬元，尚屬無據。
三、系爭租約於105年12月1日期滿後，已自動續約1次，租賃期間至107年12月1日止
（一）依不爭執之事實（二）所示，系爭租約第2條約定：租賃期限為2年即自103年12月1日起至105年12月1日止，「期滿無意見自動續約至多5次」。由此可見，系爭租約於105年12月1日屆滿後，若兩造對於是否續約均無意見，則系爭契約即自105年12月2日起自動續約2年至107年12月1日止，而屬定有期限之租賃關係。且該約定既為兩造間之特約，自應優先於民法第451條規定適用。換言之，系爭租約於105年12月1日屆滿後，若被告仍繼續就系爭房屋為使用收益，而原告不即表示反對之意思，則應依上開約定自動續約2年，而非依民法第451條規定視為不定期限繼續契約。
（二）經查，系爭租約於105年12月1日屆滿後，無證據證明原告有即時向被告表示不願續租。且原告遲至106年8月23日寄發臺中英才郵局存證號碼002109號存證信函給被告時，亦僅表示系爭租約價錢與市場行情不符，而要求被告重新簽約，否則被告將喪失所有權利等語（見本院卷第65至66頁），難認原告有不願續租之意思。縱認原告寄發該存證信函之真意係表示不願續租，該存證信函寄發時間距離系爭租約屆滿日，亦已8月餘，顯已超過一般合理期間，足認原告並未即時表示反對續租之意。準此，系爭租約於
105年12月1日屆滿後，因原告對於續約與否未即時表示反對之意，故系爭租約自105年12月2日起，自動續約2年至107年12月1日止，堪可認定。
四、原告於106年9月4日終止系爭租約，乃不合法系爭租約既已自動續約至107年12月1日止，為定有期限之租賃契約，則依民法第450條第1項規定，租賃關係於期限屆滿時始消滅。除有法定或約定之終止事由外，原告自不得任意終止租約。經查，原告固於106年9月4日寄發如不爭執之事實（三）所載存證信函，對被告為終止系爭租約之意思表示。然該存證信函所載內容略為：系爭租約已於105年12月1日到期，原告事前已多次向被告表示不予續租，故以該存證信函為終止租約之意思表示等語（見本院卷第19至20頁）。由此可見，原告僅以其表示不願續租，而主張終止租約，顯非被告有何法定或約定之終止事由。是以，原告主張系爭租約已經終止，於法不合，被告自得依約租用系爭房屋至107年12月1日止。
五、綜上所述，被告係承租系爭房屋全部，且未積欠原告2年租金共192萬元；又系爭租約已自動續約2年至107年12月1日止，故被告於107年12月1日前占用系爭房屋，亦屬合法。從而，原告請求被告給付積欠租金192萬元、遷讓系爭房屋前3分之1部分，以及按月返還相當於租金之不當得利及違約金共28萬元，均無理由，應予駁回。至被告於107年12月1日續約期滿後，得否繼續租用系爭房屋，乃本件言詞辯論終結後之另事，非本件審理範圍，附此敘明。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年12月13日
民事第二庭法官黃凡瑄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月13日
書記官黃于容