裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第1075號民事判決
裁判日期：民國97年02月22日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第1075號原告丙○○
乙○○甲○○兼上列三人法定代理人丁○○住同上共同訴訟代理人李佳蕙律師被告林家現代花園股份有限公司
設台北縣板橋市○○路○○○巷○○號兼法定代理戊○○住台北市○○○路○段○○○號6樓之6人
送台北縣板橋市○○路○段○○○號1樓管理室身分證統上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國96年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林家現代花園股份有限公司應將門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段○○○號三樓建物及地下二樓編號1號車位騰空遷讓返還予原告。
被告林家現代花園股份有限公司應給付原告新臺幣拾參萬貳仟元及自民國九十六年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十六年五月三十一日起至遷讓返還前開建物及停車位之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林家現代花園股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告林家現代花園股份有限公司如以新臺幣玖拾貳萬捌仟柒佰元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告林家現代花園股份有限公司如以新臺幣拾參萬貳仟元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告林家現代花園股份有限公司（下稱被告公司）應將門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段○○○號3樓建物及地下二樓編號1號車位（下稱系爭租賃物）騰空遷讓返還予原告，並應給付原告新臺幣（下同）15萬1,140元及法定遲延利息，及自96年5月20日起至騰空遷讓返還前開租賃物之日止，按月給付原告3萬7,785元。㈡被告戊○○應將前項租賃物騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還前項租賃物之日止，按月給付原告3萬7,785元，如被告公司已履行該金錢給付義務，則在其履行之範圍內，被告戊○○免給付義務。暨 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
（二）嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告於96年11月6日民事準備書三狀更正聲明為：㈠被告公司應給付原告15萬1,140元及法定遲延利息。㈡被告公司及被告戊○○應將系爭租賃物騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告3萬7,785元，暨陳明願供擔保請准宣告假執行。
（三）嗣於本院97年1月24日言詞辯論期日，原告復將前開第一項聲明請求之金額減縮為14萬9,140元及法定遲延利息，第二項請求按月給付之金額則減縮為3萬3,000元。以上更正聲明核均屬減縮應受判決事項之聲明，依上開民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，先予敘明。
二、原告主張：被告林家現代花園股份有限公司（以下簡稱被告公司）於民國90年10月8日與原告之被繼承人 王世銓 訂立租約，向王世銓承租門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段○○○號
3樓建物及地下3樓編號18號之車位，約定租期自90年10月20日起至94年7月19日止，租金每月新臺幣（下同）3萬3,000元，大樓管理費每月3,785元及停車位管理費500元另計，嗣後承租之車位經雙方合意變更為地下2樓編號1號之平面車位。租賃期限屆滿後，出租人王世銓仍同意被告公司繼續承租系爭租賃物，被告公司亦繼續使用系爭租賃物，並依原租賃條件給付租金及管理費。嗣出租人王世銓於95年
3月6日死亡，其遺產由原告繼承，被告公司仍繼續使用系爭租賃物並給付租金至95年12月止，惟自96年1月份起即未依約繳納租金及管理費，經原告於96年5月11日發函催告被告公司給付96年1月20日至5月19日之租金，被告公司於同日收受信函，惟至今仍未置理。被告公司積欠之租金已達4個月，原告依民法第440條第1項及第2項規定自得終止系爭租賃契約，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約意思表示之通知。又目前遺留在系爭房屋內之物品，部分為被告公司所有，部分為被告戊○○向被告公司頂讓之物品，故應由其二人共同遷讓系爭房屋予原告。爰依租賃關係請求被告公司給付96年1月至同年5月19日止共計4個月之租金14萬9,140元（37285×4=149140），並依民法第455條及同法第767條規定請求被告二人應將系爭租賃物返還予原告，另依民法第179條規定請求被告二人給付相當於租金之損害賠償至返還系爭租賃物之日止。並聲明：㈠被告公司應給付原告14萬9,140元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至給付之日止，按年息5﹪計算之利息。㈡被告公司及被告戊○○應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○號3樓之建物及地下2樓編號1號車位騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還前開建物及停車位之日止，按月給付原告3萬3,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告公司早於95年8月15日即當面向原告丁○○表示退租，並由被告戊○○以原租賃條件接手承租，被告被告戊○○並於同年8月31日將押金及部分租金匯款予原告丁○○。詎原告丁○○於同年9月初夥同其他房東向被告戊○○表示將調漲房租、不同意給予3個月裝潢期、不提出房屋使用執照供作公司登記等說詞，故被告戊○○與原告丁○○之租賃契約並未成立。雙方之關係應回復至95年8月23日協議前之狀況，原告應退還被告戊○○95年8月31日後之所有墊款。然原告故意以拒絕回收被告戊○○代被告公司保管之房屋鑰匙為手段，不退還被告戊○○預付之訂金、墊款。又被告公司於9月10日前已遷空，剩下未移走之冷氣、裝潢部分，本來要以被告戊○○個人名義向被告公司頂讓下來，嗣後新公司未成立，頂讓沒有完成，準此，留置室內之物品可當廢棄物處理，而原告等應返還被告戊○○預付之訂金、墊款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：被告公司於90年10月20日起至94年7月19日止向原告之被繼承人王世銓承租系爭租賃物，雙方訂有房屋租賃契約。租期屆滿後迄至95年8月31日止，被告公司仍繼續使用系爭租賃物並給付租金。按原證六匯款紀錄，被告公司自95年9月14日起至95年12月11日止每月仍有匯款3萬4,885元至原告帳戶。王世銓於95年3月6日死亡，原告為其繼承人。
五、得心證之理由：本件之爭點厥為㈠系爭租賃契約是否於95年
8月31日經被告公司合法終止？㈡原告以被告公司自96年1月起欠租達4個月之租額，依民法第440條規定終止租約，並依同法第455條規定請求被告公司返還系爭租賃物，暨依租賃關係請求被告公司給付96年1月至同年5月19日共計4個月之欠租14萬9,140元，及依民法第179條不當得利之規定請求被告公司自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告3萬3,000元，有無理由？㈢被告戊○○是否與被告公司共同占有系爭房屋？原告依民法第767條規定請求被告戊○○返還系爭房屋，並依同法第179條規定請求被告戊○○與被告公司按月共同給付原告相當租金之不當得利3萬3,000元，有無理由？茲論述如下：
（一）系爭租賃契約是否於95年8月31日經被告公司合法終止？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查被告公司於90年10月20日起至94年7月19日止向原告之被繼承人王世銓承租系爭租賃物，雙方訂有房屋租賃契約。租期屆滿後迄至95年8月31日止，被告公司仍繼續使用系爭租賃物並給付租金，且依原證六匯款紀錄，被告公司自95年9月14日起至95年12月11日止每月仍有匯款3萬4,885元至原告帳戶之事實，為兩造所不爭執。又94年7月19日租期屆滿後，被告公司曾於94年8月15日與王世詮合意延長租約半年之事實，亦據被告公司提出附件補遺之影本1件為證（參見卷45頁），是兩造間就系爭房屋之租賃關係，於上開延長租約半年之期限屆滿後，自95年1月20日起即成為不定期租賃關係之事實，可堪認定。
⒉被告公司雖抗辯其於95年8月15日已當面向原告丁○○表示
退租，並於同年9月10日前遷空云云，然此為原告所否認，被告公司就此事實復未提出其他證據以實其說，且查被告公司於95年9月14至同年12月11日仍每月繼續匯款3萬4,885元予原告，該匯款金額與被告公司先前於同年1月至8月每月匯款繳納租金之金額完全相同，堪信被告公司迄至95年12月仍繼續給付租金予原告，被告公司辯稱95年9月至同年12月之匯款並非租金云云，尚非可採。被告戊○○抗辯稱被告公司自95年9月起改由伊個人獨資，故95年9月起之租金係其個人所支付云云，查被告公司改由被告戊○○1人獨資，乃公司內部問題，並不影響公司法人格之同一，故被告戊○○以被告公司改由伊個人獨資為由，主張95年9月起之租金係伊個人所支付云云，亦非可採。而被告於本院96年10月4日言詞辯論期日自承系爭房屋內尚有未移走之冷氣、裝潢部分，本來被告戊○○要以個人名義向被告公司頂讓，然因故未頂讓完成等語（參見卷62頁筆錄），堪認系爭房屋目前仍處於被告公司之實力支配下，而由被告公司繼續占用中。被告公司抗辯已於95年8月31日與原告終止租約，且於同年9月10日以前已經遷空云云，自非可採。
⒊至於被告公司另抗辯稱其自94年8月15日與王世銓簽訂附件
補遺延長租約半年時起，即未再承租停車位，此由該附件補遺上載明「板橋市○○路○段○○○號3F標的租約」，並未記載停車位等語可知云云，查上開附件補遺上固記載「板橋市○○路○段○○○號3F標的租約」等語，然依其內容記載「承前約租期暫延半年〈內容凍結暫不更動〉等語，可知雙方之真意乃延長原租約半年，其餘租賃之內容則不變，故原租約第1條載明租賃範圍包括停車位乙位，則延長租約後之租賃範圍自亦包含停車位在內，被告公司所辯上情，亦無可採。
（二）原告以被告公司自96年1月起欠租達4個月之租額，依民法第440條規定終止租約，並依同法第455條規定請求被告公司返還系爭租賃物，暨依租賃關係請求被告公司給付
96年1月至同年5月19日共計4個月之欠租14萬9,140元，及依民法第179條不當得利之規定請求被告公司自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告3萬3,000元，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及同法第455條前段分別定有明文。查系爭租賃物目前仍由被告公司繼續占用中，業如前所述；然被告公司自96年1月起即未繼續繳付租金，原告曾於96年5月11日發函催告被告公司給付96年1月至5月之租金及管理費，經被告於同日收受信函之事實，有原告提出之存證信函及回執影本各1件附卷可憑（參原證5），惟被告公司迄今仍未置理，其積欠租金之總額早已逾兩個月之租額，原告主張依民法第440條規定終止租約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約意思表示之通知，自無不合。是兩造租約於96年5月30日起訴狀繕本送達被告公司之日，即告終止。
⒉從而原告以被告公司自96年1月起欠租達4個月之租額，依
民法第440條規定終止租約，請求被告公司遷讓返還系爭租賃物，並依租賃關係請求被告公司給付96年1月19日至同年
5月19日共計4個月之欠租，並無不合。查被告公司承租系爭房屋之租金每月為3萬3,000元，4個月之租金總計13萬2,000元，原告依租賃關係請求被告公司給付該金額，並無不合，應予准許；逾上開金額之部分，即原告另請求之每月管理費3,785元及停車費500元，合計每月4,285元，4個月總計1萬7,140元部分，依租賃契約第3條之約定，應於租金之外另計，核該費用之性質並非屬租金，原告依租賃關係請求被告公司給付該1萬7,140元，尚有未洽，不應准許。
⒊又兩造之租約既於96年5月30日終止，則被告公司於租約終
止後繼續占用系爭租賃物，自屬無法律上原因而受有使用系爭租賃物之利益。從而原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告公司自起訴狀繕本送達翌日即96年5月31日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付相當租金之不當得利3萬3,000元，亦無不合，應予准許。
（三）被告戊○○是否與被告公司共同占有系爭房屋？原告依民法第767條規定請求被告戊○○返還系爭房屋，並依同法第179條規定請求被告戊○○與被告公司按月共同給付原告相當租金之不當得利3萬3,000元，有無理由？⒈原告主張目前遺留在系爭租賃物內之物品同時包括被告戊
○○向被告公司頂讓之部分物品，及被告戊○○尚未頂讓而仍屬被告公司之物品，故系爭租賃物係由被告戊○○與被告公司共同占有之事實，為被告戊○○所否認，並辯稱其個人完全沒有使用系爭房屋等語。查被告戊○○於本院96年10月4日言詞辯論期日固陳稱：被告公司在9月10日以前已經遷空，剩下沒有移走的冷氣、裝潢部分，伊本來要以個人名義跟被告公司頂讓，已付部分訂金，但後來新公司沒有成立，所以沒有頂讓完成等語，而提及其個人曾向被告公司頂讓系爭租賃物內物品之情，然依其陳述內容可知被告戊○○係主張其並未完成頂讓，故依被告戊○○之陳述，尚不能認為其已自認系爭租賃物內之部分物品已由其頂讓而取得所有權。
⒉此外，原告並未提出其他證據證明被告戊○○個人確實基
於自己占用之意思而與被告公司共同占用系爭租賃物，原告主張被告戊○○亦占用系爭租賃物，本於民法第767條規定請求被告戊○○返還系爭租賃物，並依民法第179條規定請求被告戊○○按月給付相當租金之不當得利，尚嫌無據，不應准許。
六、綜上所述，原告主張被告公司於90年10月20日向原告之被繼承人王世銓承租系爭租賃物，約定租期至94年7月19日止，94年8月15日雙方並曾合意延長原租約半年，租金每月3萬3,000元，租期屆滿後，被告公司仍繼續使用系爭租賃物並給付租金至95年12月止，惟自96年1月份起即未再依約繳納租金，經原告於96年5月11日發函催告被告公司給付96年1月至5月19日之租金，被告公司於同日收受信函，惟至今仍置之不理之事實，為可採。被告公司抗辯稱其已於95年8月31日向原告終止系爭租約，並於同年9月10日遷空，且被告公司自94年8月15日與王世銓簽訂附件補遺延長租約半年時起，即未再承租停車位，原告應不得向被告公司請求云云，為不可採。從而原告以被告公司欠租達4個月以上，經催告仍未給付，依民法第440條規定終止系爭租約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約意思表示之通知，請求被告公司遷讓返還系爭租賃物，依租賃關係請求被告公司給付96年1月至同年5月19日共計4個月之欠租13萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年5月31日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，暨依不當得利法律關係請求被告公司自96年
5月31日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬3,000元，於法尚無不合，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。至於原告主張被告戊○○亦與被告公司共同占用系爭房屋之事實，並未據原告舉證以實其說，原告此部分主張，尚難遽採，故原告依民法第767條規定請求被告戊○○返還系爭房屋，並依同法第179條規定請求被告戊○○與被告公司按月共同給付原告相當租金之不當得利3萬3,000元，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併與駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定。中華民國97年2月22日
民事第三庭法官許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年2月22日
書記官劉昌明