台灣台中地方法院民事判決 九十四年度中簡字第二О七二號
原 告 甲○○○管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
㈠、被告應給付原告新台幣（下同）三十一萬五千四百三十二元，及自起訴狀送達
翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、事實摘要：
㈠、原告起訴主張被告乙○○為原告「甲○○○」社區、門牌號碼臺中市○○街○
○○號Ｂ１Ｂ樓住戶，依住戶規約及公寓大廈管理條例第二十一條、第二十三
條規定有繳納管理費義務，以每二個月為一期，被告自民國八十九年十二月起
至九十三年十一月止，計有二十四個月管理費共三十一萬五千四百三十二元未
繳納。經原告屢向被告催繳，皆未獲置理，爰依法訴請判決如聲明所示。
㈡、被告則以：該建物係伊於九十三年十二月經由法院拍賣程序買得，前手的管理
費不應由伊繳納等語置辯。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張其為坐落臺中市○○街○○○號「甲○○○」公寓大廈之住戶管理委
員會，被告為該大廈門牌號碼臺中市○○街○○○號底一層之二即Ｂ１Ｂ樓之
區分所有權人，該建物自八十九年十二月起至九十三年十一月份，共積欠管理
費三十一萬五千四百三十二元之事實，業據其提出與所述相符之報備證明、「
甲○○○」住戶規約、九十年度區分所有權人會議會議紀錄、管理委員會會議
紀錄、九十三年度區分所有權人暨住戶大會會議紀錄、建物登記謄本、甲○○
○管理費繳費明細表各一件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。又被告係
於九十三年十二月八日經法院拍定取得系爭建物所有權，而為「甲○○○」區
分所有權建物之住戶等情，亦為兩造所不爭執。是本件應審酌者為被告是否須
就拍定前前手所積欠之管理費負清償之責？
㈡、按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務，固為公寓大廈管理條例第二十四條明文所規定，所稱繼受人，係指一般
繼受人及特定繼受人，又所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大
廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決
議之共同遵守事項。而區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定
機關，其所作之決議係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項
而定，則凡屬區分所有權人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加
入，均有遵守區分所有權人會議決議之義務，以維護區分所有關係之一貫性。
鑑於前開條例或規約所定者，係屬抽象權利義務，以之昭示遵守，資為具體行
使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二
十一條條文亦明。準此，公寓大廈管理條例第二十四條固僅定有區分所有權繼
受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等文字，惟其
立法目的應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有權之
繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，雖繼受人未
參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質之立
法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束，觀諸成文之前開條例或規約明載
者，係就法定或約定事項為抽象規範，於發生某種具體事實，即予適用，使生
某種法律效果，方屬法律適用之方式。惟原區分所有權人若未依前開條例或規
約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別債務，原區分所有權人自應
負債務不履行或損害賠償責任，且區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已
逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文，同條例第
二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴
請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部
分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區分所有權人本
已有制裁救濟之道，故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會或原區分所有
權人訂立債務承擔契約之情形下，仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履
行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不僅有悖於債之相對性之法理，而不
當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之
財產私權，有違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律條文
為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依
本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之
個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所
有權之繼受人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂立承擔債務契約，即
難令繼受人負履行債務之責。
㈢、依此以言，本件被告既未與原告訂有何承擔債務契約，原告請求被告給付前手
積欠之管理費合計三十一萬五千四百三十二元，即非有據，為無理由，應予駁
回。
四、原告為假執行宣告之聲請，不過促使本院發動職權，本院無庸就駁回部分為假執
行准駁之裁判，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第四百三十六條第二
項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 七 月 二十七 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官黃峻隆
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判
決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）
。
中 華 民 國 九十四 年 七 月 二十七 日
書記官