裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第468號民事判決
裁判日期：民國94年11月23日
裁判案由：回復土地之占有
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第468號上訴人乙○○訴訟代理人 吳月冠 被上訴人甲○○○上列當事人間求回復土地之占有事件，上訴人對於中華民國94年4月29日臺灣基隆地方法院93年度訴字第580號判決提起上訴，經本院於94年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，補稱略以：
（一）伊係依據系爭房屋之現況，誤認法院拍賣標的範圍包括圍牆內之系爭土地，且伊拍定後法院點交系爭房屋時，亦為伊所認之現況，故伊實為善意第三人。
（二）系爭土地為訴外人北基建設股份有限公司（下稱北基公司）所有，而依一般交易習慣建商均會將一樓畸零地之使用權或所有權合併於一樓出售，被上訴人亦係經由無償轉讓而取得系爭土地之使用權，則伊買受一樓房屋亦應同時取得系爭土地之使用權。故為維持社會秩序起見，被上訴人無權請求返還系爭土地。
參、證據：援用原審提出立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，補稱略以：伊係以新台幣（下同）420萬元向訴外人 林月英 購買系爭房屋暨系爭土地之使用權，因林月英表示系爭土地並無產權，故另訂立土地使用權讓渡書，而上訴人於法院拍賣所取得者僅系爭房屋，不包括系爭土地。
參、證據：除援用原審提出立證方法外，補提買賣合約書。
丙、本院依職權調閱臺灣基隆地方法院92年度執字第7360號台灣土地銀行股份有限公司與乙○○間清償債務強制執行案卷。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落臺北縣○里鄉○○段○○○○號面積101.69㎡所有權應有部分1/4及其上門牌號碼坐落臺北縣○里鄉○○路○○號即建號1544之建物（稱系爭房屋）所有權全部之不動產原為伊所有，而坐落臺北縣○里鄉○○段○○○○號上如附件複丈成果圖標示625-(1)面積112.013㎡部分（下稱系爭土地），為緊臨系爭房屋之空地，所有權屬於北基公司，該公司同意由訴外人 侯淑惠 使用，嗣侯淑惠同意由林月英使用，伊於民國（下同）81年10月1日與林月英訂立系爭土地之「土地使用讓渡書」，取得系爭土地之占有，伊因而將系爭房屋之大門封閉，另作面向系爭土地之Ａ、Ｂ兩處出入門。嗣伊未按時繳納貸款，系爭房屋遭法院強制執行拍賣，由上訴人拍定，惟上訴人並無占有系爭土地之權源，竟一併占有，經伊向上訴人表明伊對系爭土地有使用權，上訴人不予理會，爰依民法第962條之規定，請求上訴人返還系爭土地之占有等語。
二、上訴人則以：伊係經法院拍賣取得系爭房屋之所有權，拍賣底價本包括系爭土地之占有價值，而系爭房屋大門面向系爭土地，為出入必須通道，且被上訴人為出賣人，自應負亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵擔保責任，其於移轉所有權並交付系爭房屋時，應使伊得自由出入，故被上訴人需一併移轉系爭土地之占有。況被上訴人已喪失系爭土地之占有，依民法第964條規定，不得訴請返還。又被上訴人提出之北基公司、侯淑惠、林月英等人關於「使用權契約書」、「土地使用讓渡書」等，應證明該等契約書上簽名之真正。縱為真正，被上訴人係經他人同意使用，於使用借貸法律關係亦有疑義，其占有亦非合法。倘被上訴人仍有系爭土地之使用權，惟系爭土地乃系爭房屋唯一出入之道路之用，依民法第787條規定，伊就系爭土地亦有通行權，被上訴人不得行使占有訴權等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋原為被上訴人所有，嗣經上訴人於法院強制執行程序中拍賣取得。
（二）系爭土地原由被上訴人占有，惟上訴人取得系爭房屋後併占用系爭土地，並持續占有中。
以上事實有土地所有權狀、建物所有權狀、土地登記謄本、原法院93年5月3日基院雅92執字第7360號執行命令為憑（原審卷第16-19、33、34頁），復為兩造不爭執（見原審卷第30頁），並經本院依職權調閱臺灣基隆地方法院92年度執字第7360號台灣土地銀行股份有限公司與乙○○間清償債務強制執行案卷查明，自堪信為真實。
四、兩造爭執之要點：
（一）上訴人是否係因法院強制執行程序而拍定買受系爭土地？上訴人是否經法院點交而系爭土地之占有？
（二）被上訴人是否就系爭房屋之出賣，負有瑕疵擔保責任？
（三）被上訴人是否已因喪失占有而失去系爭土地之占有訴權？
（四）系爭土地是否為系爭房屋唯一出入之道路之用，上訴人得否主張對系爭土地有通行權？
五、法院之判斷：
（一）法院依強制執行程序所拍賣之不動產並未包含系爭土地在內，法院亦未點交系爭土地予上訴人。
上訴人雖辯稱伊係因系爭房屋含有系爭土地作為庭院之用，才願意以高價向法院投標買受，故伊係以高價買受系爭土地之使用權云云，然查：
1、經本院調取原執行法院92年度執字第730號強制執行事件卷宗資料顯示，執行法院拍賣公告之附表所列拍賣標的僅為系爭房屋及台北縣○里鄉○○段○○○○號（應有部分1/4）之土地，至於其他公告事項欄第三項則標明「本件標的物現為空屋，無增、改建，尚有水電供應，其內遺有少許傢俱，拍定後點交」，並無標明系爭土地將由買受人取得使用權限，而系爭土地經原審囑託台北縣汐止地政事務所測量結果，係坐落於同前段625地號之內，面積為112.013平方公尺，有土地複丈成果圖在卷可按（見原審卷第44頁），顯然執行法院所拍賣之不動產並未包含系爭土地在內。
2、系爭房屋原先進出之大門係位於面對道路之方向，事後經上訴人修改，將進出之大門改為面向系爭空地，並在系爭空地四周加上圍牆，已據被上訴人自承在卷，核與執行法院於92年11月17日之查封筆錄所記載「債務人逕將公共設施改為庭院使用，並以圍牆隔離」（見原執行卷一第20頁背面）之情事相符，事後復經原審至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可憑（見原審卷第39頁），自堪認被上訴人所述屬實。系爭空地既係獨立位於系爭房屋之外，而為可分之物，且其上並無任何建築物與系爭房屋相連，至於圍牆部分亦未構成系爭房屋之重要成分，自難認可由買受系爭房屋之所有權人當然取得系爭土地之所有權或使用權。
3、再依據執行法院之點交筆錄及接管切結書內容，均僅就系爭房屋及其內部物品加以註明點交狀況，並未就系爭土地部分加以記載（見原執行卷二93年7月6日之執行筆錄），則上訴人主張其係經由執行法院之點交而取得對系爭土地之占有，亦屬無據而難採信。
（二）被上訴人就系爭房屋之出賣，不負有瑕疵擔保責任。上訴人雖辯稱系爭房屋大門面向系爭土地，伊欲出入系爭房屋必須通過系爭土地，而大門可供進出通行用乃系爭房屋應具有之通常效用，被上訴人是出賣人，應負擔瑕疵擔保責任，使伊能自由進出系爭房屋，故應一併將系爭土地之占有移轉予伊使用云云。惟按強制執行法第69條規定：
「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，同法第113條，於不動產之強制執行準用之，法院依強制執行法所為之拍賣程序應排除債務人物之瑕疵擔保責任，本件上訴人係依拍賣程序購得系爭房屋，依前開說明，並無瑕疵擔保請求權可言，故其所辯被上訴人應一併交付系爭土地以擔保伊所購買之系爭房屋有自由出入之通常效用云云，於法無據。
（三）被上訴人係因上訴人之占有而喪失對系爭土地之占有，依法得向現占有人請求返還占有物。
1、按民法第962條規定：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害」，占有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利。又占有人，推定其為以所有之意思、善意、和平及公然占有者，民法第943、944條第1項分別定有明文。
是物之占有人，縱令為無合法法律關係之無權占有，然其占有，對於物之真正所有人以外之「第三人」而言，依上開法條之規定，仍應受占有之保護。此與該物是否有真正所有人存在及該所有人是否對其「無權占有」有所主張，應屬二事（參見最高法院85年度台上字第1400號判決要旨）。
2、上訴人雖辯稱被上訴人目前非系爭土地之占有人，無占有物返還請求權，且無法証明其原來之占有係屬合法占有，亦不得行使占有物返還請求權請求返還系爭土地之占有，並否認被上訴人所提出取得系爭土地之占有之証明文件即北基公司、侯淑惠、林月英等人轉讓系土地使用權之契約書、土地使用權讓渡書為真正云云（見原審卷第9-14頁，本院卷第36、37頁），然依兩造不爭之事項可知，系爭土地原係由被上訴人所占有中，嗣因被上訴人積欠債務，系爭房屋遭債權人聲請法院拍賣，上訴人經拍賣程序購得系爭房屋，經法院點交系爭房屋後占用系爭土地，堪認上訴人確為系爭土地之現占有人，以及被上訴人之喪失占有係因遭上訴人之占有而造成，則依前開法律規定，被上訴人本得依民法第962條之規定行使占有物返還請求權，至於被上訴人所提出之系爭土地使用權轉讓証明文件無論是否為真正，所生影響者僅係被上訴人對系爭土地之所有人係構成有權占有或無權占有，依前開說明，被上訴人之占有對上訴人而言仍應受保護，上訴人既無法証明其占有系爭土地有正當權源，而被上訴人之占有復確係遭上訴人之占用而被侵奪，則被上訴人本於占有物返還請求權，請求上訴人返還系爭土地，於法有據。
3、至於上訴人辯稱伊為善意占有人，應受保護云云，然查善意占有人僅係就其因保存占有物所支出之有益或必要費用，得向回復請求人請求償還，並無拒絕返還占有之權利，此部分上訴人之辯解，容有誤會。
（四）系爭土地非系爭房屋唯一出入之道路用地，上訴人不得主張對系爭土地有通行權。
按民法第787條第1項前段規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路」，故主張有袋地通行權之前提必須土地與公路無適宜之聯絡，查系爭房屋所坐落之基地與道路相鄰原始大門與同排的其他房屋相同，均係直接面臨大勇路，以大勇路為對外之聯絡，此為兩造所共認的事實，並經原審法院到現場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷足稽，並有複丈成果圖可考，則就系爭房屋而言即難認有無法與公路為適宜聯絡之障礙。至於被上訴人因取得系爭土地的占有，本於所有權，將系爭房屋大門封閉，另作面向系爭土地之Ａ、Ｂ兩處出入門，乃被上訴人就所有物加以改建之結果，形成系爭房屋之出口改由系爭土地進出，但此並未改變系爭屋房原本與公路通聯之狀況，僅係將二處通道合併改為一處，此乃爭房屋與系爭土地合併利用之結果，上訴人既未能取得系爭土地之占有使用，則依據系爭房屋之原始建構狀況，其本有大門面臨大勇街，自應回復其大門與公路相通，且亦無事實上不能之困難，核其情形與袋地通行權須對外無適宜之聯絡情形不符，則此部分上訴人之辯解亦不足採。
六、綜上所述，被上訴人依據民法第962條占有物之返還請求權，請求上訴人將系爭土地（詳如複丈成果圖所示）之占有返還予被上訴人，於法有據，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件訴訟標的之價額未逾150萬元，依法不得上訴最高法院，故上訴人 陳明 願供擔保以代釋明，請准宣告免假執行，即不應准許。
八、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉証，經本院詳加審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年11月23日
民事第十五庭審判長法官許正順
法官郭松濤法官張蘭正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國94年11月24日
書記官應瑞霞