臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第639號
原 告 陳玉芬
被 告 歡喜之樓管理委員會
法定代理人 陳月美
訴訟代理人 劉有栩
被 告 許文華
上列當事人間請求排除侵害等事件，於民國101年7月24日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：其經由買賣，購買坐落臺中市○區○○段14
93建號房屋，於權狀上標示共有部分同段1494建號、權利範
圍100000分之5393、面積697.66平方公尺，記載主要用途為
防空避難室兼停車空間、樓梯間、機械室及水箱，該等權利
業經移轉登記於原告名下，原告雖非建商與地主所簽訂之合
建契約之當事人，因買受取得土地與建物之應有部分之使用
收益等所有權能，則建商既然已移轉所有權，原告依法律行
為取得建物土地登記，已具有法律效力，而建商在歡喜之樓
社區房地產既已出售，買受人同時取得分管契約之權利與約
定專用之使用權，此時建商應協助買受人取得約定專用之停
車位，讓買方取得應有權利移轉之售後服務，是原告依據權
狀上所載及民法第818條之規定，原告應享有約定專用之停
車位使用權。且歡喜之樓社區於88年間所舉辦之區分所有權
人會議臨時會中，在臨時動議中確認約定專用部分18個停車
位僅就地主9個車位標定權利位置，其餘併同買賣權利移轉
之權利人均未標定位置如附件紀錄所載，社區管理委員會應
一併標定權利位置，然被告歡喜之樓管理委員會卻未執行，
而造成原告購買時有購買上開共有部分之權利，卻實際上未
能享有停車位使用之權利，故依據民法第767條及公寓大廈
管理條例第9條第12項之規定提起本件訴訟。並請求被告歡
喜之樓管理委員會補償自86年1月起至101年2月為止，共182
個月無法使用停車位，每月以2,000元計算之損失，共計
364,000元；而被告許文華又為房屋之起造人，故而併同對
其提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將坐落臺中市○區
○○段1493建號所有權狀所載共有部分同段1494建號、權利
範圍100000分之5393、面積697.66平方公尺，具體標示原告
之停車位位置，並除去妨害使用部分，交還原告及全體共有
人。2.被告應給付原告368,000元。
㈡被告歡喜之樓管理委員會則以：目前被告社區大樓共規劃有
18個停車位，地主與建商在建造時就有約定地主分得九個停
車位，建商分得九個停車位，目前18個停車位是管理委員會
在管理使用，地主並未使用。原告主張之所有權範圍，依照
公寓大廈管理條例第7條之規定，共用部分不得作為專用部
分獨立使用，是原告僅有部分使用權，並無所有權，且無法
明確特定以圖示標示其權利位置。而依照社區大樓住戶規約
第2條第4項之規定：停車空間使用是經區分所有權人大會會
議決議授權管理委員會處理，車位之租金收入充作公共管理
基金，用於公共事物，得利之人為全體住戶，管理委員會並
無得利之問題，也未作為個人收益，是原告請求補償86年1
月起至101年2月為止之停車位租金，共364,000元為無理由
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告許文華則以：其為系爭社區大樓之起造人無誤，當初建
物設計時並未設計停車位，是建商之合夥人建議系爭大樓得
設立機械停車位，當時確實與地主約定設置停車位，地主分
九個車位，建商分到九個車位，但事後並未使用分到之車位
，因為被告有支付工程款項，故不可能放棄車位之權利，而
出賣房屋予原告時，並未將停車位出賣予原告，亦未向原告
收取車位之價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、得心證之理由：
㈠按地下層停車空間如係由全體或部分區分所有人以共有狀態
，取得所有權登記者，則經由全體區分所有人間訂立契約，
約定某些特定人就某特定部分取得使用權，應無不可。次按
公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之所有人，於分
別出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用
部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定
，成立之分管契約，各立約之區分所有權人及知悉該約定之
受讓人，應受其拘束。惟約定專用權人應依約定之方法使用
之，且不得違反共用部分之設置目的，致妨害該共用部分所
在建築物之安全。再按我國區分所有建築物不動產交易實務
上，以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空位之
取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另支付車位買賣
價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分管約定」，即將
「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。次按公寓大廈區分
所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，
區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分
移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續
存在；該受讓人嗣將其專有部分之應有部分所有權移轉於他
人，依公寓大廈管理條例第4條2項規定，其所屬共用部分之
應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對之共用部分
之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取
得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，
有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己
之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之
適用。
㈡查原告主張其經由買賣，購買坐落臺中市○區○○段1493
建號房屋，於權狀上標示共有部分同段1494建號、權利範圍
100000分之5393號、面積697.66平方公尺，記載主要用途為
防空避難室兼停車空間、樓梯間、機械室及水箱，該等權利
業經移轉登記於原告名下等事實，業據提出建物登記謄本為
證，且為被告所不爭執，可信為真。次查，系爭社區大樓係
由訴外人 劉育廷 、 劉柏村 、 劉姿伶 、 游明鳳 、陳月美、張秀
玉、峻東建設有限公司（負責人為許文華，下稱峻東公司）
於84年5月11日書立協議書，協議內容為：訴外人劉育廷等
七人，係臺中市政府工務局（84）中工建使字第833號使用
執照之起造人，興建臺中市○區○○里○○路○○○巷○○號等
61戶，其主見物已由全體起造人協議分層分區所有，至於
共同使用部分（即防空避難室兼停車空間、樓梯間、機械室
、水箱），由起造人協議其主建物占用共同使用部分權利範
圍如後等語，其中原告部分（門牌號碼為臺中市○區○○里
○○路○○○巷○○號8樓之1）權利範圍為100000分之5393，此
與原告所提出之建物登記謄本相符，惟查，原告所提出之上
開協議書並未針對事後所設立之停車位具體約定分管事宜，
至於原告所提出之地下室平面圖，雖表示有地下車位編號位
置圖，然並未具體表示車位之分管事宜。至於原告所提出之
土地買賣所有權移轉契約書出賣權利範圍欄位註記為「全部
/P」及土地登記申請書於出賣權利範圍欄記載463000分之
24969之左下方記載有「P」之記載，乃該買賣登記文件個
別記載事項，與其買賣時對於系爭大樓地下室停車位是否有
分管約定事宜究屬二事，尚難據此推認原告購買系爭房屋時
，前手已依照分管約定取得系爭大樓地下室之專用車位使用
權，更何況，原告所提出之土地登記申請書，與本院向公證
處所調取之土地賣賣所有權轉契約書上並無「P」之記載，
是原告依上開說明，自難認為其得享有系爭大樓地下室停車
位之專用使用權。
㈢復查，歡喜之樓公寓大廈規約第2條第4項亦約定：停車空間
應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其
約定專用部分，無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之
停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部
分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用
。而原告係透過買賣，於民國85年12月14日向訴外人 簡木蘭
所購得，其購買之於土地買賣所有權移轉契約書出賣權利範
圍欄位註記為「全部/P」及土地登記申請書於出賣權利範圍
欄記載463000分之24969之左下方記載有「P」之記載，然原
告亦未能提出其前手與起造人或建築業者關於購買停車位之
之買賣契約書或分管契約書。而歡喜之樓社區於88年4月20
日所召開之88年度區分所有權人第一次臨時會議之臨時動議
亦決議：歡喜之樓地下室停車位設備，共有18個停車位，其
中9個停車，編號8、9、10、11、12、13、14、15、16為劉
育廷、 游明昌 、 游明宗 、游明鳳、陳月美、 張秀玉 、劉柏村
、劉姿伶等八人擁有主權，為約定專用部分，無償使用，此
約定專用部分，得併得買賣權利轉移，此有原告提出之歡喜
之樓88年度區分所有權人第一次臨時會議之臨時會會議記錄
附卷可參，是上開會議決議內容僅針對訴外人劉育廷、游明
昌、游明宗、游明鳳、陳月美、張秀玉、劉柏村、劉姿伶等
八人擁有專用停車位，得併同買賣為移轉，並未決議原告部
分，是原告主張被告歡喜之樓管理委員會未執行上開會議決
議內容，應非可採。
㈣綜上所述，原告之主張為屬無據，被告所辯尚屬可採，從而
，原告依據民法第767條及公寓大廈管理條例之相關規定，
訴請被告應將坐落臺中市○區○○段1493建號所有權狀所載
共有部分同段1494建號、權利範圍100000分之5393、面積
697.66平方公尺，具體標示原告之停車位位置，並除去妨害
使用部分，交還原告及全體共有人；及請求被告應給付
368,000元，均無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年8月27日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官許石慶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月27日
書記官