臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度嘉簡字第777號
原 告 陳明鎮
陳茂立
陳東煥
被 告 葉嘉峰
複代理人 鄒宗育
被 告 盧黃阿花
林再入
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年10月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告葉嘉峰應將坐落嘉義縣○路鄉○路段○○○○號土地上
，如附圖編號Ｂ所示面積七二平方公尺磚木造二層房屋、如
編號Ｃ所示面積一四三平方公尺磚木造房屋、如編號Ｄ所示
面積九九平方公尺庭院空地、如編號Ｆ所示面積二一平方公
尺鋼骨鐵皮倉庫及如編號Ｇ所示面積七八六平方公尺果園等
物，均予拆除，並將土地返還原告。
二、被告林再入應將坐落嘉義縣○路鄉○路段○○○○號土地上
，如附圖編號Ｅ所示面積六二平方公尺鋼筋混凝土造三層房
屋拆除，並將土地返還原告。
三、被告盧黃阿花應將坐落嘉義縣○路鄉○路段○○○○號土地
上，如附圖編號Ａ所示面積四○平方公尺磚木造二層房屋拆
除，將土地返還原告。
四、被告葉嘉峰應自民國九十四年十一月二十八日起至返還本判
決第一項土地之日止，按年給付原告新臺幣貳仟貳佰捌拾柒
元。
五、被告林再入應自民國九十四年十一月二十八日起至返還本判
決第二項土地之日止，按年給付原告新臺幣壹佰貳拾陸元。
六、被告盧黃阿花應自民國九十四年十一月二十八日起至返還本
判決第三項土地之日止，按年給付原告新臺幣捌拾貳元。
七、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
八、訴訟費用由被告葉嘉峰負擔百分之九十二、被告林再入負擔
百分之五、被告盧黃阿花負擔百分之三。
九、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告葉嘉峰及林再入如分
別以新臺幣貳拾捌萬元及新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴原聲明請求：「被告等應將坐落嘉義縣○路鄉○路
段○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖所示部分所建之房屋
拆除，將土地交還原告，並自民國94年11月1日起至交還日
止，按年給付原告新臺幣（下同）2,693元之損害金」，嗣
於訴訟進行中，變更聲明第1項為：「被告葉嘉峰應將系爭
土地如附圖所示B部分、面積72平方公尺、磚木造二層房屋
；C部分、面積143平方公尺、磚木造一層房屋；F部分、面
積21平方公尺、鋼骨鐵皮倉庫；G部分、面積786平方公尺果
園拆除；並連同D部分、面積99平方公尺、庭院土地，均交
還原告。及自99年11月27日起往前回溯5年開始計算，至交
還日止，按年給付原告4,574元損害金。被告盧黃阿花應將
系爭土地如附圖所示A部分、面積40平方公尺、磚木造二層
房屋拆除，將土地返還原告，並自99年11月27日起往前回溯
5年開始計算，至交還日止，按年給付原告163元損害金。被
告林再入應將系爭土地如附圖所示E部分、面積62平方公尺
、鋼筋混泥土造三層房屋拆除，將土地返還原告，並自99年
11月27日起往前回溯5年開始計算，至交還日止，按年給付
原告253元損害金」，核屬請求之基礎事實同一，依民事訴
訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。此外，本件被告
盧黃阿花經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)系爭土地為原告等所有（權利範圍：原告陳明鎮30分之6、
原告陳茂立15分之2、原告陳東煥3分之2），被告等人未經
原告等同意，擅自占用如附圖所示面積660平方公尺之土地
，迭經交涉，被告等均拒不返還。被告等無權占有系爭土地
受有相當於租金之不當得利，按土地法第105條準用第97條
之規定，請求被告等給付自94年11月27日起至土地返還之日
止，按申報地價每平方公尺68元之年息6％計算之損害金，
計算方式如下：
⒈被告葉嘉峰部分：1121平方公尺×68元×6％＝4,574元。
⒉被告盧黃阿花部分：40平方公尺×68元×6％＝163元。
⒊被告林再入部分：62平方公尺×68元×6％＝253元。
(二)爰依民法第767條物上請求權之法律關係提起本訴，並聲明
：
⒈被告葉嘉峰應將系爭土地如附圖所示B部分、面積72平方
公尺、磚木造二層房屋；C部分、面積143平方公尺、磚木
造一層房屋；F部分、面積21平方公尺、鋼骨鐵皮倉庫；G
部分、面積786平方公尺果園拆除；並連同D部分、面積99
平方公尺、庭院土地，均交還原告。及自99年11月27日起
往前回溯5年開始計算，至交還日止，按年給付原告4,574
元損害金。
⒉被告林再入應將系爭土地如附圖所示E部分、面積62平方
公尺、鋼筋混泥土造三層房屋拆除，將土地返還原告，並
自99年11月27日起往前回溯5年開始計算，至交還日止，
按年給付原告253元損害金。
⒊被告盧黃阿花應將系爭土地如附圖所示A部分、面積40平
方公尺、磚木造二層房屋拆除，將土地返還原告，並自99
年11月27日起往前回溯5年開始計算，至交還日止，按年
給付原告163元損害金。
(三)對被告之答辯則以：原告等否認被告等抗辯原告等明知被告
等於90年間建造系爭屋房暨與訴外人臺灣鳳梨股份有限公司
（下稱臺鳳公司）交換系爭土地所有權或管益、被告等向臺
鳳公司承租系爭土地、被告等具有不定期租賃及地上權等答
辯。系爭土地之所有權人係原告等，原告等已提出土地登記
謄本為證，被告等亦不否認，則按最高法院72年度上字第15
52號判例意旨，被告等應就其係有權占有系爭土地之事實負
舉證責任。
三、被告方面：
(一)被告林再入則以：原告等祖先早期以系爭土地與訴外人臺鳳
公司所有之同段63之9地號、63之10地號土地交換所有權及
管益，原告等先祖於同段63之9地號及93之10地號土地蓋屋
居住，而被告等向臺鳳公司承租系爭土地使用，原告等亦明
知被告林再入於90年至91年間於系爭土地上起造房屋。因原
告等與臺鳳公司交換土地後，未經臺鳳公司同意，以系爭土
地向番路鄉農會設定借貸140萬元，並於交換產權登記時，
拒繳土地增值稅68萬元，致未完成交換登記。被告等曾於99
年3月20日與原告等成立買賣契約，並書立契約書，但原告
等卻於99年8月間，以存證信函方式通知被告等解除買賣契
約，並要求訂立租賃契約，惟原告等拒收被告等按98年11月
24日存證信函之意思表示寄付之租金，被告等遂以鈞院99年
度存字第611號將租金提存，因之被告等與原告間有租賃契
約存在，被告等已依原告高於地價17.65倍之金額訂立買賣
契約後，原告等竟然毀約，並拒收租金，執意要被告林再入
拆除系爭房屋占用部分，但如拆除系爭房屋西側主地基結構
，勢必造成系爭房屋整棟崩塌，原告等行使權利顯以損害被
告林再入為主要目的，被告林再入應受民法第148條之保護
。又原告等主張之損害金，被告等認應自原告等與臺鳳公司
換地後取得所有權之99年7月29日起算，年租金342元（計算
式：19坪÷0.3025×68元×8％＝342元）。
(二)被告葉嘉峰則以：系爭土地門牌號碼嘉義縣番路鄉觸口村10
鄰埔尾7號之房屋屬磚造建築，面積95.2平方公尺，於67年
間建造完成，被告葉嘉峰及其家人居住長達30多年。系爭土
地原是原告等祖先所有，於30多年前與訴外人臺鳳公司交換
土地使用收益，被告等向臺鳳公司承租系爭土地建造房屋，
因原告陳東煥未經臺鳳公司同意，於82年10月20日私向農會
以系爭土地設定本金最高限額抵押權，致使未完成移轉登記
手續。於97年間臺鳳公司就系爭段63之9、63之10地號土地
因公司破產，遭法院拍賣，由原告陳茂立取得63之9地號土
地、原告親戚 陳裕川 取得63之10地號土地。原告等於98年11
月24日以存證信函通知被告等是否欲購買系爭土地，被告等
當時以高於市價甚多之3,477,600元與原告等訂立買賣契約
，詎料原告等無故毀約，違反誠信原則。故被告等占用系爭
土地係本於租賃契約，原告等明知租約存在，應受租賃契約
之拘束。且原告等主張亦屬於權利濫用，按高等法院臺南分
院93年度上字第181號判決、96年度上更（一）字第17號判
決、97年度上字第1729號判決意旨，原告主張並無理由。
(三)被告葉嘉峰、林再入並均聲明：原告之訴駁回；如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(四)被告盧黃阿花部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀
作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：
(一)原告等主張系爭土地為渠等所有，但遭被告等人長期占用，
並興建前述房屋及倉庫、庭園空地、果園等事實，業據提出
土地登記謄本、地籍圖謄本及戶籍謄本為證，復經本院囑託
嘉義縣竹崎地政事務所派員會同勘驗現場測量屬實，有本院
勘驗筆錄及嘉義縣竹崎地政事務所100年2月25日複丈成果圖
在卷可參，被告等對於其等所有房屋及倉庫占用到原告等所
有之系爭土地，以及被告葉嘉峰將部分土地開闢成庭園空地
及果園等情，均不爭執，堪信為真實。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人，於法令限
制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他
人之干涉，民法第765條亦有明文。又以無權占有為原因，
請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，
而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權
占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權
源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨
參照）。查系爭土地為原告等所有，又系爭土地上如附圖編
號A、B、C、D、E、F、G所示土地，分別經被告等人搭建房
屋、倉庫、庭園空地及果園，並由被告等人占有使用等事實
，均為被告等人所不爭執，已見前述，是本件原告以無權占
有為原因請求返還系爭土地，而被告等人則抗辯有占有之正
當權源，而拒絕返還系爭土地，自應由被告等人負舉證之責
，否則即應為不利渠等之認定。
(三)被告葉嘉峰及林再入等人就此雖辯稱：原告等祖先早期以系
爭土地與訴外人臺鳳公司交換所有權及管益，被告等再向臺
鳳公司承租系爭土地使用，故被告等係有權占有云云，惟被
告等就原告等祖先早期有以系爭土地與訴外人臺鳳公司交換
所有權及管益乙節，僅係空言抗辯，並未舉證以實其說，其
辯詞已難逕予採信；再者，有關系爭土地是否曾經原告等祖
先與臺鳳公司交換所有權或管益乙情，經本院依職權函詢臺
鳳公司結果，據回函稱：「因事隔已久，本公司搬遷新住處
，加上公司內部人事瘦身及該案件早已結清，所以早期資料
已滅失，以致無法回復」等情，有該公司100年7月11日函文
1份在卷可佐，且系爭土地登記謄本上亦無相關交換所有權
或管益之記載存在，尚難認系爭土地有被告等所辯與他人交
換所有權或管益之情事存在。準此，被告等既無法證明臺鳳
公司對系爭土地具有管理、用益或處分權限，則被告等抗辯
向「無權利」之臺鳳公司承租系爭土地，並執此對原告等主
張有權占有，即難採信，因此，被告等提出與臺鳳公司相關
耕地租賃契約或繳租證明等資料，不論其真實性如何，依債
之相對性原則，均無法憑之對原告主張有權占有系爭土地。
更何況，被告等所提出與臺鳳公司之耕地租賃契約，均屬於
定期租約，租賃期間皆早於94年間即終止，被告等亦自承僅
繳租至94年11月間（詳本院100年10月24日言詞辯論筆錄）
，足認該耕地租約亦早因期間屆至而終止，故被告等執此業
已終止之耕地租約對原告等主張有權占有，更屬無稽，不足
採信。
(四)被告葉嘉峰及林再入雖再抗辯稱：兩造間有租賃關係存在，
但原告等拒收租金，被告等遂以本院99年度存字第611號將
租金提存，因之兩造間應有租賃關係存在云云，惟查，本院
認定兩造間並無契約關係存在，既已如前述，且原告等於98
年11月24日所發存證信函原係在催告被告等出面協商土地糾
紛，並共同磋商是否買受或承租系爭土地，顯無要約被告等
承租系爭土地之意思，故被告等執此存證信函主張雙方已締
結租賃契約，亦屬無稽，不足採信。至於被告葉嘉峰及林再
入復抗辯原告執意要拆除其等房屋，顯然係以損害被告等為
主要目的，應屬於權利濫用云云，然查，系爭土地屬於一般
農業區之農牧用地，有土地登記謄本1份在卷可憑，惟被告
等卻在其上搭建房屋及倉庫，顯與土地使用分區不符，已難
認為正當，更何況，依被告等自行提出與訴外人臺鳳公司所
簽訂之耕地租賃契約（業於94年間屆期終止）觀之，其契約
內容明載租賃標的物為「耕地」，但被告等卻拿來作為興建
房屋與倉庫使用，即屬不當，準此，被告等在不應作為興建
房屋使用之系爭土地上搭建房屋，卻反指摘原告等要求拆屋
還地屬於權利濫用，自屬無據，要難採信。
(五)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查系爭土地為
原告等所有，被告等人無權占有使用系爭土地，亦未能舉出
占有系爭土地之正當權源等情，均已如前述，則原告等主張
被告等人無權占用，並依民法所有物返還請求權之法律關係
，請求被告等人拆除系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ
、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示房屋、倉庫、庭園空地及果園，並將分別
占用如附圖所示範圍土地返還原告等，自屬有據，應予准許
。
(六)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第
179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之
利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人
土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最
高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。經查，
被告等人無權占用如附圖所示面積之土地，業如前述，揆諸
前開說明，自屬獲得相當於使用系爭土地之租金不當利益。
次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10﹪為限，租用基地建築房屋亦準用之；而公有土地
，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法
第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，
除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業
繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，
並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息
10﹪最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）
。查系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用
地，有土地登記謄本在卷可憑，又該土地附近大多為農地，
生活機能不甚理想等情，業經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄
及土地複丈成果圖各1份在卷可參，本院審酌上情，認按申
報地價百分之3計算每年相當於租金之不當得利，始稱適當
，原告等主張按申報地價百分之6計算，尚屬過高。準此
，原告得請求損害金額之計算方式如下：
⒈被告葉嘉峰部分：被告葉嘉峰所有如附圖所示房屋、倉庫
、庭院空地及果園，合計占用系爭土地面積1,121平方公
尺，而系爭土地之申報地價為每平方公尺68元，分別有土
地複丈成果圖及土地登記謄本各1份在卷可參，以申報地
價百分之3計算，則原告等得請求被告葉嘉峰自起訴狀繕
本送達翌日即99年11月27日起往前回溯5年，亦即從94年
11月28日起開始計算（占用期間）相當租金之不當得利
，並請求被告葉嘉峰自斯時起至交還其占用系爭土地部分
為止，按年給付原告等相當租金之不當得利2,287元（計
算式：面積1,121平方公尺×68元×百分之3＝2,287元，
元以下四捨五入），為有理由，應予准許。至於原告等逾
此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
⒉被告林再入部分：被告林再入所有如附圖所示房屋，合計
占用系爭土地面積62平方公尺，而系爭土地之申報地價為
每平方公尺68元，分別有土地複丈成果圖及土地登記謄本
各1份在卷可參，以申報地價百分之3計算，則原告等得請
求被告林再入自起訴狀繕本送達翌日即100年11月27日起
往前回溯5年，亦即從94年11月28日起開始計算（占用期
間）相當租金之不當得利，並請求被告林再入自斯時起至
交還其占用系爭土地部分為止，按年給付原告等相當租金
之不當得利126元（計算式：面積62平方公尺×68元×百
分之3＝126元，元以下四捨五入），為有理由，應予准許
。至於原告等逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
⒊被告盧黃阿花部分：被告盧黃阿花所有如附圖所示房屋，
合計占用系爭土地面積40平方公尺，而系爭土地之申報地
價為每平方公尺68元，分別有土地複丈成果圖及土地登記
謄本各1份在卷可參，以申報地價百分之3計算，則原告等
得請求被告盧黃阿花自起訴狀繕本送達翌日即100年11月
27日起往前回溯5年，亦即從94年11月28日起開始計算（
占用期間）相當租金之不當得利，並請求被告盧黃阿花自
斯時起至交還其占用系爭土地部分為止，按年給付原告等
相當租金之不當得利82元（計算式：面積40平方公尺×68
元×百分之3＝82元，元以下四捨五入），為有理由，應
予准許。至於原告等逾此範圍之請求，則為無理由，應予
駁回。
五、綜上所述，被告等人既無權占用系爭土地，則原告等本於所
有權人之地位，自得請求被告葉嘉峰、林再入及盧黃阿花應
分別將如附圖所示房屋、倉庫、庭園空地及果園移除，並將
占用範圍土地返還予原告等；另原告等依民法第179條不當
得利之法律關係，請求被告葉嘉峰、林再入及盧黃阿花均自
94年11月28日起，至交還其等占用系爭土地部分為止，分別
按年給付原告等相當租金之不當得利各2,287元、126元及82
元，為有理由，亦應予准許，至於逾此範圍之損害金請求，
則屬無據，應予駁回。
六、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不
併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文；又兩造
間請求遷讓房屋等事件，被上訴人係主張房屋租約因租期屆
滿而消滅，請求上訴人等遷讓交還房屋，及給付相當於租金
之不當得利，其訴訟標的之價額，應以房屋之交易價額為準
，其附帶請求給付相當於租金之不當得利部分，則不併算其
價額（最高法院95年度台上字第949號、95年度台上字第649
號、92年度台上字第969號、91年度台上字第1292號裁定、
臺灣高等法院暨所屬法院95年度法律座談會民事類提案第18
號研討結果參照）。查本件原告等起訴請求被告等人拆除坐
落系爭土地上如附圖所示房屋、倉庫、庭院空地及果園，雖
併請求相當於租金之不當得利，惟揆諸前揭法條及裁判意旨
，本件訴訟標的之價額，僅以系爭土地價值計算，並據以徵
收第一審裁判費為已足。基此，原告等請求被告等人拆除坐
落系爭土地之房屋、倉庫、庭院空地及果園，既獲全部勝訴
判決，則本件第一審訴訟費用，自應由敗訴之被告等人依比
例負擔，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。本院併依被告葉嘉峰及林再入聲請宣告其等得
供擔保免為假執行。
八、據上論結，本件原告等之訴為一部有理由、一部無理由，依
民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第
85條第1項前段、第389條第1項第3款及第392條第2項，判決
如主文。
中華民國100年11月7日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月7日
書記官江淑萍