臺灣高雄地方法院簡易民事判決 98年度雄簡字第1539號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年6月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○○街○○○號七樓之三房屋全部
遷讓返還原告。
被告丙○○應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國九十八年六
月一日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬元
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬零捌佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丙○○前向原告承租其所有坐落高雄市
○○區○○○街○○號7樓之3房屋（下稱系爭房屋），租期
自民國98年1月1日起至99年12月31日，98年每月租金新臺
幣（下同）10,000元，自99年起每月租金11,000元，依約被
告丙○○應於每月1日給付租金，並應於訂約時，交於原告
2萬元作為押租金擔保，如違反租賃契約之約定，原告得隨
時終止租賃契約，收回房屋。被告丙○○於簽約當時即繳納
第一個月租金5,000元，另給付由甲○○所簽發到期日分別
為98年1月15日、98年1月12日，票面金額為10,800元、
14,200元，支票號碼為AE0000000號、AE0000000號之支票
二紙，金額共25,000元與原告（內含押租金20,000元，三
月份租金5,000元），並約定第一個月租金5,000元應於97
年12月31日匯入。詎料，被告丙○○未依期給付，支票亦屆
期提示竟不獲付款。被告丙○○自98年2月1日起未按期給
付租金，經原告屢次以存證信函催告給付，被告丙○○仍置
之不理，並以原告房屋漏水有所損害，自行修理要抵房租，
然確避不見面，亦不讓原告進屋勘查，稱其已將系爭房轉租
予被告甲○○，迄今已積欠四個多月租金45,000元，原告遂
依約終止兩造間租賃契約，而系爭房屋現由甲○○占有中，
故爰依法提起本件訴訟，請求被告返還租賃房屋，給付租金
及相當於租金之不當得利。並聲明：被告應將坐落高雄市○
○區○○○街○○號7樓之3房屋全部遷讓返還原告。被告丙
○○應給付原告45,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷
讓房屋止，按月給付新臺幣10,000元。
二、被告則以：系爭房屋乃丙○○向原告承租後轉租予被告甲○
○，被告丙○○於整理房屋時發現房屋有漏水、漏油，即多
次與原告聯繫請求修繕，原告非但置之不理，竟於98年1月
19日被告丙○○返家時發現門鎖遭更換，造成被告精神損
害甚鉅，被告復於98年2月3日以存證信函限期修繕，原告
亦不理睬。被告因房屋修繕問題，於98年1月15日前要求原
告返還支票、又於98年2月12日以存證信函再次要求原告限
期返還支票，原告竟惡意侵占不願歸還，僅要求被告給付租
金，故因房屋漏水被告得依民法第430條規定，自行修繕，
並以修繕之金額抵付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡願供擔保，免為假執行。
三、原告主張被告丙○○前向原告承租其所有坐落高雄市○○區
○○○街○○號7樓之3房屋，租期自民國98年1月1日起至
99年12月31日，98年每月租金10,000元，自99年起每月租金
11,000元，依約被告丙○○應於每月1日給付租金，並應於
訂約時交付原告2萬元作為押租金擔保，如違反租賃契約之
約定，原告得隨時終止租賃契約，收回房屋。被告丙○○於
簽約當時即繳納第一個月租金5,000元，另給付由甲○○所
簽發如附表所示之支票二紙，金額共25,000元與原告（內含
押租金20,000元，三月份租金5,000元），並約定第一個
月租金5,000元應於97年12月31日匯入，被告丙○○至今僅
給付第1月租金5,000元，現房屋轉租予被告甲○○居住之
事實，為兩造所不爭執，復有租賃契約一份、建物所有權狀
在卷可稽，應堪認定。
四、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事
實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生
，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付
之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。最高法院59年台上
字第850號判例著有明文。故凡欲主張同時履行抗辯者，必
於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有
適用之餘地，此觀前揭判例自明。即言之，本件被告丙○○
既主張同時履行抗辯，則其所得以拒絕給付租金之事由，自
應與其所負給付租金之義務立於對待給付之地位始可。就租
賃契約而論，承租人之義務在支付租金、出租人則有以物租
與他方使用收益，並保持其使用、收益之義務，此觀民法第
421條、第423條及第424條之規定自明。故就租賃關係而
言，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗
辯，必出租人所租與之物已不能合於所約定之使用、收益，
或不能保持使用、收益之狀態始可。查被告丙○○抗辯系爭
房屋漏水雖提出98年2月11日估價單一紙為證，然觀之估價
單之照片漏水之部分僅窗緣略有滲漏、天花板有漏水花紋，
而被告亦於98年1月至言詞辯論終結時，仍均居住於該處使
用收益，足認上開漏水瑕疵顯不至於造成被告丙○○對房屋
全部不能使用收益之結果，且誠設若漏水情形對被告居住有
重大之影響，被告丙○○豈有如其所述多次告知原告其欲自
行修繕，然自98年2月11日估價後至今，均無修繕之動作之
理？益徵被告丙○○所述漏水之情形尚非致租賃物已喪失約
定之使用效用，被告丙○○自可依民法第424條之規定，經
催告原告未為修繕後，逕以自己之費用修補後，再於租金內
扣除此項費用，自不得以此非屬租賃物之重大瑕疪，與全部
租金之給付主張同時履行抗辯。另細觀被告丙○○所提需修
繕之項目，金額大多為天花板滲水維修，而依其施工之方式
及位置此乃修繕公寓大廈公同用有之頂樓部分，非屬原告租
賃物之範圍，此修繕是否為合理、必要，亦非無疑。至被告
丙○○抗辯租賃物有漏油等情形，然並未舉證以實其說，不
足採信。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項定有明文。被告自98年1月1日起
即未按期給付租金，迄至98年3月已遲付租金達3期，即原
告於98年3月4日以存證信函催告於3日內付清，並於98年
4月16日通知被告丙○○終止系爭租約，自為可取。被告丙
○○雖抗辯欲以修繕房屋之金額作為抵償，然兩造間之租賃
契約既已終止，原告自無修繕之義務，且被告丙○○尚未修
繕，亦無從為抵銷，故被告丙○○所辯，實不足取。
六、次按承租人於租關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定
有明文，則原告於系爭租約終止後，主張被告丙○○應返還
系爭房屋，並給付自98月1月至98年4月積欠之租金35,000
元，自屬有據。末查系爭租約既自98年4月16日起終止
，被告繼續占有系爭租賃房屋，即屬無權占有，而無權占有
他人房屋．可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念
，則原告請求被告丙○○給付5月份無權占有之租金10,00
0元，亦屬有據。至原告另請求被告丙○○應自訴狀送達被
告丙○○次日起即98年5月22日起至遷讓房屋止按月給付
10,000元之損害，然原告既已請求5月分之損害10,000元，
自不得就5月部分重複請求，應由6月1日開始起算。故原
告另請求被告自98年6月1日起至遷讓房屋止，按月給付
10,000元，為有理由，逾此部分，則應予駁回。又被告丙○
○與原告間之租賃關係已為終止而消滅，則次承租人甲○○
即無占用之泉源，故原告本於所有權人之地位請求被告甲○
○應遷讓系爭房屋，亦有理由。
五、從而，原告依給付租金、所有物返還請求權、租賃物返還請
求權及不當得利之法律關係，請求被告應將坐落高雄市○○
區○○○街○○號7樓之3房屋全部遷讓返還原告。被告丙○
○應給付原告45,000元，及自民國98年6月1日遷讓房屋之
日止，按月給付10,000元，為有理由，逾此部分則為無理由
，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依聲請為被告預供擔保
，得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 7 月 7 日
高雄簡易庭法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 7 日
書記官林芊蕙