裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第2409號民事判決
裁判日期：民國90年01月31日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八度重訴字第二四○九號
原告甲○○
丙○○
送達代共同訴訟代理人 林明輝 律師
陳守文 律師被告丁○住台北市○○路○○○巷二二之一號
居13身分證訴訟代理人 許坤立 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告甲○○新台幣伍佰伍拾萬元，及自民國八十七年一月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告甲○○新台幣壹佰伍拾萬元，及自民國八十九年一月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新台幣叁佰萬元，及自民國八十七年一月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新台幣捌拾萬元，及自民國八十九年一月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十三，原告甲○○負擔百分之三十七，餘由原告丙○○負擔。
本判決第一項部分，於原告甲○○以新台幣壹佰捌拾伍萬元或同面額之臺灣中小企業銀行儲蓄部可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣為伍佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項部分，於原告甲○○以新台幣伍拾萬元或同面額之臺灣中小企業銀行儲蓄部可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣為壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項部分，於原告丙○○以新台幣壹佰萬元或同面額之臺灣中小企業銀行儲蓄部可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣為叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項部分，於原告丙○○以新台幣貳拾柒萬元或同面額之臺灣中小企業銀行儲蓄部可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣為捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告甲○○新台幣（下同）五百五十萬元，並自民國八十七年一月二十日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告甲○○一千零九十二萬三千元之違約金，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被告應給付原告丙○○三百萬元，並自八十七年一月二十日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）被告應給付原告丙○○五百九十五萬八千元之違約金，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（五）並願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告甲○○與丙○○，因見到訴外人震達房屋仲介股份有限公司（下稱震達公司）刊登之售屋廣告，意欲購買廣告所載座落台北市○○路一百三十二巷二十二之一號一樓及三樓之房地各一筆（以下簡稱系爭房地），以達原告兩家人可以就近居住相互照應之目的，故經由震達公司 詹合勇 之居間協調，原告甲○○、丙○○乃分別於八十七年一月二十日與被告各簽訂一份不動產買賣契約書（以下稱買賣契約）。惟被告竟於收受原告部份價金共計八百五十萬元後，即出國避不見面，僅分別於八十七年二月十六日及八十七年三月二十三日，以存證信函片面告知其不願履行契約之義務及已變更過戶印鑑之事實，以之惡意阻擾辦理過戶之程序，致使原告二人無法順利取得房屋之所有權。震達公司乃代原告二人催告被告履行，然因被告拒絕收受致無法送達。直至八十八年六月九日原告再於鈞院八十七年度訴字第一八八七號刑事附帶民事訴訟程序起訴狀中，對被告為履行之催告，惟被告仍置之不理，原告遂復於同程序八十八年六月二十三日之準備書狀中為解除買賣契約之意思表示，爰並以本件起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。為此爰依民法解除契約後回復原狀之法律關係及兩造買賣契約第九條第一項之約定請求返還價金及給付違約金，如訴之聲明所示。至違約金計算如下：
１、原告甲○○部份：⑴已繳價金：五百五十萬元。
⑵違約金部份：
①遲延違約金：自八十七年二月十六日被告發函地政機關制止過戶程序起至八
十八年六月二十三日解除契約止，共四百九十三天，計五百四十二萬三千元。（5,500,000*493*2/1000=5,423,000元）②解除契約後之違約金：五百五十萬元。
⑶以上共計一千零九十二萬三千元。
２、原告丙○○部份：⑴已繳價金：三百萬元。
⑵違約金部份：
①遲延違約金部份：自八十七年二月十六日被告發函地政機關制止過戶程序起
至八十八年六月二十三日解除契約止，共四百九十三天，計二百九十五萬八千元。（3,000,000*493*2/1000=2,958,000元）②解除契約之違約賠償：三百萬元。
⑶以上共計五百九十五萬八千元。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、兩造間買賣價金並未低於市價：被告以鄰近房價為其計算基礎，進而主張其賣價低於市價，然其所提之鄰近房價乃屋齡二年，純鋼骨結構有車位之電梯大廈，而系爭房屋屋齡已二十六年且係加強磚造之結構，從而二者間之房價本即有很大之差距，被告以此主張其賣價低於市價實昧於事實。況被告當初委託震達公司代為銷售時之委託價格即為一千二百五十萬元及七百萬元，亦與最後賣價相當，由此愈證明其所辯非真。
２、兩造買賣契約並未附有停止條件：依證人 翟石慧 於八十九年六月八日言詞辯論期日證稱：系爭契約為伊所擬，其中加註之文字為其所寫；當初之所以在契約上註明「自用增值稅」乃因其與一般稅率之核稅時間不同，其特予註明免得雙方因核稅時間而有爭議，並非雙方附有停止條件；及倘該文字係停止條件即應將系爭契約第八條第三款刪除等語。且觀諸買賣契約第八條第三款明載：「乙方（即被告）如因條件不符無法取得自用住宅增值稅時，同意以一般稅率繳納，並無異議」之文意，兩造買賣契約實未附有適用自用住宅增值稅率之停止條件。
３、被告空言違約金過高，而未舉證證明違約金為何過高，實不足採。
４、買賣契約第九條約定之違約金其性質：⑴其中約定依價金按日以千分之二計算者：由契約文意觀之，其乃因遲延給付而
得請求之違約金，性質應屬損害賠償額預定之違約金。兩造並無約定其屬懲罰性違約金，自應解為損害賠償額預定之違約金。另因契約中並無「除違約金，並得請求履行或不履行之損害賠償」之文字，愈證明其確屬損害賠償額預定性質之違約金。
⑵以已付價金倍數計算者：此違約金乃因拒絕給付（給付不能）所得請求者；且其性質亦應屬損害賠償額預定之違約金。
５、被告違約之惡性重大，嚴重破壞交易秩序及誠信原則：系爭房地本因被告欠繳稅款（房屋稅及地價稅）而遭台北市稅捐稽徵處假扣押在案，嗣因本件買賣成立，原告乃先代其繳交稅捐及滯納金，系爭房地始避免被拍賣，而被告亦脫免遭限制出境，詎料被告於取得八百五十萬元價金後，不僅將該筆金額均匯往國外，復反過來發函地政事務所阻擾過戶過程，更有甚者，竟誣告原告二人恐嚇、詐欺亦經台灣台北地方法院認定成立誣告罪在案，被告所為實嚴重破壞交易安全及誠信原則。
６、原告二人支付價金之款項，原來之用途：⑴原告甲○○部份：該筆金額本均存於定存，因購買系爭房地始予以領出。
⑵原告丙○○部份：原告為購買系爭房地乃商請岳父賣地籌現，從而該筆金額乃原告向岳父所籌借。
７、被告未依約移轉所受損害之內容及數額：⑴原告甲○○部份：原告甲○○本於台北市○○街四十五之四號經營吉林兒童托
育中心，但因位處四樓，申請立案困難，乃購買系爭房地一樓，想合法申請立案，後因所有權遲遲無法移轉，致原經營之托育中心無法合法，乃停止經營。當時托育中心人數約五十人，每人收費五千五百元，每月收入約二十七萬五千元，年收入約三百三十萬元。支出部份約每年一百六十二萬元。合計每年利潤約一百六十八萬元。倘被告依約交付房地，迄今二年半之時間，被告至少可獲取四百二十萬元以上之利潤（蓋經營規模會日漸龐大）。
⑵原告丙○○部份：原告丙○○購買系爭房地乃欲作居家兼辦公用，然因被告違
約拒不移轉，致原告仍須繼續租屋居住辦公，每月租金八千元，迄今二年半，原告丙○○總計多支出二十四萬元之租金。
三、證據：提出不動產買賣契約書、支票及簽收單、存證信函、信封、刑事附帶民事訴訟起訴狀、刑事附帶民事訴訟準備書狀、統一發票、罰鍰繳款書、執行費用繳費單、不起訴處分書、刑事判決書、專任委任代理銷售契約書、土地登記簿謄本、身份證、匯款單、當初向台北市政府申請立案之況表、當初向台北市政府申請立案之收費表、支出概算表、租賃契約、營利事業登記證，聲請訊問證人翟石慧。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房地中一樓房屋登記面積為九十點一一平方公尺，折合二十七點二六坪，惟包括增建部分約十坪，地下室約十一坪，實際使用坪數約四十八坪，參照附近一樓房屋（即台北市○○路○○○巷一─四十九號）當時之市價，以登記之面積而言，每坪為五十六萬九千二百元，則系爭一樓房屋按登記面積，每坪以五十六萬九千二百元計算，總價金應為一千五百五十一萬六千三百九十二元。
（二）系爭房地中三樓房屋登記面積為九十點一一平方公尺，折合二十七點二六坪，包括增建部分，實際使用面積約三十一坪，參照附近房屋（即台北市○○路○○○巷○○○號五樓、六樓）當時之市價，每坪為三十九萬三百元，又參照台北市○○路○○○巷○○○號六樓房屋之市價每坪為三十七萬二千八百元，則系爭三樓房屋每坪以三十七萬二千八百元計算，總價金應為一千零一十萬六千二百五十二元。
（三）惟系爭一樓房屋售價僅一千二百三十萬元，低於前開附近房屋市價達三百二十一萬六千三百九十二元，而系爭三樓房屋售價七百萬元，低於前開附近房屋市價達三百一十六萬二千五百二十八元，系爭房地之所以低價出售予原告，係因震達公司人員即證人翟石慧聲稱可利用收養方式使系爭房地適用自用自宅增值稅率，經過兩造同意以適用自用自宅增值稅率為條件而成立買賣契約，被告方同意以低於一般市價之價金出售系爭房地，此觀諸買賣契約第三條第二項第三目註明「自用增值稅」等文字自明，此並非被告單方要求而書立者。被告隨即於八十七年一月二十二日收養 潘芳玫 、 潘仁慈 二人，於八十七年一月二十六日收養 張建文 ，於八十七年三月十日收養 黃喬治 、於八十七年四月一日收養黃國華，並聲請鈞院認可，惟均分別撤回及遭駁回在案，是以系爭房屋不可能以收養方式達到適用自用自宅增值稅率之條件，系爭買賣契約所附之停止條件顯不成就，買賣契約自不生效，是自無債務不履行解除契約情事，原告主張解除買賣契約請求返還價金及違約金，顯無理由。
（四）縱認買賣契約成立生效，買賣契約第九條第一項前段，似為懲罰性違約金性質，後段似為損害賠償預定性違約金性，懲罰性違約金，依學者通說，隨主契約之解除而消滅，職是，原告甲○○、丙○○依買賣契約第九條第一項前段請求懲罰性違約金各五百四十二萬三千元、二百九十五萬八千元，顯無理由。至原告依買賣契約第九條第一項後段請求違約金各五百五十萬元、三百萬元，顯然過高，惟原告甲○○、丙○○請求之違約金分別為一千零九十二萬三千元、五百九十五萬八千元，將近買賣價金之一倍。近年房地產景氣低迷，價格每況愈下，縱被告如期交付系爭房地，原告獲利亦屬有限，詎原告竟依約定一日之違約金額若干為標準分別請求前述違約金，顯有不當，亦屬過高。且原告甲○○提出之證據等，無法證明係伊所經營及所得之利潤，原告丙○○提出之租賃契約，亦無法證明係伊所承租，縱令係伊所承租，原告丙○○之支出亦僅二十四萬元而已。
（五）證人翟石慧陳稱：書寫「自用增值稅」文字，只是要讓兩造知道稅單核准的時間云云，純屬臨訟虛構之詞，蓋果真翟石慧之此段證詞屬實，衡諸情理，系爭契約書第三條第二項第三目註明之文字應係「稅單核准的時間大約要二十一天」而非「自用增值稅」。
（六）原告前於鈞院八十七年度訴字第一八八七號刑事案件中對被告提起附帶民事訴訟（八十八年度重訴字第二七三五號），與本件係屬同一事件。
三、證據：提出太平洋房屋公司買賣物件明細表、住邦房屋特選物件、住邦房屋物件明細表、台北光復郵局存證信函二五八號、臺灣臺北地方法院民事裁定書、台北市地價謄本，並聲請至現場勘驗。
丙、本院依職權調閱臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第二七三五號損害賠償事件民事卷宗。
理由
甲、程序方面：依民事訴訟法第二百四十九條第一項第七款規定：「原告之訴，有左列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：七、起訴違背第二百五十三條、第二百六十三條第二項之規定，或其訴訟標的為確定判決之效力所及者。」，被告陳稱原告已於原告前於本院八十七年度訴字第一八八七號刑事案件中對被告提起附帶民事訴訟，與本件係屬同一事件等語。
然查，前述附帶民事訴訟程序中，原告對被告所主張之訴訟標的為侵權行為損害賠償，請求被告賠償其所給付價金，以上業經本院調閱前開卷宗查閱綦詳。二事件既訴訟標的不同一，自非屬同一事件，無重行起訴之情事，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張經由震達公司詹合勇之居間協調，原告甲○○、丙○○乃分別於八十七年一月二十日與被告各簽訂一份不動產買賣契約書。惟被告竟於收受原告部份價金共計八百五十萬元後，即出國避不見面，並表明不願履行契約之義務及已變更過戶印鑑之事實，以之惡意阻擾辦理過戶之程序，致使原告二人無法順利取得房屋之所有權。嗣於八十八年六月九日原告再於本院八十七年度訴字第一八八七號刑事附帶民事訴訟程序起訴狀中，對被告為履行之催告，惟被告仍置之不理，原告遂復於同程序八十八年六月二十三日之準備書狀中為解除買賣契約之意思表示，爰並以本件起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。為此爰依民法解除契約後回復原狀之法律關係及兩造買賣契約第九條第一項之約定請求返還價金及給付違約金，如訴之聲明所示。被告則以：兩造業於買賣契約第三條第二項第三目註明「自用增值稅」等文字，屬同意以適用自用自宅增值稅率為停止條件而成立買賣契約，被告方同意以低於一般市價之價金出售系爭房地。惟被告因無法辦妥收養手續，是以系爭房屋不可能以收養方式達到適用自用自宅增值稅率之條件，故契約所附之停止條件顯不成就，買賣契約自不生效，自無原告所指得債務不履行、解除契約情事。縱若買賣契約仍有效成立，買賣契約第九條第一項前段，似為懲罰性違約金性質，後段似為損害賠償預定性違約金性，懲罰性違約金，隨主契約之解除而消滅，是原告甲○○、丙○○依買賣契約第九條第一項前段請求懲罰性違約金各五百四十二萬三千元、二百九十五萬八千元，顯無理由。另原告請求給付之損害賠償額預定即與已付價金同額之違約金金額顯然過高等語，資為抗辯。
二、原告主張經由震達公司詹合勇之居間協調，原告甲○○、丙○○乃分別於八十七年一月二十日與被告各簽訂一份不動產買賣契約書。惟被告竟於收受原告甲○○所繳五百五十萬元價金、原告丙○○繳納之三百萬元價金後，即表明不願履行契約之義務及已變更過戶印鑑之事實，致使原告二人無法順利取得房屋之所有權之事實，已據其提出不動產買賣契約書、支票及簽收單、存證信函、統一發票、罰鍰繳款書、執行費用繳費單為證。被告對此俱不爭執，應堪信為真實。
三、被告辯稱：兩造間買賣契約於第三條第二項第三目約定以適用自用住宅增值稅率為停止條件，嗣後因被告辦理收養訴外人之手續未完成，故停止條件未成就，買賣契約不生效力，被告自無債務不履行之情事，原告因而亦無權主張解除契約等語，且提出太平洋房屋公司買賣物件明細表、住邦房屋特選物件、住邦房屋物件明細表、台北光復郵局存證信函二五八號、臺灣臺北地方法院民事裁定書為據。
原告則否認兩造間買賣契約有附以適用自用住宅增值稅率之停止條件。
（一）按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第九十九條第一項定有明文。所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力的發生或消滅之附款；而停止條件則為限制法律行為發生效力之條件。
（二）卷查，原告甲○○、丙○○與被告簽訂之買賣契約，內容均相同，僅係原告分別與被告各簽訂一份契約書，有不動產買賣契約書可查（以下關於買賣契約書內容之論述，除有特別記載外，皆以原告甲○○之買賣契約書內容為依據）。次查，兩造固於買賣契約第三條第二項約定：「甲方（即原告甲○○）應於繳納第二次款（用印）時，確定產權移轉登記名義人，：：：」，第一目約定：「【第一次付款】新台幣五百五十萬元整，於八十七年一月二十日本約成立同時甲方交付第一次款：：：」，第三目約定：「【第三次付款】新台幣二百二十萬元整。１、於土地增值稅單、契稅單核發下來後五日內一次付清，同時各自完納稅款，稅單交予承辦代書辦理移轉事宜。：：：」，其中在「二百二十萬元」記載右方、前開「稅單核發下來後五日內一次付清」文字上方，另以手寫字體註明「（自用增值稅）」等語，兩造對此等文字之記載均不爭執。
（三）據查，證人翟石慧於本院八十九年六月八日言詞辯論期日已結證稱：「買賣契約書上「自用增值稅」是我寫的，簽約過程我有在場，：：：我是（震達）公司的代書，：：：當時賣方（即被告）有提出他要辦理自用，所以我載明只是要讓大家知道稅單核准的時間，因為申請自用增值稅要大約二十一天，會比一般稅率來得久，當時賣方並無說明如果沒有辦法適用自用稅率的話就不賣了，且在契約第八條第三款有載明如果沒有辦法用自用住宅稅率的話，就以一般稅率為準，而且契約並無另外就這部分另外約定，所以依照契約第八條行使。」、「當初訂約時有告訴賣方，且要解釋在何情況下可以符合自用稅率條件，因為是否適用自用增值稅還要經過主管機關核定，未必一定能適用。」、「：：：因為被告是單身，公司告訴他可以跟法院辦理合法收養，就可以比較有機會適用自用增值稅。」、「（問：為何把『自用增值稅』寫在第三次付款部分？）這是我個人的習慣，只是告訴客戶稅單大約下來的時間，並不是客戶要求的，但我寫時會告訴客戶，只是提醒用的。」等語綦詳。雖被告對證人翟石慧證詞表示係屬杜撰，否則買賣契約書第三條第二項第三目註明之文字應係「稅單核准的時間大約要二十一天」而非「自用增值稅」云云。然參照買賣契約第八條第三項約定：「乙方（即被告）如因條件不符無法取得自用住宅增值稅時，同意以一般稅率繳納，並無異議。」，若被告所陳出賣系爭房地係以能適用自用住宅增值稅為停止條件，則契約第八條第三項約定理應刪除。況前開關於「自用增值稅」記載處，並未約定以系爭房地得適用自用住宅增值稅時，被告方欲出賣系爭房地或買賣契約方生效力之詞語；證人翟石慧更明白證稱「當時賣方並無說明如果沒有辦法適用自用稅率的話就不賣了」等語。參以，被告在簽訂買賣契約後之八十七年一月二十六日，便已收受原告所交付之價金，有原告提出之支票及簽收單足稽，是系爭買賣契約當事人即兩造，已於八十七年一月二十日契約成立後，隨即履行買賣契約所定之權利義務，可見買賣契約已然發生效力，否則原告何需依約付款，蓋其本大可等系爭房地果可適用自用住宅增值稅率，即如被告所稱之停止條件成就、買賣契約發生效力時，再依約履行即可。
（四）至被告另以系爭房地之所以低於市價出售予原告，係因震達公司人員即證人翟石慧聲稱可利用收養方式使系爭房地適用自用自宅增值稅率，經過兩造同意以適用自用自宅增值稅率為停止條件而成立買賣契約等語置辯，且提出太平洋房屋公司買賣物件明細表、住邦房屋特選物件、住邦房屋物件明細表以佐。然查，被告提出之前開證物，雖以鄰近房價為其計算基礎，但其所提之鄰近房價乃屋齡二年，純鋼骨結構有車位之電梯大廈，而系爭房屋屋齡已二十六年且係加強磚造之結構，從而二者間之房價本即有很大之差距。況查，被告當初委託震達公司代為銷售時之委託價格即為一千二百五十萬元及七百萬元，有原告提出之專任委任代理銷售契約書可證，被告對此契約書之內容亦不爭執，且自認其當初委託銷售之價格即為一千二百五十萬元、七百萬元等語。核該等委託銷售價格與兩造間買賣價金各為一千二百三十萬元、七百萬元亦相差無幾，是被告此部分所陳亦無法得出兩造間買賣契約附有以適用自用住宅增值稅率為停止條件之情。
（五）足見，買賣契約第三條第二項第三目該處關於「自用增值稅」之記載，僅屬記明系爭房地辦理所有權移轉登記時得否適用自用住宅增值稅之用，而非附有以系爭房地得適用自用住宅增值稅之停止條件，被告上開所辯，顯屬無據，不足採信。
四、原告主張被告收受價金後即出國避不見面，僅分別於八十七年二月十六日及八十七年三月二十三日，以存證信函片面告知其不願履行契約之義務及已變更過戶印鑑之事實，使原告二人無法順利取得房屋之所有權。震達公司乃代原告二人催告被告履行，然因被告拒絕收受致無法送達。直至八十八年六月九日原告再於本院八十七年度訴字第一八八七號刑事附帶民事訴訟程序起訴狀中，對被告為履行之催告，惟被告仍置之不理，原告遂復於同程序八十八年六月二十三日之準備書狀中為解除買賣契約之意思表示，並以本件起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示等節，業據其提出存證信函、信封、刑事附帶民事訴訟起訴狀、刑事附帶民事訴訟準備書狀為證。經查：
（一）兩造於買賣契約第三條二項約定：「甲方（即原告）應於繳納第二次款（用印）時，確定產權移轉登記名義人，：：：」，第二目約定：「【第二次付款】訂於八十七年一月二十日甲方一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦代書專責辦理。」，其中關於第一次款及第二次款，原告均於訂約時即已付清，此可詳見前述原告提出之支票及簽收單記載。準此，原告甲○○、丙○○在付清第一次付款及第二次付款分別為五百五十萬元、三百萬元後，即得請求被告辦理移轉所有權登記手續，故兩造關於被告應辦理所有權移轉登記手續，顯屬定有期限，堪可認定。
（二）次查，被告於八十七年二月十六日以存證信函表示：因震達公司出售予原告之價格低於其所委託銷售之價格，是其不同意出售該屋，並於同年三月二十三日再次以存證信函表示其已變更印鑑等情，均有存證信函足參。是以，被告顯未依約履行其所負辦理移轉所有權登記手續之義務。
（三）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。此為民法第二百五十四條規定者。原告前於上開八十八年六月九日原告附帶民事訴訟起訴狀中，對被告所為催告之內容為：「：：：是以原告買方甲○○、丙○○特以本狀催告被告賣方丁○於七日內各依買賣契約第九條違約處罰之約定每逾一日按已繳房地價款千分之二計算違約金分別給付原告買方，並依約移轉所有權予買方，逾期逕以本狀為解除契約之意思表示不另通知。」等語，被告並於同日收受起訴狀繕本，以上均經本院調閱前述案件卷宗核閱無訛。如前所述，兩造就被告辦理所有權移轉登記手續約定有期限，則被告本即應於此期限履行其移轉所有權之義務，是雖原告前開定期催告內容表示「逾期逕以本狀為解除契約之意思表示不另通知」等語，然並不使債務人即被告更受不利益，且債務人即被告若於前開催告期限內履行債務，本可免除遭解除契約之不利益。故可認原告此部分催告並為解除契約之意思表示為合法。因而兩造間買賣契約已於八十八年六月十六日因原告解除契約意思表示生效而失其效力。
（四）再依同法第二百五十九條第一款、第二款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，被告係在八十七年一月二十六日分別收受原告甲○○給付之買賣價金五百五十萬元、原告丙○○給付價金三百萬元，有支票及簽收單為憑，被告對此並不爭執。是故，在原告解除契約後，被告應返還價金及利息，分別為：被告應給付原告甲○○五百五十萬元，並自受領時即八十七年一月二十六日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付原告丙○○三百萬元，並自受領時即八十七年一月二十六日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。至原告請求自八十七年一月二十日起至八十七年一月二十五日止按年息百分之五計算之利息，因被告實際受領價金之日為八十七年一月二十六日，業如前述，是此部分請求即於法不合，應予駁回。
五、原告另主張依買賣契約第九條約定，請求被告給付原告違約金如下：１、原告甲○○部份：⑴已繳價金：五百五十萬元。⑵違約金部份：①遲延違約金：自八十七年二月十六日被告發函地政機關制止過戶程序起至八十八年六月二十三日解除契約止，共四百九十三天，按日以千分之二計算，計五百四十二萬三千元。②解除契約後之違約金：五百五十萬元。⑶以上共計一千零九十二萬三千元。２、原告丙○○部份：⑴已繳價金：三百萬元。⑵違約金部份：①遲延違約金部份：自八十七年二月十六日被告發函地政機關制止過戶程序起至八十八年六月二十三日解除契約止，共四百九十三天，按日以千分之二計算，計二百九十五萬八千元。
②解除契約之違約賠償：三百萬元。⑶以上共計五百九十五萬八千元。被告則陳稱：原告請求之違約金數額過高，且買賣契約第九條第一項前段，似為懲罰性違約金性質，後段似為損害賠償預定性違約金性，懲罰性違約金，隨主契約之解除而消滅，是原告甲○○、丙○○依買賣契約第九條第一項前段請求懲罰性違約金各五百四十二萬三千元、二百九十五萬八千元，顯無理由。另原告請求給付之損害賠償額預定即與已付價金同額之違約金金額顯然過高等語置辯。
（一）按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，此為民法第二百五十條明定者。違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，依民法第二百五十條第二項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故懲罰性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之。再者，違約金區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。
（二）觀諸兩造於買賣契約第九條第一項約定：「乙方（即被告）除因不可抗力或可歸責於甲方（即原告）之事由外，其逾本約第三條規定期限交付證件及房地時，每逾一日按已繳房地價款千分之二計算違約金與甲方〔以下稱前段〕。如經甲方通知限期交付，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，做為違約賠償。〔以下稱後段〕」之內容，其中前段係約定如債務人即被告不於適當時期履行債務，而有給付遲延時之處罰性質違約金，與一般視為因債務不履行而生損害賠償總額之違約金有別，屬懲罰性違約金。至於後段約定，則係就被告未依約移轉系爭房地所有權，給付不能原告解除契約時，無論原告損害額多寡，被告均應按原告已繳價金加倍返還原告，以作為賠償，是為損害賠償額預定之違約金。
（三）雖被告辯稱，第九條前段懲罰性違約金於原告解除契約後即隨同消滅，原告不得再據此請求等語。然按「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理。：：：」，最高法院六十一年台上字第二九二二號著有判例可資參照。故被告所辯不足採。原告仍得對被告請求給付懲罰性違約金。
（四）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文。次依最高法院四十九年台上字第八○七號判例揭示：「違約金之數額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」；另約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量標準，最高法院五十年台上字第一九號判例參照。
（五）原告甲○○、丙○○依買賣契約第九條前段及後段請求被告給付之違約金數額各為一千零九十二萬三千元、五百九十五萬八千元。但兩造買賣契約早於八十八年六月十六日即已為原告所解除，故原告請求被告應依買賣契約第九條第一項前段約定，給付自八十七年二月十六日至八十八年六月二十三日止，按已繳價款按日以千分之二之違約金，其中自八十八年六月十七日至八十八年六月二十三日部分：⑴原告甲○○請求七萬七千元，⑵原告丙○○請求四萬二千元，即屬無據，不應准許。
（六）惟扣除前開不應准許之違約金部分，原告請求被告給付之違約金金額亦屬過高，卷查：⑴原告甲○○雖稱其本於台北市○○街四十五之四號經營吉林兒童托育中心，但因位處四樓，申請立案困難，乃購買系爭房地一樓，想合法申請立案，後因所有權遲遲無法移轉，致原經營之托育中心無法合法而停止經營。倘被告依約交付房地，迄今二年半之時間，被告至少可獲取四百二十萬元以上之利潤（蓋經營規模會日漸龐大）等語。然則據原告甲○○提出之當初向台北市政府申請立案之況表、向台北市政府申請立案之收費表等，並無法證明該托育中心經營者是否為原告甲○○、又無法繼續經營之原因是否與被告未履行移轉所有權義務間有相當因果關係等。⑵原告丙○○則表示：購買系爭房地乃欲作居家兼辦公用，然因被告違約拒不移轉，致原告仍須繼續租屋居住辦公，每月租金八千元，迄今二年半，原告丙○○總計多支出二十四萬元之租金等語。惟據其提出之租賃契約書，租賃期間為自八十九年四月十五日起至九十年四月十五日止，每月租金八千元，承租人為一升通信有限公司（該公司負責人確為原告丙○○，有營利事業登記證可按），是其承租該屋之期間，已在原告解除兩造間買賣契約之後許久，無法得認屬被告遲延給付、拒絕給付（給付不能）所生之損害。是參酌兩造買賣契約價金總額，及被告於取得八百五十萬元價金後，屢次拒絕辦理所有權移轉登記手續，更告訴原告二人恐嚇、詐欺等（已經不起訴處分，有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第八四一六號不起訴處分書在卷可稽），另原告因被告拒絕移轉所有權所受損害數額極少等一切情狀，認原告甲○○請求被告給付違約金一百五十萬元，原告丙○○請求被告給付違約金八十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，超逾此部分之請求，即屬無據。
六、綜上所述，原告本於民法解除契約後回復原狀之法律關係及兩造買賣契約第九條第一項之約定請求返還價金及給付違約金，其中：⑴被告應給付原告甲○○五百五十萬元，及自八十七年一月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；另一百五十萬元，及自八十九年一月五日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息；⑵被告應給付原告丙○○三百萬元，及自八十七年一月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；另八十萬元，及自八十九年一月五日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，均為有理由，應予准許；至超逾部分，則難謂有據，應予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，另被告聲請至現場勘驗以證明之所以低價出售系爭房地，係為適用自用住宅增值稅率乙節，此部分調查證據方法，自證人翟石慧之證詞已可得知，且關於是否適用自用住宅增值稅率，亦非至現場勘驗即可得者，是均毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保以代釋明，請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年一月三十一日
民事第三庭法官賴錦華右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年二月一日
法院書記官葛映嵐