臺灣屏東地方法院96年度簡上字第7號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院96年簡上字第7號民事判決

裁判日期：民國97年03月07日

裁判案由：返還房屋

臺灣屏東地方法院民事判決96年度簡上字第7號上訴人甲○○訴訟代理人 李錦臺 律師複代理人 許舜卿 律師被上訴人乙○○
丙○○庚○○○辛○○上列一人訴訟代理人 陳豐裕 律師複代理人 陳魁元 律師
黃奉彬 律師己○○住高雄市○○區○○○路○○○號上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年12月
6日本院95年度屏簡字第241號第一審判決提起上訴，本院於民國97年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人乙○○、庚○○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，乃依上訴人聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：
㈠、坐落屏東縣屏東市○街段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼屏東市○○里○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人即上訴人之夫戊○○所有，戊○○於民國95年4月18日將系爭土地與系爭房屋贈與上訴人。茲被上訴人丙○○未經戊○○同意將系爭房屋轉租與被上訴人辛○○，被上訴人辛○○轉租與被上訴人乙○○後，由被上訴人辛○○繼續繳付租金，然戊○○以為被上訴人辛○○為被上訴人丙○○之配偶，仍與收受，未曾發覺。遲至93年12月間，戊○○收到被上訴人庚○○○繳付租金之支票，始得知被上訴人辛○○為被上訴人庚○○○之配偶，及被上訴人丙○○未經同意將系爭房屋轉租與被上訴人辛○○之事實。被上訴人丙○○既未經戊○○同意轉租與被上訴人辛○○，爰依法以書狀終止上訴人與被上訴人丙○○間租賃關係。茲系爭房屋目前由被上訴人辛○○、乙○○、庚○○○、丙○○共同占用，前開租賃關係既經終止，被上訴人占用系爭房屋即屬無權占用，被上訴人應共同將系爭房屋遷讓返還上訴人。
㈡、其次，原審判決雖認系爭房屋係由被上訴人丙○○出資興建，戊○○對於被上訴人丙○○在系爭土地上興建房屋繼續使用系爭土地並未表示異議，並繼續收租，而認戊○○與被上訴人丙○○間原房屋租賃契約已變更為租地建屋之租賃關係。惟系爭房屋原為戊○○之父所興建，戊○○嗣後取得系爭房地之所有權，故系爭房屋原為戊○○所有，系爭房屋稅籍納稅名義人即為戊○○，縱系爭房屋於67年間經歷賽洛馬颱風而受損害，然應尚未到達倒塌之程度，僅屋頂部分瓦片吹離，而無拆除、重建之必要，被上訴人丙○○僅是沿用系爭房屋主結構體之牆面，而於其外搭設鐵皮，並於其上搭建第二層建物，此經本院現場勘驗系爭房屋南面尚與鄰房共同牆壁之情可證，是其地基及主要建構牆面仍屬原來構造，並未經拆除破壞，因此被上訴人丙○○僅係就系爭房屋為修繕，而非重建，自無因此取得系爭房屋所有權之理。又系爭房屋非由被上訴人丙○○出資興建，客觀上戊○○與被上訴人丙○○間仍為不定期租屋租賃契約，實無變更為租地建屋之租賃關係，主觀上戊○○與被上訴人丙○○均無變更為租地建屋之租賃關係之意，此觀之被上訴人丙○○郵寄支票以給付租金時所附書函均表示為「房租」，且被上訴人丙○○於讓渡書中載明係讓渡系爭房屋之使用權而非所有權等情甚明，況系爭房屋之原基地與地面磚造牆面部分仍保留使用，並未經拆除破壞，被上訴人丙○○僅在原基地與磚造牆面上加蓋鐵皮，依此修補地上物之範圍與租地建屋之要件，亦不相符。
㈢、再者，系爭房屋非由被上訴人重建，被上訴人並未取得系爭房屋之所有權，且觀之被上訴人丙○○與庚○○○所簽立之讓渡書載明為讓渡系爭房屋之使用權，足證被上訴人丙○○係將系爭房屋之租賃權讓與被上訴人庚○○○、辛○○，實非讓與系爭房屋之所有權。戊○○得知被上訴人丙○○未經其同意將系爭房屋轉租與被上訴人庚○○○、辛○○之事實後，仍提示由被上訴人庚○○○、辛○○簽發以為給付租金之支票，並於93年12月26日以存證信函通知被上訴人庚○○○表示調整租金，是戊○○與被上訴人丙○○間之房屋租賃契約業已消滅，戊○○與被上訴人庚○○○、辛○○間已成立不定期租賃契約。惟被上訴人辛○○另將系爭房屋轉租與被上訴人乙○○，被上訴人辛○○未經同意轉租行為及上訴人以收回系爭房屋自住為由，已依土地法第100條第1款及第5款之規定，於本件原審審理程序中對被上訴人辛○○為終止租賃契約意思表示，將系爭房屋收回自住並請求被上訴人辛○○、乙○○、庚○○○遷讓系爭房屋並返還之。且戊○○與被上訴人庚○○○、辛○○間於88年11月3日成立租賃關係，係屬不定期租賃契約且未經公證，上訴人因夫妻贈與受讓系爭房屋，依民法第425條第2項之規定，戊○○與被上訴人庚○○○、辛○○間租賃契約對上訴人應未繼續存在，則被上訴人庚○○○、辛○○亦屬無權占用系爭房屋。
㈣、退步言，縱因系爭房屋確由被上訴人丙○○重建，戊○○與被上訴人丙○○間變更為租地建屋之租賃關係，惟按民法第
449條第3項明定租用基地建築房屋者，不適用租賃之最長期限規定，參諸民法債編施行法第1條法律不溯既往之原則，施行前已發生者，如未於施行法中明定應適用修正後之規定者即無溯及既往之餘，而翻閱民法債編施行法中，並無就修正之民法第449條第3項規定，於民法債編修正施行前成立之租賃契約亦適用之規定，依法律不溯既往原則，本件自有民法第449條第1項規定之適用，是依民法第449條第1項規定，戊○○與被上訴人丙○○間租地建屋之租賃關係業於87年間即已消滅，被上訴人丙○○就系爭土地既無租賃權，自應依民法第455條之規定返還租賃物，不得將系爭房屋轉讓第三人，更遑論讓與租賃權。為此，爰依民法第455條、第767條之規定，請求被上訴人等遷讓系爭房屋等語。原審判決上訴人敗訴，尚有未當，上訴人不服，提起上訴。並在本院聲明：⒈原審判決廢棄；⒉被上訴人應自門牌號碼屏東市○○里○○路○○號之系爭房屋遷出並將該房屋交還上訴人。
二、被上訴人方面：
㈠、被上訴人辛○○則以：⒈系爭房屋所有權人非上訴人，故無法主張民法第767條之規
定請求遷讓房屋，且上訴人與被上訴人間均無租賃關係，亦無法主張民法第455條，而被上訴人丙○○先前是因與系爭土地之原所有權人戊○○訂立租約，戊○○出租與被上訴人丙○○，由被上訴人丙○○於系爭土地上興建房屋，被上訴人丙○○於88年11月間將系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人辛○○、庚○○○，另由被上訴人辛○○、庚○○○向戊○○承租系爭土地，惟並未訂立租約、期限，為不定期之租賃。系爭房屋納稅義務人登記為戊○○，係因土地當時登記為戊○○名義所致。被上訴人一直以來皆認被上訴人丙○○已將系爭房屋權利讓與被上訴人辛○○，其所支付租金係使用系爭土地之代價，雖被上訴人丙○○郵寄支票以給付租金時所附書函均表示為「房租」，但因一般人對法律關係並不了解，不得據認非租地建屋之法律關係，上訴人請求被上訴人遷讓房屋，自無理由。
⒉其次，本件上訴人與被上訴人租約，係於民法第425條修正
前，依民法債篇施行法第1條之規定，債之關係發生於修正前自無適用新法之問題，故上訴人主張於95年4月18日受讓系爭土地，依民法第425條之規定，被上訴人對上訴人所有系爭土地係無權占用，自有誤會。
⒊再者，上訴人雖主張不知系爭房屋係由被上訴人丙○○出資
興建之事實，惟被上訴人丙○○重建系爭房屋後，戊○○、上訴人仍繼續收取租金，自屬默視同意被上訴人丙○○繼續使用系爭土地，是戊○○與被上訴人間應為租地建屋之租賃關係。又被上訴人已將系爭房屋使用權讓與被上訴人庚○○○，而被上訴人辛○○為被上訴人庚○○○之妻，係居於親屬關係占用系爭房屋，是上訴人既非系爭房屋所有權人，與被上訴人並未個別成立租賃關係，而是被上訴人向戊○○租地建屋，嗣後戊○○繼續向被上訴人收租，自不得依民法第
443條、第450條第2項之規定，請求被上訴人遷讓房屋等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
㈡、被上訴人丙○○則以：於67年間因賽洛馬颱風來襲時，戊○○所有的房屋倒塌，經戊○○同意，由被上訴人丙○○以鋼骨結構重建，即為現今系爭房屋。嗣於87年間，被上訴人辛○○、庚○○○夫婦向被上訴人丙○○買受系爭房屋，戊○○亦同意由被上訴人辛○○、庚○○○繼續使用土地，租金由被上訴人 蔡素貞 、庚○○○親自付款予戊○○之兄長代收，況上訴人與戊○○回國掃墓時均會到屏東，其等亦知道系爭房屋已改建之事等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
㈢、被上訴人乙○○、庚○○○則均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀做何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項，此經上訴人與被上訴人辛○○、丙○○協議不爭執，其餘被上訴人乙○○、庚○○○經合法通知未到場爭執，則下列事項堪信屬實。另據被上訴人辛○○所陳述，庚○○○為其配偶，與其共同居住系爭房屋內，且依據被上訴人辛○○提出之系爭房屋讓渡書，庚○○○為受讓人，有讓渡書在卷可稽（見原審卷54頁），則雖庚○○○未到場陳述意見，可認其對系爭房屋現況屬直接占有人，至於被上訴人乙○○部分，被上訴人辛○○陳稱伊和其共同在系爭房屋經營服飾店，乙○○部分可認屬民法第942條之占有輔助人，合先說明。
㈠、系爭土地為上訴人所有。
㈡、系爭房屋之現占有人為被上訴人辛○○、庚○○○、丙○○。
四、本件兩造爭執事項如下：㈠、系爭房屋係何人出資興建？現所有權人係何人？㈡上訴人是否得依據民法第455條或民法第767條請求被上訴人自系爭房屋遷出？茲分述本院見解如下：
㈠、系爭房屋係何人出資興建？現所有權人係何人？經查，系爭房屋現況為鋼骨鐵架鐵皮屋搭建，與相鄰上海路70號同為鋼骨鐵架鐵皮屋，1樓經營「芥末醬」服飾店，2樓增加搭蓋房間，作為堆放雜物與房間之用，後側部分則是鋼骨鐵架鐵皮屋搭建做為廚房、廁所、雜物間使用，緊鄰關帝廟等情，業經本院會同兩造勘驗現場明確，有勘驗筆錄、現況略圖、現況照片在卷可參（分見本院卷第57-62頁、第110-115頁），而系爭房屋之北面牆壁為鋼骨搭建，牆壁再釘上木板，至於系爭房屋南面牆壁是否為舊有，上訴人固舉證人丁○○到庭證述：其承租在雅竹之房屋約已7、8年之久，其聽66號屋主陳述與系爭房屋間為共同牆壁，房屋中間磚塊蓋房屋，目前牆壁仍在等語在卷（見本院卷第127頁準備程序筆錄）；另名證人即前屋主戊○○到庭證述：伊之房屋以前為紅瓦片屋頂，牆壁是石灰做的等語；另名證人張智展原審到庭證述：其為系爭鐵皮屋之鄰居，自出生即住到現在，房屋是向 林清森 承租，自祖父之時即已住居該處，系爭鐵皮屋即68與70號為丙○○所蓋，丙○○是做這行業的，原來鐵皮屋房屋僅是1樓，丙○○有加蓋2樓，原來房屋與伊現住之房屋相同構造，但後來伊居住之房屋有換過屋頂，原來是紅瓦片屋頂，後改建為現況屋頂，其餘房屋四壁均一樣，系爭鐵皮屋原是土造房屋，後來整個拆掉成為鋼筋造房子等語（分見本院卷第139頁、原審卷第72-75頁）。互核前開證人之證述系爭房屋之情況，再參酌上海路66號房屋於81年間改建時之樣態，當年改建之時，66號房屋臨路之一側尚餘有磚砌柱子，兩側尚留有舊磚牆高約4公尺，後側無牆壁，與毗鄰關帝廟牆壁為鄰，現況搭建為鐵架房屋為2層樓式，屋頂鐵架已完成，但僅覆蓋蔗板，1、2層間之樓板尚未裝設，地面層以磚頭鋪設等情，有本院81年度第358號民事卷81年9月17日勘驗筆錄、現況照片可稽，則以該事件勘驗結果顯示推斷，系爭房屋與66號房屋舊有時之房屋既為同時期興建之房屋，為兩造均未爭執，亦為前述證人丁○○、張智展證述在卷，而66號房屋改建之時，相鄰之系爭房屋已改建為赭紅色鐵皮屋外牆，臨路之部分亦有玻璃窗戶，現況之系爭房屋外牆雖有服飾店招牌遮擋部分外牆，仍可看出是同一建物，此有現況照片比對可知（分見前開81年民事卷26背面下方照片、本院卷第152頁下方照片），可見當時系爭房屋之南面牆壁已是磚牆無誤，而與關帝廟之間應僅是相鄰而非共同牆壁（因原66號改建時，後側牆壁當時是空的而推出系爭房屋是相鄰而非共同壁），則被上訴人丙○○抗辯原有房屋是紅瓦泥土牆，後由伊改建為鋼架磚牆之現況房屋等詞，應屬可採；而本件縱上訴人所稱南面牆是舊有房屋之部分，而系爭房屋亦僅剩該部分為舊有，核與獨立房屋應有屋頂及四壁支撐形成構造上獨立之性質亦不相符，故系爭房屋係丙○○重建一節可堪認定屬實。而系爭房屋既為丙○○所重建，且為未辦理保存登記之房屋，為兩造所不爭執，性質上其所有權屬原始起造人取得甚明，至於丙○○雖於88年間將系爭房屋使用權讓渡被上訴人庚○○○，有讓渡書在卷可憑，亦僅足認是否將事實上處分權讓渡庚○○○，但所有權仍歸丙○○取得甚明。
㈡、上訴人是否得依據民法第455條或民法第767條請求被上訴人自系爭房屋遷出？⒈承前所述，系爭房屋既屬丙○○所有，則上訴人雖自戊○○
受讓舊有房屋之所有權，亦無影響丙○○之原始取得系爭房屋所有權利，則上訴人既無所有權，自無從依據民法第767條規定請求被上訴人遷讓交還系爭房屋。
⒉至於上訴人可否依據民法第455條之規定訴請交還系爭房屋
一節，按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」民法第455條定有明文，本件兩造間就租賃物之承租應認於系爭房屋所有權消滅時，租賃契約亦隨之消滅，至於被上訴人丙○○或辛○○給付租金之意思，係以使用系爭土地之意思而交付，核與上訴人之前手戊○○基於出租房屋而收取租金之意思尚未合致，此從證人戊○○證述其從未同意丙○○改建，而丙○○亦未能證明有得到戊○○之同意改建系爭房屋可知，至被上訴人辛○○抗辯其有默示同意改建云云，然依常情推斷，長期出租房屋之人，如均能按期收取租金，推斷其以房屋所有人收租之心態實合於常理，故僅以收取租金即認已同意變更租約為租地建屋亦屬率斷，蓋以租約性質之改易，須當事人間對主要之點需有合致之認識並一致之表示，始足認定有更改契約性質之默示，況出租人向來收取之記載均是「房租」，此為兩造所未否認，原審判決遽認為本件有默示同意改變房屋租賃契約為租地建物契約之更改尚屬率斷，並據此而為駁回上訴人之請求，理由亦有未恰，然本院之結論與原審判決結果無二，故上訴人指摘原審判決雖有不當，固屬有據，然本件請求仍因上訴人之前手已喪失系爭房屋所有權，原房屋租約亦隨之消滅，上訴人因而無從受讓系爭房屋租約，故上訴人依據民法第455條規定請求被上訴人遷讓交還房屋亦屬無據，上訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及立證方法，經核於判決不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年3月7日
民事第一庭審判長法官徐美麗
法官張以岳法官潘快右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
書記官李勝群中華民國97年3月7日