裁判字號：臺灣苗栗地方法院89年訴字第242號民事判決
裁判日期：民國89年12月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣苗栗地方法院民事判決八十九年度訴字第二四二號
原告辰○○
甲○○卯○○乙○○己○○巳○○庚○○丙○○戊○○丁○○丑○○癸○○子○○午○○寅○○共同訴訟代理人 甘龍強 律師複代理人 邱炎浚 律師被告辛○○住
壬○○住共同訴訟代理人未○○住右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號地目建、面積０、０七六一公頃土地交還原告。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○號土地（以下簡稱系爭土地），為原告十五人所共有，雖系爭土地之土地登記簿謄本載稱訂有三七五租約，惟經原告向苗栗縣通霄鎮公所函查結果，其原始租約因年代久遠，已尋落無著，而依通霄鎮公所提供之租約登記簿影本所載，系爭土地於民國五十三年三月三十日由承租人 馬茂成 申請續訂租約，出租人為 馬秋 等八人，然查原告寅○○於三十六年土地總登記時即登記為系爭土地之共有人，原告辰○○於五十三年一月亦登記為系爭土地之共有人，而其二人均不知系爭土地有出租情事，且未有收取租金之情形，因此系爭土地租約登記，應係出於偽造文書，實際上並無租賃情事，被告占有系爭土地即屬無權占有，爰本於所有權之物上請求權，請求被告返還系爭土地。
（二）退而言之，縱認前揭耕地租約登記並非出於偽造文書，即兩造就系爭土地有租賃契約存在，惟查系爭土地於三十五年土地總登記時即登記為建地，系爭土地既為建地，兩造間之租約即無耕地三七五減租條例之適用，應適用民法關於租賃之規定（最高法院八十七年度第三次民事庭會議決議及八十八年度第三次民事庭會議決議參照），從而系爭土地於八十六年依照臺灣省耕地租約登記辦法第七至第十條規定辦理之續租登記，自不生效力，是兩造間就系爭土地之租賃關係應屬未定期限之租賃，而非定期租賃，原告依民法第四百五十條第二項前段之規定自得終止租約。又如認系爭土地之租賃有民法關於耕作租賃之適用，則系爭土地既經編定為非耕地使用，原告依民法第四百五十九條、第四百五十八條第五款規定亦得終止租約。且縱認上開續租登記為定有期限之租賃，原告仍得依民法第四百五十八條第五款規定終止租約，爰併以八十九年八月十七日準備書狀之送達為終止租約之意思表示。又縱認系爭土地之租賃有耕地三七五減租條例之適用，則依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，系爭土地既經苗栗縣政府七三府地用字第二七八０八號非都市土地使用編定公告確定為特定農業區甲種建築用地，則於編定確定時，在被告所主張租佃期間內，原告自得依上開規定終止租約。是系爭土地之租約既經原告依法終止，已如前述，原告自得依租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地。
三、對於被告抗辯之陳述：耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償費，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題，最高法院著有八十三年度台上字第二四００號判例可供參照。且就耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得依法終止租約，應優先適用減租條例第十七條第一項第五款之規定，而無適用平均地權條例第七十六條至第七十八條規定之餘地，有最高法院八十三年度台上字第二六二五號判決可資參照。另土地法第三十三條業已修訂刪除，亦無適用之餘地，被告爰引該條規定，而有所主張，顯非可採。
四、證據：提出土地登記簿謄本影本一件、苗栗縣通霄鎮公所函影本三件及土地登記謄本一份為證。
乙、被告方面
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）查系爭土地為被告之父馬茂成承租，過世後由被告等人為繼承變更登記為承租人，出租人之田賦代金亦為被告所繳納，故被告係依三七五耕地租約而占有系爭土地，並非無權占有。
（二）按租佃爭議，應由當地之鄉（鎮、市區）公所耕地租佃委員會調解。調解不成立者，應由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會調處。不服調處者，由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。租佃爭議案件，非經調解調處不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一、二項所明定。本件原告雖經由鄉鎮公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，未經縣市政府耕地租佃委員會調處，依上開規定，原告之訴顯不合法。
（三）被告係依耕地三七五減租條例所訂定之耕地租約承租系爭土地，且經由苗栗縣政府核准供耕地之用，本身又以自任耕作為目的，而原告所爰用之最高法院八十八年度第三次民事庭決議，係針對未經該管縣市政府機關核准建地供農地使用之情形，二者並不相同，不得混為一談。且所謂耕地，係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非田或旱，既係供耕作之用，仍屬耕地租佃。是本件兩造間之租約既屬耕地租佃，自無民法規定適用之餘地，原告倘欲終止租約，自應依耕地三七五減租條例之規定始為合法，其依民法規定終止租約，自無理由。
（四）系爭土地原本即編定為特定農業區甲種建築用地，並非原耕地變更為甲種建築用地，依耕地三七五減租條例第第十七條第一項第五款規定，耕地惟有依法編定或變更為非耕地之使用時，出租人得終止租約。同條第二項規定，依第一項第五款終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人下列補償：⑴承租人改良土地所支付之費用。⑵尚未收穫農作物之價額。⑶終止租約當期之高告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。而原告並未依法給予承租人合法補償。再者，出租人為收回耕地供建築使用時，如為就補償事宜未達成協議，應依平均地權條例第七十六條及第七十八條之規定，向縣市政府提出申請終止租約，且經縣市政府核准，原告既未依前揭規定踐行協議補償程序即逕行起訴，其訴顯不合法。
（五）按臺灣省苗栗縣私有耕地租約第四條規定，繳租地點位於被告住所，每年早晚收穫後一個月內繳清。本件原告自八十六年後未前來收取，法令亦未規定需由承租人至出租人處繳租，原告未前來被告處所收租，應歸責於原告，原告自不得依耕地三七五減租條例第十七條第三款之規定終止租約，況被告已將上開所欠租金，提存於法院。
（六）又查本來八十二年以前應已無租佃之土地，依土地法第三十三條承佃人耕作滿八年以上，合於請求權法定要件，得請求該管縣市政府代為照價收買耕地。且原告出租被告土地約一百九十八坪，除田埂外，四周並無道路，且被告承租已有數十年感情，願以新台幣（下同）一百萬元向原告購買，或願以上開金額接受原告補償，或以土地之三分之一作為補償終止租約補償。
三、證據：提出私有耕地租約一件、田賦代金繳納通知單一件、田賦代金通知單一件、提存書一件彰化縣政府函二件、終止耕地租約協議書一件、內政部函一件、台灣省政府地政處函一件、行政院函一件（以上均為影本）為證。
丙、本院依職權向苗栗縣通霄鎮公所函調系爭土地相關之三七五耕地租約及登記資料。
理由
一、按耕地租佃案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件兩造已因積欠地租達二年之總額及系爭土地經依法編定為非耕地使用等事由終止租約，經調解、調處不成立，由苗栗縣政府移送本院審理，其起訴程序尚無不合。至原告另主張無租賃關係存在，及主張依民法第四百五十條第二項前段及同法第四百五十九條、第四百五十八條第五款之規定終止租約，請求返還系爭土地，既非屬因耕地租佃發生之爭議，無依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定踐行調解、調處程序之必要，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭土地為原告所共有，雖系爭土地之土地登記簿謄本載稱訂有三七五租約，惟經原告向苗栗縣通霄鎮公所函查結果，其原始租約因年代久遠，已尋落無著，而依通霄鎮公所提供之租約登記簿影本所載，系爭土地於五十三年三月三十日由承租人馬茂成申請續訂租約，出租人為馬秋等八人，然查原告寅○○於三十六年土地總登記時即登記為系爭土地之共有人，原告辰○○於五十三年一月亦登記為系爭土地之共有人，而其二人均不知系爭土地有出租情事，且未有收取租金之情形，因此系爭土地租約登記，應係出於偽造文書，實際上並無租賃情事，被告占有系爭土地即屬無權占有，爰本於所有權之物上請求權，請求被告返還系爭土地。退而言之，縱認前揭耕地租約登記並非出於偽造文書，惟查系爭土地於三十五年土地總登記時即登記為建地，兩造間之租約即無耕地三七五減租條例之適用，應適用民法關於租賃之規定，從而系爭土地於八十六年依照臺灣省耕地租約登記辦法第七至第十條規定辦理之續租登記，自不生效力，是兩造間就系爭土地之租賃關係應屬未定期限之租賃，而非定期租賃，原告依民法第四百五十條第二項前段之規定自得終止租約。又如認系爭土地之租賃有民法關於耕作租賃之適用，則系爭土地既經編定為非耕地使用，原告依民法第四百五十九條、第四百五十八條第五款規定亦得終止租約。且縱認上開續租登記為定有期限之租賃，原告仍得依民法第四百五十八條第五款規定終止租約，爰併以八十九年八月十七日準備書狀之送達為終止租約之意思表示。又縱認系爭土地之租賃有耕地三七五減租條例之適用，則依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，系爭土地既經苗栗縣政府七三府地用字第二七八０八號非都市土地使用編定公告確定為特定農業區甲種建築用地，則於編定確定時，在被告所主張租佃期間內，原告自得依上開規定終止租約。是系爭土地之租約既經原告依法終止，原告自得依租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地等語；被告則以：系爭土地為被告之父馬茂成承租，過世後由被告等人為繼承變更登記為承租人，出租人之田賦代金亦為被告所繳納，故被告係依三七五耕地租約而占有系爭土地，並非無權占有。又租佃爭議爭議案件，非經調解調處不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一、二項所明定。本件原告雖經由鄉鎮公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，未經縣市政府耕地租佃委員會調處，依上開規定，原告之訴顯不合法。另被告係依耕地三七五減租條例所訂定之耕地租約承租系爭土地，且經由苗栗縣政府核准供耕地之用，本身又以自任耕作為目的，兩造間之租約應屬耕地租佃，自無民法規定適用之餘地，原告倘欲終止租約，應依耕地三七五減租條例之規定始為合法，其依民法規定終止租約，為無理由。再系爭土地原本即編定為特定農業區甲種建築用地，並非原耕地變更為甲種建築用地，依耕地三七五減租條例第第十七條第一項第五款規定，耕地惟有依法編定或變更為非耕地之使用時，出租人得終止租約，且依同條第二項規定，依同條第一項第五款終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，而原告並未依法給予承租人合法補償，再者，出租人為收回耕地供建築使用時，如為就補償事宜未達成協議，應依平均地權條例第七十六條及第七十八條之規定，向縣市政府提出申請終止租約，且經縣市政府核准，原告既未依前揭規定踐行協議補償程序即逕行起訴，其訴顯不合法。又依臺灣省苗栗縣私有耕地租約第四條約定，繳租地點位於被告住所，每年早晚收穫後一個月內繳清，本件原告自八十六年後未前來收取，法令亦未規定需由承租人至出租人處繳租，原告未前來被告處所收租，應歸責於原告，原告自不得依耕地三七五減租條例第十七條第三款之規定終止租約，況被告已將上開所欠租金，提存於法院。另依土地法第三十三條承佃人耕作滿八年以上，合於請求權法定要件，得請求該管縣市政府代為照價收買耕地，茲原告出租予被告土地約一百九十八坪，除田埂外，四周並無道路，且被告承租已有數十年感情，願以一百萬元向原告購買，或願以上開金額接受原告補償，或以土地之三分之一作為終止租約之補償等語，資為抗辯。
三、查系爭土地為原告等人所共有，被告為訴外人馬茂成之繼承人，訴外人馬茂成自五十三年二月七日起登記為系爭土地三七五耕地租約之承租人，被告自八十年一月一日起因繼承訴外人馬茂成而登記為系爭土地三七五耕地租約之承租人，目前系爭土地為被告占有耕作使用之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、通霄鎮公所三七五耕地租約登記簿各一件附卷可憑，堪信為真實。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條訂有明文。本件原告主張系爭土地之租約登記，係出於偽造文書，實際並無租賃關係存在之事實，為被告所否認，原告就系爭土地之租約登記確係出於偽造文書之事實，並未舉證證明，而依台灣省耕地租約登記辦法第三條規定，申請耕地租約訂定或換訂登記，除應填具申請書外，尚應檢具租約、土地登記簿謄本及出租人、承租人之戶口名簿、國民身分證影本或戶籍謄本等證明文件，是若本件租約登記未經出租人同意，承租人自無從取得出租人前開證明文件而逕為申請租約登記，況依同辦法第二條之規定，耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請，如出租人或承租人不會同申請，而由一方單獨申請時，鄉（鎮、市、區）公所尚應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，如受通知之他方提出異議，其異議如屬耕地租佃爭議者，並應依耕地三七五減租條例第二十六條規定處理，茲依卷附土地登記謄本、土地登記簿謄本及通霄鎮公所三七五耕地租約登記簿等公文書所載，系爭土地自五十三年二月七日起即由被告之被繼承人馬茂成登記為三七五租約之承租人，未見出租人馬秋等八人有何異議，顯見渠等間確已就系爭土地有租賃之合意，而租賃權為財產權，且非一身專屬之權利，自得為繼承之標的，被告既係馬茂成之繼承人，渠等依前揭規定申請續訂租約，並經通霄鎮公所依法踐行通知程序，而原告等人並未有何異議，自應認兩造間租賃關係已因原告等人之默示意思表示而合法成立，則被告占有使用系爭土地，自屬有權占有。從而，原告依民法第七百六十七條之規定請求被告返還系爭土地，為無理由。
五、次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，有最高法院八十八年度台上字第一號判例意旨可資參照。本件系爭土地自三十五年總登記時起，其地目即登記為建，目前系爭土地之地目仍為建地之事實，有苗栗縣政府八十九年六月三十日八九府地權字第八九０００五一五三０號函附之土地登記簿謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，則揆諸前揭判例意旨，系爭土地既為建地而非農、漁、牧地，縱被告承租以供耕作之用，亦非屬耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用，亦無民法第四百五十七條至四百六十三條及土地法有關耕地租用相關規定之適用。從而，原告主張依民法第四百五十九條、第四百五十八條第五款及耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，請求被告返還系爭土地，均無理由。
六、再按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條定有民文。原告主張本件兩造間租賃關係屬民法之不定期限之租約，依民法第四百五十條之規定，原告得隨時終止租約。惟查，本件兩造間依耕地三七五減租條例及台灣省耕地租約登記辦法所為之租約登記，雖無耕地三七五減租條例之適用，已如前述，惟非謂兩造就租約內容之合意均屬無效，本件依卷附通霄鎮公所三七五耕地租約登記簿所載，租期自八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日，顯見兩造係就定有期限之租賃而為訂定，自應適用民法有關定期租賃之規定。原告主張兩造間租賃關係屬民法之不定期限租約，依民法第四百五十條之規定終止租約，並請求返還系爭土地，自屬無據。
七、綜上所述，原告依民法第七百六十七條及租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地，均無理由，均應予駁回。又其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十二日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官王萬金右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官姚錫鈞中華民國八十九年十二月十二日