裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第1049號民事判決
裁判日期：民國103年05月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第1049號原告 林文乙 訴訟代理人 陳姿君 律師被告 賴承為
詹東權 上一人訴訟代理人 李淵源 律師複代理人 陳淑敏 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告詹東權應將彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示編號B部分面積10.41平方公尺土地、編號C部分面積22.23平方公尺土地暨坐落該土地上之同段129、345建號建物(即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋）騰空、遷出返還原告。
被告詹東權應自民國102年10月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬壹仟伍佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告詹東權負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰柒拾參萬伍仟參佰零肆元供擔保後得假執行。但被告詹東權如以新台幣伍佰貳拾萬伍仟玖佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：本件被告賴承為經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告向鈞院於民國（下同）102年9月11日標買102年度司執丙字第1037號坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（權利範圍全部），暨其上129、345建號(即門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○號)房屋持分全部，經鈞院於102年9月25日發給不動產權利移轉證書，原告為上開房屋之所有權人，合先敘明。
二、經原告於投標之前參考鈞院民事執行處所公告上開建號12
9、345房屋雖然有載明由第三人占有使用中。惟查：
㈠原告委託代理人於拍定後拜訪被告等人，先遇到被告之左右鄰居，鄰居稱被告詹東權在此居住多年，次查閱卷得知鈞院民事執行102年2月1日『查封筆錄』亦是記載原屋主為被告詹東權。
㈡其次，由彰化縣員林地政事務所調閱之異動索引知悉該屋無所謂第三人占有，前所有權人登記為被告詹東權（91年
11月18日登記原因為新增），自始都是被告詹東權等人及家屬所居住，故證明被告詹東權自住系爭房屋之事實。
㈢退萬步言之，原告於取得權狀後，屢經委請代理人催請被告等遷讓返還該上開房屋，均遭被告詹東權置之不理或被告賴承為躲避尋覓無蹤，無視鈞院執行之威信，原告為維護權益，不得已向鈞院聲請起訴以求保障權益。
㈣基此，被告等人係為原屋主（詹東權）及後來因買賣關係登記為後屋主（賴承為），現對上開房屋屬無權占有，原告爰依民法第184及767條規定，請求被告等人占有上開房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。房屋目前是雖然是被告詹東權使用，但被告賴承為是原屋主，其沒有明確表達未占有使用，為避免被告賴承為會再進去占有使用，所以還是認為有列為被告之必要。本件原告是拍賣取得系爭房屋，是原始取得，被告二人間的關係與原告無涉。
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地、建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（參照最高法院61年度台上1695號判例）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為租用基地建築房屋準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條規定所謂土地價額，依法定地價。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。
本件被告詹東權無權占用系爭建物，為其所自認，被告詹東權自受有相當於租金之利益，並使原告受有損害。經查，系爭房屋，位於○○鎮○○路與大同路交叉路口，距離鈞院約100至200公尺，隔壁為昇財麗禧酒店、B&Q賣場、風尚人文咖啡館，附近商家林立，有加油站、銀行、僑信國小、交通方便，位○○○鎮○○○段。系爭土地102年申報地價每平方公尺為11,449元，以年息百分之10計算，月租金為11,593元(121.51平方公尺x11,449元x10％∕12月=11,593元)。原告於102年9月11日經由法院拍賣取得系爭房地，102年9月26日取得系爭房地權利移轉證書，是原告請求被告應自102年10月1日起至返還上開不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利金額11,593元，應屬適當。
四、原告認為沒有給被告履行期之必要，自102年9月11日拍定後，被告即已知悉系爭房屋已經遭第三人拍定，應即有搬遷之準備，自102年9月11日已逾8個月，故應沒有再給予被告搬遷履行期的必要，且事實上在調解當時被告方即一再表明房子可以占多久，他就要占多久，一審打完還要再上訴，故要求高達1百多萬的搬遷費，本件被告顯然惡意占用系爭房屋並無給予搬遷履行期的必要。
五、並聲明：㈠被告應將彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示編
號B部分面積10.41平方公尺土地、編號C部分面積22.23平方公尺土地暨坐落該土地上之同段129、345建號建物(即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋）騰空、遷出返還原告。
㈡如主文第2項所示。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、被告詹東權則以：㈠系爭建屋實際居住者為被告詹東權，這個房子一開始是被
告詹東權的，要跟銀行貸款，但是被告詹東權的信用不好，所以過戶給被告賴承為，之間沒有涉及買賣價金的交付，以被告賴承為的名義貸款，貸款本息都由被告詹東權來交付，因為後來被告賴承為又未經被告詹東權的同意將系爭房地設定第二順位抵押權給第三人，所以被告詹東權未再繳交銀行的貸款，才遭銀行拍賣。被告二人間無親屬關係，被告詹東權本來的職業為營造業。
㈡系爭房屋被告詹東權僅用來居住，非供營業之用，又被告
詹東權亦未將外牆出租作為廣告之用，故應以系爭土地申報地價年息百分之6計算相當於租金之不當得利為妥適。系爭房屋除被告詹東權居住外，尚有高齡76歲之老母詹黃春美居住在內， 若鈞院 認被告詹東權須遷出系爭房屋，請准予定6個月履行期，以便利用該期間另覓安置老母處所。
㈢並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告賴承為未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於102年9月11日向本院標買102年度司執丙字第1037號坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（權利範圍全部），暨其上129、345建號(即門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○號)房屋持分全部，經本院於102年9月25日發給不動產權利移轉證書，原告係於102年9月26日領得不動產權利移轉證書，原告為上開房屋之所有權人。
二、上開建物及土地目前由被告詹東權占有使用。
三、被告詹東權原為系爭建物及土地之所有權人，嗣於100年1月31日由被告賴承為取得。被告賴承為為102年度司執丙字第1037號案件之執行債務人。
伍、兩造之爭點：
一、被告詹東權是否無權占用原告房地？
二、原告每個月得請求相當於租金之不當得利為若干？
三、本件應否定履行期間？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點所示之三項事實，有原告提出之本院102年度司執丙字第1037號拍賣公告、查封筆錄、土地所有權狀、不動產權利移轉證書、土地異動索引、地籍圖、土地及建物登記謄本為證，且為被告詹東權所不爭執，被告賴承為經合法通知，未到庭爭執或提出準備書狀供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定視同自認，堪認原告此部分主張為真實。
二、原告主張其為系爭房地之所有權人，目前遭被告二人無權占用，被告二人應自上開建物遷出，並將上開房屋及如附圖所示編號B、C部分之土地謄空遷出返還原告。被告詹東權則不否認目前無權占用上開土地及房屋之事實，堪認原告對被告詹東權此部分之主張為真實。至被告賴承為部分，原告一開始起訴即主張系爭房地依被告詹東權之鄰居稱被告詹東權在此居住多年，而被告詹東權亦自承目前由其居住此房屋，又被告詹東權稱被告二人間並無親屬關係，這個房子一開始是被告詹東權的，要跟銀行貸款，但是被告詹東權的信用不好，所以過戶給被告賴承為，之間沒有涉及買賣價金的交付，以被告賴承為的名義貸款等語，足見房地實際上係由被告詹東權占有使用，被告二人間無親屬關係，衡情亦不可能同住。而原告並未另行舉證被告賴承為有占有使用系爭房地之事實，則原告主張被告賴承為無權占用原告所有系爭房地，則屬無據。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭房地既屬原告所有，目前為被告詹東權無權占用，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告詹東權應將彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示編號B部分面積10.41平方公尺土地、編號C部分面積22.23平方公尺土地暨坐落該土地上之同段129、345建號建物(即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋）騰空、遷出返還原告，為有理由，應予准許。至原告請求被告賴承為應將上開房地騰空、遷出返還原告，則屬無據，應予駁回。
四、原告另主張其於102年9月26日領得不動產權利移轉證書，被告詹東權無權占有原告所有系爭房地而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之法律關係，請求被告應自102年10月1日起至返還原告房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,593元。被告則抗辯原告請求之金額過高。按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占有原告所有系爭房屋及土地全部，已如前述，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得依不當得利法則，請求被告返還相當於租金之數額。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為租用基地建築房屋準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又按土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。土地法施行法第25條、土地法第148條分別另定有明文。經查，系爭房屋為4樓鋼筋混凝土建物，系爭房屋外面掛有招牌「水沈香」，一樓有營業裝潢，屋內物品已搬空，目前已無營業，惟廚房仍有廚房用具，應仍有人在使用。系爭房屋側面掛有「水沈香」招牌。系爭房屋離本院約100至200公尺，位於中山路與大同路交叉路口，隔壁為昇財麗禧酒店、Ｂ&Ｑ、風尚人文咖啡館、附近商家林立，有加油站、銀行、僑信國小，交通流量很大，交通方便等情，業經本院會同兩造及彰化縣員林地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄附卷可稽。本院審酌系爭房屋所在之地段位於員林鎮巿中心，交通流量大，商業活動頻繁，且系爭房屋原本有在做營業使用，故認原告主張以申報地價年息百分之10計算相當於租金之利益，並無不當，被告抗辯以年息百分之6計算尚無足採。依被告占用系爭土地面積為121.51平方公尺，併依卷附土地登記謄本，系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺11,449元，核算出被告自102年10月起，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額為11,593元（計算式：
121.51平方公尺x11,449元x10％∕12月=11,593元)。從而，原告本於不當得利等法律關係，請求被告詹東權應自102年10月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告11,593元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項所示。
五、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件被告詹東權請求酌定履行期6個月，原告則不同意被告此部分請求。本院審酌系爭房屋於102年9月間即由原告拍定取得，被告詹東權自斯時起即知無權占用系爭房地，故被告詹東權於102年9月即應積極另尋住所。且系爭房屋原本應有在做營業使用，於本院勘驗時，一樓雖有營業裝潢，惟一樓前半段屋內物品已搬空，已無營業，後半段廚房部分則仍有廚房用具，顯見被告詹東權早已有做搬遷之準備，參以被告詹東權原本做營造業，另覓處所，應無困難，故被告詹東權請求酌定履行期間6個月，本院認尚無必要。
六、原告及被告詹東權陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年5月27日
民事第一庭法官詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月27日
書記官黃國源