裁判字號：臺灣高等法院88年上字第720號民事判決
裁判日期：民國90年11月14日
裁判案由：給付管理費等
台灣高等法院民事判決八十八年度上字第七二○號
上訴人福益實業股份有限公司法定代理人 蘇天財 法定代理人 佘紹明 複代理人 沈靜如
林月娥 右當事人間給付管理費等事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十六日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第一四五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、如受不利判決，願以現金或台北銀行南門分行無記名可轉讓定期存單供擔保免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、按「管理委員會有當事人能力」，固為公寓大廈管理條例第三十五條第一項所明定，惟該條例所定管理委員會之主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法，須經載明於規約始生效力（公寓大廈管理條例施行細則第二條第二款）。惟查：
㈠本件被上訴人主張係依「四季廣場社區管理委員會組織章程」組成，惟所謂規
約，依公寓大廈管理條例第三條第十二款規定係指「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。然觀「四季廣場社區管理委員會組織章程」之內容，僅係就管理委員會之組織及管理為約定，並非對於區分所有權人應共同遵守事項為約定，足見該組織章程並非公寓大廈管理條例所謂之規約，亦即被上訴人「四季廣場社區管理委員會」之組織，並未載明於經區分所有權人會議依法決議之規約上，被上訴人顯非公寓大廈管理條例所定「管理委員會」，尚無從依公寓大廈管理條例第三十五條第一項所定，具備當事人能力。
㈡縱認上開「四季廣場社區管理委員會組織章程」得認係規約，其於八十五年十月六日區分所有權人會議決議，因未達法定人數，亦於法不合。蓋：
⒈區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款訂有明文，顯見公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議得為開議之法定定額係採「區分所有權人之人數」與「區分所有權比例數」兩種標準合併採計認定。又依公寓大廈管理條例施行細則第四條第一項、第二十九條第二項規定，一人在一公寓大廈擁有數個專有部分者，計算其出席人數以擁有專有部分之數量計，且均享有表決權，故於八十五年十月六日四季廣場大廈區分所有權人會議時，上訴人登記所有權之房屋共六十六戶，於計算區分所有權會議開議之法定定額，均應計入，且享有六十六個表決權。
⒉依公寓大廈管理條例第三十一條第二項規定，可知同條例第二十九條第三項
限制之規定，僅適用於區分所有權比例之計算，並不適用於區分所有權之人數計算，此亦為內政部台內營字第九Ｏ八三四二七號函見解所採。
⒊依台北縣土城市公所之「四季廣場公寓大廈管理委員會申請報備資料」所示
，其中公寓大廈區分所有權人名冊載有系爭大樓之區分所有權人共二百四十一人，依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，若欲決議通過四季廣場大廈之規約，須有區分所有權人一百六十一人以上出席始可，惟上開區分所有權人名冊，簽名出席八十五年十月六日區分所有權人會議者，僅一百二十八人，尚未達法定人數，故縱認「四季廣場社區管理委員會組織章程」得認係規約，其於八十五年十月六日區分所有權人會議決議通過，亦於法不合，因此，被上訴人尚非公寓大廈管理條例所定之「管理委員會」，並不具有當事人能力。
㈢被上訴人主張即或其未經合法成立，但被上訴人有獨立財產，歷屆均選有管理
人，有固定之處所等，亦具非法人團體之適格云云。惟查民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人團體，必須由多數人所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人，始足當之。本件被上訴人雖由管理委員組成，但委員均是兼職且任期僅一年，並無固定性；而其收取之管理費屬代收代付之性質，並無獨立之財產（參最高法院七十年台上字第三九五二號、七十一年台上字第三五一七號、七十一年台上字第一七八號判決，司法院（七七）廳民四字第一一九六號函），與非法人團體成立之要件不合，應無當事人能力。
二、四季廣場大廈之管理費率，應依區分所有權人決議或規約之約定，大廈管理委員會並無決定之權：
㈠依公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項及同條例施行細則第二條第四款規
定觀之，公寓大廈之管理費率應依區分所有權人大會決議或規約之約定，第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有約定者，從其約定，未約定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之，大廈管理委員會並無決定之權，其僅有執行之責而已。
㈡本件四季廣場大廈第一屆管理委員會，第一次會議，就區分所有權人應支付之
管理費計算方式，區分住戶部分與商場部分，前者為每坪四十五元，後者為每坪三十元，嗣訂立管理委員會組織章程，經由全體區分所有權人決議通過，並選舉住戶及商場代表組成管理委員會，於章程中明定凡使用之設施，全體住戶權利與義務均相等，其後被上訴人乃依組織章程之精神，將商場部分之管理費調與住戶部分相同，均以每坪四十五元計收，參諸前開說明，被上訴人前開調整，顯於法有違。
㈢因此，原審依被上訴人單方面之決議，認上訴人應支付商場部分，自八十五年
十一月至八十六年十一月，以每坪三十元計算管理費；自八十六年十二月至八十七年三月，以每坪四十五元計算管理費，並自八十七年四月起，應按月支付以每坪四十五坪計算之管理費十萬七千八百十四元，並無理由。
三、四季廣場大廈商場部分實際享受被上訴人之管理服務，與三樓以上住戶部分所享有管理服務，大不相同，則應繳之管理費率亦應有所不同，始符公平原則及比例原則：
㈠四季廣場大廈係地下二層、地上十七層之大廈，分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟，Ａ、
Ｂ、Ｃ棟各設有二座電梯，Ｄ棟設有一座電梯，各座電梯均由三樓以上住戶使用，上訴人商場部分因管制不得使用。據此，上訴人未使用電梯，卻須與三樓以上之住戶繳交同額之管理費，則無異上訴人須負擔三樓以上住戶之電梯電費及維修保養費，並不公平。
㈡關於四季廣場大廈商場四周之清潔維護，以及日常垃圾之處理，被上訴人自始
即未提供管理服務，全係上訴人自行雇工為清潔維護及處理垃圾。而四季廣場大廈之人事費用中，以警衛人員之人事費用居多數，被上訴人所雇用之警衛人員，其執勤範圍僅及於三樓以上住戶，上訴人尚須自行雇用保全人員，以維護安全。
㈢公寓大廈之管理服務支出，通常以電梯之維修保養、環境清潔維護及警衛為三
大主要項目，依前所述，此三大項目支出之管理服務全未施予上訴人商場部分，則在權利義務不等之情形下，上訴人商場部分之管理費與三樓以上住戶之管理費應有差別，始符公平原則及比例原則。因此，被上訴人憑藉多數決議，未考量商場部分與住宅部分之實際地理區隔及需求之不同，強加要求繳付相同之管理費用，業已侵害上訴人之權利。
四、被上訴人對商場部分收取管理費所計之面積，應扣除上訴人增設二十三個停車位之面積，亦即應以二三九五．八七坪扣除停車位面積一四四．七七坪後之二二五
一．一坪計繳管理費：㈠四季廣場大廈地下二層之建築面積二八五二．一四平方公尺，有五八三．三平
方公尺，上訴人自行增設二十八個停車位，此增設停車位依其性質上訴人保有所有權而得自由處分，上訴人於與客戶間所簽訂之買賣契約，有關面積之計算，已將上開情事訂明於契約。此二十八個停車位其中五個車位，連同房屋一併移轉予買受人，餘二十三個停車位（面積約為一四四．七七坪）之出入使用，並未利用到四季廣場之其他公共設施，故除停車場之管理服務外，未受有其他管理服務，不應另外繳納管理費。
㈡停車位之使用與其他公共設施之使用，性質上有所不同，因此，通常僅繳交清
潔維護之服務費，而不另收其他管理費，則其所占面積亦不應計入管理費收取之面積。
叁、證據：除援用原審所提證據外，補提面積計算基礎說明、內政部函及司法院函各
一份為證，並聲請向台北縣土城市公所函查四季廣場公寓大廈管理委員會申請報備資料卷。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、按計算區分所有權人數，係如同一人，不論其擁有幾個獨立之區分所有物，於計算區分所有人數時，均僅以一人數計算，如此區分「區分所有權人」及「區分所有權比例」兩概念，始有其法律上之意義，否則如同一人擁有數個區分所有權物，於計算人數時，仍按其擁有之區分所有權物個數計算之，則斯時「區分所有權人」之人數與「區分所有權物」之所有權數，兩者即永遠相同，則於公寓大廈管理條例將兩者概念予以區別，即無實益（參酌土地法第三十四條之一之法理）。上訴人主張本件大樓之區分所有權人當時共二百四十一人，惟僅上訴人即佔了六十六戶，則計算區分所有權人人數時，應為一百七十六人始是，則三分之二之區分所有權人數，應為一百十七人，土城市公所之管理委員會申請報備資料所附，簽名出席八十五年十月六日區分所有權人會議者為一百二十八人，超過上開一百十七人之法定人數，是上訴人稱本件規約未經足夠之區分所有權人出席，顯與事實不符。又內政部九十年四月三十日台內營字第九Ｏ八三四二七號函釋令，並未有支持上訴人稱計算本件區分所有權人數應為一百六十一人之見解。
二、即或被上訴人未經合法成立，但亦不失為非法人團體，蓋上訴人有獨立之財產（上訴人亦不爭執被上訴人收受管理費、停車費以成立公共基金，並管理公共基金使用），歷屆均選有管理人，有固定之處所等亦具非法人團體之適格，是即或被上訴人於台北縣土城市公所未經合法立案，惟仍不失當事人能力。再公寓大廈管理條例自頒布施行後，不論有無按該條例合法成立管理委員會者，亦有該條例之適用，按公寓大廈管理條例第十八條規定，區分所有權人會議得決議繳納公共基金，而此決議，並未需特別決議比例。查，本件管理費之繳納，事實上自四季廣場大廈完工落成以來，各區分所有權人即均按期繳納，上訴人係自第二屆管理委員會擬調高每坪管理費，被上訴人始有抗繳之情形發生（但其餘住戶仍按期繳納，且被上訴人實則自八十五年十一月份至八十六年五月份之管理費，屬上訴人之商場部門亦有按管理委員會決議繳納，而屬上訴人所有三樓以上戶數，上訴人亦有按管理委員會之決議繳納），是初上訴人對管理委員會有權決議管理費之繳納金額，亦無異議，係直至管理委員擬將每坪均調高至四十五元時，上訴人始開始抗繳。由上歷程觀之，四季廣場全體住戶對管理委員會有權調整管理費，係均存在有共識，且歷屆管理委員會之組成，上訴人委派之代表人亦均有當選為管理委員，並參與會議之決議，此亦為上訴人所不爭執，既是，有關管理委員會有權調整管理費，自是為全體住戶所合意之共識，況九十年四月二十二日被上訴人召開區分所有權人大會時，亦再一次確認自八十六年一月一日起，按權狀每坪收取四十五元，依公寓大廈管理條例第十八條之規定，被上訴人之請求，亦屬適法。
叁、證據：除援用原審所提證據外，補提會議紀錄一份為證。
理由
一、被上訴人法定代理人於本院訴訟進行中，已由 陳秋鳳 變更為佘紹明，並聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人為四季廣場大廈之區分所有權人，惟就其所有之㈠商場部分（即地上一、二層、地下一層），坪數計二千三百九十五點八七坪，以每坪新台幣（下同）四十五元計算，自民國八十五年十一月起至八十六年四月止六個月之管理費計六十四萬六千八百八十五元，扣除已支付之二十萬二千五百九十六元，尚積欠四十四萬四千二百八十九元之管理費；八十六年五月之管理費十萬七千八百十四元，扣除已支付之四萬五千零二十二元，尚積欠六萬二千七百九十二元；自八十六年六月起至八十七年三月止，十個月之管理費計一百零七萬八十一百四十二元，均未支付，三者合計欠繳一百五十八萬五千二百二十三元之管理費。㈡建設部分（即地上三層以上），坪數計一千七百九十四點六六坪，以每坪四十五元計算，八十六年二月之管理費計八萬零七百五十九元，扣除已支付之六萬三千零六十一元，尚積欠一萬七千六百九十八元之管理費。以上㈠、㈡合計欠繳一百六十萬二千九百二十一元管理費，屢催不繳，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求上訴人給付伊上開金額之管理費及其法定利息，暨其中商場部分自八十七年四月一日起，按月給付伊每月十萬七千八百十四元之管理費等語（原審就已到期之管理費於一百十三萬五千七百二十六元及自八十七年四月一日起按月給付十萬七千八百十四元之範圍內為其勝訴之判決，餘為其敗訴之判決，敗訴部分未據聲明不服已告確定）。
上訴人則以：依四季廣場公寓大廈管理委員會向台北縣土城市公所申請報備資料所示，其中公寓大廈區分所有權人名冊載有系爭大樓之區分所有權人共二百四十一人，依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，若欲決議通過四季廣場大廈之規約，須有區分所有權人一百六十一人以上出席始可，惟上開區分所有權人名冊，簽名出席八十五年十月六日區分所有權人會議者，僅一百二十八人，尚未達法定人數，縱認「四季廣場社區管理委員會組織章程」得認係規約，其於八十五年十月六日所為區分所有權人會議之決議，亦於法不合，因此，被上訴人尚非公寓大廈管理條例所定之「管理委員會」，並不具有當事人能力。又㈠商場部分，四季廣場大廈地下二層有一百三十八個停車位，其中二十八個停車位為增設停車位，屬伊所有（伊已出售其中五個增設停車位），則管理費之計算，應扣除該二十三個停車位面積，計二千二百五十一點一坪，且每坪應依第一屆管理委員會之決議，商場部分未開業前按十五元，開業後按三十元計算，上訴人業已支付依上開方式計算之自八十五年十一月至八十六年五月之管理費；㈡建設部分，伊所有面積計一千七百九十四點六六坪，其中二百二十一點四五坪部分，以每坪四十五元計算之八十六年二月管理費，伊業已支付；其中一千五百七十三點二一坪部分為空屋，依第一屆管理委員會之決議，以每坪四十五元之百分之七十五計算之八十六年二月管理費，伊亦已支付，均無欠繳情事，則被上訴人主張伊欠繳自八十五年十一月至八十七年三月之管理費，其中超過六十七萬五千三百三十元〔即二千二百五十一點一坪乘以每坪三十元乘以十個月（八十六年六月至八十七年三月）〕，及請求商場部分自八十七年四月一日起，按月給付超過六萬七千五百三十三元（即二千二百五十一點一坪乘以每坪三十元）之部分為無理由等語，資為抗辯。
二、按區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款定有明文。足見公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議得為開議之法定要件係採「區分所有權人之人數」與「區分所有權比例數」兩種標準合併採計認定之。又依公寓大廈管理條例施行細則第四條第一項、公寓大廈管理條例第二十九條第二項規定，一人在一公寓大廈擁有數個專有部分者，計算其出席人數以擁有專有部分之數量計，且均享有表決權，僅任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算（同條例第二十九條第三項、第三十一條第二項參照）。準此，上訴人辯稱：其登記所有權之房屋共六十六戶，於計算區分所有權會議開議之法定定額，均應計入，且享有六十六個表決權，於法即無不合。依本院向台北縣土城市公所函調被上訴人四季廣場公寓大廈管理委員會向該市公所申請報備資料原本所示（外置），其中公寓大廈區分所有權人名冊載有系爭大樓之區分所有權人共二百四十一人，依上開公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，若欲決議通過四季廣場大廈之規約，須有區分所有權人一百六十一人以上之出席始可開議，惟依前開區分所有權人名冊所載簽名出席八十五年十月六日區分所有權人會議者，僅一百二十八人，尚未達法定開議人數，且經核該「四季廣場社區管理委員會組織章程」又屬規約之性質，則八十五年十月六日區分所有權人會議之出席人數既不足前開法定開議之人數，其所決議通過之四季廣場社區管理委員會組織章程，即已違反上開法律之強制規定依於法應屬無效（民法第七十一條參照）。按無效之法律行為，係自始、當然、確定的不發生效力，要不因被上訴人報經台北縣土城市公所報備而變為有效。職是被上訴人尚非公寓大廈管理條例所定之「管理委員會」，並不具有當事人能力。被上訴人雖稱即或伊未經合法成立，但亦不失為非法人團體，伊有獨立財產，歷屆均選有管理人，有固定之處所等，亦具非法人團體之適格云云，惟查民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人團體，必須由多數人所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人，始足當之。本件被上訴人雖由管理委員組成，但委員均是兼職且任期僅一年，並無固定性；而其收取之管理費屬代收代付之性質，並無獨立之財產，與非法人團體成立之要件不合，況被上訴人既係依公寓大廈管理條例第二十一條之規定請求本件區分所有權人即上訴人給付積欠之系爭管理費，惟依該條之規定，亦僅依該條例合法產生之管理負責人或管理委員會始有此權限，足見被上訴人此部分之主張亦非可取。
從而被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條之規定請求上訴人支付商場部分及建設部分之管理費計一百十三萬五千七百二十六元並自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，暨商場部分自八十七年四月起按月給付十萬七千八百十四元之管理費，即無此權限，應予駁回。被上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所依據，應併予駁回。
原審為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條判決如主文。
中華民國九十年十一月十四日
民事第四庭
審判長法官楊豐卿
法官張蘭法官林金吾右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年十一月十四日
書記官殷丹妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。